Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/00471

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] JUGEMENT DU 24 Mai 2024 N° RG 24/00471 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYYC JUGEMENT DU : 24 Mai 2024 N° 24/334 [J] [W] [Y] [W] C/ [U] [H] [D] [H] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 24/05/24 à Me CASTRES Hugo COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 24 Mai 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEURS M. [J] [W] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES Mme [Y] [W] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [U] [H] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] non comparant, ni représenté M. [D] [H] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 octobre 2017, Mme [W] [Y] et M. [W] [J] ont consenti un bail d'habitation à M. [H] [U] et M. [H] [D] sur des locaux situés à [Adresse 5]). Par actes de commissaire de justice du 8 août 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6595,30 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés locatifs de M. [H] [U] et de M. [H] [D] le 9 août 2023. Par assignation du 20 décembre 2023, Mme [W] [Y] et M. [W] [J] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat avec les conséquences identiques à celles sollicitées à titre principal à savoir, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [H] [U] et de M. [H] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 5464,18 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté courant décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 12 avril 2024, Mme [W] [Y] et M. [W] [J], représentés, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 29 février 2024, s'élève désormais à 8243,17 euros. Mme [W] [Y] et M. [W] [J] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [H] [U] et M. [H] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Mme [W] [Y] et M. [W] [J] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [W] [Y] et M. [W] [J] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également de manière superfétatoire avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 8 août 2023 et que la somme de 6595.30 euros n'a pas été réglée par ces derniers ni dans le délai de six semaines ni dans celui de deux mois suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux mais uniquement pour une absence de règlement durant les deux mois subséquents Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [W] [Y] et M. [W] [J] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, à l'audience, Mme [W] [Y] et M. [W] [J] indiquent qu'à la date du 29 février 2024, M. [H] [U] et M. [H] [D] leur devaient la somme de 8243,17 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [H] [U] et M. [H] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023 sur la somme de 6595,30 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle due en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [W] [Y] et M. [W] [J] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [H] [U] et M. [H] [D], qui succombent à la cause, seront sous le bénéfice de la solidarité condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de Mme [W] [Y] et M. [W] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2017 entre Mme [W] [Y] et M. [W] [J], d'une part, et M. [H] [U] et M. [H] [D], d'autre part, concernant les locaux situés à [Adresse 5]) est résilié depuis le 9 octobre 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [H] [U] et M. [H] [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [H] [U] et M. [H] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés à [Adresse 5]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE sous le bénéfice de la solidarité M. [H] [U] et M. [H] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et M. [H] [D] à payer à Mme [W] [Y] et M. [W] [J] la somme de 8243.17 euros (huit mille deux cent quarante-trois euros et dix-sept centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023 sur la somme de 6595,30 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE sous le bénéfice de la solidarité M. [H] [U] et M. [H] [D] à payer à M. [W] [J] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE sous le bénéfice de la solidarité M. [H] [U] et M. [H] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2023 et celui de l'assignation du 20 décembre 2023, MAINTIENT l'exécution provisoire en ce compris sur les dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mai 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La GreffièreLe Vice-président