Tribunal judiciaire, 27 novembre 2025. 22/01789

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] ■ PÔLE CIVIL 2ème Chambre JUGEMENT RENDU LE 27 Novembre 2025 N° RG 22/01789 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XJBR N° Minute : AFFAIRE [S] [U], [Y] [A] C/ [V] [H] [K] Copies délivrées le : DEMANDEURS Madame [S] [U] [Adresse 1] [Localité 5] Monsieur [Y] [A] [Adresse 2] [Localité 5] tous deux représentés par Me Martine AIRAULT-VAQUEZ, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN476 DEFENDERESSE Madame [V] [H] [K] [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Sophie BENOIST DE WITT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0951 L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de : Thomas CIGNONI, Vice-président Elsa CARRA, Juge Murielle PITON, Juge, magistrat rédacteur qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE : Selon acte sous seing privé du 3 février 2021 établi par l’entremise de la société [N] [L] [O], Mme [V] [K], d’une part, et Mme [S] [U] et M. [Y] [A], d’autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier consistant en un appartement avec cave et place de parking (lots n°3, n°51 et n°328), situé [Adresse 3] à [Localité 8] au prix de 290 000 euros, sous diverses conditions suspensives, la réitération de la vente étant fixée au 3 mai 2021. Mme [S] [U] et M. [Y] [A] ont versé la somme de 1 500 euros entre les mains d’un séquestre, à savoir Maître [R] [E], notaire. Mme [V] [K] aurait refusé de se présenter chez le notaire à la date du 25 août 2021 pour réitération de la vente. C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 25 février 2022, Mme [S] [U] et M. [Y] [A] ont fait assigner Mme [V] [K] devant la présente juridiction en résolution judiciaire de la promesse synallagmatique de vente et en paiement de dommages-intérêts. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, Mme [S] [U] et M. [Y] [A] sollicitent du tribunal, au visa des article 1217 et 1224 à 1230 du code civil de : prononcer la clôture de cette affaire, fixer la date des plaidoiries ou de dépôt de dossiers,constater la résolution du compromis de vente du 3 février 2021 aux torts exclusifs de Mme [V] [K],ordonner la restitution par Maître [R] [E] à Mme [U] et M. [A] du séquestre (dépôt de garantie) de 1 500 euros, condamner Mme [V] [K] à leur payer la somme de 29 000 euros au titre de la clause pénale,condamner Mme [V] [K] à leur payer la somme de 2 610,48 euros au titre de leur préjudice financier ou matériel, condamner Mme [V] [K] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice d’affection ou moral, condamner Mme [V] [K] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [V] [K] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Airault Vaquez, en application de l’article 699 du code de procédure civile, juger que la décision attendue sera exécutoire de plein droit. Ils font valoir qu’ils ont signé le 3 février 2021, avec Mme [K], venderesse, un compromis de vente portant sur le bien situé à [Localité 7] ; qu’ils ont obtenu une offre de prêt immobilier pour financer l’acquisition le 30 mars 2021 ; et que malgré plusieurs mises en demeure, Mme [V] [K] ne s’est pas présentée devant le notaire aux fins de réitération de la vente en la forme authentique, laquelle était prévue le 25 août 2021. Ils estiment que l’absence de réitération de la vente est imputable à la carence et à la mauvaise foi de la venderesse. Ils demandent dès lors la résolution de la vente et la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 29 000 euros au titre de la clause pénale, outre la restitution du séquestre d’un montant de 1 500 euros. Ils sollicitent en outre réparation de leur préjudice matériel, faisant valoir qu’ils ont engagé de nombreuses et longues démarches pour permettre la réalisation de la vente consistant en des frais de courtier, de notaire et d’huissier de justice. De plus, ils soutiennent qu’ils ont subi un préjudice moral, ayant résilié leur contrat de location en vue de la vente, l’achat immobilier devant en outre leur permettre d’accueillir leur bébé dans un logement plus grand et que la période a été particulièrement stressante, M. [Y] [A] ayant été hospitalisé pour une appendicite, peu après l’accouchement de sa compagne. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, Mme [V] [K], au visa des articles 1178, 1231-5, 1304 et 1352 du code civil, sollicite du tribunal de : débouter Mme [S] [U] et M. [Y] [A] de leurs demandes, condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les défendeurs aux dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l’article 1178 du code civil que le compromis de vente est nul estimant que les conditions de la signature ne lui permettent pas de lui donner date certaine ; qu’elle l’a signé seule le 5 février 2021, sans possibilité de savoir quand les acquéreurs l’ont signé. Elle ajoute que la date est d’autant moins certaine que le virement de la somme de 1 500 euros fait par les acquéreurs au notaire est daté du 10 février 2021, soit avant l’expiration du délai de rétractation légal de dix jours en vigueur depuis la loi Macron du 6 aout 2015. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil que les acquéreurs n’ont pas respecté la condition d’obtention du prêt dans les soixante jours à compter de la signature du compromis entrainant l’accomplissement de la condition résolutoire et la résiliation du compromis de vente. Elle sollicite, en application de l’article 1352 du code civil que soit restituée aux acquéreurs la somme de 1 500 euros du fait de la nullité du compromis. En réponse à la demande d’application de la clause pénale, elle affirme que le compromis signé entre les parties étant frappé de nullité, les dispositions de la clause pénale ne peuvent recevoir application. A tire subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, elle sollicite du tribunal que le montant de la clause pénale soit réduit estimant qu’il existe un déséquilibre certain entre les obligations des parties et que les acquéreurs ne justifient pas du préjudice subi. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens. La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 30 mai 2023. MOTIFS : A titre liminaire  Selon l’article 799, alinéa 1er, du code de procédure civile, sauf dans le cas où il est fait application des dispositions du troisième alinéa de l'article 130-2 ou du troisième alinéa de l'article 781, le juge de la mise en état déclare l'instruction close dès que l'état de celle-ci le permet et renvoie l'affaire devant le tribunal pour être plaidée à la date fixée par le président ou par lui-même s'il a reçu délégation à cet effet. La date de la clôture doit être aussi proche que possible de celle fixée pour les plaidoiries En l’espèce la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 30 mai 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025. Dès lors la demande de voir prononcer la clôture de l’instruction et de voir fixer l’affaire à une audience de plaidoirie est sans objet et sera, comme telle, rejetée. Sur la promesse de vente du 3 février 2021 L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. En l’espèce, la promesse de vente conclue entre Mme [S] [U] et M. [Y] [A], d’une part, et Mme [V] [K], d’autre part, prévoit en son article 7 diverses conditions suspensives et notamment une condition portant sur l’obtention par les acquéreurs d’un prêt bancaire d’un montant global de 288 280 euros, avec un taux d’intérêt maximal de 2,5% et une durée maximale de 20 ans. L’acte précise que « ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus quand une ou plusieurs offres fermes couvrant le financement prévu auront été remis à l’Acquéreur. » L’article 7.2. intitulé « Délai de réalisation des conditions suspensives » stipule que :  « Les conditions suspensives devront être réalisées avant la date prévue ci-après pour la réitération des présentes par acte authentique soit le 03/05/2021, à l’exception de la condition d’obtention du prêt qui devra être réalisée au plus tard le 03/04/2021. En cas de réalisation des conditions suspensives, la vente sera exécutée aux conditions prévues au présent compromis. A défaut de réalisation de l’une ou plusieurs des conditions suspensives dans le délai prévu ci-dessus, la convention serait caduque et chacune des Parties reprendrait son entière liberté ». L’article 14 de la promesse stipule encore que : « L’Acquéreur s’engage à verser par virement à Maître [E], notaire, que les soussignés d’un commun accord désignent comme séquestre, au plus tard le 08/02/2021, la somme de mille cinq cent euros (1500€) à titre d’acompte. Dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue. En cas de réalisation de la vente, cette somme s’imputera sur le prix ou sur les frais. Toutefois, en cas de non réalisation de la vente, l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus n’étant pas réalisées (hors le cas de la faute de l’Acquéreur) ou l’Acquéreur ayant exercé sa faculté de rétractation prévue à l’article [9] 271-1 du Code la Construction et de l’Habitation, l’acompte ci-dessus versé sera remboursé à l’Acquéreur dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la notification de la non réalisation d’une condition suspensive ou de la rétractation ». Sur ce, contrairement à ce qui est soulevé dans les conclusions de la défenderesse, la promesse a bien une date certaine, à savoir la date du 3 février 2021, peu important que le dépôt de garantie ait été payé par les parties avant le délai de rétractation légal de dix jours. De plus, le fait qu’une mention manuscrite ait été ajoutée sur l’acte, en l’occurrence un numéro de téléphone, n’entache pas sa régularité. Ainsi, le moyen tiré de la nullité de la promesse n’est pas fondé. Afin de démontrer l’obtention d’un prêt, les demandeurs produisent aux débats un courrier de la banque Caisse d’Epargne daté du 31 mars 2021 et consistant en un accord de principe pour un prêt d’un montant de 290 000 euros, d’une durée de 300 mois avec un taux fixé à 1,60%. Le courrier précise « cet accord de principe n’est pas une offre définitive ». Ce courrier, qui ne constitue pas une offre de prêt ferme et définitive de la banque, ne répond pas aux exigences de l’article 7.1 de la promesse ci-avant rappelées. Les acquéreurs ont obtenu une offre ferme de prêt de la banque seulement le 10 avril 2021, soit une date postérieure à celle fixée par la promesse de vente en son article 7.2. En conséquence, en application de ce même article, la promesse est caduque et, partant, Mme [S] [U] et M. [Y] [A] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande tendant à voir constater la résolution de la promesse et condamner Mme [V] [K] au versement de la clause pénale et au paiement de dommages et intérêts. En revanche, la somme de 1 500 euros qu’ils ont versée devra leur être restituée. Aussi, il sera dit que cette somme devra être libérée par Maître [R] [E] au profit des demandeurs. Sur les autres demandes En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [U] et M. [Y] [A], parties perdantes, seront condamnés aux dépens. Condamnés aux dépens, Mme [S] [U] et M. [Y] [A] seront condamnés à verser à Mme [V] [K] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Déboute Mme [S] [U] et M. [Y] [A] de leur demande tendant à voir constater la résolution de la promesse de vente ; Constate la caducité de la promesse de vente ; Dit que la somme de 1 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [R] [E], notaire, sera libérée au profit de Mme [S] [U] et M. [Y] [A] au vu d’une copie de la présente décision ; Déboute Mme [S] [U] et M. [Y] [A] de leur demande de condamnation de Mme [V] [K] à leur payer la somme de 29 000 euros au titre de la clause pénale ; Déboute Mme [S] [U] et M. [Y] [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier ou matériel ; Déboute Mme [S] [U] et M. [Y] [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice d’affection ou moral ; Condamne Mme [S] [U] et M. [Y] [A] aux dépens ; Condamne Mme [S] [U] et M. [Y] [A] à verser à Mme [V] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [S] [U] et M. [Y] [A] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé . LE GREFFIER LE PRÉSIDENT