Cour d'appel, 28 octobre 2025. 25/00401

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 28 OCTOBRE 2025 N° 2025/429 Rôle N° RG 25/00401 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOG2G S.C.I. [10] C/ [L] [R] S.A.S. [12] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roselyne SIMON-THIBAUD Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Ordonnance du juge de la mise en état de [Localité 16] en date du 06 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03471. APPELANTE S.C.I. [10] représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social demeurant [Adresse 4] représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Eric ADAD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant INTIMES Madame [L] [R] né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 9] (33) demeurant [Adresse 2] La S.A.S. [11] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social demeurant [Adresse 3] toutes deux représentées par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de : Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025, Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé des faits et de la procédure Par acte authentique du 6 juillet 2017, reçu en l'étude de Mme [L] [R], notaire associée au sein de la SAS [13] [N], la société civile immobilière [10] a acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 5], appartenant à la société [8], moyennant le prix de 1 300 000 euros. L'acte de vente mentionne, page 18, que le bien vendu est grevé de deux hypothèques, l'une conventionnelle au profit de la société [14] pour un montant en principal de 1 300 000 euros et l'autre judiciaire au profit de la société [6] pour sûreté de la somme principale de 147 995 euros et que le vendeur déclare avoir obtenu un accord de mainlevée de ces hypothèques contre paiement des sommes dues envers chacune des sociétés détentrices des sûretés. La vente a été notifiée au syndic de la copropriété le 7 juillet 2017. Par acte du 21 juillet 2017, le syndic a formé opposition sur le prix de vente auprès du notaire au titre d'un arriéré de charges qui, à la faveur d'un protocole d'accord, a été réglé par la société [7]. Le 14 novembre 2017, Me [E], avocat du syndicat des copropriétaires, a informé le notaire et la société [10] être détenteur d'une créance de 191 017 euros en exécution d'une ordonnance de référé du 18 avril 2016, garantie par une hypothèque judiciaire sur le bien, enregistrée le 9 juin 2017. La société [15] s'est rapprochée du notaire afin qu'il règle le litige, mais la dette à l'origine de cette hypothèque n'a pas été apurée. Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société [8]. Au cours de l'année 2023, la société [10] a entrepris de vendre le bien immobilier. Dans ce cadre, elle a sollicité et obtenu le 15 mai 2023 un état hypothécaire faisant ressortir que l'hypothèque garantissant la créance du syndicat des copropriétaires grevait toujours le bien immobilier. Soutenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant l'existence cette hypothèque, la société [10] l'a assigné, de même que la SAS [13] [N] devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 5 septembre 2023, en responsabilité afin d'obtenir des dommages-intérêts. Par conclusions d'incident, notifiées le 7 février 2024, Mme [R] et la SAS [17] ont saisi le juge de la mise en état afin qu'il déclare l'action prescrite. Par ordonnance du 6 janvier 2025, le juge de la mise en état a : - déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société [10] tendant à engager la responsabilité de Mme [R] et de la société [17] ; - condamné la société [10] à payer à Mme [R] et la société [17] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société [10] aux dépens. Pour déclarer l'action prescrite, le juge de la mise en état a considéré qu'au regard du courrier adressé au notaire et à la société [10] par l'avocat du syndic de la copropriété de l'ensemble immobilier le 14 novembre 2017, cette dernière a été informée à cette date de l'existence de l'hypothèque qu'elle reproche au notaire de lui avoir dissimulée, de sorte qu'ayant connaissance des faits lui permettant d'agir, elle aurait dû faire diligence avant le 15 novembre 2022. Par acte du 13 janvier 2025, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société [10] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 août 2025. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 24 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la SCI [10] demande à la cour de : ' infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, ' rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [R] et la société [17] ; ' juger recevable comme étant non prescrite l'action introduite devant le tribunal judiciaire de Nice le 5 septembre 2023 ; En toute hypothèse ' débouter Mme [R] et la société [17] de leurs demandes ; ' condamner solidairement Mme [R] et la société [17] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions d'intimées, régulièrement notifiées le 19 mars 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, Mme [R] et la SAS [17] demandent à la cour de : ' confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ; ' juger l'action de la société [10] prescrite et partant irrecevable ; ' débouter la société [10] de ses demandes ; ' condamner la société [10] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de leur avocat. Motifs de la décision 1/ Sur la prescription de l'action 1.1 Moyens des parties La société [10] fait valoir que le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité doit être fixé à la date de la révélation des conséquences dommageables de la faute, soit en l'espèce au 15 mai 2023, date à laquelle elle a reçu l'état hypothécaire, et non à la date de la révélation de l'existence de l'hypothèque puisqu'elle avait demandé au notaire de régler cette difficulté et que c'est seulement au moment de la revente du bien qu'elle a appris qu'il n'avait pas effectué les diligences propres à purger cette sûreté et qu'elle ne pourrait vendre sauf à s'acquitter elle-même de la dette, de sorte qu'en l'état de cette incertitude quant à la purge de l'hypothèque, il ne peut être considéré que le dommage, au sens de l'article 2224 du code civil, lui a été révélé avant le 15 mai 2023. Subsidiairement, elle soutient que le délai, à supposer qu'il ait couru à compter de 2017, a été suspendu par la reconnaissance de sa responsabilité par le notaire puisqu'il s'est engagé à purger l'hypothèque sans contester les manquements qu'elle lui imputait dans sa correspondance du 23 novembre 2017. Mme [R] et la SAS [17] soutiennent que le délai de prescription commence à courir dès les premières manifestations du dommage même s'il n'est que futur, dès lors qu'il est certain et que la victime en a eu connaissance ; qu'en l'espèce, le dommage, à savoir l'existence d'une hypothèque antérieure non révélée, a été portée à la connaissance de la société [10] le 14 novembre 2017, de sorte qu'elle disposait dès cette date des éléments suffisant pour agir ; que la société [10], qui ne saurait se constituer preuve à elle-même, ne rapporte pas la preuve d'une quelconque reconnaissance de responsabilité de nature à interrompre le délai de prescription, puisqu'elle ne produit aucune correspondance non équivoque en ce sens. Ils ajoutent que la réalisation du dommage, qui consiste dans le règlement de la créance du syndicat des copropriétaires, n'est démontrée par aucune pièce probante. 1.2. Réponse de la cour En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque la fin de non-recevoir. En matière de responsabilité civile, les éléments permettant à la victime d'un dommage d'agir sont d'une part un manquement fautif, d'autre part un dommage en relation de causalité avec celui-ci. Le point de départ de l'action est donc fixé au jour de la manifestation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. En l'espèce, il résulte des pièces produites par les parties que le 14 novembre 2017, postérieurement à l'acte de vente, Me [E], avocat du syndicat des copropriétaires, a informé le notaire et la société [10] que le syndicat des copropriétaires était détenteur d'une créance de 191 017 euros en exécution d'une ordonnance de référé du 18 avril 2016, garantie par une hypothèque judiciaire sur le bien acquis, enregistrée le 9 juin 2017. Il ressort également des échanges entre le notaire et la société [10] à compter cette date que des discussions ont eu lieu entre eux, la société [10] demandant au notaire de régler cette question afin qu'elle n'ait pas à supporter la dette garantie par l'hypothèque. Le notaire justifie avoir entrepris des diligences à cette fin mais ne pas avoir réussi à obtenir la levée de l'hypothèque. Pour autant, la révélation du dommage à la société [15] est antérieure au 15 mai 2023, date à laquelle elle a obtenu, dans le cadre de la revente du bien immobilier, un état hypothécaire qui mentionnait toujours l'hypothèque inscrite au profit du syndicat des copropriétaires. En effet, cet état hypothécaire n'a fait que consacrer le dommage qui lui a été révélé le 14 novembre 2017. Le délai de prescription ne peut donc être reporté à la date du 15 mai 2023 proposé par la société [10] et c'est bien au 14 novembre 2017, date de la révélation à la société [10] de l'hypothèque inscrite au profit du syndicat des copropriétaires, qu'il a commencé à courir, pour un délai de cinq ans, soit jusqu'au 14 novembre 2022. S'agissant du cours du délai, en application de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. La reconnaissance doit émaner de celui qui est en voie de prescrire et être certaine ; si aucune forme n'est imposée pour que la reconnaissance puisse produire son effet interruptif, elle ne saurait être déduite de la seule absence de contestation élevée par le débiteur du droit. Elle résulte de tout fait qui implique, même de manière tacite mais sans équivoque l'aveu de l'existence du droit du créancier. En l'espèce, la société [10] a adressé au notaire le 23 novembre 2017 un courrier dans lequel elle évoque le courrier de Me [E] et indique « nous avons bien noté que vous alliez régler cette situation avec M. [W] et qu'à défaut nous étions couverts par votre responsabilité ». Ce courrier n'émane pas de Mme [R], de sorte que la société [10] ne peut utilement soutenir qu'il emporte reconnaissance par celle-ci de sa responsabilité. L'absence de réponse et de contestation formelle des termes de ce courrier n'emporte pas reconnaissance implicite par l'intéressée de sa responsabilité. La société [10] ne produit aucun autre courrier émanant de Mme [R] dans lequel celle-ci aurait, au moins implicitement, reconnu sa responsabilité. S'il est exact que dans un courriel du 15 avril 2019, évoquant la difficulté résultant de cette hypothèque résiduelle dont elle n'avait pas informé la société [10], elle évoque les solutions proposées pour régler la situation, à aucun moment elle ne reconnait, même implicitement, être civilement responsable à son égard d'un dommage en lien avec sa négligence. En conséquence, le délai de prescription, qui a commencé à courir le 14 novembre 2017, n'ayant pas été interrompu, a expiré le 14 novembre 2022 et l'assignation, délivrée le 5 septembre 2023, est tardive. Au regard de ces éléments, l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a déclaré l'action prescrite. 2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées. La société [10], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à Mme [R] et la société [L] [R]-Cédric [N] une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. Par ces motifs La cour, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue entre les parties par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice le 6 janvier 2025 ; Y ajoutant, Condamne la SCI [10] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute la SCI [10] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses propres frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la SCI [10] à payer à Mme [L] [R] et à la SAS [L] [R]-Cédric [N], ensemble, une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour. La greffière La présidente