Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/01971

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] JUGEMENT DU 29 Mars 2024 N° RG 23/01971 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KILM JUGEMENT DU : 29 Mars 2024 N° 24/187 [F] [D] [M] [O] [K] [G] [B] C/ [I] [R] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 29/03/24 à Me SOUET Sophie COPIE CERTIFIEE CONFORME à Me BARGINE Jehanne COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 29 Mars 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 24 Novembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, date à laquelle elle a été prorogée au 16 Février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 Mars 2024. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEURS Mme [F] [D] [M] [O] [K] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Béatrice BOBET, avocat au barreau de RENNES M. [G] [B] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Béatrice BOBET, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [I] [R] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Jehanne BARGINE, avocat au barreau de RENNES RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte sous seing privé du 30 septembre 2022, Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] ont consenti un bail d'habitation à Madame [I] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1010 euros et d'une provision pour charges de 10 euros. Par acte d'huissier de justice du 13 décembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3987,16 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [R] le 14 décembre 2022. Par acte d'huissier de justice du 3 mars 2023, Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] ont ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Madame [I] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 7047,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 février 2023, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 24 novembre 2023, Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B], représentés par leur avocat, ont maintenu l'intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 31 aout 2023, s'élevait à la somme de 14187,16 euros. Ils ont ajouté que la locataire n'avait versé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux. Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] ont également mentionné la mauvaise foi de la locataire qui aurait menti sur sa profession et produit des faux documents lors de la conclusion du bail. Madame [I] [R], représentée par son avocate, a sollicité des délais afin de pouvoir trouver un nouveau logement, évoquant de graves problèmes de santé et une situation financière très difficile. En cet état l'affaire a été mise en délibéré le 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 16 février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 mars 2024, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail - Sur la recevabilité Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. - Sur le fond Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 13 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3987,16 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d'application immédiate, en l'absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, le Juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. En l'espèce, Madame [I] [R] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience, cette dernière n'ayant d'ailleurs versé aucun loyer depuis son entrée dans le logement, selon le décompte versé aux débats par les bailleurs. Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] se sont opposés à l'octroi de délais de paiement et à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 14 février 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. En application des nouvelles dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitées, des délais pour quitter le logement ne peuvent être octroyés par le juge si le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant. Or conformément aux observations précédentes, il apparaît que Madame [I] [R] n'a pas repris le paiement de son loyer, par conséquent les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus. L'expulsion de Madame [I] [R] sera donc ordonnée. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 août 2023, Madame [I] [R] leur devait la somme de 14187,16 euros, soustraction faite des frais de procédure. Représentée à l'audience, Madame [I] [R] n'a contesté la dette ni dans son principe, ni dans son montant. Elle sera condamnée donc à payer cette somme aux bailleurs. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] ou à leur mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [I] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 décembre 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE que Madame [I] [R] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] s'opposent à des délais de paiement et à la poursuite du bail, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2022 entre Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B], d'une part, et Madame [I] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 14 février 2023, ORDONNE à Madame [I] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [I] [R] à payer à Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] la somme de 14187,16 euros (quatorze mille cent quatre-vingt-sept euros et seize centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 aout 2023, loyer du mois d'aout 2023 inclus, CONDAMNE Madame [I] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Madame [I] [R] à payer à Madame [F] [K] et Monsieur [G] [B] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [I] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2022 et celui de l'assignation du 3 mars 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge