Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 11]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 12]
REFERENCES : N° RG 23/01444 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHH4
Minute :
JUGEMENT
Du : 21 Février 2024
Monsieur [H] [K]
Madame [W] [K]
Monsieur [B] [K]
C/
Monsieur [A] [E]
Madame [X] [P]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEURS :
Monsieur [H] [K]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Comparant en personne
Madame [W] [K]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentée par Monsieur [B] [K], son frère muni d’un pouvoir
Monsieur [B] [K]
[Adresse 8]
[Localité 9]
Comparant en personne
DÉFENDEURS :
Monsieur [A] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Non comparant
Madame [X] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Non comparante
Copie exécutoire délivrée le :
à : M. [H] [K]
Mme [W] [K]
M. [B] [K]
M. [A] [E]
Mme [X] [P]
Expédition délivrée le
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing-privé, Madame [R] [K] aux droits de laquelle vient Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] a donné en location à Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 720,00 €, outre provisions sur charges de 80,00 €.
Le 22 février 2023, Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] ont fait délivrer à Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 28 800,00 € selon décompte arrêté au mois de février 2023.
Par notification électronique du 23 février 2023, Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citations délivrées à étude le 27 septembre 2023, Monsieur [H] [K], Madame
[W] [K], Monsieur [B] [K] ont attrait Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] ont demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] ;De condamner solidairement Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] au paiement des sommes suivantes :32 800,00 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;550 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de leur notification à la préfecture.Le 28 septembre 2023, Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 11 décembre 2023.
Lors de l'audience, Monsieur [H] [K] et Monsieur [B] [K], comparants en personne, ainsi que Madame [W] [K], représentée par Monsieur [B] [K] en vertu d'un pouvoir régulier en date du 3 décembre 2023, maintiennent leurs demandes à l'excepté de celle relative à l'article 700, et précisent qu'ils sollicitent la suppression du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution mais pas du délai de la trêve hivernale prévu par l'article L. 412-6 du même code.
Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] font valoir qu'ils ont hérité de ce bien et se sont aperçus que les loyers n'étaient plus payés depuis plusieurs années, mais qu'ils ont limité leur demande à trois ans d'arriérés en respectant le délai de prescription en la matière. Ils précisent avoir eu des contacts avec les locataires, avec lesquels un accord amiable avait été passé, ce qui explique le délai entre le commandement de payer et l'assignation, mais que ces derniers ne l'ont pas respecté après deux mois seulement.
Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] n'ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 22 février 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] le 22 février 2023, pour un montant principal de 28 800,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P], absents lors de l'audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 avril 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 4311 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P].
SUR LA SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS PRÉVU À L'ARTICLE L-412-2 DU CODE DES PROCÉDURES D'EXÉCUTION
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, il ressort des éléments produits aux débats que Monsieur [H] [K], Madame
[W] [K], Monsieur [B] [K] ont recherché un accord amiable avec Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P], que ceux-ci n'ont pas respecté alors même que les bailleurs avaient accepté de suspendre la présente procédure. En outre, aucun versement n'est intervenu depuis des années, bien que la prescription soit acquise pour une partie des arriérés, sans qu'aucun motif ne soit communiqué aux bailleurs comme au juge dans le cadre de l'instance.
Par suite, il y a lieu de supprimer le délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article VII), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant.
En l'espèce, Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] versent aux débats un décompte arrêté au 20 septembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 33 062, 08 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 262, 08 € (qui seront pris en compte au titre des dépens), soit une somme totale de 32 800 € hors dépens tel que demandé dans l'assignation.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] en application des stipulations du bail à verser à Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] la somme de 32 800,00 € actualisée au 20
septembre 2023 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 28 800,00 € à compter du 22 février 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 800,00 €.
Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 800,00 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] ;
CONSTATE que le contrat de bail entre Madame [R] [K] aux droits de laquelle vient
Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] et Monsieur
[A] [E] et Madame [X] [P] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 23 avril 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] conformément aux articles L. 433-1, R.
433-1 et suivants du même code ;
SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] à verser à Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] la somme de 32 800,00 € actualisée au 20 septembre 2023 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 sur la somme de 28 800,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] à la somme mensuelle de 800,00 €, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] à verser à Monsieur [H] [K], Madame [W] [K], Monsieur [B] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'octobre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
Dans l’hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [E] et Madame [X] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 février 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA JUGE
