Tribunal judiciaire, 12 juin 2024. 24/00311

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XBY N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 12 juin 2024 DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1], représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0516 DÉFENDEUR Monsieur [I] [K], nom d’usage [K]-[J], demeurant [Adresse 3], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 juin 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 12 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XBY EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 25 janvier 2020, Monsieur et Madame [H] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [K] (nom d’usage [K]-[J]) sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4]. Pour la prise à bail du logement, et dans le cadre du dispositif VISALE, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du locataire au profit des bailleurs pour le paiement des loyers et charges. Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1840 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [K]-[J] le 26 avril 2023. Par assignation du 7 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [K]-[J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -2668 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1840 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 1er mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que sa créance, actualisée au 12 février 2024, s'élève désormais à 4048 euros. Monsieur [I] [K]-[J] a comparu et demandé des délais de paiement pour s'acquitter de la dette. Il a indiqué ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux et avoir prévu de partir. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1.Sur la recevabilité de l'action de la caution Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Le contrat de cautionnement conclu entre les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit par ailleurs que la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail et fixation de l'indemnité d'occupation. La caution subrogée dans les droits du créancier est ainsi en droit d'exercer l'action en résolution du bail qui lui permet sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. En conséquence, il y a lieu de constater que l'action aux fins de résiliation du bail entreprise par la caution après règlement des loyers impayés au bailleur est bien recevable. 2.Sur la demande de constat de la résiliation du bail 2.1. Sur la recevabilité de la demande La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 2.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 25 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1840 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juin 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 3. Sur la dette locative et d'indemnités d'occupation Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le locataire est tenu du paiement des loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail. Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail justifie par ailleurs d'allouer au bailleur une indemnité d'occupation qu'il y a lieu de fixer en l'espèce au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Le décompte des paiements réalisés par la société ACTION LOGEMENTS SERVICES entre les mains des bailleurs et les quittances subrogatives signées par ces derniers établissent que la société ACTION LOGEMENTS SERVICES avait pris en charge le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus par le locataire à hauteur d'un montant total en février 2024 terme de février 2024 inclus de 4048 euros. Monsieur [I] [K]-[J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 sur la somme de 1840 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil. Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du terme de mars 2024 et jusqu'à la libération des lieux, ce à hauteur des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à ce titre aux bailleurs et justifiées par une quittance subrogative. 4. Sur les délais de paiement La demande de délais de paiement n'obéit pas en l'espèce à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais relève du droit commun. En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, la situation du débiteur justifie de faire droit à la demande au titre des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [I] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2020 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [H] , d'une part, et Monsieur [I] [K]-[J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 26 juin 2023, ORDONNE à Monsieur [I] [K]-[J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [I] [K]-[J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4048 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 12 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 sur la somme de 1840 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Monsieur [I] [K]-[J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter du terme de mars 2024 et jusqu'à la libération des lieux, à charge pour la société ACTION LOGEMENT SERVICES de présenter une quittance subrogative portant sur ladite indemnité d'occupation, AUTORISE Monsieur [I] [K]-[J] à s'acquitter de la dette locative et d'indemnités d'occupation ci dessus en 24 versements mensuels de 150 euros au minimum, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, le 10ème jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, RAPPELLE qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, REJETTE les autres demandes, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [I] [K]-[J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [I] [K]-[J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2023 et celui de l'assignation du 7 novembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le GreffierLa Juge