Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00426

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 2] [Localité 9] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00426 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7HZ JUGEMENT DU : 31 Mai 2024 Compagnie d’assurance MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF M. [L] [B] C/ M. [C] [V] [T] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 31 Mai 2024. DEMANDEURS: Compagnie d’assurance MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF [Adresse 3] [Localité 8] Monsieur [L] [B] [Adresse 4] [Localité 1] représentés par Me Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN DEFENDEUR: Monsieur [C] [V] [T] [Adresse 5] [Localité 7] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 28 Mars 2024 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À :Me ROMY + CCC CCC défendeur EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 1/09/2020, M. [C] [T] était locataire d'une maison à usage d'habitation sis [Adresse 6]), appartenant à M. [L] [B]. Une police d’assurance loyers impayés, dégradations locatives et protection juridique a été souscrite auprès de la société d’assurance MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF. Les clés ont été restituées le 22/03/2022 et un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 25/03/2022. Par acte d’huissier de justice en date du 20/02/2024, M. [L] [B] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF ont fait assigner M. [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection d’Evry et demande : - la condamnation du locataire à payer à la MACIF la somme de 6.400 euros au titre du remboursement des réparations locatives, - la condamnation du locataire à payer à la MACIF la somme de 4.822,68 euros au titre du remboursement de l’arriéré de loyers et charges, - la condamnation du locataire à payer à M. [L] [B] la somme de 1.628 euros au titre des réparations locatives, non garantie par la MACIF, - la condamnation du locataire à payer à M. [L] [B] la somme de 2.909,23 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, non indemnisée par la MACIF en raison de l’application du plafond contractuel, - la condamnation du locataire à payer, tant à M. [L] [B] qu’à la MACIF, la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - sa condamnation aux entiers dépens. A l’audience, M. [L] [B] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes. Cité par acte délivré par remise à étude, M. [C] [T] a comparu, ne conteste pas les demandes, précisant toutefois que la maison n’était pas en bon état à l’entrée dans les lieux. Par note en délibéré autorisée, M. [L] [B] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF ont fourni un tableau de comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie avec chiffrage poste par poste selon devis. Autorisé à le faire, M. [L] [B] n’a pas produit de note en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 31/05/2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le bien fondé de l’action Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Attendu qu’aux termes de l’article L. 121-12 du code des assurances, “L’assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur” ; Que toutefois, la subrogation accordée au solvens qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur ; Qu’il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ; Sur les loyers Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que M. [L] [B] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF versent aux débats l'acte de bail, le contrat d’assurance, ainsi qu’une quittance subrogative et le décompte des loyers et charges après départ des lieux du locataire ; Que la dette locative est chiffrée à la somme de 4.822,68 euros, arrêtée au 22/03/2022, avec proratisation sur le mois de mars ; Attendu qu’il est établi que la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF a procédé à un réglement entre les mains du bailleur , produisant une quittance subrogative en date du 14/09/2022 pour le versement de la somme de 4.822,68 euros à titre d’indemnisation, correspondant aux loyers et charges restant dus par le locataire ; Attendu qu’il est constant que la subrogation ne peut jouer qu’à hauteur de la dette de ce dernier ; Qu’en conséquence, la créance de la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF à l’encontre du locataire est justifiée à hauteur de la somme précitée au titre des loyers et charges ; Sur les réparations locatives Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; - de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987; Attendu que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application ; Attendu que M. [L] [B] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF produisent l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établi le 25/03/2022, le locataire convoqué absent, un rapport d’expertise de l’agence AUVERGNE EXPERTISES portant décompte par poste des réparations locatives pour un montant total de 9.309,23 euros vétusté déduite, une facture de l’entreprise ARION TNL, deux devis, l’un de l’entreprise TMB Connect, l’autre de l’entreprise Kevin K Rénovation, ainsi qu’une quittance subrogative portant sur un montant de 6.400 euros à titre d’indemnisation concernant les réparations locatives ; Que les réparations réclamées portent principalement sur la remise en peinture des murs, plafonds et portes du couloir de l’entrée, du salon, de la chambre 1 et 2, de la salle de bains, des WC, et de la cuisine, en raison d’un “bon état” à l’entrée dans les lieux et de l’existence d’un mauvais état essentiellement lié à la présence de trous, de salissures, de traces de frottement ou de fissures à la sortie, outre un tableau électrique avec des fils volants, des joints en mauvais état, des plinthes endommagées avec des traces d’humidité, des parquets portant des traces de frottement, des prises électriques décochées et des fils électriques visibles et une fissuration du plan de travail de la cuisine ; Que si la comparaison de ces deux états des lieux établit ces divers désordres, il apparaît cependant que : - les parois des pièces présentent soit un mauvais état (murs de l’entrée, murs de la salle de bain, murs de la chambre 2, murs du salon), soit un état usagé (plafond entrée, murs et plafond des toilettes, plafond de la salle de bain, murs et plafond de la chambre 2, plafond du séjour, murs et plafond de la cuisine), - que l’installation électrique présente de nombreux fils volants, lesquels ne nécessitent qu’une mise en ordre et reconnection, - que le nettoyage des parois en état d’usage n’est pas compatible avec une demande de remise en peinture ; - que le constat d’état des lieux de sortie ne rend pas compte de déchets et encombrants notables ; Qu’il est rappelé que lorsque le locataire a reçu les lieux en “bon état”, il ne peut lui être demandé de rendre les lieux dans le même état à sa sortie, mais seulement en état d’usage ; il doit seulement répondre des dégradations ou détériorations constatées ; Que le décompte des travaux, qui figure dans le rapport d’expertise précité en date du 29/07/2022, prenant en compte les états des lieux et les devis produits, porte un chiffrage des réparations à hauteur de la somme de 9.309,23 euros en prenant en compte un coefficient de vétusté de 50 % ; que cependant, la dégradation des murs imputable au locataire indépendamment de la vétusté apparaît souvent mineure dès lors que l’état des lieux est en réalité passé d’un état bon, à un état d’usage à la sortie concernant de nombreuses surfaces ; Qu’en l’espèce, il n’apparaît donc pas justifié de mettre à la charge du locataire la remise en peinture complète des murs dans toutes les pièces, non plus que le coût proposé de nettoyage, de reprise de l’électricité ou de déchetterie, qu’il convient de réduire ; Que les réparations locatives à retenir seront ainsi évaluées à une somme, moindre, de 5.000 euros, sans y inclure le coût de nettoyage qui sera écarté, non plus que le coût de reprise du plan de travail fissuré de la cuisine qui sera retenu pour un montant de 869 euros ; que, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, après déduction du montant du dépôt de garantie de 1.300 euros, il demeure donc un solde de 4.569 euros en faveur du bailleur ; Attendu qu’il est établi que la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF a procédé à un réglement entre les mains du bailleur, produisant une quittance subrogative en date du 14/09/2022 pour le versement de la somme de 6.400 euros à titre d’indemnisation, correspondant aux réparations locatives engagées ou à engager après départ des lieux du locataire ; Attendu cependant qu’il est constant que la subrogation ne peut jouer qu’à hauteur de la dette de ce dernier ; Qu’en conséquence, la créance de la MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF à l’encontre du locataire n’est justifiée qu’à hauteur de la somme de 3.700 euros au titre des réparations locatives ; que M. [C] [T] sera condamné au paiement de cette somme ; Q’en outre, M. [C] [T] sera condamné à verser à M. [L] [B] la somme de 869 euros correspondant au dommage imputable au locataire et non garanti par la MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF ; Que la demande en paiement supplémentaire de M. [L] [B] au titre du plafond contractuel de l’assurance est sans objet ; Sur les demandes accessoires Attendu que M. [C] [T] succombe à l’instance, et qu’en conséquence, il doit être condamné aux entiers dépens ; Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * * * PAR CES MOTIFS, LE JUGE, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [C] [T] à payer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF la somme de 3.700 euros au titre de la mise en jeu de la garantie d’assurance concernant les réparations locatives ; CONDAMNE M. [C] [T] à verser à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE - MACIF la somme de 4.822,68 euros au titre de la mise en jeu de la garantie d’assurance concernant l’arriéré de loyers et charges ; CONDAMNE M. [C] [T] à payer à M. [L] [B] la somme de 869 euros au titre des réparations locatives ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [C] [T] aux dépens ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Président