Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/00095

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 MARS 2024 Chambre 6/Section 4 AFFAIRE: N° RG 23/00095 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XDFG N° de MINUTE : 24/00125 Madame [V] [J] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173 Monsieur [O] [D] [R] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173 DEMANDEURS C/ S.A.R.L. AIC ILE DE FRANCE [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Elisabeth MOISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0965 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur [G] [Z], statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier. DÉBATS Audience publique du 29 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 4 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié reçu le 2 septembre 2020, madame [V] [J] et monsieur [O] [R] ont consenti à la SARL AIC Ile de France une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle cadastrée AV [Cadastre 2] à [Localité 5], expirant le 29 octobre 2021, moyennant le prix de 570.000 euros. Etaient notamment stipulées une indemnité d’immobilisation de 28.500 euros et une condition suspensive d’obtention, par le bénéficiaire, d’un permis de démolir et construire. Par courrier du 29 avril 2021, la commune d’[Localité 5] a notifié à la société AIC Ile de France une décision tacite de rejet de sa demande de permis déposée le 23 décembre 2020, faute d’avoir fourni les documents et informations complémentaires requis dans son courrier du 12 janvier 2021, dans le délai de trois mois alors imparti. C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier enrôlé le 2 janvier 2023, madame [V] [J] et monsieur [O] [R] ont fait assigner la SARL AIC Ile de France devant le tribunal judiciaire de Bobigny. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2023, madame [V] [J] et monsieur [O] [R] sollicitent la condamnation, avec exécution provisoire, de la société AIC Ile de France : à leur payer la somme de 28.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent que l’indemnité d’immobilisation leur est due, faute de réalisation de la vente, sans possibilité pour la société AIC Ile de France d’invoquer la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, dès lors que cette dernière en a empêché l’accomplissement, en s’abstenant de produire les pièces complémentaires requises par la commune dans le délai imparti et/ou de déposer une nouvelle demande dans le délai imparti expirant le 29 octobre 2021 ; que la société AIC Ile de France a du reste reconnu avoir renoncé à son projet immobilier dans un courriel du 18 octobre 2022 ; que la preuve que le projet aurait été refusé par la commune pour des considérations d’ordre politique n’est pas rapportée ; qu’il n’est pas davantage démontré que les autres conditions suspensives n’étaient pas réalisées. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 juin 2023, la SARL AIC Ile de France demande au tribunal de rejeter les prétentions adverses, et de condamner les demandeurs aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, elle soutient que l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée du fait de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire ; que cette défaillance n’est pas de son fait, dans la mesure où elle avait déposé une demande de permis, ainsi que les pièces complémentaires requises par la commune, tel que cela ressort du courrier de la commune du 7 juillet 2021 et d’un courrier de son architecte ; que le rejet tacite que la commune lui a opposé pour dossier incomplet est ainsi mal fondé, la volonté communale ayant en réalité changé sur le secteur, eu égard à l’opposition des riverains ; que la commune aurait dû lui demander de compléter son dossier une seconde fois conformément à l’article R423-40 du code de l’urbanisme et indiquer dans sa décision que certaines pièces complémentaires étaient insuffisantes pour lui permettre de le contester ; que les demandeurs n’établissent pas que les autres conditions suspensives étaient réalisées. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la mise en état a été fixée au 27 septembre 2023 par ordonnance du même jour. A l'audience du 29 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2024, date du présent jugement. MOTIFS Sur les demandes principales L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l’espèce, il est constant et justifié que la promesse unilatérale de vente litigieuse stipule, en son article 19.6 intitulé « Indemnité d’immobilisation », que l’indemnité d’immobilisation de 28.500 euros n’est acquise au promettant que lorsque le bénéficiaire ne donne pas suite à la vente, bien que les conditions suspensives soient réalisées ou réputées réalisées au sens de l’article 1304-3 du code civil ; dans le cas contraire, le promettant est tenu de supporter l’immobilisation pendant la période de validité de la promesse, sans indemnité. Il est également démontré et pas davantage contesté que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de démolir et de construire en relation avec le projet immobilier de la société AIC Ile de France, ne s’est pas réalisée dans le délai imparti. Reste en revanche à déterminer si cette défaillance est imputable à la société AIC Ile de France, à laquelle il est reproché d’avoir empêché la réalisation de la condition suspensive en cause au sens de l’article 1304-3 du code civil. A cet égard, si la décision de refus de permis du 29 avril 2021 est fondée sur l’absence de communication des pièces complémentaires exigées avant le 14 avril 2021, la société défenderesse démontre pourtant, par une attestation de la commune d’[Localité 5] elle-même datée du 7 juillet 2021, avoir déposé des pièces complémentaires le 14 avril 2021. La société AIC Ile de France établit ainsi avoir déposé une demande de permis dans le délai imparti par la promesse, puis des pièces complémentaires dans le délai imparti par la commune, de sorte qu’il ne saurait en l’état être retenu qu’elle a fautivement provoqué le refus qu’elle a essuyé. Et le fait qu’elle n’ait pas déposé une deuxième demande de permis, malgré le temps encore disponible jusqu’au 29 octobre 2021, est par ailleurs indifférent pour l’application de l’article 1304-3 du code civil, dans la mesure où ce texte exige, non pas que le débiteur de la condition mette tout en œuvre pour parvenir à la réalisation de la condition, mais simplement qu’il n’en empêche pas l’accomplissement, ce qui n’est pas le cas ici compte tenu des premières démarches accomplies. La société AIC Ile de France est ainsi fondée à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’immobilisation. La demande des consorts [J]-[R] sera ainsi rejetée. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En conséquence, les consorts [J]-[R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu'à payer à la société AIC Ile de France une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 3.000 euros. Enfin, il y a lieu de constater l'exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, Déboute madame [V] [J] et monsieur [O] [R] de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ; Condamne in solidum madame [V] [J] et monsieur [O] [R] aux dépens ; Condamne in solidum madame [V] [J] et monsieur [O] [R] à payer à la SARL AIC Ile de France la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. Le greffier,Le president,