Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/07159

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 14/02/2024 à : Maitre Anne-france DE HARTINGH Monsieur [P] [O] expert Copie exécutoire délivrée le : 14/02/2024 à : Maitre Matteo BONAGLIA Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 23/07159 N° Portalis 352J-W-B7H-C2XJA N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 6] comparant en personne assisté de Maitre Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1292 DÉFENDERESSE Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 3] représentée par Maitre Anne-France DE HARTINGH, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #R1861 COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 décembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 14 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/07159 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XJA EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 29 mai 2005, la SCI LA CHAPPELLE a donné à bail à M. [M] [K] un studio à usage d'habitation situé [Adresse 6]), moyennant le versement d’un loyer mensuel de 545 euros et 25 euros de provision pour charges. Suivant acte authentique du 10 janvier 2013, Mme [N] [Z] a fait l’acquisition du logement loué par M. [M] [K]. Le loyer actuel s’élève à la somme mensuelle de 674,68 euros, outre 33 euros de provision pour charges. A la suite d’un signalement effectué par M. [M] [K] le 7 novembre 2017, le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 7] a constaté : -Une importante humidité de condensation règne dans le logement en raison d’une aération permanent insuffisante induisant le développement de taches noires sur les parois et le plafond dans la salle d’eau et sur l’allège. Dans son courrier du 8 novembre 2017, le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 7] indiquait au locataire qu’il invitait sa bailleresse à prendre les mesures nécessaires pour remédier à ces désordres. Il indiquait également que la propriétaire du logement était invitée à entreprendre tous travaux afin de rétablir le bon fonctionnement du dispositif d’éclairage dans le cabinet d’aisances. M. [M] [K] a fait intervenir dans son logement l’association DROITS & HABITATS qui a établi un rapport à la suite d’une visite effectuée le 31 août 2023. Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, M. [M] [K] a assigné, en référé, la bailleresse Mme [N] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de dispenser M. [M] [K] du règlement de la provision conformément aux dispositions de l’article 116 du Décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020, de condamner Mme [N] [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de provision ad litem, ainsi que la somme provisionnelle de 4.000 euros à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice. Il sollicite en outre le paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens. Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 décembre 2023. Lors de celle-ci, M. [M] [K], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation. En réponse à la fin de recevoir opposée par la bailleresse, le demandeur expose que son action n’est pas frappée par la prescription, l’obligation de délivrance à laquelle est soumise la bailleresse étant une obligation continue et les désordres étant actuels. Il ajoute que son préjudice peut être évalué sur les cinq dernières années, la prescription triennale ne lui étant pas applicable, le contrat ayant été conclu avant l’entrée en vigueur du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR. Mme [N] [Z], représentée par son conseil, s’est opposée à la demande d’expertise au motif que cette action serait prescrite, le rapport de l’inspecteur de salubrité sur lequel se fonde cette demande étant vieux de plus de cinq ans. Elle ajoute que cette expertise n’est pas nécessaire dès lors qu’elle a tenté vainement au mois d’avril 2017, soit antérieurement au rapport de l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 7], d’intervenir pour réaliser des devis et entreprendre des travaux de rénovation du studio afin de le mettre en vente mais qu’elle s’est vue opposer le refus du locataire de laisser l’accès au logement. A titre reconventionnel, la bailleresse sollicite la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 1.600,40 euros ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties développées à l'audience du 21 décembre 2023 pour un plus ample exposé de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2024. Le délibéré a été prorogé au 14 février 2024. MOTIFS L'article 834 du code de procédure civile permet au juge, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du même code, le juge peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d’expertise formée par M. [K] Il convient de rappeler qu'en application de l'article 82 II de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, jusqu'à leur reconduction tacite, les contrats des locations en cours à la date de publication de la présente loi (soit le 7 août 2015) demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil. A compter de la date d'effet de leur reconduction tacite, les contrats des locations sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour de la reconduction. En l'espèce, le bail d'habitation, conclu le 29 mai 2005 s’est tacitement reconduit jusqu’au 28 mai 2017. A compter du bail renouvelé le 29 mai 2017, la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable. En outre, il convient de préciser que l’obligation de délivrance d’un logement décent prévu par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est une obligation continue. Ainsi, si M. [M] [K] ne peut invoquer le rapport de salubrité de 2017 au soutien de son action, ce rapport ayant été émis plus de trois avant la mise en œuvre la présente procédure le 24 août 2023, il peut se référer au rapport émis par l’association DROITS & HABITATS à la suite d’une visite effectuée le 31 août 2023. Il apparait en conséquence que la demande formée par M. [M] [K] fondée à l’origine sur les constatations relatives à l’humidité du logement effectuées en 2017 est toujours d’actualité le 31 août 2023. Sur la demande d'expertise Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. L'article 145 du code de procédure civile prévoit que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Décision du 14 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/07159 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XJA L'article 232 du même code précise que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien. En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que M. [M] [K] se plaint de divers désordres, notamment d’humidité entraînant le développement de moisissures et le dysfonctionnement du système électrique, pouvant relever de l’obligation de délivrer un logement décent et de l'obligation d'entretien du logement pesant sur le bailleur. Il apparaît que l'existence des désordres allégués est plausible dès lors que ces désordres ont été constatés par un architecte dans le rapport de l’association DROITS &HABITATS du 31 août 2023 et que leur cause et leur imputabilité n'ont pas été identifiées et supprimées. En effet, la bailleresse prétend connaître la cause de l’humidité présente dans le logement qui résulterait de l’absence de système de ventilation mécanique. Toutefois le rapport susvisé constate la présente de fissures et de zones d’humidité sur le mur extérieur de l’immeuble qui peut être une cause de l’humidité présente dans le logement mais également dans les parties communes de l’immeuble. Il existe ainsi un motif légitime pour M. [M] [K] de recourir à une mesure d'instruction dans les termes indiqués ci-dessous. Sur la demande de provision ad litem M. [M] [K] sollicite l’allocation de la somme de 3.000 euros à titre de provision ad litem. Cependant, dès lors que M. [M] [K] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, celui-ci n’est pas soumis à l’avance des frais d’expertise. Dans ces conditions, la demande de provision n’est pas justifiée, ce d’autant que la responsabilité de la bailleresse n’est pas établie. Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance M. [M] [K] sollicite l’allocation de la somme provisionnelle de 4.000 euros à titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Cependant, les responsabilités concernant les désordres allégués n’étant pas établies, le problème pouvant avoir de multiples causes, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [M] [K]. Sur la provision au titre des loyers et charges Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. Décision du 14 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/07159 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XJA Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce il résulte du décompte produit par la bailleresse et arrêté au 19 octobre 2023, queest de manière incontestable redevable auprès de la bailleresse de la somme de 1.312,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2023 inclus, déduction faite des frais de rappel de 8 euros qui ont été facturés de manière indue sur les trois dernières années au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Aussi M. [M] [K] sera-t-il condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel. Sur les demandes accessoires A ce stade de la procédure, il convient de réserver les dépens. L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe : RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige, ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d'expert : Monsieur [P] [O] [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone: [XXXXXXXX02] Fax: [XXXXXXXX01] DONNONS comme mission à l'expert ainsi désigné : - de se rendre sur place, à savoir [Adresse 6]), dans l'appartement loué à M. [M] [K], - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission nulle - s'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix, - examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l'assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par M. [M] [K], décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci, - rechercher et exposer l'origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues, - indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire, - fournir tout élément permettant d'apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par M. [M] [K] ainsi que l'ensemble des autres préjudices susceptibles d'être caractérisés, préciser s'il est possible d'en estimer la durée. DISONS que, pour procéder à l'exécution de sa mission, l'expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, Décision du 14 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/07159 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XJA - se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : => en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, => en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code, => en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires, => en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, => fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, => rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai. DISPENSONS M. [M] [K] de verser une consignation à valoir sur les frais d'expertise compte tenu de leur situation de bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile, DISONS que l'original du rapport sera déposé par l'expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises, DISONS qu'il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d'exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d'autres parties, RAPPELONS que l'expert peut s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art distinct de sa spécialité, RAPPELONS que lorsque l'expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu'elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu'à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties, DISONS que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, DEBOUTONS M. [M] [K] de ses autres demandes, CONDAMNONS M. [M] [K] au paiement de la somme provisionnelle de 1.312,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2023 inclus, LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées. La GreffièreLa Juge des contentieux de la protection.