Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 14 DECEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05901 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQBZ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Janvier 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/55378
APPELANTE
Madame [C] [X]
[Adresse 6]
[Localité 4]
née le 23 Octobre 1945 à [Localité 7]
représentée par Me Patricia HARDOUIN, de la SELARL 2H, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
assistée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R054
INTIMEES
S.A.S. GROUPE ECLORE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
N° SIRET : 879 740 298
Représentée par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0811 substitué par Me Sarah SALESSE, avocat au barreau de PARIS
S.A.S. ROSTANG ORGANISATION prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
N° SIRET : 380 .18 4.0 44
représentée par Me Edmond FROMENTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président
Patricia LEFEVRE, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Paul BESSON et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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Par acte sous seing privé du 18 juin 2007, Mme [X] a consenti un bail commercial à la société Rostang organisation portant sur divers locaux commerciaux situés [Adresse 1].
Par acte sous seing privé du 24 juillet 2020, la société Rostang organisation a procédé à une cession partielle du fonds de commerce par cession d'une branche autonome d'activité, concernant le local loué, au profit de la société Groupe éclore.
Par acte d'huissier du 4 mars 2021, Mme [X] a fait délivrer à la société Groupe éclore un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 11 787 euros correspondant au décompte aux loyers et charges de novembre 2020 à mars 2021.
Par acte d'huissier du 31 mai 2021, Mme [X] a fait assigner la société Groupe éclore et la société Rostang organisation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de :
constater la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire ;
ordonner l'expulsion du locataire ;
condamner par provision et in solidum la société Groupe éclore et la société Rostang organisation à lui payer la somme de 25 500,21 euros correspondant, d'une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période de novembre 2020 à juillet 2021 inclus s'élevant à la somme de 21 250,18 euros, d'autre part, à la clause pénale contractuellement prévue (4 250,00 euros) ;
condamner par provision la société Groupe éclore à lui payer à titre d'indemnité mensuelle d'occupation la somme de 2 900 euros à compter du 4 avril 2021 jusqu'à libération totale des locaux litigieux,
dire et juger que le dépôt de garantie actuellement détenu par Mme [X] lui restera définitivement acquis
Par ordonnance du 3 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
dit n'y avoir lieu à référé sur le constat de la résiliation de plein droit du bail commercial portant sur les locaux loué par Mme [X], successivement à la société Rostang organisation puis à la société Groupe éclore au [Adresse 1], par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail que visait le commandement de payer délivré le 4 mars 2021 en application de l'article L. 145-41 du code de commerce ;
débouté en conséquence Mme [X] de ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d'occupation, garantir le paiement de cette dette locative par le locataire cédant et ordonner l'expulsion de l'actuel occupant des lieux ;
enjoint à Mme [X] d'accomplir toutes les formalités requises pour :
d'une part, faire procéder à la mise en place immédiate d'un étaiement complémentaire, sous astreinte provisoire de 500,00 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 6 semaines suivant la signification de la présente ordonnance,
d'autre part, faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété du [Adresse 1], le vote des travaux de réfection du plancher haut du sous-sol du commerce, conformément aux préconisation du rapport de la société ISER ou de tout autre expert qualifié, et d'en justifier à la société Groupe éclore, sous astreinte provisoire de 500,00 euros par jour de carence à l'expiration d'un délai de 4 mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
dit n'y avoir lieu de réserver au juge des référés la liquidation de ces astreintes ;
condamné Mme [X] au paiement, par application de l'article 700 du code de procédure civile, d'une somme de 1 500 euros à chacune des parties défenderesses ;
mis à la charge exclusive de Mme [X] les entiers dépens de l'instance en référé et des frais irrépétibles qu'elle a exposé ;
rappelé que l'ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 18 mars 2022, Mme [X] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Par conclusions du 25 avril 2022, elle demande à la cour de constater son désistement d'appel à l'égard de la société Rostang organisation.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 11 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
réformer, en toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau,
prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail à compter du 4 avril 2021 ;
En conséquence,
ordonner l'expulsion des locaux litigieux de la société Groupe éclore ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique ;
ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
condamner par provision la société Groupe éclore à lui payer la somme de 54 303,90 euros correspondant d'une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période de novembre 2020 à mai 2022 inclus s'élevant à la somme de 45 253,25 euros, d'autre part à la clause pénale contractuellement prévue (9 050,65 euros) ;
condamner par provision la société Groupe éclore à lui payer à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, la somme de 2 900 euros à compter du 4 avril 2021 et ceci jusqu'à libération totale, effective et définitive des locaux litigieux ;
juger que le dépôt de garantie actuellement détenu par Mme [X] lui restera définitivement acquis ;
En toute hypothèse,
débouter la société Groupe éclore de l'intégralité de ses demandes ;
condamner la société Groupe éclore à lui payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance ;
condamner l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de distraction.
La société Groupe éclore, aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
juger irrecevables les demandes présentées par Mme [X] de prononcer la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire, de prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial, de son expulsion et de sa condamnation par provision à verser des arrières de loyers et charges et une indemnité d'occupation ;
confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;
juger irrecevable et en tout cas mal fondée Mme [X] en sa procédure d'appel ;
annuler le commandement de payer du 14 mars 2021 ;
débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner Mme [X] à lui payer la somme de 7 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Subsidiairement,
juger qu'il n'y a lieu de fixer la moindre indemnité, indemnité d'occupation ou autre à son encontre ;
Plus subsidiairement,
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
lui octroyer un délai de 24 mois pour régler l'arriéré de loyers et de charges, à l'exception de la clause pénale ;
débouter Mme [X] de sa demande de paiement d'une clause pénale et de conservation du dépôt de garantie ;
En tout état de cause,
condamner Mme [X] à exécuter la totalité des travaux de réparation décrits par le rapport ISER aux pages 5 et 6 et par le rapport BMI Béton et Métal Ingénierie du 8 décembre 2021 ;
assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard décomptée à compter de signification de l'arrêt d'appel à intervenir ;
condamner Mme [X] à lui payer la somme de 7 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La société Rostang organisation a constitué avocat. Celui-ci n'a pas conclu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
Sur le désistement
En vertu de l'article 400 du code de procédure civile, le désistement de l'appel est admis en toutes matières. L'article 401 du code de procédure civile dispose que le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande.
En l'espèce, Mme [X] se désiste de son appel en tant qu'il est dirigé à l'encontre de la société Rostang organisation. Celle-ci n'a pas conclu.
Il y aura donc lieu de constater le désistement d'appel et l'extinction de l'instance à l'égard de la société Rostang organisation.
Sur l'irrecevabilité des demandes supplémentaires
La société Groupe éclore s'est bornée à demander la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sans formuler d'appel d'incident. Sont dès lors irrecevables ses demandes tendant à l'annulation du commandement de payer du 14 mars 2021, à la condamnation de Mme [X] à exécuter la totalité des travaux de réparation décrits par le rapport ISER aux pages 5 et 6 et par le rapport BMI Béton et Métal Ingénierie du 8 décembre 2021, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard décomptée à compter de signification de l'arrêt d'appel à intervenir.
Sur la fin de non-recevoir
La société Groupe éclore fait valoir que, dans l'instance de fond introduite par Mme [X], celle-ci présente les mêmes demandes que celles formulées dans l'instance de référé, à savoir à titre principal, une demande de prononcé de la résiliation de plein droit du bail commercial, d'expulsion de la locataire, de séquestration du mobilier et de condamnation de la société locataire à payer différentes sommes au titre des arriérés de loyers et de charges, des indemnités d'occupation. Or, selon l'intimé, en vertu de l'article 789 du code de procédure civile, les demandes de Mme [X] sont donc postérieures à la désignation du juge de la mise en état dans la procédure au fond, de sorte que les demandes formulées en référé auraient dû être portée devant lui et sont irrecevables dans la présente procédure d'appel.
Ce moyen manque en fait et en droit et sera rejeté dès lors que, d'une part, il n'est pas justifié que le juge de la mise en état, dans l'instance pendante au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, soit effectivement saisi dans le cadre d'un incident et que, d'autre part, l'article 789 précité n'institue pas de compétence de ce juge pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire et la séquestration des meubles.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le bail commercial consenti par Mme [X] et bénéficiant à la société Groupe éclore contient une clause résolutoire, qui était visée dans le commandement de payer du 4 mars 2021. Ce commandement de payer reproduisait intégralement la clause résolutoire du bail et l'article L. 145-41 du code de commerce.
La société Groupe éclore s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire en formulant une exception d'inexécution consistant à faire valoir que Mme [X] manque à son obligation de délivrance puisque, en raison de désordres structurels auxquels la bailleresse n'a pas porté remède, elle ne peut plus se servir des locaux pour exercer son commerce et peut dès lors cesser le paiement des loyers qui sont dépourvus de contrepartie.
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'obligation de délivrance s'entend d'une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d'une mise à disposition d'un local permettant un usage conforme à sa destination.
Le bail litigieux porte sur une boutique en rez-de-chaussée avec sous-sol, destinée au « négoce de vins, produits, articles et tous matériels nécessaires à la restauration ». Aux termes de l'article 9.3 du bail, le bailleur conservait à sa charge les grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du code civil, c'est-à-dire celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que les frais de ravalement.
Mme [X] ne conteste pas que, ainsi que le relève le premier juge, par courrier du 14 janvier 2016, son locataire la société Rostang organisation a informé son mandataire dans la nuit du 10 au 11 janvier 2016, le revêtement du plafond de la cave s'était partiellement effondré, mettant à nu les poutrelles du plancher qui séparent le rez-de-chaussée du sous-sol. Il était demandé à la bailleresse de procéder sans délai à la sécurisation et à la remise en état des lieux. Le 18 décembre 2019, le conseil de la locataire intervenait auprès du syndic de la copropriété pour s'étonner qu'aucune reprise du désordre n'ait été entreprise depuis la pose d'étais en 2016. Il demandait de lui faire connaître la date à laquelle ces travaux de réfection seraient exécutés, soulignant que l'état actuel de la cave entravait la jouissance des locaux sinistrés.
Reprochant à Mme [X] son inaction, la société Groupe éclore a fait réaliser un diagnostic, le 12 avril 2021, par la société ISER - ingénierie des structures et réhabilitation. Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que ce diagnostic mettait en évidence une remise en cause de l'intégrité structurelle du plancher haut du sous-sol, lequel constituait un danger pour la sécurité de personnes et des biens en dépit d'un étaiement provisoire. Mme [X] affirme vainement que le rapport de la société ISER manque de précision chiffrée et n'est pas une étude structure, dès lors que, ainsi que le relève à juste titre le premier juge, elle ne produit aucun contre-avis précis qui serait de nature à remettre en cause les constatations et préconisations de la société ISER. En outre, contrairement à ses affirmations, les rapports de l'architecte de l'immeuble et du bureau de contrôle (pièces 14 et 18) ne contiennent aucun élément établissant que l'intimée est en mesure d'exploiter son commerce. Le premier juge a exactement déduit de son analyse que la société Groupe éclore, qui démontre ne plus être en état d'exploiter son commerce dans les locaux présentant un état de péril manifeste, démontre suffisamment que l'obligation de payer les loyers est sérieusement contestable, de sorte que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et a débouté Mme [X] de ses demandes subséquentes.
Sur les injonctions de faire sous astreinte
Mme [X] justifie qu'une assemblée générale de copropriétaires du 8 juin 2021 a décidé de réaliser une étude avec appel d'offres pour la reprise du plancher haut de sa cave. Un rapport de visite concernant l'état de structure porteuse du plancher a été réalisé à la date du 8 décembre 2021, et des devis établis. Une nouvelle assemblée générale du 10 mars 2022 a voté à l'unanimité la réalisation des travaux de confortation du plancher haut du sous-sol du local commercial appartenant à Mme [X]. Par ailleurs, la société Groupe éclore admet dans ses conclusions que Mme [X] a effectivement fait mettre en place un étaiement complémentaire. Compte tenu de l'évolution du litige, les injonctions de faire sous astreinte décidées par le premier juge seront infirmées.
Sur les autres demandes
Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmée.
Mme [X] sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 précité.
PAR CES MOTIFS,
Constate le désistement d'appel de Mme [X] à l'égard de la société Rostang organisation, et le déclare parfait ;
Déclare irrecevables les demandes de la société Groupe éclore tendant à l'annulation du commandement de payer du 14 mars 2021, à la condamnation de Mme [X] à exécuter la totalité des travaux de réparation décrits par le rapport ISER aux pages 5 et 6 et par le rapport BMI Béton et Métal Ingénierie du 8 décembre 2021, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard décomptée à compter de signification de l'arrêt d'appel à intervenir ;
Déboute Mme [X] de sa fin de non-recevoir ;
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a enjoint à Mme [X] d'accomplir toutes les formalités requises pour d'une part, faire procéder à la mise en place immédiate d'un étaiement complémentaire, sous astreinte, et, d'autre part, faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété le vote des travaux de réfection du plancher haut du sous-sol du commerce, sous astreinte ;
La confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur la disposition infirmée ;
Dit n'y avoir lieu à référé de ce chef ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [X] à payer à la société Groupe éclore une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [X] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
