Cour d'appel, 01 juin 2022. 19/18151

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 1er JUIN 2022 (n° 170 , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18151 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWRG Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris RG n° 17/12519 APPELANTE SA ETABLISSEMENTS GOSSON ET COMPAGNIE agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 642 011 969 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090, avocat postulant Assistée de Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282, avocat plaidant INTIME Monsieur [G] [O] né le 5 septembre 1978 à [Localité 5] (92) [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0219 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 Avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère Madame Lydie PATOUKIAN, conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Gilles BALA' dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCÉDURE La société Etablissements Gosson et Compagnie (ci après la société EGC) est locataire d'un local commercial sis [Adresse 2] suivant bail que lui avait consenti le1er avril 1961 madame [L] [U], et dont Monsieur [O] est propriétaire depuis le 17 février 2009. Elle a reçu par l'intermédiaire du notaire du bailleur, le 05 mars 2017, notification d'une offre de vente du bien loué au prix de 290.000 €. Le 31 mars 2017, la société EGC a manifesté sa volonté d'acquérir au prix proposé en recourant à un prêt, pour réaliser la vente dans le délai de quatre mois. Le 27 juillet 2017, le conseil de monsieur [O] a mis en demeure la société locataire de lui transmettre dans un délai de 48 heures la justification de l'obtention du prêt et de la mise à disposition des fonds. Le 4 août 2017, le conseil de la société EGC a mis monsieur [O] en demeure de se présenter à un rendez-vous de signature. Par acte du 08 septembre 2017, la société EGC a assigné Monsieur [O] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de vente forcée, sous astreinte, et de paiement d'une somme de 3 386,07€ par trimestre jusqu'à la signature de l'acte de vente, des frais d'actes de constat et sommation, des sommes de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et 5 000 € pour frais irrépétibles. Par jugement du 06 septembre 2019 le tribunal a débouté la société EGC de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à monsieur [O] une indemnité de 3.000€ au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens. Par déclaration du 25 septembre 2019, la société Etablissements Gosson et Compagnie a interjeté appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 février 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les dernières conclusions déposées le 22 mai 2020, par lesquelles la S.A. Etablissements Gosson et Compagnie, appelante, demande à la Cour de : - Déclarer recevables et fondés les Etablissements Gosson et Compagnie en leur appel; Y faisant droit, - Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions; Statuant à nouveau A titre principal - Dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente au profit de la société EGC, des lots n° 2, 67, 68 et 69 de 1'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section BY n°[Cadastre 1], pour une contenance cadastrale de 4 ares 48 centiares, ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété établi par Maître [Z], notaire à [Localité 7] le 12 juillet 1966 publié le 29 août 1966 volume 6330 n°3, d'un modificatif au règlement de copropriété suivant acte reçu par Maître [Z], notaire à [Localité 3] le 22 mars 1967, publié le 14 avril 1967 volume 6627 n°6 et d'un modificatif au règlement de copropriété suivant acte reçu par Maître [F], notaire à Paris le 14 janvier 1969, publié le 22 avril 1969 volume 74808 n°1; - Dire en conséquence que l'arrêt à intervenir, qui vaudra acte de vente au profit de la société EGC, pourra être publié comme tel au service de la publicité foncière; Subsidiairement - Condamner M. [O] à régulariser l'acte de vente dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard; En tout état de cause - Condamner M. [O] à payer à la société EGC la somme de 3.386,07 € par trimestre à compter du 18 août 2017 jusqu'à la signature de l'acte de vente; - Condamner M. [O] à payer à la société EGC la somme de 697,88 €au titre du coût du procès verbal de constat et de la signification de la protestation à sommation avec dénonciation au conseil de M. [O]; - Condamner M. [O] à payer à la société EGC la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts, en raison de la résistance abusive dont il a fait preuve dans l'exécution de ses obligations; - Débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; - Condamner M. [O] à payer à la société EGC la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du CPC; - Condamner M. [O] aux entiers dépens dont recouvrement au profit de Maître Pascale Flauraud, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC; Vu les dernières conclusions déposées le 13 mars 2020, par lesquelles Monsieur [G] [O], intimé, demande à la Cour de : - Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 6 septembre 2019; En conséquence, - Dire et juger que l'acceptation par la société EGC de l'offre de vente de M. [G] [O] est sans effet; A titre infiniment subsidiaire, - Dire et juger que la non réalisation de la vente dans le délai légal est imputable à la société EGC et à son mandataire, rédacteur de l'acte de vente; Dans tous les cas - Débouter la société EGC de l'intégralité de ses demandes; Y ajoutant, - Condamner la société les Etablissements Gosson et Compagnie à payer à M. [O] la somme de 5.000€ au titre de la procédure d'appel en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. La position des parties peut cependant être résumée comme suit. La société EGC reproche à monsieur [O] d'avoir tenté de se soustraire aux obligations résultant du droit de préférence, en s'abstenant de transmettre certains documents nécessaires à la signature de l'acte de vente, et en demandant à l'inverse que la société locataire produise un justificatif de financement, qu'aucun texte n'exige. Elle ajoute n'avoir jamais fait obstacle à l'accès des locaux pour l'établissement des diagnostics techniques obligatoires. A l'inverse elle affirme avoir informé le notaire du bailleur dès la fin du mois de mai que les fonds étaient disponibles, sans obtenir qu'une date de signature de l'acte de vente soit arrêtée. L'appelante prétend aussi que le preneur peut, même après expiration du délai de réalisation de la vente, contraindre le bailleur à signer la vente, dès lors qu'il a lui-même mis en oeuvre toutes les conditions qui lui incombent en sa qualité d'acquéreur, sans devoir supporter les conséquences de la non-réalisation de la vente, imputables au seul bailleur. La société EGC reproche au bailleur d'avoir signé une promesse de vente avec un tiers. Elle demande le remboursement des sommes payées en exécution du bail qui s'est prolongé du seul fait du bailleur, seul responsable de la non-réalisation de la vente. Monsieur [O] prétend qu'en application des dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce, le locataire souhaitant profiter du délai supplémentaire de deux mois, doit justifier qu'il remplit les conditions pour en bénéficier et donc qu'il entend réellement recourir à un prêt; la simple allégation ne suffisant pas et la rencontre des volontés demeurant conditionnée, pour ce qui concerne l'acceptation du locataire à l'obtention du prêt. Le défaut de justification de la réalisation de la condition dans le délai légal entraîne sa défaillance. Il affirme que l'absence de réalisation de la vente ne lui est en aucun cas imputable, que la société locataire n'a pas justifié d'une demande de prêt ni de la disponibilité des fonds dans le délai légal de 4 mois, et a en outre empêché la société chargée d'établir les diagnostics en vue de la vente de pénétrer dans les lieux. Il soutient que l'acceptation de l'offre doit être déclarée nulle en raison d'une sommation de comparaître devant le notaire à une date au-delà de la date d'expiration du délai légal. MOTIFS DE L'ARRET Sur la demande en vente forcée Aux termes de l'article L 145-46-1 du code de commerce, « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet ». En l'espèce, par lettre du 5 mars 2017, l'office notarial de [Localité 6] a notifié à la société EGC l'intention de Monsieur [O] de procéder à la vente du local loué au prix de 290'000 € payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, outre les frais, droits et émoluments de cet acte évalués à 25'520 €, en ce non compris les frais de prêt ; il lui a également rappelé les dispositions légales précitées et la possibilité d'exercer son droit préférence. Pour prétendre qu'un accord de volonté est intervenu, emportant vente de l'immeuble à son profit, la société Etablissements Gosson et Compagnie doit rapporter la preuve qu'elle a respecté les dispositions qui précèdent. Elle a la charge de la preuve du fait que dans le délai de 4 mois, elle a obtenu les fonds nécessaires à l'acquisition et qu'elle était prête à signer avant l'expiration de ce délai, le cas échéant en faisant sommation de comparaître au vendeur. Ayant fait part de son intention d'acquérir par lettre recommandée avec avis de réception en date du 31 mars 2017, avec nécessité de recourir à un prêt, elle doit rapporter la preuve que ces conditions étaient réunies avant le 31 juillet 2017. Les courriers échangés entre les parties le 3 juillet 2017, 5 juillet 2017, 25 juillet 2017, ne permettent pas de rapporter la preuve recherchée ; ce dernier courrier est seulement relatif à la question de l'obtention des diagnostics et mesurages obligatoires, dont la réception tardive aurait pu être une cause de retard la signature de l'acte. Le courrier du 3 juillet 2017 confirmait l'intention de la société EGC d'acquérir et pouvait seulement laisser supposer qu'un financement avait été obtenu par l'affirmation selon laquelle il ne restait qu'à convenir d'une date de signature; pour autant, aucune preuve de l'obtention du financement n'en résulte. Le courriel adressé par Madame [J] [W] de l'office notarial [T] et associés à Maître [R], le 5 septembre 2017, fait le rappel factuel de ses échanges avec le notaire du bailleur dont il résulte, implicitement, que la société EGC n'aurait pas obtenu un prêt bancaire mais entendait se prévaloir d'un prêt personnel qui conduisait le notaire du bailleur à s'interroger sur le caractère applicable ou non, dans cette hypothèse, du délai de quatre mois. Cependant, aucune pièce de la société EGC ne rapporte la preuve de la réalisation de ce prêt personnel qui aurait pu permettre à son notaire de disposer des fonds. D'ailleurs, l'absence de preuve de la réalisation de ce prêt personnel faisait l'objet de la mise en demeure du conseil de Monsieur [O] en date du 27 juillet 2017, d'avoir à produire les justificatifs de cet accord de prêt indiquant notamment l'identité du prêteur, et de la mise à disposition des fonds. Maître [M] [T] été rendu destinataire d'une copie de cette mise en demeure avec une lettre explicite du 27 juillet 2017, par fax et par mail. Au cours de la procédure devant le tribunal de grande instance de Paris, un acte de sommation a d'ailleurs exigé la justification de l'obtention d'un prêt ou d'un financement qui aurait permis de procéder à l'acquisition litigieuse ; si le notaire de la société EGC avait eu la justification d'un prêt permettant la signature de l'acte authentique dans le délai, il l'aurait produite ; il en est de même de son avocat dans le cadre de la procédure. La seule affirmation dans des courriers de l'obtention d'un prêt personnel, dont aucune autre pièce ne vient confirmer l'existence, ne vaut pas preuve de l'obtention du prêt. Il résulte des constatations qui précèdent qu'en l'absence d'obtention du prêt, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet, en application du texte susvisé. Sur les autres demandes de la société EGC Les demandes en paiement de la société EGC ont pour justification d'une part le caractère indu des loyers payés postérieurement à la date à laquelle elle prétend être devenue propriétaire du local loué, d'autre part le remboursement des frais de certains actes liés à ce contentieux, ou la prétention d'être indemnisée d'un préjudice qui aurait résulté d'une résistance abusive de Monsieur [O]. À défaut de réalisation de la vente, l'acceptation de la locataire étant jugée sans effet à défaut d'obtention du prêt, et de signature dans le délai, le bail s'est poursuivi, et Monsieur [O] n'a pas commis de faute engageant sa responsabilité. Les demandes susvisées sont donc infondées. Sur les dépens et frais irrépétibles Le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance. En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société EGC devra en outre supporter les dépens de l'instance d'appel et indemniser Monsieur [O] des frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel en lui payant une indemnité de 3000 €. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 6 septembre 2019, Y ajoutant, Condamne la société Etablissements Gosson et Compagnie à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 3000 € en indemnisation des frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel, La condamne aux dépens. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT