Cour d'appel, 30 juin 2022. 20/02326

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 30 JUIN 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02326 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMXN Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 décembre 2019 -Tribunal d'Instance de Pantin RG n° 19-000534 APPELANT Monsieur [E] [U] [Adresse 3] [Localité 5] né le 03 Juin 1954 à [Localité 8] (TUNISIE) Représenté par Me Gilles FOUGERAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0039 INTIMES Monsieur [G] [H] [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Aliénor SAINT PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 285 Monsieur [R] [S] [Adresse 2] [Localité 7] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 11 mai 2020, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Bérengère DOLBEAU dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier lors des débats : Mme Ophanie KERLOC'H ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2017 à effet du 15 janvier 2017, M. [E] [U] a donné en location à M. [H] [G] des locaux à usage d'habitation principale situés [Adresse 4], moyennant un loyer initial révisable de 725 euros hors charges. Par acte d'huissier en date du 11 décembre 2018, M. [E] [U] a fait délivrer à M. [H] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 654 euros au titre des loyers et charges impayés et 3 000 euros de provisions sur consommation d'eau. Par acte d'huissier de justice du 5 septembre 2019 concernant M. [H] [G] et 7 septembre 2019 concernant M.[R] [S] en qualité de caution, M. [E] [U] a fait assigner M. [H] [G] et M.[R] [S] devant le tribunal d'instance de Pantin aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail au 30 septembre 2019 ; - ordonner l'expulsion de M. [H] [G] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] avec le concours de l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est ; - condamner M. [H] [G] et M.[R] [S], la caution, à payer à M. [E] [U] la somme de 5 182,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ; - condamner M. [H] [G] et M.[R] [S] à payer à M. [E] [U] la somme de 3 070 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - fixer une indemnité d'occupation au montant du loyer de 775 euros à compter du 1er octobre 2019 ; - faire constater la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie ; - condamner M. [H] [G] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. M.[R] [S], bien que régulièrement cité selon acte remis à étude n'est ni présent ni représenté. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 18 novembre 2019 le tribunal d'instance de Pantin a ainsi statué : Constate le départ des lieux de M. [H] [G] du logement situé [Adresse 4], au 30 septembre 2019 ; Constate le désistement des demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion de M. [H] [G] ; Déboute M. [E] [U] de ses demandes à l'encontre de M.[R] [S] ; , Fixe la somme due par M. [E] [U] à M. [H] [G] à 2 654 euros à titre de remboursement de loyer trop perçu (329 euros) et de restitution de dépôt de garantie (2 325 euros) ; Fixe la somme due par M. [H] [G] à M. [E] [U] à 136 euros au titre des charges TOM 2017 et 2019 ; Ordonne la compensation des sommes fixées ; Condamne M. [E] [U] à payer à M. [H] [G] la somme de 2 518 euros à titre de remboursement de loyers trop perçu et de restitution du dépôt de garantie déduction faite des sommes dues au titre des charges TOM 2017 et 2019 ; Dit qu'en application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts à taux légal à compter de la présente décision ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment la demande au titre de l'indemnisation de préjudice de jouissance, de remise en état et d'arriéré de loyer ainsi que la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [E] [U] à payer à M. [H] [G] les dépens de la présente instance selon la liste limitativement fixée par l'article 696 du code de procédure civile. Vu l'appel interjeté le 28 janvier 2020 par M. [E] [U] ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions au fond en date du 14 avril 2020, M. [E] [U] demande à la cour de : Le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé ; En conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a : - Constaté le départ des lieux de M. [H] [G] du logement sis [Adresse 4] au 30 septembre 2019 - Dit que M. [H] [G] est redevable de la taxe d'ordures ménagères des années 2017 et 2019 ; Pour le surplus, et statuant à nouveau, condamner conjointement et solidairement M. [H] [G] et M.[R] [S] à payer à M. [E] [U] : - Arriéré de loyers et charges (donc la consommation d'eau) : 3 382,87 euros - TOM des années 2017, 2018 et 2019 : 234 euros - Frais de remise en état des lieux : 1 800 euros - Perte de loyers : 1 450 euros Ordonner la compensation entre ces sommes et celle que pourrait rester devoir M. [E] [U] à M. [H] [G] ; Condamner dans le même lien de solidarité M. [H] [G] et M.[R] [S] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions au fond en date du 10 juillet 2020, M. [H] [G], intimé, demande à la cour de : Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - constaté le départ des lieux de M. [H] [G], - constaté le désistement des demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion de M. [H] [G], - débouté M. [E] [U] de ses demandes en paiement au titre : du préjudice de jouissance, de la remise en état de l'appartement, de l'arriéré de loyer et charges, de l'allocation de logement social, - fixé les sommes dues par M. [E] [U] à M. [H] [G] à 2 654 euros à titre de remboursement de loyer trop perçu (329 euros) et de restitution de dépôt de garantie (2 325 euros), - dit qu'en application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts à taux légal à compter de la présente décision, - condamné M. [E] [U] à payer à M. [H] [G] les dépens de 1ère instance fixés par l'article 696 du Code de Procédure civile, Et statuant à nouveau : Débouter M. [E] [U] de sa demande en paiement au titre de la taxe d'ordure ménagère; Déclarer la demande de M. [E] [U] au titre d'une perte de loyer irrecevable ; A titre subsidiaire, Débouter M. [E] [U] de sa demande au titre d'une perte de loyer ; Condamner M. [E] [U] à verser à M. [H] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel ; Débouter M. [E] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. [H] [G]. Les conclusions ont été signifiées à M. [R] [S] à étude d'huissier le 23 juillet 2020 par M. [H] [G], et le 11 mai 2020 par M. [E] [U]. M. [R] [S] n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il y a lieu tout d'abord de constater qu'aucun appel n'a été formé à l'encontre du constat du départ des lieux loués de M. [H] [G] au 30 septembre 2019, ainsi que sur le désistement des demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion. La cour n'est donc pas saisie de ces questions. Sur les loyers impayés : M. [U] sollicite le paiement de la somme de 3 382,87 euros comprenant la consommation d'eau à hauteur de 2 482,87 euros et des loyers impayés à hauteur de 900 euros. Il produit aux débats les éléments suivants : - un commandement de payer les loyers et charges impayés d'un montant de 1 654 euros au titre des loyers impayés aux mois d'octobre et novembre 2018, et pour provision sur la consommation d'eau pour la somme de 3 000 euros ; - un décompte des sommes restant dû au départ des lieux le 30 septembre 2019, mentionnant un total de 3 382,87 euros au titre du solde des charges et de la consommation d'eau de 974 m3. Toutefois, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, M. [U] ne verse aux débats aucune facture de consommation d'eau, aucun relevé des compteurs, ni aucun décompte individuel des charges pour l'année 2019. Les seules pièces produites sont des courriels du conseil syndical de la copropriété qui informe en décembre 2018 M. [U] d'une surconsommation anormale d'eau froide (868 m3 en 20 mois), et les relevés individuels d'eau froide pour les années 2017 et 2018 qui mentionnent une consommation d'eau de 344 m3 pour chaque année. La facture d'eau de 4 558,32 euros mentionnée sans numéro ni date dans le décompte établi par le bailleur n'est corroborée par aucune pièce. M. [H] [G] conteste cette demande dans ces courriers du 26 décembre 2018 et demande au bailleur de lui présenter la facture d'eau correspondante, ce qui n'a jamais été fait. Par ailleurs, M. [U] sollicite le paiement du solde de loyers, à hauteur de 900 euros. M. [H] [G] produit l'ensemble des quittances locatives pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, signées du bailleur et mentionnant 'pour acquit'. Toutefois, aucune quittance n'a été délivrée pour les mois de juillet à septembre 2019, soit les trois derniers mois d'occupation du logement, et M. [H] [G] ne justifie pas avoir payé ces loyers, les derniers chèques produits datant du 20 mai et du 20 juin 2019. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande au titre des charges d'eau impayées, faute de pièces probantes, mais de l'infirmer en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande au titre des impayés de loyers à hauteur de 900 euros. M. [H] [G] sera condamné à verser la somme de 900 euros à M. [U] au titre du solde des loyers pour la période de juillet à septembre 2019. Sur la taxe d'ordures ménagères : M. [U] sollicite le paiement par le locataire de la taxe d'ordures ménagères à hauteur de la somme totale de 234 euros pour les années 2017 à 2019. Il produit aux débats les avis d'imposition pour les années 2017 et 2019, ce dernier mentionnant également le montant de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2018. Le contrat de bail du 2 janvier 2017 prévoit dans l'article 3 intitulée 'Charges récupérables' que les charges donneront lieu au versement d'une provision mensuelle s'élevant à la somme de 50 euros payable en même temps que le loyer, une régularisation de ces charges étant effectuée chaque année. Or, la taxe d'ordures ménagères est incluse dans les provisions pour charges locatives à défaut de stipulation contraire dans le bail. Par ailleurs, il résulte des décomptes produits par le bailleur lui-même que les provisions pour charges de 50 euros ont été réglées régulièrement par le locataire de février 2017 à septembre 2019, soit 600 euros par an. Aucune régularisation annuelle n'est justifiée par le bailleur, qui mentionne sur un décompte établi par lui-même que les charges annuelles récupérables s'élèvent à la somme de 613,87 euros pour l'année 2017 et de 669,68 euros en 2018, en contradiction avec ses propres pièces, les relevés individuels de copropriété mentionnant des charges récupérables hors consommation d'eau à 211,93 euros en 2017 et 223,66 euros en 2018. Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que les provisions sur charges versées par le locataire comprenaient la taxe d'ordures ménagères annuelle, et de débouter le bailleur de sa demande en paiement de ce chef. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur le remboursement de l'allocation de logement social : M. [U] sollicite le remboursement de la somme de 3 070 euros, au titre d'une allocation logement qui aurait été versée par la CAF par erreur, et qu'il aurait dû restituer à cet organisme. Il produit pour en justifier un courrier de la CAF du 28 mai 2019 lui indiquant qu'il avait touché un trop perçu sur l'allocation logement social à hauteur de 3 070 euros. Toutefois, cette demande de condamnation ne figure pas dans le dispositif des conclusions, et la cour n'est donc pas saisie de cette demande. Sur les travaux de remise en état du logement : L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. M. [U] sollicite la remise en état du logement à hauteur de 1800 euros. Il produit une facture du 7 octobre 2019 de la société 'Equipes Sapeurs', sans tampon ni signature, d'un montant global de 1 800 euros relative à l'enlèvement d'objets, le remplacement de la serrure, la dépose des meubles de cuisine et du ballon d'eau chaude et la désinsectisation des lieux. Par ailleurs, aucun état des lieux de sortie n'est produit, et les attestations de deux personnes présentées comme des ouvriers sont très vagues et ne précisent pas les dégradations constatées. Aussi, en l'absence de tout élément probant sur l'état des lieux de sortie et le caractère locatif des dégradations invoquées, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de remboursement des frais de remise en état présentée par le bailleur. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la perte de loyers : M. [U] sollicite la somme de 1 450 euros au titre des frais de perte de loyers durant les deux mois qu'aurait duré la désinsectisation des lieux. Il ne verse aux débats aucun autre élément en dehors de la facture datée du 7 octobre 2019, soit une semaine après le départ des lieux du locataire le 30 septembre 2019. Cette demande, qui n'est justifiée par aucune pièce, sera rejetée, et le jugement sera confirmé sur ce point. Sur l'acte de cautionnement de M. [R] [S] : Il y a lieu de constater, ainsi que l'a fait le premier juge, que l'acte de cautionnement présenté n'est pas signé par la caution, ni par le bailleur, seules les mentions 'lu et approuvé et bon pour acceptation' figurant sous les termes 'le bailleur'. En l'absence de toute signature, aucun acte de cautionnement n'est justifié, et toutes les demandes à l'encontre de M. [R] [S] seront rejetées. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande reconventionnelle de remboursement de dépôt de garantie : M. [H] [G] sollicite le remboursement de la somme de 2 325 euros qu'il a versé au titre du dépôt de garantie. Il résulte en effet du contrat de bail du 2 janvier 2017 que le montant du dépôt de garantie s'élève à la somme de 2 325 euros. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. En l'espèce, le loyer mensuel étant de 725 euros, le dépôt de garantie n'aurait pas dû excéder une telle somme. Par ailleurs, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, il n'est pas contesté que le dépôt de garantie n'a pas été restitué à M. [H] [G], qu'il n'a pas été fait d'état des lieux de sortie, et que les frais de remise en état ne sont pas justifiés au vu des pièces produites. Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que M. [U] serait condamné à restituer à M. [H] [G] la somme de 2 325 euros au titre du dépôt de garantie. La compensation sera ordonnée entre les créances respectives des parties, et M. [U] sera condamné à verser la somme de 1 425 euros au locataire (2 325 euros du dépôt de garantie - 900 euros d'impayés de loyers). Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [U], qui est appelant et qui succombe en partie, sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [U] à payer à M. [H] [G] la somme de 329 euros au titre du trop perçu de loyer et M. [H] [G] à verser à M. [U] la somme de 136 euros au titre des charges TOM 2017 et 2019, et en ce qu'il a condamné M. [U] après compensation à verser la somme de 2 518 euros à M. [H] [G] ; Confirme pour le surplus ; Et statuant à nouveau sur les seuls chefs de jugement infirmés : Condamne M. [H] [G] à verser la somme de 900 euros à M. [E] [U], au titre des loyers impayés ; Déboute M. [E] [U] de sa demande au titre des taxes d'ordures ménagères ; Ordonne la compensation entre les différentes créances, et Condamne M. [E] [U] à verser à M. [H] [G] la somme de 1 425 euros ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Y ajoutant : Constate que la cour n'est pas saisie par M. [U] d'une demande de remboursement de l'allocation logement social ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [E] [U] aux dépens d'appel. La greffière, Le Président,