Tribunal judiciaire, 15 décembre 2025. 24/01051

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC LE 15 DECEMBRE 2025 CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 15 Décembre 2025 N° RG 24/01051 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FQMJ MV COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice - Présidente, faisant fonction de Présidente Madame VUILLAUME, Vice-Présidente Madame VOLTE, Magistrate honoraire juridictionnelle GREFFIER. : Madame DUJARDIN DÉBATS : à l'audience publique du 20 Octobre 2025. JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le quinze Décembre deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe Date indiquée à l'issue des débats . ENTRE : Monsieur [R] [X] [Y] [E] né le 23 Janvier 1979 à SAINT-BRIEUC, demeurant 6 bis rue Jeanne d’Arc - 22300 LANNION - Représentant : Maître Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocats au barreau de BREST, avocats plaidant Madame [H] [V] née le 13 Février 1989 à LANNION, demeurant 6 bis, rue Jeanne d’Arc - 22300 LANNION - Représentant : Maître Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocats au barreau de BREST, avocats plaidant ET : La S.A.R.L. ARTEMIS COURTAGE, dont le siège social est sis 11 rue de Miromesnil 75008 Paris - prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège - Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant: Maître Thomas NORMAND, Avocat au Barreau de Lille, avocat plaidant FAITS ET PROCÉDURE Le 15 juillet 2023, M. [R] [E] et Mme [D] [V] ont signé une offre d'achat portant sur une maison individuelle à usage d'habitation sise 26 avenue de Park Névez à Lannion (22300), appartenant à M [P] [A] et Mme [L] [T] épouse [A], pour un prix net vendeur de 470.000 euros, avec le concours de la SAS AXMOR TRANSACTIONS, agence immobilière. Un compromis de vente a été régularisé le 2 août 2023 sous condition suspensive d'obtention d'un prêt relais rédigée comme suit : " L'acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d'un prêt-relais, il devra à cet effet : - avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt aux conditions suivantes : montant maximum de 503.000 euros pour une durée maximum de 2 ans et au taux maximum de 4 % - constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de 3 organismes prêteurs." Les honoraires de négociation de l'agence, dus par les acquéreurs et exigibles le jour de la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 15 novembre 2023, ont été fixés à la somme de 18.800 euros TTC. Le compromis stipulait une clause pénale d'un montant de 47.000 euros et prévoyait en outre le versement d'un acompte de 20.000 euros entre les mains de Maître [Z] [J], Notaire à Lannion, choisi pour séquestre par les parties. Le 29 août 2023, M [E] et Mme [V] ont conclu avec la société Artémis Courtage un mandat d'intermédiation conférant au mandataire le pouvoir de rechercher, au nom et pour le compte du mandant, un financement bancaire pour un montant total de 722 146 euros, dont 370 146 euros de prêt bancaire classique d'une durée de 240 mois complété d'un prêt relais de 352 000 euros d'une durée de 24 mois, ce montant incluant, selon l'étude de financement, le coût d'acquisition du bien, frais éventuels d'agence et de notaire inclus, le remboursement d'un prêt immobilier en cours, les frais de garantie, de dossier et de courtage. Les acquéreurs n'ont pu obtenir le prêt envisagé. Selon exploit du 31 janvier 2024, la SAS AXMOR TRANSACTIONS a fait assigner les acquéreurs devant ce tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation à une indemnisation de 16 920 euros au titre de la perte de chance d'obtenir sa commission. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 24/320. Selon exploit du 15 février 2024, les époux [A], vendeurs, ont fait assigner les acquéreurs devant ce tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement d'une somme de 47 000 euros au titre de la clause pénale, au motif que les prêts sollicités n'étaient pas conformes au financement prévu dans la promesse de vente. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 24/360. Selon exploit du 16 avril 2024, M. [E] et Mme [V] ont fait assigner la société Artémis Courtage, au visa de l'article 1992 du code civil et de l'article R. 519-22 du code monétaire et financier aux fins de sa condamnation à les garantir et relever indemnes de toute condamnation envers la société AXMOR TRANSACTIONS et M. et Mme [A], outre au paiement de la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 24/1051. Par conclusions d'incident du 11 juillet 2024, M. [E] et Mme [V] ont saisi le juge de la mise en état aux fins d'obtenir la jonction des instances RG 24/360, RG 24/320 et RG 24/1051. Par ordonnance du 14 octobre 2024, le juge de la mise en état, après avoir observé que "l'affaire RG 24/1051 évoquée dans les conclusions des demandeurs à la jonction n'a pas fait l'objet d'une demande de fixation et partant ne figure pas au rôle des incidents appelés à l'audience de sorte qu'il ne peut être statué sur la demande la concernant ", a rejeté la demande de jonction. La présente instance concerne l'affaire enrôlée sous le numéro RG 24/1051 ***** Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, M. [E] et Mme [V] demandent au tribunal de : Vu les articles 1240 et 1304 du code civil, A titre principal, - débouter la société AXMOR TRANSACTIONS de toutes ses demandes, fins et conclusions ; A titre reconventionnel, - condamner la société AXMOR TRANSACTIONS à garantir et relever indemnes M. [E] et Mme [V] de toute condamnation en principal, frais et intérêts, envers elle-même et M. et Mme [A] ; En tout état de cause, - condamner la société Artémis Courtage à garantir et relever indemnes M. [E] et Mme [V] de toute condamnation en principal, frais et intérêts, envers elle-même et M. et Mme [A] ; - débouter la société Artémis Courtage de toutes ses demandes, fins et conclusions; - condamner la société AXMOR TRANSACTIONS à verser à M. [E] et Mme [V] la somme de 4.500 euros, à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ; - condamner la société Artémis Courtage aux dépens. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la société Artémis Courtage demande au tribunal de : Vu l'article 1103 du code civil, Vu l'article 1104 du code civil, Vu les articles 1984 et 2010 du code civil, Vu l'article 519-28 du code monétaire et financier, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, - débouter M. [E] et Mme [V] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - déclarer la société Artémis Courtage recevable et bien fondée en toutes ses demandes fins et conclusions ; En conséquence, - condamner M. [E] et Mme [V] à verser à la société Artémis Courtage la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [E] et Mme [V] aux entiers frais et dépens de la présente instance. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2025 et l'audience de plaidoirie a été fixée au 20 octobre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes formées par M. [E] et Mme [V] à l'encontre de la société AXMOR TRANSACTIONS La société AXMOR TRANSACTIONS n'est pas partie à l'instance enregistrée sous le numéro RG 24/1051. Les demandes formées par M. [E] et Mme [V] à l'encontre de la société AXMOR TRANSACTIONS sont irrecevables. Sur la demande de M. [E] et Mme [V] de relevé indemne à l'encontre de la société Artémis Courtage M. [E] et Mme [V] soutiennent, en premier lieu, que la société Artémis Courtage a manqué à ses obligations de mandataire en recherchant un financement à des conditions différentes de celles prévues par le compromis, c'est-à-dire à des conditions différentes des besoins de ses clients, de sorte qu'ils sont fondés à rechercher sa responsabilité sur le fondement de l'article 1992 du code civil, selon lequel, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. En second lieu, ils reprochent à la société Artémis Courtage, professionnel du financement immobilier, de ne pas les avoir mis en garde sur les risques contractuels qu'ils prenaient en demandant un financement ne correspondant pas aux prévisions du compromis qu'ils avaient antérieurement conclu avec M. et Mme [A]. À cet effet, ils invoquent l'article R. 519-22 du code monétaire et financier qui dispose que " l'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement présente au client, y compris au client potentiel, les caractéristiques essentielles du service, de l'opération ou du contrat proposé. Lorsque le contrat porte sur une opération de crédit, il doit en outre appeler l'attention du client, y compris du client potentiel, sur les conséquences que la souscription du contrat pourrait avoir sur sa situation financière et, le cas échéant, sur les biens remis en garantie. L'intermédiaire adapte le contenu et la forme de ces explications au niveau de connaissance et d'expérience du client, y compris du client potentiel ". S'agissant d'un appel en garantie, il incombe aux demandeurs de démontrer que la société Artémis Courtage a commis, dans l'exécution de son mandat, une faute qui se trouve à l'origine de ce dont ils demandent à être garantis, à savoir l'indemnisation qu'ils sont susceptibles de devoir verser à la société AXMOR TRANSACTIONS et à M. et Mme [A] au titre de la clause pénale. À ce propos, la société Artémis Courtage fait pertinemment observer, à titre liminaire, que sa mise en cause concerne la garantie d'éventuelles condamnations, que les trois procédures en cours devant ce tribunal n'ont pas fait l'objet d'une jonction d'instance, tel que cela ressort de l'ordonnance du juge de la mise en état de Saint Brieuc en date du 14 octobre 2024, et qu'il n'existe donc aucune créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de la société Artémis Courtage. L'article 1103 du code civil dispose : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". En vertu de l'effet relatif des contrats, la responsabilité contractuelle de la Société Artémis Courtage ne saurait être recherchée qu'au regard du contrat de mandat d'intermédiation et non en référence au compromis de vente conclu entre les demandeurs et les vendeurs sous l'égide de la société AXMOR TRANSACTIONS, auquel la société Artémis Courtage n'est pas partie. Le contrat de courtage conclu le 29 août 2023 prévoyait expressément la recherche d'un financement de 722 146 euros. Il ne pouvait échapper à M. [E] et à Mme [V] que le montant du prêt à l'obtention duquel était suspendu la vente ne correspondait pas au montant du prêt qu'ils avaient chargé la Société Artémis Courtage de rechercher. Ayant accepté de signer l'acte tel quel, à la rédaction duquel ils avaient en outre nécessairement contribué par la fourniture des informations requises sur leurs capacités de financement, ils étaient nécessairement conscients, à l'époque, de la discordance existant entre les termes de la condition suspensive et le montant des prêts effectivement demandés aux établissements de crédit conformément à leurs instructions, qui est à l'origine du litige. Ils ne sauraient donc reprocher à la société de courtage d'avoir recherché un financement à des conditions différentes de celles prévues par le compromis. En outre et surtout, le contrat de courtage qu'ils ont signé, stipule expressément : " Le Mandataire ne saurait être déclaré responsable de la différence entre le montant inscrit dans le compromis de vente et les conditions du présent mandat. ". Concernant la demande de M. [E] et à Mme [V] de relevé indemne à l'encontre de la Société Artémis Courtage sur le fondement de l'article R. 519-22 du code monétaire et financier, ils font grief au courtier d'avoir violé son obligation de mise en garde et d'avoir manqué à son obligation de conseil. En réponse à l'argumentation adverse, ils précisent qu'ils ne recherchent pas la responsabilité contractuelle du courtier à raison d'un crédit disproportionné mais en raison du fait que la société Artémis Courtage ne les a pas mis en garde, ne les a pas informés, ni n'a attiré leur attention sur les risques contractuels importants qu'ils prenaient en demandant un financement différent de celui prévu au compromis. Il convient de rappeler que le devoir de mise en garde est une construction jurisprudentielle, s'agissant du devoir, pour un prêteur, d'alerter son client sur les risques d'endettement excessif de l'opération de crédit envisagée, si l'intéressé n'est pas suffisamment " connaisseur " en la matière, c'est-à-dire s'il apparaît comme " non averti. Le conseil suppose une appréciation de nature à orienter la décision de l'autre partie. Il se distingue, en cela, du devoir de mise en garde qui se situe, pour sa part, entre l'information et le conseil, dans la mesure où il tend simplement à attirer l'attention du cocontractant sur un aspect négatif du contrat ou de la chose objet du contrat. L'article R. 519-22, alinéa 2, du code monétaire et financier sur lequel M. [E] et Mme [V] fondent leurs demandes, prévoit que l'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement doit " appeler l'attention du client " ou du client potentiel " sur les conséquences que la souscription du contrat pourrait avoir sur sa situation financière et, le cas échéant, sur les biens remis en garantie ". Il ne s'agit pas d'un devoir de mise en garde à proprement parler mais davantage d'une obligation d'information, voire d'une obligation d'explication, l'intermédiaire devant se contenter d'attirer l'attention de son client sur les conséquences de l'opération de crédit sur sa situation financière. En l'espèce, les demandeurs lient le montant du financement renseigné dans le compromis et le plan de financement prévu dans le mandat d'intermédiation. Or, il a été vu que le courtier n'est pas lié par le compromis, comme le rappelle expressément le mandat en stipulant que le mandataire ne saurait être déclaré responsable de la différence entre le montant inscrit dans le compromis de vente et les conditions du mandat. Par ailleurs, ainsi que le fait valoir la société Artémis Courtage, l'attention des emprunteurs a bien été attirée sur les conséquences d'un emprunt, aux termes de l'article 6 dudit mandat, qui stipule : " Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Les impayés afférents au(x) crédit(s) sollicité(s) peuvent avoir de graves conséquences sur votre patrimoine et vous pourriez être redevable(s), à l'égard de la banque, du capital restant dû, majoré d'intérêts de retard, ainsi que d'une indemnité. ", de sorte que les conditions de l'article R.519-22 du code monétaire et financier ont été respectées sur ce point. En outre, le mandat d'intermédiation conclu entre les parties contient un article 9 intitulé " évaluation de vos connaissances en matière de crédit ". Cet article comporte de nombreuses questions relatives aux opérations de crédit auxquelles les emprunteurs se doivent de répondre afin de déterminer leur niveau de connaissance du domaine. À toutes ces questions, aussi techniques soient-elles, les emprunteurs ont coché la case " oui " et, s'agissant de la dernière question relative à leur connaissance en matière de crédit, les consorts [N] ont répondu par " bonne ", cette appréciation étant la plus élevée dans l'échelle des réponses possibles. Ces éléments permettent d'en conclure que les emprunteurs avaient une connaissance certaine en matière de crédit immobilier. De plus, un courriel adressé par M. [E] en date du 12 octobre 2023 à l'attention de Mme [I], leur interlocutrice au sein de la société Artémis Courtage vient confirmer que celui-ci disposait d'une expérience certaine du fonctionnement du crédit immobilier puisque celui-ci écrit :" Sur 5 achats immobilier, cette situation m'est unique ". S'agissant du devoir de conseil de la société Artémis Courtage, il peut-être rattaché à l'article R. 519-28 du code monétaire et financier qui dispose que : "Les intermédiaires mentionnés à l'article R. 519-27 ci-dessus sont tenus d'analyser un nombre suffisant de contrats offerts pour pouvoir fonder une analyse objective du marché et recommander ou proposer un contrat adapté aux besoins du client, y compris du client potentiel. Ils fournissent au client, y compris le client potentiel, des informations portant sur la description et la comparaison des différents types de contrats disponibles sur le marché pour les opérations et services proposés, de manière personnalisée et adaptée à leur degré de complexité. Ils doivent informer le client des règles applicables aux opérations de banque et aux services de paiement et l'éclairer sur l'étendue de ses devoirs et obligations. Ils veillent à proposer de manière claire et précise au client, y compris au client potentiel, les services, opérations ou contrats les plus appropriés parmi ceux qu'ils sont en mesure de présenter. Ils doivent s'abstenir de proposer un service, une opération ou un contrat qui ne serait pas adapté aux besoins du client ou du client potentiel. ". Le devoir de conseil qui pèse sur le courtier suppose que ce dernier fournisse à son client une information complète et transparente, des conseils éclairés de sorte que le client s'engage dans un projet cohérent et adapté à ses besoins. Ainsi qu'elle le fait valoir, c'est ce qu'a fait la société Artémis Courtage en analysant exhaustivement la situation financière de M. [E] et de Mme [V], en ciblant une offre adaptée à leur besoin, reprise de façon très précise dans le mandat d'intermédiation, et en ne se bornant pas à suivre les conditions de financement rédigées par la société AXMOR TRANSACTIONS, mais en proposant aux consorts [N] une solution de financement la plus adaptée à leur situation financière, lesquels n'ont jamais émis une quelconque opposition avant que ne soient introduites à leur encontre, les assignations de la SAS AXMOR TRANSACTIONS, puis des vendeurs, les époux [A]. Au demeurant, en page 12/16 de leurs conclusions, M. [E] et Mme [V] s'appuient sur les propres conclusions de la société Artémis Courtage dans lesquelles celle-ci explique les raisons pour lesquelles elle n'a pas pu rechercher un financement correspondant aux prévisions de la promesse de vente, " dans la mesure où la solution de financement de la promesse était irréalisable ", pour en déduire : "Il est établi, au vu de ces informations, que les revenus et le patrimoine de M. [E] et de Madame [V] ne leur permettaient pas de pouvoir espérer raisonnablement obtenir un crédit relais d'un montant de 503.000 euros ", et ainsi reprocher à la société AXMOR TRANSACTIONS, rédactrice du compromis de vente, de n'avoir effectué aucune vérification dans le cadre de la rédaction de l'acte pour s'assurer de son efficacité et de s'être " empressée, pour pouvoir percevoir sa commission, de rédiger un acte comportant une condition suspensive (qui) ne pouvait pas être satisfaite. ". Ce faisant, M. [E] et Mme [V] reconnaissent implicitement que la société Artémis Courtage a rempli son obligation de conseil en s'abstenant de leur proposer une opération qui n'aurait pas été adaptée à leurs besoins, ainsi que le prévoit le dernier alinéa de l'article R. 519-28 du code monétaire et financier. En outre, la société Artémis Courtage est allée au-delà des termes du compromis qui prévoyait une obligation de déposer un dossier de financement auprès de trois organismes bancaires, puisqu'elle a déposé six demandes de financement (La Banque Postale, la Caisse régionale du Crédit Agricole des Côtes d'Armor, la banque populaire Grand Ouest, le Crédit Mutuel de Bretagne, la banque Crédit Industriel et commercial, et la Caisse d'Epargne Bretagne Pays de la Loire). La société Artémis Courtage a communiqué aux demandeurs le récapitulatif des attestations de refus de prêt accompagné des différents refus émis par les banques, le 13 novembre 2023, qui étaient d'ores et déjà connus de ces derniers. Le devoir de conseil est rattaché au mandat du courtier et, en l'espèce, il n'est démontré aucune faute de la société Artémis Courtage dans le cadre de ce mandat, dans la mesure où l'objet du mandat était justement la recherche d'un crédit et où celle-ci a recherché un prêt conformément à ce qui lui était demandé Surabondamment, ainsi que le fait justement observer la défenderesse, M. [E] et Mme [V] passent sous silence le fait que la société Artémis Courtage est parvenue à obtenir un accord de financement par la banque Caisse régionale du Crédit Agricole des Côtes d'Armor, le 26 octobre 2023, qu'ils n'ont volontairement pas communiqué aux vendeurs, ni à l'agence immobilière, après en avoir pris connaissance, car M. [E] avait pris la décision de stopper toute démarche d'acquisition, ne souhaitant pas être contraint d'acheter le bien du fait de la réalisation de la condition suspensive, ainsi qu'il résulte du courriel, très explicite, qu'il a adressé à Mme [I], le 22 octobre 2023 : " […] Effectivement le dossier est parti mais avec des mensualités avec prêt relais de 2808 euros/mois !!! sur 25 ans….(17000 0euros d'apport pour une caisse d'épargne a 100000) je vous le dis gentiment mais c'est pas possible dans ces conditions. Je préfère arrêter toute demande avec le CA car s'ils acceptent, l'agence sera au courant (ça c'est sûr) et la condition suspensive sera invalidée. ! Obligation d'acheter le bien ! Mais cela implique une mensualité ++ que l'on est pas capable d'assumer. (c'est sûr aussi ! Pas de travaux, donc rentrer dans une maison qui nous ressemble pas.. C'est non ! ". En conséquence de l'ensemble de ces développements, M. [E] et Mme [V] seront déboutés de leur demande à l'encontre de la société Artémis Courtage tendant à sa condamnation à les garantir et relever indemnes. Sur les dépens et les frais irrépétibles M. [E] et Mme [V], parties perdantes, seront condamnés aux dépens. En considération de l'équité, ils seront condamnés à payer à la société Artémis Courtage la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe, Dit que les demandes formées par M. [E] et Mme [V] à l'encontre de la société AXMOR TRANSACTIONS sont irrecevables ; Déboute M. [E] et Mme [V] de leur demande à l'encontre de la société Artémis Courtage tendant à sa condamnation à les garantir et relever indemnes ; Condamne M. [E] et Mme [V] aux dépens et au paiement à la société Artémis Courtage de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ; En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier ; Le Greffier La Présidente