Cour d'appel, 03 mars 2023. 21/01139

ARRÊT N°23/23 PF N° RG 21/01139 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FSLZ [E] [K] C/ [P] [F] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 03 FEVRIER 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS REUNION en date du 13 avril 2021 suivant déclaration d'appel en date du 25 juin 2021 RG n° 19/02267 APPELANTS : Madame [I] [B] [R] [E] épouse [K] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Fabian GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [A] [H] [K] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Fabian GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Monsieur [H] [P] [Adresse 1] [Adresse 1](REUNION) Représentant : Me François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [N] [F] [Adresse 1] [Adresse 1](REUNION) Représentant : Me François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 28 avril 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Octobre 2022 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 03 Février 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré greffier lors des debats : Madame Alexandra BOCQUILLON, adjointe administrative greffier lors du prononce : Madame Marina Boyer, greffière Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 03 Février 2023. * * * * * LA COUR : Par actes d'huissier du 3 juillet 2019, M. et Mme [K] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint Denis M. et Mme [P] en paiement de la somme de 13.000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire convenue pour non-exécution de la promesse de vente signée le 4 mai 2016 pour la vente d'une maison sise [Adresse 3], outre 5.000 euros au titre du préjudice moral et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal a : - Débouté les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes ; - Condamné solidairement les époux [K] à payer à M. et Mme [P] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi; - Condamné in solidum les époux [K] à payer à M. et Mme [P] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum les époux [K] aux entiers dépens Par déclaration du 25 juin 2021 au greffe de la cour, les époux [K] ont formé appel du jugement. Ils sollicitent de la cour de : - Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ; - Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Saint Denis ; Statuant à nouveau - Juger que M. et Mme [P] ont renoncé à tort à l'achat du bien qui leur était promis ; - Les condamner solidairement à leur payer sous astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les sommes de : 13.000,00 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente conclue le 4 mai 2016 ; 5.000 00 € au titre du préjudice moral ; 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. - Rejeter l'ensemble des demandes y compris reconventionnelles formulées par M. et Mme [P] Les époux [K] demandent de : Voir en conséquence confirmer la décision de rejet de la demande des appelants ; Voir dire et juger qu'ils ont subi un préjudice à devoir renoncer à la vente en raison du défaut de devoir d'information des vendeurs; Voir constater au visa d'une lettre en date du 29 avril 2016 les acquéreurs avait donné congé de leur logement loué Voir en conséquence confirmer la condamnation de M. et Mme [P] à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts Voir en conséquence confirmer en toutes ses dispositions la décision frappée d'appel Voir condamner M. et Mme [P] à leur verser la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du CPC d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions des époux [P] en date du 22 février 2022 et celles des époux [K] du 7 décembre 2021 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 avril 2022 ; Vu les articles 1109, 1110, 1134 et 1147 devenus 1103, 1104, 1126, 1130 et 1133 et 1231-1 du code civil ; La clause d'exécution forcée de la promesse de vente du 4 mai 2016 stipule que toute rétractation unilatérale de la volonté du promettant sera de plein droit inefficace sans l'accord expresse du bénéficiaire. Au titre de "l'indemnité d'immobilisation-séquestre", d'un montant de 13.000 euros, il est également prévu que celle-ci sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire non réductible faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions prévues, soit avant le 1er août 2016, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Les époux [K], qui revendiquent le versement de l'indemnité d'immobilisation contractuelle, contestent le défaut d'information sur le caractère inondable de la parcelle et sur sa constructibilité dont se prévalent les époux [P] au soutien de leur refus de signature de la vente définitive et plaident l'absence d'erreur sur les qualités substantielles du bien vendu dès lors que les époux [P] avaient accepté l'aléa du risque d'inondation. Ils soutiennent que le fait d'avoir autorisé le versement de l'indemnité d'immobilisation par le notaire aux époux [P] ne vaut pas consentement à annulation de la vente. Les époux [P] énoncent avoir renoncé à la vente au motif d'un risque d'inondation n'ayant été porté à leur connaissance que postérieurement à la signature du compromis, rendant impossible toute reconstruction ou régularisation de construction. Ils en déduisent que leur droit d'information a été méconnu et une erreur sur la substance de la chose vendue. Ils ajoutent que la restitution de l'indemnité d'occupation qu'ils avaient versée, par le notaire avec l'accord des époux [K], marque l'accord des vendeurs de l'annulation pure et simple de la vente. Sur ce, La cour relève que les époux [K] ne contestent pas avoir autorisé le notaire à verser aux époux [P] la somme de 13.000 euros séquestrée, suite au courrier recommandé adressé à ce dernier le 2 août 2016 énonçant ne pas vouloir donner suite au projet d'achat du bien des époux [K] après que le notaire leur ait signifié le 28 juin 2016 que, contrairement aux indications de la promesse de vente qui mentionnait l'absence de risque de submersion, le bien était classé en zone à risque élément. Cette autorisation ne constitue pas l'accord expresse du promettant à la résiliation unilatérale par le bénéficiaire stipulé au contrat mais la renonciation à la garantie de paiement de l'indemnité d'immobilisation dont le montant a été séquestrée aux fins mêmes de son acquittement par le bénéficiaire. Vu l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; Vu les articles 1109, 1110, 1134, 1147 et 1382 devenus 1103, 1104, 1126, 1130 et 1133, 1231-1 et 1240 du code civil ; Vu les articles 562, 909 et 954 du code de procédure civile ; Les époux [K] font valoir qu'ils ont rempli leur devoir d'information à l'égard des époux [P] quant au risque d'inondation, que le courrier du notaire en date du 28 juillet 2016 n'a pas apporté d'élément nouveau et que les acheteurs ont accepté l'existence d'un aléa. Ils réfutent le caractère inconstructible du terrain et le caractère substantiel de cette information. Les époux [P] soutiennent que la promesse de vente mentionne à tort que le bien n'est pas situé en zone à risque alors que le risque était fort et que la constructibilité du terrain était remise en cause et que les vendeurs sont de mauvaise foi à soutenir le contraire. En l'espèce, en page 17, la promesse stipule : "Etat des risques naturels, miniers et technologiques Un état des risques délivré le 3 mai 2016 et fondé sur les informations mises à disposition par le Préfet est annexé. A cet état est jointe la cartographie des risques majeurs existants sur la commune avec localisation de l'immeuble concerné sur le plan cadastral. Plan de prévention des risques naturels L'immeuble est situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels d'inondation approuvé le 25 juin 2014. Le risque pris en compte est: inondation. Il résulte de la cartographie que le bien est situé en majeure partie en zone d'aléa moyen inondation (B2) et pour partie en zone d'aléa fort inondation (B1). [...]Plan de prévention des risques littoraux Le plan de protection des risques littoraux (PPRL) est prescrit dans les zones soumises à un risque de submersion marine. Ce plan peut concerner le recul du trait de côté ainsi que les avancées dunaires. Un plan de protection des risques littoraux a fait l'objet d'un porter à connaissance en date du 8 juin 2015. Il en résulte que le bien vendu n'est pas situé en zone à risque". Par courrier recommandé adressé par le notaire aux époux [P] le 28 juillet 2016, l'information de ces dernier est complétée pour préciser que sur le plan des risques littoraux "porter à connaissance du 8 juin 2015, le bien est situé hors zone à risque pour le risque de "recul de trait de côte" mais qu'il est situé en zone d'aléa fort pour ce qui est de l'aléa "submersion marine". Si les époux [K] font valoir que les bénéficiaires de la promesse avaient reçu, lors de la signature de la promesse l'information complète sur le risque de submersion dès lors que le "porter à connaissance du 8 juin 2015 était annexé à l'acte, la cour relève d'une part que l'annexe alléguée et paraphée n'est pas versée aux débats et d'autre part, que la mention partielle des risques résultant du "porter à connaissance" par la promesse n'est pas de nature à démontrer une information complète et non équivoque des époux [P] sur le risque de submersion marine. De plus, si les époux [K] énoncent que les époux [P] avaient accepté un aléa d'inondation, celui-ci est cependant distinct de celui de submersion marine. Enfin, quand bien même le "porter à connaissance" n'est pas un plan des risques littoraux approuvé, les informations qu'il contient sont essentielles aux acquéreurs d'un terrain bâti dès lors qu'ils impactent nécessairement les règles de constructibilité de l'immeuble. L'existence d'un défaut d'information est ainsi établie. Dès lors, alors que l'immeuble vendu s'était révélé non conforme aux prévisions de la promesse de vente, le refus des époux [P] de ne pas acquérir le bien promis ne peut être regardé comme fautif. La décision des premiers juges ayant rejeté la demande en versement de l'indemnité d'immobilisation et la demande indemnitaire des époux [K] doit être confirmée. Par ailleurs, il s'infère de la persistance des époux [K] à arguer de ce qu'ils avaient accompli leur devoir d'information, nonobstant le caractère incomplet et contradictoire des mentions de la promesse, et de ce que la constructibilité du terrain bâti n'était pas une qualité substantielle de mauvaise foi des époux [K] dans la délivrance d'une information transparente et non équivoque aux époux [P], bénéficiaires de la promesse. Le manquement des époux [K] à leur devoir d'information des vendeurs est ainsi, au vu des circonstances de l'espèce, constitutive d'une faute envers les époux [P], lesquels ont légitimement pu croire que le bien promis satisfaisait aux caractéristiques contractuelles attendues et engager des démarches en vue de quitter leur ancien logement et se reloger. Les frais liés au relogement des époux [P] suite l'échec de la vente après l'information sur le risque d'inondation du bien délivrée par le notaire le 28 juillet 2016, fixés à 5.000 euros par le premier juge, ne font l'objet d'aucune critique dans leur quantum par les appelants. Les intimés n'ayant pas sollicité l'infirmation du jugement sur le quantum de l'indemnisation, la cour n'est saisie d'aucun appel incident et ne peut que confirmer le montant de l'indemnité allouée par le premier juge. Sur les frais irrépétibles et les dépens. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; Les époux [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens. L'équité commande en outre de les condamner à verser aux époux [P] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par sa mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; - Confirme le jugement entrepris; Y ajoutant, - Condamne in solidum M. et Mme [K] à verser aux époux [P] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel; - Condamne in solidum M. et Mme [K] aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT