Cour d'appel, 06 décembre 2022. 21/00487

SB/LL [H] [B] C/ [X] [K] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2022 N° RG 21/00487 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FVMD MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 11 mars 2021, rendue par le juge des contentieux de la protection de Dijon - RG : 11-19-1012 APPELANTE : Madame [H] [B] née le 13 Février 1974 à [Localité 5] (21) [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 77 INTIMÉE : Madame [X] [K] née le 1er Décembre 1944 à [Localité 4] (ITALIE) [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Dominique HAMANN, membre de la SCP HAMANN - BLACHE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 56 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, Président, Sophie DUMURGIER, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2022, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Selon acte sous seing privé du 1er avril 2016, Mme [X] [K] a donné à bail à Mme [H] [B] un appartement situé dans une copropriété au [Adresse 2], moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 550 euros outre 150 euros de provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 550 euros. Un état des lieux a été régularisé la veille de l'entrée dans les lieux, soit le 26 avril 2016 à l'examen duquel il apparaît que le bien était dans un état «normal», à l'exception dans la chambre 1 d'un accroc et d'une tâche sur le sol stratifié et d'un léger décollement d'une plinthe en bois. Le samedi «illisible» mai 2017, l'entreprise Zampini Mario a facturé à Mme [B] un montant de 200 euros pour une intervention de nuit (21 heures) à la suite d'une inondation dans la cuisine. Mme [B] a transmis cette facture à Mme [K] qui ne l'a pas réglée. Par lettre recommandée du 7 mai 2018, distribuée le 11 mai 2018, Mme [K] a demandé à Mme [B] de lui régler la somme de 600 euros, restant due sur les loyers d'octobre à décembre 2017, Mme [B] ayant pris l'initiative de pratiquer une décote en l'absence de régularisation annuelle des charges. Par acte du 20 mai 2019, visant la clause résolutoire du bail, Mme [K] a fait signi'er à Mme [B] un commandement de payer la somme principale de 3 505 euros, au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 avril 2019. Par lettre recommandée du 11 juin 2019, Mme [B] a donné son congé pour « courant juillet ». Par lettre recommandée du 15 juin 2019, Mme [K] accusait réception de ce congé et lui donnait rendez-vous au 26 juillet à 19 heures pour l'établissement de l'état des lieux de sortie. Ce courrier est revenu à la bailleresse avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse ». Le 5 juillet 2019, Mme [K] a reçu par courrier les clés de son appartement accompagnées d'un état des lieux de sortie réalisé unilatéralement par Mme [B] et d'un relevé d'identité bancaire en vue du règlement du dépôt de garantie. Le 26 décembre 2019, Mme [B] a formé une déclaration au greffe du tribunal judiciaire de Dijon afin d'obtenir la condamnation de Mme [K] à lui rembourser les charges indument payées, à lui restituer son dépôt de garantie et à lui payer des dommages-intérêts. Mme [K] s'est opposée à ces demandes et s'est portée demanderesse reconventionnelle afin d'obtenir essentiellement le paiement du solde restant dû sur les loyers et charges. Par jugement du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Dijon a : - rejeté l'intégralité des demandes de Mme [B], - condamné Mme [B] à payer à Mme [K] la somme de 3 741,22 euros correspondant à l'arriéré de charges et de loyers à compter du mois d'octobre 2017, déduction faite du dépôt de garantie de 550 euros, - rejeté la demande au titre du commandement de payer de 166,19 euros, - condamné Mme [B] à payer à Mme [K] 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [B] aux entiers dépens de l'instance, - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Mme [B] a relevé appel de cette décision par déclaration du 9 avril 2021. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 3 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [B] demande à la cour de réformer le jugement et statuant à nouveau de : - débouter Mme [K] de l'intégralité de ses demandes, - réduire sa dette de loyer compte tenu du préjudice de jouissance subi, - dire que Mme [K] ne justifie pas des charges locatives, - dire que le préavis dû est d'un mois et arrêter le compte entre les parties au 11 juillet 2019, - dire que Mme [K] doit prendre en charge la facture du plombier de mai 2017, Après établissement du compte entre les parties et compensation, - condamner Mme [K] à lui payer les sommes suivantes : ' 447,84 euros de remboursement de charges trop payées, indemnisation du préjudice de jouissance, remboursement de la facture de plombier, et déduction faite de la dette de loyer et de la caution, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la saisine du tribunal, ' 500 euros de dommages et intérêts ' 1 500 euros de frais de justice au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamner Mme [K] aux dépens de première instance et d'appel. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 3 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [K] demande à la cour, au visa notamment de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1104 du code civil, de : - juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par Mme [B], En conséquence, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes présentées par Mme [B]. - la juger recevable et bien fondée en son appel incident, - réformer le jugement entrepris, - condamner Mme [H] [B] à lui payer 5 698,74 euros correspondant à l'arriéré de charges et de loyers à compter du mois d'octobre 2018, déduction faite du dépôt de garantie de 550 euros, - condamner Mme [H] [B] à lui payer 166,19 euros en remboursement du coût de commandement de payer. Y ajoutant, - condamner Mme [H] [B] à lui payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de justice exposés à hauteur d'appel ainsi que les entiers dépens de l'instance. La clôture de la procédure a été prononcée le 8 septembre 2022. MOTIVATION Sur le compte entre les parties Il ressort des débats et des pièces produites que : ' le loyer n'a jamais été indexé et que la provision sur charges initialement fixée à 150 euros par mois a été réduite à 119,77 euros par mois à compter de janvier 2019, ' Mme [B] a réglé à Mme [K] : - la somme de 700 euros par mois jusqu'au mois de septembre 2017 - celle de 500 euros en octobre 2017 - celle de 625 euros par mois de novembre 2017 à mars 2018 - celle de 550 euros par mois d'avril à septembre 2018 et en janvier et février 2019 - celle de 610 euros par mois de mars à mai 2019. La somme de 5 698,74 euros que réclame Mme [K] correspond, selon le détail figurant en page 14 de ses conclusions et ses pièces 15 à 17, à : - 200 euros au titre du mois d'octobre 2017 soit 50 euros de loyer et 150 euros de charges - 75 euros de charges par mois, de novembre 2017 à mars 2018, soit 375 euros - 150 euros de charges par mois d'avril à septembre 2018, soit 900 euros - 700 euros, soit 550 euros de loyer et 150 euros de charges, d'octobre à décembre 2018, soit 1 650 euros de loyer et 450 euros de charges - 119,77 euros de charges en janvier et février 2019 : 239,54 euros - 59,77 euros de charges de mars à mai 2019 : 179,31 euros - 669,77 euros, soit 550 euros de loyer et 119,77 euros de charges, de juin à août 2019, soit 1 650 euros de loyer et 359,51 euros de charges - 245,58 euros, soit 201,66 de loyer et 43,92 euros de charges, du 1er au 11 septembre 2019, date de fin du préavis de trois mois. soit un total de 6 248,94 euros dont 3 551,66 euros de loyers, réduit à 5 698,74 euros après essentiellement déduction du dépôt de garantie. Sur la durée du préavis Selon la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, la durée du préavis dû par les locataires quittant leur logement est réduite à un mois dans les agglomérations situées en zone tendue, ce dispositif s'imposant aux bailleurs. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 mentionne [Localité 6] dans la liste des villes situées en zone tendue. Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, le bail liant les parties a ainsi pris fin le 11 juillet 2019, Mme [B] n'étant plus tenue à aucune obligation au paiement d'un loyer et de charges au-delà de cette date. Sur les charges L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au bail ayant lié les parties, dispose notamment que Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, par le budegt prévisionnel. / Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Dès lors que les dispositions rappelées ci-dessus ne sont pas respectées, le bailleur ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges, sauf à produire les justificatifs demandés devant le juge et le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification. En effet, l'essentiel est que le bailleur puisse présenter les justificatifs des sommes réclamées. S'il ne l'a pas fait en temps voulu, avant tout contentieux judiciaire, il doit pouvoir régulariser la situation en cours d'instance. En l'espèce, Mme [K] se borne à produire les appels de fonds qu'elle a reçus du syndic et les états de répartitions des charges de copropriété établis par le syndic comprenant une rubrique 'dont locatif' , ce qui n'est pas suffisant à établir le bien-fondé des provisions payées par Mme [B] et ne peut se substituer à la régularisation annuelle des charges, ce d'autant qu'ainsi que le relève l'appelante, - il figure dans la rubrique 'dont locatif', des dépenses générales dont la nature n'est pas précisée, - elle ne peut être tenue au paiement de charges exposées avant son entrée dans les lieux au titre de l'année 2016 et après le 11 juillet 2019 au titre de l'année 2019. En conséquence, Mme [K] doit être déboutée de sa demande en paiement de charges dont elle ne justifie pas du caractère récupérable. Mme [B] qui se reconnaît toutefois débitrice de charges à hauteur de 70 euros par mois en moyenne sur toute la durée du bail, agit en répétition de l'indû à hauteur de 700 euros. Mme [K] lui oppose les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont precrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et soulève l'irrecevabilité de sa demande en ce qu'elle porte sur les charges des mois d'avril à décembre 2016. Il résulte des dispositions précitées que le point de départ de la prescription de l'action en répétition des charges indues n'est pas la date à laquelle les provisions sur charges ont été payées mais la date de régularisation des charges ou à défaut la date à laquelle la régularisation aurait dû intervenir. En conséquence, en l'espèce, Mme [B] est recevable en son action sur toute la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 11 juillet 2019. Sur cette période, en retenant qu'elle devait 70 euros de charges par mois, Mme [B] aurait dû payer la somme globale de 2 755,67 euros soit (39 mois x 70 euros) + (70 x 11/30). Or, elle a effectivement payé la somme globale de 3 255 euros soit - 150 euros par mois d'avril 2016 à septembre 2017 : 2 700 euros - 75 euros par mois de novembre 2017 à mars 2018 : 375 euros - 60 euros par mois de mars à mai 2019 : 180 euros. Son action en répétition de l'indû n'est donc fondée qu'à hauteur de 499,33 euros. Sur les loyers Mme [K] ne pouvant pas réclamer paiement d'un loyer au-delà du 11 juillet 2019, elle est fondée en sa demande en paiement à hauteur de 2 451,66 euros soit : - 50 euros au titre du loyer d'octobre 2017 - 550 euros au titre des loyers d'octobre à décembre 2018 et de juin 2019 : 2 200 euros - 201,66 euros au titre du loyer du 1er au 11 juillet 2019. Mme [B] se reconnaît débitrice de cette somme. Sur le trouble de jouissance Mme [B] soutient avoir subi un trouble de jouissance du fait : - de l'état de saleté du logement, alors que l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement ne fait pas état d'un appartement sale - de troubles anormaux du voisinage ayant eu des répercussions sur son état de santé, alors qu'elle ne justifie pas avoir alerté sa bailleresse sur ces prétendus troubles - d'une coupure de gaz non justifiée. Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, aucune des pièces produites aux débats ne permet d'imputer une faute contractuelle à Mme [K] si bien que la demande indemnitaire de Mme [B] présentée à hauteur de 850 euros doit être rejetée. Sur la facture du plombier C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a jugé qu'était locative la réparation du tuyau d'évacuation de l'évier de la cuisine de l'appartement et a débouté Mme [B] de sa demande tendant à mettre à la charge de la bailleresse la facture de l'entreprise Renov Zampini Mario de 200 euros. Il résulte de ce qui précède qu'après compensation et déduction du dépôt de garantie de 550 euros, Mme [B] reste débitrice de la somme de 1 402,33 euros. Sur la demande indemnitaire de Mme [B] Mme [B] indique avoir été fatiguée d'être obligée de se plaindre constamment auprès de sa bailleresse, d'avoir été contrainte de s'adresser à justice pour être rétablie dans ses droits puis d'avoir exposé des frais pour se défendre suite aux arguments de Mme [K] dont elle prétend qu'elle est de mauvaise foi. Outre que Mme [B] ne justifie pas de la moindre plainte à la bailleresse durant l'exécution du bail, elle n'établit pas la réalité d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé en application de l'article 700 du code de procédure civile. Sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 500 euros doit donc être rejetée. Sur les frais de procès Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a mis les dépens de première instance à la charge de Mme [B] et de la condamner aux dépens d'appel. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de Mme [K]. Dans les circonstances particulières de l'espèce, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a alloué à Mme [K] la somme de 250 euros au titre des frais non compris dans les dépens, parmi lesquels le coût du commandement de payer du 20 mai 2019. En revanche, il est équitable que Mme [K] conserve à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [H] [B] aux dépens de première instance et à payer à Mme [X] [K] la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau et ajoutant, Condamne Mme [H] [B] à payer à Mme [X] [K] la somme de 1 402,33 euros, au titre du solde définitif du compte relatif au bail les ayant liées du 1er avril 2016 au 11 juillet 2019, Déboute Mme [H] [B] de sa demande indemnitaire, Condamne Mme [H] [B] aux dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,