Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 23/05142

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 9ème chambre 2ème section N° RG 23/05142 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEKZ N° MINUTE : 4 Assignation du : 27 Février 2023 JUGEMENT rendu le 19 Mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [Z] [E] [Adresse 5] [Localité 6] Madame [V] [P] épouse [E] [Adresse 5] [Localité 6] représentés par Maître Emmanuel DINH et Maître Christian COUDERC de la SELAS Couderc Dinh & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0350 DÉFENDEUR DIRECTEUR GÉNÉRAL DES FINANCES PUBLIQUES, POURSUITES ET DILIGENCES DU DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 8] Pôle Juridictionnel Judiciaire [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son Inspecteur Décision du 19 Mars 2024 9ème chambre 2ème section N° RG 23/05142 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEKZ COMPOSITION DU TRIBUNAL Gilles MALFRE, Premier Vice-Président adjoint Augustin BOUJEKA, Vice-Président Alexandre PARASTATIDIS, Juge assistés de Alise CONDAMINE-DUCREUX, Greffière DÉBATS À l’audience du 06 Février 2024 tenue en audience publique devant M. MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort ___________________ M. [Z] [E] et Mme [P], son épouse, ont déposé le 15 juin 2016 une déclaration initiale d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l’année 2016, suivie d'une déclaration rectificative souscrite le 22 novembre 2018, intervenue dans le cadre d'une procédure de régularisation d'avoirs détenus à l'étranger non déclarés, procédure ayant fait l'objet d'une transaction. Cette déclaration rectificative a fait l'objet d'un contrôle à l'occasion duquel il a été demandé aux contribuables, le 12 septembre 2019, des précisions concernant la valorisation d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], au titre de l'ISF 2016 et 2017, ainsi que les modalités de détermination du plafonnement. Des éléments de réponse sur ce point ont été fournis le 12 novembre 2019. Par une proposition de rectification du 17 décembre 2019, l'administration fiscale a rectifié, pour l'ISF 2016 uniquement, les modalités de détermination du plafonnement de l’impôt en rehaussant la valeur vénale de l'immeuble, d'où un rappel en droits d'un montant de 81 520 euros, sans retenir un manquement délibéré des contribuables. En réponse à cette proposition de rectification, les époux [E], le 14 février 2020, ont sollicité, concernant la valorisation de l'immeuble, la prise en compte d'une décote pour indivision pour un taux de 50 %, outre un montant cumulé de travaux d'un montant de 9 millions d'euros. Le 22 septembre 2021, l'administration a porté le taux de décote pour indivision de 20 % à 30 %, tout en maintenant le montant de travaux initialement pris en compte, soit une somme de 3 403 450 euros. Elle a, de plus, pris en compte une décote de 6,20 % à appliquer à la valeur de rendement, reconnaissant avoir omis cette décote. Le montant des droits maintenus a été ramené à la somme de 62 475 euros. Cette position du service a été confirmée le 10 décembre 2021. Les droits et pénalités s'élèvent à la somme totale de 69 972 euros. L'avis de mise en recouvrement a été délivré le 31 janvier 2022. La réclamation du 3 mars 2022 a fait l'objet d'une décision de rejet tacite de l'administration. C'est dans ces conditions que par acte du 27 février 2023, M. et Mme [E] ont fait assigner le Directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin qu'il soit ordonné la décharge des redressements opérés en matière d'ISF liés à la valorisation de l'immeuble litigieux, qu'il soit ordonné l'application d'une décote pour indivision d'un taux minimal de 50 % et qu'il soit ordonné la prise en compte d'un montant de travaux égal à la somme de 5 492 029 euros. Ils sollicitent en outre la condamnation de l'administration à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions du 9 octobre 2023 signifiées le 11 octobre 2023, l'administration fiscale conclut au débouté des demandes. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023. SUR CE L'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], objet du présent litige, a été acquis le 2 juillet 1956 par les parents de M. [Z] [E], M. [N] [E] et Mme [I] [C], épouse [E]. Par acte authentique du 22 juillet 1981, les époux [E] ont consenti à leurs trois enfants, [Z], [O] et [G], une donation-partage à hauteur d'un tiers chacun, de la nue-propriété de cet immeuble. Ils avaient antérieurement consenti à leur fils [G] une donation hors part de la nue-propriété d'un duplex situé au 7ème et 8ème étage. Ce lot n°1 n'est pas concerné par le présent litige. M. [N] [E] est décédé le [Date décès 2] 1987 consentant à son épouse l'usufruit sur tous les biens de sa succession. Mme [I] [C] est décédée le [Date décès 4] 2006. Le lot n°2, qui constitue la plus grande partie de l'immeuble, est donc devenu la propriété indivise des trois enfants, à concurrence d'1/3 chacun en pleine propriété. Mme [O] [E] a fait assigner ses deux frères devant le tribunal de grande instance de Paris le 1er mars 2016, afin de voir prononcer le partage de la succession. Ce litige est toujours en cours, l'indivision successorale persistant, étant toutefois précisé que par une licitation du 21 février 2018, Mme [O] [E] a vendu à son frère [Z] sa quotité indivise, pour un prix de 16 400 000 euros. Ce lot n°2 est à usage commercial, majoritairement à usage de bureaux et comprenant également une salle de spectacle, un théâtre et une discothèque. Sur la demande principale : Selon l'administration, trois points sont en litige : - la pertinence des biens immobiliers de comparaison retenus par l'administration ; - le montant de travaux venant en déduction de la valeur de l'immeuble ; - le taux de décote pour indivision. S'agissant du premier point, M. et Mme [E] rappellent qu'il existe trois méthodes principales d'évaluation des biens immobiliers : par comparaison, par le revenu (méthode dite par capitalisation) et d'après la valeur antérieure. Ils critiquent ensuite les neuf comparables retenus par le service, dans le cadre de la méthode par comparaison. Cependant, l'administration fiscale reconnaît que du fait du caractère exceptionnel de l'immeuble, la méthode par comparaison n'a pas pu être retenue, soulignant avoir dès lors appliqué la méthode par capitalisation des loyers perçus, décrite dans l'expertise du 29 octobre 2014 du cabinet Robine & Associés. Les contribuables confirment que le cumul des loyers annuels retenu dans cette expertise est cohérent avec la réalité des faits, d'où un taux de capitalisation entre 6 et 7,5 % en fonction des locaux loués. Il n'existe donc plus de litige sur ce point. 1) Sur le montant de travaux venant en déduction de la valeur de l'immeuble M. et Mme [E] estiment que les modalités de détermination du montant de 3 403 450 euros retenu à ce titre par l'administration fiscale ne sont pas détaillées et qu'il s'agit d'une simple reprise du montant retenu par le rapport d'expertise de 2014, alors que ce rapport a été réalisé uniquement en vue du partage et non de la cession de l'immeuble, de sorte qu'il ne prend pas en compte les travaux indispensables en cas de revente. Ils soulignent que ce rapport d'expertise mentionne les éléments défavorables de l'immeuble, et notamment, un budget travaux d'un montant minimum de 3 000 000 d'euros à prévoir, pour un maintien satisfaisant des conditions locatives, mais un budget pour ces travaux supérieur à la somme de 15 000 000 d'euros en cas de reprise importante de la distribution, des prestations, de l'électricité, dans le but d'une amélioration substantielle et visible du bâtiment en son entier. Ils en concluent que le montant médian des travaux s'établirait donc à la somme de 9 000 000 d'euros, somme que M. et Mme [E] étaient prêts à accepter à titre de conciliation mais que l'administration fiscale a implicitement rejetée. Les requérants indiquent produire un diagnostic d'un cabinet d'architectes, à la suite de la visite de l'immeuble effectuée le 16 juillet 2018. Ils précisent que bien que ce rapport soit postérieur au fait générateur de l'ISF en cause, il permet d'avoir une vision précise de l'état de délabrement et des travaux devant être réalisés, relevant que l'immeuble n'a pas pu se dégrader en seulement deux ans. M. et Mme [E] ajoutent que des travaux ont été effectués en 2016 et 2017 mais qu'ils n'en connaissent pas le détail, du fait du litige entre les coïndivisaires, mais soulignant justifier des travaux exécutés de 2018 à 2021, soit les sommes suivantes : 254 739,27 euros en 2018, 717 665,39 en 2019, 683 912,69 euros en 2020 et 835 711,76 euros en 2021, d'où un total de 2 492 029,11 euros, et rappelant qu'à compter de l'année 2018, ils ont confié la gestion de l'immeuble au cabinet [S] [L]. Ils font valoir que ce cabinet [S] [L] a indiqué que des travaux étaient prévus pour les trois années à venir, pour une somme totale de 3 000 000 d’euros. Ils en concluent que le montant total de travaux qui ont été ou vont être prochainement effectués s'élève à la somme de 5 492 029,11 euros et entendent que ce montant soit retenu en déduction de la valeur de l'immeuble. Ceci étant rappelé. Le diagnostic établi le 24 juillet 2018 qui est opposé à l'administration, outre qu'il est postérieur de plus de deux ans au fait générateur de l'ISF en cause de 2016, soit le 1er janvier 2016, s'intitule lui-même « diagnostic sommaire » et ne comporte aucune évaluation chiffrée des travaux qu'il évoque. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [E], le rapport d'expertise du 29 octobre 2014, destiné à estimer la valeur vénale de l'immeuble et établi à une date plus proche du fait générateur de l'imposition objet du litige, donne une description détaillée du bien et évalue précisément les travaux à effectuer. En effet, il contient une présentation détaillée de l'immeuble en pages 10 à 12, soulignant que ce bien offre une architecture saine, solide, avec des couvertures et façades extérieures en bon état, hormis celles situées dans les petites courettes. Il relève que les parties communes intérieures nécessitent une remise au goût du jour et une mise aux normes des ascenseurs, ajoutant que l'étanchéité de la cour est à refaire, tout comme une partie de l'installation électrique. Le coût minimum de ces travaux est évalué à la somme de 3 400 000 euros. Il détaille et chiffre en pages 21 et 22, les travaux réalisés de 2008 à 2013 et ceux à réaliser, étant précisé que le montant des travaux de plus de 15 000 000 d'euros mentionné en page 34 concerne une perspective de plus long terme, en vue d'une refonte globale du site. II résulte par conséquent de ce rapport d'expertise qu'un budget de travaux de l'ordre de 3 400 000 euros est propre, pour les parties communes intérieures, à maintenir des conditions locatives satisfaisantes. Par ailleurs, il ne saurait être retenu le nouveau montant cumulé de travaux allégué par M. et Mme [E] et résultant de l'estimation du cabinet [S] [L], travaux effectués entre 2018 et 2021, outre un montant prévisionnel de travaux pour les trois années à venir, alors que ceux réalisés entre 2016 et 2017 ne sont pas justifiés. En outre, la nature des travaux concernés ne fait l'objet que d'un bref descriptif mais dont il peut être déduit l'existence de nombreux travaux ne visant pas les parties communes intérieures. Il convient donc de retenir le montant des travaux proposé par l'administration, soit la somme de 3 403 450 euros, destiné aux parties communes intérieures, pour maintenir des conditions locatives satisfaisantes, étant au surplus relevé que les contribuables n'apportent pas la preuve qu’un montant supérieur de travaux serait nécessaire pour la mise en location des locaux professionnels composant l’ensemble immobilier. Cette contestation sera par conséquent rejetée. 2) Sur le taux de décote pour indivision M. et Mme [E] considèrent que l'affirmation reprise dans le rapport d'expertise du 29 octobre 2014 et avalisée par le service, selon laquelle il n'existe pas de difficultés majeures liées à la situation de l'indivision est erronée, alors que le partage n'a toujours pas été réalisé, du fait de la mésentente entre les coïndivisaires. Ils ajoutent qu'il doit être tenu compte de cette situation de blocage complexe, à la date du fait générateur de l'impôt, rappelant que la jurisprudence retient des décotes supérieures à celle de principe de 20 %, en cas de situations particulières, comme au cas d'espèce. Ils concluent à l'application d'une décote pour indivision d'au moins 50 % au titre de I'ISF 2016. Ceci étant rappelé. L'administration, qui avait initialement retenu une décote à ce titre de 20 %, a décidé de la porter à 30 %, à la suite de la réponse à la proposition de rectification par les contribuables. Ce taux de 30 % se situe dans la fourchette haute des taux généralement admis en la matière par la jurisprudence et est adapté à la situation d'indivision, les requérants ne citant aucune jurisprudence récente permettant de porter ce taux à au moins 50 %, dans des situations similaires. Cette autre contestation sera donc rejetée. Sur les autres demandes : M. et Mme [E] n'étant pas accueillis en leurs contestations, ils seront déboutés de leur demande de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE M. [Z] [E] et Mme [V] [P], épouse [E] de leurs demandes et contestations ; LES CONDAMNE aux dépens. Fait et jugé à Paris le 19 Mars 2024 La Greffière Le Président