Tribunal judiciaire, 12 décembre 2025. 25/00057

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 6] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/00057 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JEUE Minute : 2025/ Cabinet C ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU : 12 Décembre 2025 S.C.I. JUPITER C/ [O] [D] [H] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romane SAINT-ELOI - 21 Copie certifiée conforme délivrée le : à M. [O] [D] Mme [H] [R] Me Romane SAINT-ELOI - 21 Préfecture du Calvados ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 12 Décembre 2025 Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition Tenant audience publique de référé. DEMANDEUR : S.C.I. JUPITER - RCS COUTANCES 902 838 804, dont le siège social est sis [Adresse 8] représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Romane SAINT-ELOI, avocat au barreau de CAEN ET : DÉFENDEURS : Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté Madame [H] [R] , demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée PROCÉDURE : Date de la première évocation : 22 Avril 2025 Après débats à l’audience publique du 06 Novembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ; EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 20 février 2023, la SCI JUPITER a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 850 euros. Par acte extrajudiciaire en date du 7 août 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 14 janvier 2025, la SCI JUPITER a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 5.583,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 août 2024. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 22 janvier 2025, la SCI JUPITER a fait assigner Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, - rejeter tous délais de paiement, - ordonner l’expulsion des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - être autorisés, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé, - supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du CPCE, - les condamner solidairement au paiement : * d’une somme provisionnelle de 9.504,01 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 13 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 5.583,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience, * à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle provisionnelle égale, * dire que le dépôt de garantie restera acquis aux bailleurs en réparation du préau montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, TOM, cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bailjudice subi du fait de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarassage de tous meubles et effets personnels * de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer. À l’audience du 6 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI JUPITER, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la céance à la somme de 17.552,19 euros arrêtée au 5 novembre 2025. Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R], bien qu’ayant été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaissent pas et ne se font pas représenter. Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu au greffe avant le délibéré. Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution des défendeurs L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la compétence du juge des référés Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion. En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette. Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, la SCI JUPITER au soutien de sa demande en paiement de la somme de 17.552,19 euros, selon décompte arrêté au 5 novembre 2025, produit notamment aux débats : – le contrat de bail ; – le commandement de payer ; – un décompte locatif arrêté au 5 novembre 2025 ; Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges. Par conséquent, Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] seront condamnés à payer provisionnellement à la SCI JUPITER la somme de 17.552,19 euros au titre des loyers et charges dus au 5 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 sur la somme de 5.583,20 euros, et à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus. Sur la demande en résolution du bail Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois trouve à s’appliquer, bien que le commandement délivré vise un délai de six semaines, dans la mesure où, quoique les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 soient d’ordre public, celui-ci est de protection ; de sorte qu’en application de l’article 1102 du code civil, les parties sont libres de déterminer une clause du contrat plus protectrice du locataire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R], par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025 et portant sur la somme en principal de 5.583,20 euros. Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois. En effet, il ressort du décompte locatif qu’aucune somme n’a été réglée depuis lors. En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 7 octobre 2024. Sur les conséquences de la résolution du bail Sur l’expulsion Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 7 octobre 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux sans pouvoir bénéficier du délai de 2 mois de l’article L.412-1 du CPCE au regard de leur mauvaise foi qui peut être déduite de leur absence totale de réglement portant à une dette de loyers très importante, et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie. À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution. Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation sous astreinte au regard de l’octroi de la force publique jugée suffisante à l’exécution du présent jugement. Sur le sort des meubles En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois. Il y a lieu d’autoriser la SCI JUPITER à faire transporter les meubles et effets personnels de Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur l’indemnité d’occupation Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] causent un préjudice à la SCI JUPITER qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraieut réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Au regard du caractère indemnitaire de cette somme, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R], parties succombantes au litige, seront condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et du procés-verbal de vérification d’occupation, ainsi qu’à payer au demandeur la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles. Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort, Vu l’article 835 du code de procédure civile, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] à payer à la SCI JUPITER la somme provisionnelle de 17.552,19 euros au titre des loyers et charges dus au 5 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 5.583,20 euros, et à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus ; CONSTATONS la résolution du bail conclu le 20 Février 2023, entre d’une part, la SCI JUPITER et d’autre part, Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] , portant sur le logement situé [Adresse 5], à la date du 7 octobre 2024 par l’effet de la clause résolutoire ; DISONS que Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 7 octobre 2024 ; DISONS que Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] devront libérer les lieux sans pouvoir bénéficier du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code procédures civiles d’exécution ; AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI JUPITER à faire expulser Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ; RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] à payer à la SCI JUPITER une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 7 octobre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ; DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ; REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI JUPITER ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [H] [R] à payer à la SCI JUPITER la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ; Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION