Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/00757

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00757 N° Portalis DBZS-W-B7I-X6TI N° de Minute : L 24/00364 JUGEMENT DU : 03 Juin 2024 Syndicat de copropriétaire de L' IMMEUBLE [6], représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER. C/ [E] [Y] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 03 Juin 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [6], [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER, [Adresse 4] représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [E] [Y], demeurant [Adresse 2] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024 Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 03 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 757/2024 – Page - MA EXPOSE DU LITIGE Madame [E] [Y] est propriétaire des lots n°271 et 272 au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 7] faisant partie de la copropriété de l’immeuble [6]. Par acte d’huissier signifié le 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], pris en la personne de son Syndic, la société par actions simplifiées VACHERAND IMMOBILIER, a fait citer Madame [Y] à comparaître à l’audience du 25 mars 2024 du tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir sa condamnation à lui payer, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : la somme de 5 801,59 euros au titre des charges de copropriété appelés entre le 1er avril 2022 et le 1er octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de leur exigibilité, la somme de 468 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance, la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble des demandes présentées dans l’assignation, en actualisant le décompte à la date de l’audience au montant de 6 080,12 euros. Madame [Y], bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions : L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L’article 10-1 du même texte dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : un relevé de propriété dont il ressort que Madame [Y] est propriétaire des lots °271 et 272 au sein de la copropriété de l’immeuble [6] ; les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mars 2021, 25 novembre 2021, 23 juin 2022, 21 septembre 2023; les appels de fonds du 30 décembre 2022, du 31 mars 2023, du 27 juin 2023, du 27 septembre 2023 et du 20 décembre 2023, ainsi que les échéances de réfection des parties communes du 28 mars 2022, du 28 juin 2022 et du 27 septembre 2022 ; un courrier de mise en demeure du 31 juillet 2023 sollicitant le paiement de la somme de 9 124,67 euros au titre des charges de copropriété ; un extrait de compte arrêté au 22 mars 2024, L’historique de compte fait apparaître une somme 6 080,12 euros dont Madame [Y] serait redevable au titre des appels de fons du 1er avril au 31 décembre 2022, ainsi que les provisions dues du 1er janvier 2023au 31 mars 2024, les échéances dues au titre des travaux de réfection des parties communes, de l’élagage des arbres et du fonds de travaux de la loi ALUR, et des frais de mise en demeure d’un montant de 36 euros le 1er août 2023. Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation du budget pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du budget provisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 lors de l’assemblée générale du 21 septembre 2023, ainsi que de l’approbation du budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 lors de l’assemblé générale du 23 juin 2022. Le syndicat des copropriétaires justifie également de l’approbation de l’appel de fonds pour les travaux d’élagage d’arbres lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022, ainsi que l’appel de fonds relatif aux travaux de remise en état des parties communes lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2021. Par ailleurs, les frais de mise en demeure d’un montant de 36 euros correspondent au courrier adressé le 31 juillet 2023 et font application de la tarification prévue par le contrat de mandat du syndic. Le courrier de mise en demeure produit par le syndicat de copropriétaires met en demeure Madame [Y] de régler la somme de 9 124,67 euros, qui ne correspond cependant pas à la somme apparaissant sur l’extrait de compte produit, Madame [Y] étant redevable, à cette date, de la somme de 5 247,95 euros. Ce courrier, qui ne mettait pas la copropriétaire en mesure d’avoir une connaissance exacte des sommes dues, ne constitue pas une interpellation adéquate et ne fait donc pas courir les intérêts moratoires. Par ailleurs, en application de l’article 16 du code de procédure civile, la demande en paiement de la somme de 6 080,12 euros, actualisée au jour de l’audience, formulée en l’absence de la défenderesse, qui n’a pas été mise à même d’en débattre contradictoirement, ne pourra être retenue. Il convient donc de retenir le montant de 5 801,59 euros visé dans l’assignation – qui n’est pas assorti de la mention « à parfaire » - correspondant à l’arriéré au 1er octobre 2023. Il convient, en conséquence, de condamner Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 5 801,59 euros au titre des charges de copropriété du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, outre intérêt au taux légal à compter de la notification de la présente décision. Sur la demande au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance : Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit une facture du 9 août 2023 d’un montant de 432 euros correspondant aux frais de constitution de dossier auprès d’un auxiliaire de justice, ainsi qu’une facture d’un montant de 36 euros correspondant aux frais de relance du 31 juillet 2023. La somme de 36 euros correspondant aux frais de relance du 31 juillet 2023 est incluse dans le montant sollicité au titre des charges de copropriété et ne pourra être comptabilisé une seconde fois. Les frais correspondant à la constitution et transmission du dossier à l’auxiliaire de justice correspondent à des frais d’administration courante. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 468 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des créances. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts : L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard de paiement. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes : Succombant à l'instance, Madame [Y] sera condamné aux dépens. Il y a lieu de condamner Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], situé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic, la société par actions simplifiées VACHERAND IMMOBILIER, la somme 5 801,59 euros au titre des charges de copropriété, charges, provisions sur charges, cotisations travaux du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], situé [Adresse 3] à [Localité 7], en paiement de la somme de 468 euros au titre des frais de l'article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 ; REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], situé [Adresse 3] à [Localité 7], en paiement de la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], situé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic, la société par actions simplifiées VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [E] [Y] aux entiers dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juin 2024. Le GreffierLe Juge