Cour d'appel, 07 juin 2022. 21/00924

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/00924 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FPEO Minute n° 22/00228 [U] C/ [L], [L] NÉE [J] Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 23 Mars 2021, enregistrée sous le n° 19-000610 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 07 JUIN 2022 APPELANT : M. [G] [U] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ INTIMÉS : M. [T] [L] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ Mme [N] [J] épouse [L] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 24 mars 2022 tenue par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 24 mai 2022 à cette date le délibéré a été prorogé au 7 juin 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Mme BASTIDE, Conseiller M. MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 8 décembre 2001,M. [T] [L] et Mme [N] [J] épouse [L] ont consenti un bail à M. [G] [U] sur un appartement situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 335,38 euros et une provision sur charges de 15,24 euros. Par acte d'huissier du 28 mai 2019, M. [U] a fait citer M. et Mme [L] devant le tribunal d'instance de Thionville et au dernier état de la procédure, il a demandé au tribunal de : - condamner M. et Mme [L] de mettre les locaux loués en conformité sous astreinte de 150 euros par jour de retard - les condamner à lui payer les sommes de 5.000 euros pour défaut de décence, 8.000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et 5.000 euros pour trouble de la santé - le dispenser d'avoir à régler le montant du loyer ou l'autoriser à le consigner jusqu'à ce que l'ensemble des travaux aient été effectués - subsidiairement ordonner une expertise - condamner M. et Mme [L] à lui verser 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. M. et Mme [L] ont conclu au rejet des prétentions et ont demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'évacuation immédiate et sans délai de M. [U] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, de le condamner à leur payer une indemnité d'occupation de 600 euros par mois jusqu'à la libération des lieux et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Thonville a : - débouté M. [U] de l'ensemble de ses demandes - prononcé la résiliation du bail - ordonné l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens et dit qu'à défaut de départ volontaire, il pourra y être contraint par tous moyens de droit à la suite du délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux - fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. [U] à son paiement au profit de M. et Mme [L] jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 600 euros - débouté les parties du surplus de leurs demandes - condamné M. [U] à payer à M. et Mme [L] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par déclaration déposée au greffe le 15 avril 2021, M. [U] a formé appel de chacune des dispositions de ce jugement. Il demande à la cour d'infirmer le jugement et de : - condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour défaut de décence, 8.000 euros de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, 5.000 euros de dommages et intérêts pour trouble occasionné à la santé des occupants du logement, 3.000 euros de dommages et intérêts pour dénonciation présentant un caractère injurieux, mensonger et discriminatoire, 183 euros au titre du remplacement de deux radiateurs et 176 euros au titre de la surconsommation EDF - le dispenser d'avoir à régler le montant du loyer ou autoriser la consignation du loyer jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en conformité du logement - condamner M. et Mme [L] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel et à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel - à titre subsidiaire, ordonner une expertise aux fins de déterminer les remèdes à apporter pour que le logement litigieux soit remis en conformité aux fins de satisfaire aux critères d'habitabilité et de décence. L'appelant fait valoir que le logement loué est insalubre et en tout cas qu'il ne répond pas aux critères de décence, que l'ensemble des pièces sont gagnées par l'humidité avec d'importantes taches de moisissures et une odeur nauséabonde émanant des cloisons. Il précise que toutes ses réclamations auprès des bailleurs se sont avérées vaines, qu'avec sa compagne ils ont toujours veillé à l'aération de l'appartement, qu'il a été contraint de remplacer à ses frais deux radiateurs vétustes et impropres à leur usage, que le chauffe-eau doit également être remplacé et que l'installation électrique est non conforme. Il conteste que l'humidité excessive puisse trouver son origine dans l'utilisation d'un lave linge à usage industriel comme l'affirment les bailleurs. Sur la demande de résiliation du bail, M. [U] explique qu'il a retenu provisoirement le paiement de quelques mensualités aux fins d'infléchir la position des propriétaires sur la nécessité de réaliser les travaux, qu'il a régularisé l'arriéré, que le tribunal a prononcé la résiliation sur la base du seul témoignage d'un locataire avec lequel il est en mauvais termes, qu'il occupe les lieux depuis deux décennies et est à jour dans le paiement de ses loyers. Il précise produire l'attestation d'un ancien locataire de l'immeuble venant contredire le témoignage produit par les bailleurs et indiquant avoir quitté son logement en raison de problèmes d'humidité, de moisissures, de factures d'électricité trop élevées et d'une isolation phonique insuffisante. L'appelant fait également valoir que les bailleurs ne lui ont jamais notifié le moindre reproche par écrit au titre d'un prétendu trouble du voisinage et que les allégations mensongères présentent un caractère injurieux. M. et Mme [L] demandent à la cour de débouter M. [U] de toutes ses prétentions, en tout état de cause de déclarer irrecevables les demandes tendant à obtenir le règlement des sommes de 183 euros et 176 euros et de le condamner à leur verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Ils exposent que les demandes en paiement des sommes de 183 euros et de 176 euros sont irrecevables d'une part pour être nouvelles en appel et d'autre part pour ne pas avoir été présentées dans les premières conclusions d'appel. Sur le fond, ils font valoir que l'état actuel du logement n'est pas dû à un manquement à leurs obligations, qu'ils ont rénové les quatre appartements de l'immeuble (fenêtres double vitrage, volets et chauffage électrique), que l'état des lieux établi d'entrée mentionne un bon état général de l'appartement, que rien ne leur permettait d'avoir connaissance d'une détérioration de cet état dans la mesure où ils n'ont jamais reçu la moindre réclamation et qu'ils ont été uniquement informés de deux problèmes survenus en 2005 et 2014 consécutifs à des fuites d'eau des étages supérieurs qui ne leur étaient pas imputables. Les intimés soutiennent que les trois autres appartements de l'immeuble ne présentent pas de trace d'humidité et que l'état actuel du logement loué par l'appelant s'explique par un mauvais usage des locaux (non fonctionnement de la VMC, défaut d'aération, utilisation d'un chauffage au pétrole, lavage et séchage de linge en grande quantité). Ils précisent que M. [U] n'habite plus l'appartement depuis des années, que Mme [Y] qui l'occupe seule y a installé une machine à laver industrielle pour laver le linge de tiers qu'elle fait ensuite sécher puis repasse, générant ainsi une très grande humidité, qu'elle se chauffe au pétrole alors qu'un chauffage électrique existe et qu'elle refuse de faire fonctionner la VMC ainsi que l'installation d'une aération basse. Sur la résiliation du bail, M. et Mme [L] reprennent les termes des attestations de M. [W] selon lesquelles Mme [Y] entretient de très mauvais rapports avec le voisinage et affirment que le comportement des consorts [U]-[Y] a provoqué le départ de deux locataires générant une perte de loyer évaluée à 40.000 euros environ à la fin de l'année 2020. Ils font également valoir qu'à compter du mois d'avril 2019, M. [U] s'est dispensé du règlement des loyers et qu'il a par la suite procédé à des règlements partiels de sorte que le 19 novembre 2019 l'arriéré s'élevait à 1.185 euros. Ils précisent que depuis lors, vraisemblablement dans la crainte de voir le bail résilié, le locataire a apuré l'arriéré et s'avère à jour pour la première fois en 18 ans. Ils prétendent que si la résiliation du bail n'est pas prononcée, de nouveaux impayés apparaîtront. MOTIFS DE LA DÉCISION : Vu les écritures déposées le 8 décembre 2021 par M. [U] et 13 décembre 2021 par M. et Mme [L] auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2022 ; Il résulte des dispositions combinées des articles 1719 du code civil et 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation . Cette obligation pèse sur le bailleur non seulement lors de la conclusion du bail mais aussi pendant toute la durée de la location et il doit assurer au locataire une jouissance paisible des locaux, les entretenir en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état (article 6-b et -c de la loi du 6 juillet 1989). La charge de la preuve du respect de ses obligations incombe au bailleur. L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements. L'article 144 du code de procédure civile dispose que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause , dés lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. En l'espèce, s'il ressort des pièces versées aux débats que lors de la conclusion du contrat de bail, le logement était en bon état, il apparaît cependant, notamment à la lecture du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 12 mars 2019, qu'il existe sur les murs et certains plafonds des différentes pièces, de nombreuses traces d'humidité et des moisissures, les parties s'opposant sur l'origine de ces désordres. Il est également invoqué par le locataire un défaut de ventilation du logement et de l'absence d'isolation des murs extérieurs provoquent des traces de moisissures au niveau des principaux ponts thermiques. Il en résulte que si l'existence de désordres affectant le logement est avérée, leur origine et leur imputabilité n'est pas établie. Eu égard à la spécificité des questions techniques posées, il convient d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise, aux frais avancés par M. [U] qui sollicite cette mesure d'instruction. Les autres demandes et les dépens sont réservés. PAR CES MOTIFS INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [G] [U] de sa demande d'expertise et statuant à nouveau, ORDONNE une expertise et commet pour y procéder M. [T] [V] [Adresse 1], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Metz avec pour mission : - de se rendre sur place, [Adresse 2] - dire si les locaux, objets du contrat de location conclu le 8 décembre 2001, sont en bon état d'usage et de réparation et si les équipements tels que mentionnés au contrat de location, sont en bon état de fonctionnement - dire en particulier s'ils remplissent les critères de décence tels que définis par le décret n°2002-210 du 30 janvier 2002 notamment s'ils assurent la protection contre les infiltrations d'eau, permettent le renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements - décrire le cas échéant les désordres les affectant, préciser leur cause et donner tous éléments utiles de nature à déterminer les responsabilités encourues - déterminer les travaux de remise en état et leur coût; - déterminer les conséquences des désordres sur la jouissance des locaux, fournir tous éléments techniques et de fait permettant d'apprécier les préjudices exposés, - faire toutes constatations techniques utiles ; INVITE les parties à transmettre à l'expert, dans un délai d'un mois à compter du présent arrêt leurs écritures (assignation et conclusions) et leurs pièces numérotées et accompagnées d'un bordereau; DIT que l'expert devra établir un pré-rapport qu'il adressera aux parties afin qu'elles puissent faire valoir leurs observations dans le délai que l'expert fixera ; DIT que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif et déposera son rapport définitif au greffe de la 3ème chambre de la cour d'appel de Metz au plus tard le 15 décembre 2022 ; DIT que l'expert devra rendre compte à Madame [O], désignée pour suivre les opérations d'expertise ou à tout autre magistrat de la chambre appelé à la substituer, de toute difficulté rencontrée dans l'exécution de sa mission ; DIT que pour l'accomplissement de cette mission l'expert aura la faculté de : - se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d'expertise, en cas de difficultés  - d'entendre tous sachants qu'il estimera utile, conformément aux dispositions de l'article 242 du code de procédure civile, en précisant leur nom, prénom et domicile, ainsi que leur lien de parenté, d'alliance, de subordination ou de communauté d'intérêts avec l'une ou l'autre des parties  - en cas de besoin, se faire assister par tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ; FIXE à la somme de 1.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. [G] [U] avant le 5 août 2022 sous peine de caducité, auprès du DDFIP Meurthe-et-Moselle ' Pôle Interrégional des Consignations ' Hôtel des Finances ' [Adresse 4] ; RÉSERVE le surplus des demandes et les dépens ; DIT que la procédure sera remise au rôle d'une audience de mise en état après dépôt du rapport définitif d'expertise judiciaire. LE GREFFIER LE PRESIDENT