Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/22323

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22323 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBDWD Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de MEAUX - RG n° 1118001270 APPELANT Monsieur [J] [E] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Patrice ITTAH de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120 substitué par Me Cynthia PERRET INTIMEE Mademoiselle [C] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C673 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2014, M. [J] [E] a donné à bail à M. [V] [R] et Mme [C] [N] une maison située à [Adresse 5]. Ce bail d'habitation était conclu moyennant un loyer mensuel révisable de 998 euros. A la signature du bail, les locataires ont versé 998 euros au titre du dépôt de garantie. Le 18 janvier 2015, le bail s'est poursuivi uniquement au nom de Mme [C] [N], M. [V] [R] ayant informé le bailleur par lettre de son souhait de se désolidariser du contrat de bail, du fait de sa séparation avec Mme [C] [N] et de son départ des lieux. Mme [C] [N] a elle-même quitté les Iieux le 25 juin 2016. Un état des lieux contradictoire d'entrée a été effectué par huissier le 30 octobre 2014 et un état des lieux contradictoire amiable de sortie a été établi, le 25 juin 2016. Par courrier en date du 20 juillet 2016, Mme [C] [N] a sollicité la restitution de son dépôt de garantie auprès de son bailleur, qui s'y est opposé par courrier du 2 août 2016. Par acte d'huissier en date du 30 août 2017, Mme [C] [N] a assigné M. [J] [E] devant le tribunal d'instance de Roanne sur le fondement de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en vue d'obtenir la condamnation de ce dernier au paiement, outre les dépens, de : - la somme de 1 097,80 euros correspondent à la majoration de 10 % de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, arrêté au mois de juillet 2017, outre 99,80 euros par mois pour les mois à venir, à compter de la signification de l'assignation ; - la somme de 863,01 euros au titre du dépôt de garantie ; - 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement rendu en date du 3 juillet 2018, le tribunal d'instance de Roanne, s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de Mme [C] [N], au profit du tribunal d'instance de Meaux. Par jugement contradictoire entrepris du 17 septembre 2019, le tribunal d'instance de Meaux a ainsi statué : Dit que les demandes formées par Mme [C] [N] sont recevables ; Condamne M. [J] [E] à verser à Mme [C] [N] la somme de 863,01 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; Condamne M. [J] [E] à verser à Mme [C] [N], la somme de 1 197,60 euros avec intérêt au taux légal, à compter de la signification du présent jugement correspondent à la majoration de 10 % prévue par la loi, outre 99,80 euros par mois de retard, à compter de la signification du présent jugement ; Déboute M. [J] [E] de sa demande au titre de procédure abusive ; Déboute M. [J] [E] de sa demande au titre de dommages et intérêts ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne M. [J] [E] à verser à Mme [C] [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [J] [E] aux entiers dépens de l'instance ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. Vu l'appel interjeté le 3 décembre 2019 par M. [J] [E] ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 mars 2022 par lesquelles M. [J] [E], appelant, demande à la cour de : Le recevoir en son appel et le dire bien fondé ; Y faisant droit : Infirmer le jugement rendu le 17 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Meaux, sauf en ce qu'il a débouté Mme [C] [N] de sa demande au titre des frais de contrat de location ; Et statuant à nouveau, Débouter Mme [C] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Juger que Mme [C] [N] est redevable de la somme de 2.527,34 euros au titre de son obligation d'entretien des lieux loués ; Condamner Mme [C] [N] à lui régler la somme de 1 529,34 euros au titre du solde du compte locatif, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Condamner Mme [C] [N] à régler à M. [J] [E] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi ; Condamner Mme [C] [N] à régler à M. [J] [E] la somme de 1 500 euros au titre de cette procédure abusive ; Condamner Mme [C] [N] à régler à M. [J] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 mai 2020 au terme desquelles Mme [C] [N], intimée, demande à la cour de : La recevoir dans ses demandes ; Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : - Condamné M. [J] [E] à verser à Mme [C] [N] la somme de 1 197,60 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement correspondant à la majoration de 10% prévue par la loi outre 99,80 euros par mois de retard à compter de la signification du présent jugement ; - Débouté Mme [C] [N] de sa demande au titre des frais de contrat de location ; Et statuant à nouveau : Condamner M. [J] [E] à lui verser la somme de 3 093,80 euros arrêtée au mois de mars 2019 inclus au titre de la majoration de 10% et dire que la majoration mensuelle de 99,80 euros continuera à courir jusqu'au remboursement intégral du dépôt de garantie par M. [J] [E]; Dire que ses sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ; Condamner M. [J] [E] à rembourser la somme de 13,28 euros au titre des frais de contrat avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2014 ; En tout état de cause : Débouter M. [J] [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner M. [J] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [J] [E] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS de la DÉCISION Sur la restitution du dépôt de garantie : L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (...) Il incombe au bailleur de rapporter la preuve que la déduction qu'il opère est justifiée. Il ressort des pièces qu'un dépôt de garantie d'un montant de 998 euros a été versé par le locataire lors de la signature du contrat de bail le 28 octobre 2014. Pour justifier de son refus de restituer le dépôt de garantie, M. [J] [E] verse aux débats les éléments suivants : - un procès-verbal de constat d'entrée dans les lieux du 30 octobre 2014 qui mentionne un ensemble en état d'usage, le terrain étant bien entretenu et les arbres taillés ; - l'état des lieux de sortie contradictoire du 25 juin 2016 qui mentionne une ampoule à remplacer sur la hotte aspirante, un globe extérieur manquant sur le garage, et des herbes à retirer dans les allées et le jardin, de la taille d'arbres à effectuer, ainsi que des murs, sols et plafonds en bon état ou en état moyen, sauf les huisseries/serrureries du séjour, de la cuisine et d'une chambre mentionnées en mauvais état ; - une facture du 6 juillet 2016 au titre de travaux de peinture d'un montant de 1 012 euros ; - une facture de remise en état du jardin du 11 juillet 2016 d'un montant de 1059,60 euros ; - un constat d'huissier du 22 juillet 2016 ; - un ticket de caisse du 8 juillet 2016 pour un tube hotte de 7,65 euros ; - une facture de remplacement du hublot extérieur du garage du 12 juillet 2016 pour 40,40 euros. Il résulte de la comparaison des deux états des lieux, contradictoires et non contestés par les parties, que ne sont justifiés par le bailleur au titre des réparations locatives que le globe à remplacer et l'ampoule de la hotte à changer, ainsi que la serrurerie. Il y a donc lieu de retenir les sommes suivantes : - 7,55 euros au titre de l'ampoule de la hotte ; - 40,40 euros au titre du hublot extérieur ; - 29 euros de quincaillerie (serrure). S'agissant de l'entretien du jardin, le décret du 26 août 1987 dispose que les réparations locatives relatives aux jardins privatifs concernent l'entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, et la taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes. En l'espèce, la facture produite par le bailleur présente des travaux qui ne peuvent être imputés à la locataire (découpe de l'allée, semis de gazon, récupération de pierres et mise en place en bordures...), et les sommes mises à sa charge de ce chef seront limitées à la somme de 200 euros au titre des herbes à retirer et de la taille des fruitiers. Tous les autres travaux invoqués par le bailleur (peinture, entretien chaudière...) ne sont pas mentionnés dans l'état des lieux de sortie contradictoire et ne sont donc pas à la charge de la locataire sortante, qui justifie par ailleurs avoir fait entretenir la chaudière selon facture du 15 février 2016. Il y a donc lieu de fixer les sommes dues au titre des réparations locatives à la somme de 276,95 euros. Sera également déduit la somme de 134,99 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères, conformément à la décision de première instance, Mme [N] ne contestant pas devoir cette somme. M. [E] sera donc condamné à restituer le solde du dépôt de garantie à Mme [N], soit une somme de 586,06 euros. Le jugement sera infirmé sur le quantum accordé. Sur la majoration de 10 % : L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. En l'espèce, la somme qui aurait dû être restituée par le bailleur à la locataire s'élève à la somme de 586,05 euros. En application de l'article 22 sus-cité, le bailleur aurait dû restituer cette somme à compter du 25 août 2016, soit deux mois après l'état des lieux de sortie. Il y a donc lieu de condamner M. [E] à verser à Mme [N] la somme de 99,80 euros par mois de retard, représentant 10 % du loyer mensuel en principal, pour la période comprise entre septembre 2016 et septembre 2019, date du jugement ordonnant la restitution de ce dépôt de garantie assortie de l'exécution provisoire, soit une période de 37 mois, pour une somme totale de 3 692,60 euros. Il y a donc lieu de condamner M. [E] à verser la somme de 3 692,60 euros à Mme [N] au titre de la majoration de 10%. Sur le préjudice moral : M. [E] sollicite la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral en raison des accusations dont il a fait l'objet de la part de la locataire, de la sous-location interdite et de la dissimulation d'un dégât des eaux. Toutefois, il ne verse aux débats aucun élément pour justifier de ce préjudice, notamment au titre de la sous-location et du dégât des eaux. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande non justifiée. Sur la procédure abusive : M. [E] succombant partiellement dans le cadre de cette instance, il ne démontre pas que la procédure initiée par Mme [N] était abusive. Cette demande sera donc également rejetée. Sur les frais de contrat : Mme [N] sollicite le remboursement de la somme de 13,28 euros au titre des frais de rédaction du contrat du bail du 28 octobre 2014. L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Aussi, les frais de rédaction du bail du 28 octobre 2014 étant partagés entre la locataire et le bailleur, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [N] la totalité des frais qu'elle a dû supporter au cours de la présente instance. M. [E] sera donc condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris en ce qui concerne le montant du dépôt de garantie à restituer et le montant de la majoration de 10 %, Confirme le jugement pour le surplus, Et statuant à nouveau, Condamne M. [J] [E] à payer à Mme [C] [N] la somme de 586,05 euros au titre du solde du dépôt de garantie ; Condamne M. [J] [E] à payer à Mme [C] [N] la somme de 3 692,60 euros au titre de la majoration de 10 % pour la période de septembre 2016 à septembre 2019 ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [J] [E] à payer à Mme [C] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [J] [E] aux dépens d'appel. La Greffière Le Président