Cour d'appel, 04 juin 2024. 22/03461

N° RG 22/03461 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OJL5 Décision du Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE Au fond du 17 mars 2022 RG : 21/00419 [P] C/ SASU ONE EXPERIENCE FACTORY NT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 04 Juin 2024 APPELANT : M. [S] [P] né le 03 Décembre 1955 à [Localité 5] (69) [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 238 INTIMEE : La société IMMO BLOCKCHAIN anciennement dénommée ONE EXPERIENCE [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 ayant pour avocat plaidant Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON, toque : 963 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 04 Mai 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Mars 2024 Date de mise à disposition : 04 Juin 2024 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES: Selon promesse unilatérale de vente du 24 juillet 2019 établie par la SCP Bremens notaires, Mr [S] [P] a promis à la société One Expérience, (devenue Immo Blockchain), de lui vendre un château classé comme monument historique depuis le 3 avril 1992 sis sur la commune de [Localité 6], comprenant un château fort du XIIIème siècle rénové, des bâtiments annexes (deux tours carrées et une tour ronde), des terrains attenants et des bâtiments rénovés développant une surface de 953 m2 loi Carrez, le tout sur une parcelle de 15.743 m2, pour un prix de 2.000.000 €, avec expiration du délai de levée de l'option au 31 janvier 2020 à 16 heures, et sous les deux conditions suspensives suivantes : - obtention d'un financement ; - obtention d'une autorisation administrative de changement d'usage, le bénéficiaire envisageant de changer la destination qui était jusqu'alors d'usage d'habitation, pour exercer une activité commerciale de réception de mariages. La promesse unilatérale de vente prévoyait également une indemnité d'immobilisation de 200.000 € et il était stipulé que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2020. Par courrier en date du 31 janvier 2020, le notaire de la société One Expérience s'est prévalu de la caducité de la promesse de vente du fait de la défaillance d'une condition suspensive d'obtention de l'autorisation administrative pour le changement du bien immobilier. L'acte de vente n'ayant pas été réitéré dans le délai contractuellement convenu, Mr [P] a, par acte d'huissier du 29 juin 2020, fait assigner la société One Expérience devant le tribunal judiciaire de Lyon en paiement de l'indemnité d'immobilisation de 200.000 €. Par ordonnance du 18 mars 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon a constaté le désistement d'instance de Mr [P] en raison d'une incompétence territoriale. Par exploit d'huissier du 2 février 2021, Mr [P] a fait assigner la société One Expérience devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en paiement de cette indemnité d'immobilisation de 200.000 €. La société One Expérience a demandé reconventionnellement l'annulation de la promesse de vente pour erreur ou réticence dolosive. Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a : - débouté Mr [S] [P] de sa demande en paiement de la somme de 200.000 € au titre de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, - débouté la société One Expérience de ses demandes de nullité de la promesse de vente et de dommages et intérêts, - condamné Mr [S] [P] à payer à la société One Expérience la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Mr [S] [P] aux dépens de l'instance. Par déclaration du 12 mai 2022, Mr [S] [P] a interjeté appel de ce jugement. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2023, Mr [S] [P] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en ce qu'il a débouté la société One Expérience de ses demandes de nullité de la promesse de vente et de dommages et intérêts, - infirmer le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en ce qu'il : - l'a débouté de sa demande en paiement de la somme de 200.000 € au titre de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, - l'a condamné à payer à la société One Expérience la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamné aux dépens de la présente instance. et statuant à nouveau, - débouter la société One Expérience de l'ensemble de ses prétentions, - condamner la société One Expérience à lui payer la somme de 200.000 €, au titre de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, - condamner la société One Expérience à lui verser la somme de 7.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Julie Beugnot, avocat constitué sur son affirmation de droit. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 27 avril 2023, la société Immo Blockchain, anciennement dénommée One Expérience, demande à la cour de : sur l'appel incident, - réformer le jugement du 17 mars 2002 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de nullité de la promesse de vente et de dommages et intérêts, statuant à nouveau, - annuler la promesse unilatérale de vente du 29 juillet 2019 pour dol, - annuler la promesse unilatérale de vente du 29 juillet 2019 pour erreur substantielle, - débouter consécutivement Mr [P] de l'intégralité de ses demandes, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, et subsidiairement sur le fondement de l'article 1104 du même code, - condamner Mr [P] à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, subsidiairement, - confirmer le jugement du 17 mars 2022, - juger que la défaillance des conditions suspensives ne lui est pas imputable, - débouter Mr [P] de sa demande de paiement d'indemnité d'immobilisation, - le condamner aux entiers dépens, et au paiement d'une somme de 6.000 € au titre des frais non compris dans les dépens en cause d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mai 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION 1° sur la nullité de la promesse de vente : La cour qui n'est pas liée par l'ordre des prétentions présenté par l'appelant estime nécessaire d'examiner en premier lieu la demande en nullité de la promesse de vente formée par la société Immo Blockchain dés lors en effet que si cette nullité est retenue cela rendra sans objet la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation présentée par Mr [P]. La société Immo Blockchain forme donc appel incident sur le dispositif du jugement qui a rejeté sa demande de nullité de la promesse de vente du 24 juillet 2019 et fait valoir que : - elle a commis une erreur substantielle en s'engageant à demander un changement d'usage du bâtiment alors qu'un tel changement était interdit par le PLU qui n'autorise aucune activité commerciale en zone N, ce qu'elle ignorait en consentant à la promesse, d'autant que Mr [P] exerçait une activité habituelle de location du château, et que cette activité commerciale était une condition déterminante de son intérêt à l'acquisition, - Mr [P] a commis en outre une réticence dolosive en ne révélant pas les interdictions du PLU dans la promesse qu'il n'ignorait pas en tant que membre du conseil municipal, qu'au contraire il a affirmé pratiquer lui-même une activité commerciale de location du château, qu'il n'a pas non plus communiqué un arrêté du 5 juillet 2002 l'autorisant à accueillir du public de manière restreinte mais interdisait formellement l'exercice de toute autre activité professionnelle, - ainsi, elle n'aurait certainement pas contracté si elle avait connu, avant la signature de la promesse, cet arrêté du 5 juillet 2002 et l'interdiction faite par le PLU de tout changement de destination sur la surface intégrale du château. Mr [P] ne formule aucune observation sur cette demande de nullité. Sur ce : En application de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes et leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1132 du code civil dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Selon l'article 1133 du code civil, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté et l'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. Enfin, l'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En l'espèce, comme l'ont justement retenu les premiers juges, il est indéniable que le changement de destination des lieux de façon à y exercer une activité de réception de mariages, était pour la société One Expérience une condition déterminante de son consentement. Cela résulte notamment : - des termes de la condition suspensive stipulée dans l'offre d'achat intitulée 'autorisation de changement d'usage des locaux d'habitation en commercial' et par laquelle il était convenu que 'compte tenu de la destination du bien envisagée par le bénéficiaire, les présentes sont conclues sous la condition suspensive de l'obtention d'une déclaration préalable par changement de destination du bien objet des présentes ; la demande de changement de destination devra permettre au bénéficiaire d'exercer une activité de réception de mariages', - des conditions particulières stipulées dans l'acte (page 12) précisant après avoir rappelé l'existence de contrats de location en vue de réceptions dont les événements devront se dérouler au cours de l'année 2020 qu''à titre de condition essentielle et déterminante, sans laquelle les présentes n'auraient pas été conclues, les parties ont convenu de régulariser avant la régularisation de l'acte authentique de vente définitif, les conventions demeurées ci-annexées. Le bénéficiaire autorise le promettant à continuer la commercialisation des biens vendus pour des événements complémentaires exclusivement sur l'année 2020 ; En contrepartie, le bénéficiaire s'engage irrévocablement à reprendre les contrats supplémentaires à ceux existants, le tout aux conditions de la convention ci-annexée', - des pièces annexées à la promesse de vente, notamment la convention organisant le transfert des contrats de location en vue de réception de mariages et la liste des réservations de mariage, tous éléments pouvant laisser penser à la société One Expérience que le vendeur pratiquait une activité habituelle de location et qu'elle était légale. Or, il résulte des pièces produites que : - après une première information, manifestement erronée des services de la commune et des monuments historiques selon laquelle il n'était pas nécessaire de déposer une déclaration préalable, la DRAC Auvergne Rhône-Alpes a informé le notaire de la société One Expérience le 19 août 2019 qu'une déclaration préalable était nécessaire en matière de changement de destination sans travaux de construction, s'agissant d'un monument historique classé, - le bien vendu n'était pas habilité à recevoir du public ainsi qu'en atteste l'arrêté municipal de la commune du 5 juillet 2002 portant ouverture au public du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin au donjon du château qui précisait s'agissant du changement d'affectation que 'le pétitionnaire ne pourra en aucun cas se prévaloir de la présente décision pour l'utilisation d'un bâtiment à un autre usage, notamment s'y livrer à des activités professionnelles soumises à des obligations relevant d'autres législations et en particulier celle relative à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public', - d'après le PLU, le bien est située en zone N qui constitue un espace naturel qu'il convient de protéger en raison des risques d'inondation en bordure de Saône ou en raison de la qualité des sites et de leur intérêt environnemental ou paysager et qui comprend une section Na, destiné à la sauvegarde des abords du château et centre ancien du village et à ceux du prieuré, et qui précise que sont interdites les occupations et utilisations du sol en dehors de celles soumises à l'article 2 dont la liste ne comprend pas les activités commerciales et que sont également interdits les établissements recevant du public de la 1ère à la 3ème catégorie. Ainsi que rappelé plus haut, la possibilité d'exercer dans le bien une activité commerciale de réception était une condition essentielle de l'acception de l'offre de vente consentie par Mr [P] à la société One Expérience et les éléments ci-dessus développés suffisent à démontrer qu'une telle activité n'était pas légalement possible, ou à tout le moins fortement compromise. Mr [P] verse certes aux débats un arrêté du maire de [Localité 6] en date du 31 janvier 2020 de non opposition à une déclaration préalable pour le changement de destination de la construction actuellement à usage d'habitation en une activité commerciale d'organisation de séminaire et de réception de mariages de manière principale. Toutefois, ainsi que l'ont justement rappelé les premiers juges, cet arrêté n'a été notifié que le 1er février 2020 et n'était donc pas définitif au 31 janvier 2020, car non purgé du recours des tiers et du retrait administratif. La cour ajoute que cet arrêté de non opposition pouvait être considéré comme illégal pour autoriser une activité commerciale car en contravention évidente avec les dispositions du PLU interdisant toute activité commerciale en zones N et Na où se trouvait le château et qu'il n'aurait nullement protégé la société One Expérience d'un retrait de cette disposition pour fraude ou de toute autre action des tiers. Ces éléments permettent d'en déduire, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, que si la société One Expérience avait été informée dés l'origine du classement de la zone N et Na interdisant toute activité commerciale, et au surplus que le propriétaire du château n'était pas titulaire d'une autorisation de recevoir le public, elle n'aurait pas contracté ou alors à des conditions substantiellement différentes. Les conditions d'une nullité de l'acte pour erreur sont donc réunies en l'espèce sans qu'il soit nécessaire de l'apprécier également sous l'angle du dol même s'il est permis de s'interroger sur la dissimulation intentionnelle du vendeur lequel, alors qu'il n'ignorait pas le projet de la société One Expérience, n'a communiqué aucune information sur les dispositions du PLU, ni notifié l'arrêté du 5 juillet 2002 sur l'autorisation partielle d'ouverture du château puisqu'il est démontré que cette décision n'a été communiquée à la société One Expérience que le 10 septembre 2019, soit bien après la signature de la promesse. La cour infirmant le jugement prononce l'annulation de la promesse pour vente consentie au bénéfice de la société One Expérience. 2° sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation : L'annulation de la promesse de vente qui emporte l'anéantissement rétroactif de l'accord entre les parties rend par voie de conséquence sans objet la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation formée par Mr [P] à l'encontre de la société One Expérience. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté Mr [P] de sa demande en paiement de la somme de 200.000 €. 3° sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la société Immo Blockchain : La société One Expérience, actuellement dénommée Immo Blockchain, sollicite la condamnation de Mr [P] à lui verser la somme de 30.000 € en réparation des conséquences préjudiciables de dol commis par ce dernier sans étayer plus avant son préjudice si ce n'est de façon particulièrement imprécise par l'existence de soucis et de tracas et elle ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de ce préjudice. Il convient, ajoutant au jugement, de la débouter de cette demande. 4° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Immo Blockchain en cause d'appel et lui alloue à ce titre la somme de 3.000 €. Les dépens d'appel sont mis à la charge de Mr [P] qui succombe en ses prétentions. PAR CES MOTIFS LA COUR Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la société One Expérience de sa demande de nullité de la promesse de vente ; statuant de nouveau sur ce point et y ajoutant, Prononce l'annulation de la promesse pour vente consentie au bénéfice de la société One Expérience pour erreur sur les qualités essentielles de la prestation ; Déboute la société Immo Blockchain, nouvelle dénomination de la société One Expérience, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; Condamne Mr [S] [P] à payer à la société Immo Blockchain la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; Condamne Mr [S] [P] aux dépens d'appel. La greffière, Le Président,