Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/00918

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Claire LERAT Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/00918 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6N4 N° MINUTE : 1 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 28 février 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE-SIEMP RCS de Paris 552.038.200., dont le siège social est sis[Adresse 6]e - [Localité 5] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114 DÉFENDEURS Monsieur [E] [F], domicilié : chez Feu Monsieur [N] [F], [Adresse 1] représenté par Me Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2551 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023019316 du 06/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) Madame [P] [X], domiciliée : chez Feu Monsieur [N] [F], [Adresse 1] représentée par Me Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2551 COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 novembre 2023 Décision du 28 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00918 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6N4 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 février 2024 prorogé du 05 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 03 septembre 2012, la SGIM devenue la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à [N] [F] un appartement de deux pièces situé [Adresse 1], étage 2, porte B. Courant mai 2022, Monsieur [E] [F], fils du locataire, a averti la société ELOGIE-SIEMP que son père était décédé le 31 janvier 2016. Par courrier du 09 mai 2022, la société ELOGIE-SIEMP indiquait à Monsieur [E] [F] qu'il ne pouvait bénéficier du transfert du bail, la condition de la communauté de vie depuis au moins un an avant la date du décès du locataire n'étant pas satisfaite. Un délai de six mois lui était accordé pour quitter les lieux. Aux termes de la sommation interpellative transformée en procès-verbal de perquisition du 24 novembre 2022, Monsieur [E] [F] déclarait vivre dans l'appartement avec sa compagne, Madame [P] [X] et leurs quatre enfants. Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : prononcer leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef,les condamner in solidum au paiement de la somme de 546, 26 euros au 15 décembre 2022 (terme de décembre 2022 inclus) à titre d’indemnité d’occupation,les condamner in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer à compter du 31 janvier 2016,les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des différents acte du commissaire de justice,les condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Lors de l'audience du 17 novembre 2023, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et formé une demande de paiement de l'arriéré locatif s'élevant à la somme de 568,74 euros échéance du mois d'octobre 2023 incluse. Elle a indiqué s'en rapporter à la décision du tribunal quant à l'octroi d'éventuels délais pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE-SIEMP indique, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail consenti à Monsieur [N] [F] s'est trouvé résilié de plein droit à la date de son décès, Monsieur [E] [F] ne remplissant pas les critères de transfert du bail notamment compte-tenu de sa situation irrégulière sur le territoire français à cette époque et de l'insuffisance de preuve tendant à démontrer sa cohabitation avec le locataire en titre pendant au moins un an avant le décès de ce dernier. Dès lors, elle se dit fondée à demander son expulsion, ainsi que celle de sa compagne, devenus occupants sans droit ni titre et à solliciter le versement d'une indemnité d'occupation. Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X], représentés par leur conseil, ont sollicité le transfert du bail à titre principal et, subsidiairement ont demandé les plus larges délais pour quitter les lieux. Ils ont indiqué, au visa de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [F] demeurait avec son père depuis un an au moins avant la date de son décès et ont produit 7 attestations en ce sens. Ils ont soutenu que l'adresse qui était indiquée dans le contrat de travail à durée indéterminée qu'il a signé en 2019 était une adresse de complaisance qu'un ami de Monsieur [E] [F] l'avait autorisé à utiliser pour trouver un emploi mais qu'elle ne correspondait en rien à son domicile réel de l'époque. Il a également été soutenu que Monsieur [E] [F] avait obtenu un permis de travail en 2019 et que la preuve de l'insertion sociale du couple était rapportée. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 février 2024 et prorogée au 28 février 2024. MOTIF DE LA DECISION Sur la demande d'expulsion du logement et la demande reconventionnelle de transfert de bail Il ressort de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. L'article 40 de la même loi dispose par ailleurs que l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation et à ceux régis par une convention conclue en application de ce même article à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du bail remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [N] [F], locataire de l'appartement litigieux, est décédé le 31 janvier 2016. L'extrait d'acte de décès a d'ailleurs été versé au débat. Par courrier du 09 mai 2022, la société SELOGIE-SIEMP a fait savoir à Monsieur [E] [F] qu'il ne respectait pas les conditions requises par les articles susvisés pour bénéficier du droit au transfert du bail et notamment celle de la cohabitation avec le locataire pendant une durée d'au moins un avant la date de son décès dont elle a été informée au début du mois de mai 2022. Il ressort des pièces versées au débat que Monsieur [E] [F] demeure actuellement avec sa femme et ses quatre enfants au sein de l'appartement donné à bail à son père et ce, a minima, depuis le mois de mai 2022, date à laquelle les courriers de la société ELOGIE-SIEMP lui ont été envoyés à cette adresse. Ceci a été confirmé le 24 novembre 2022, par la sommation interpellative transformée en procès-verbal de perquisition à laquelle il a répondu. De plus, Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] justifient d'un certificat d'inscription pour l'année scolaire 2021 de leur fille [F] [R] à l'adresse du logement situé [Adresse 1]. Toutefois, la preuve d'une cohabitation antérieure à 2021 et a fortiori, antérieure au décès de Monsieur [N] [F], survenu en 2016, n 'est pas rapportée. Ainsi, l'attestation d’assurance « résidence principale » en date du 14 mars 2022 couvrant l'immeuble sis [Adresse 1] a été souscrite le 24 septembre 2016 soit huit mois après le décès de [N] [F]. Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP verse au débat le contrat de travail à durée indéterminée signé par l'intéressé le 2 mai 2019 indiquant en première page son adresse chez Monsieur [J] [Y] [Adresse 2] [Localité 4] et cette même adresse figure sur les bulletins de paie de l'intéressé des mois de décembre 2021 et janvier et février 2022. Le justificatif de demande de logement social initiée le 30 août 2022, versé au débat par les défendeurs eux-mêmes, indique également cette adresse du 182 avenue d’Italie, chez un particulier. Enfin, les extraits d'acte de naissance de leurs trois premiers enfants, nés en 2016, 2020 et 2021 laissent aussi apparaître cette adresse. Ainsi, l'explication des demandeurs relatives à la nécessité de communiquer une adresse stable pour bénéficier d'un contrat de travail ne saurait emporter la conviction puisque Monsieur [E] [F] affirme qu'il demeurait déjà [Adresse 1] [Localité 4] à cette date et que rien en justifie qu'il n'ait pas communiqué cette adresse pour bénéficier d'un tel contrat. De même, sa demande de logement social effectuée le 30 août 2022 tend à accréditer le fait qu'il était réellement hébergé par un tiers et ne bénéficiait alors pas de logement adapté à la taille son foyer. En outre, les sept attestations versées au débat affirmant que Monsieur [E] [F] y demeure depuis 2012 ne sont pas régulières sur la forme pour six d'entre elles ne comportant pas les mentions prévues à l'article 202 du code de procédure civile relatives aux risques encourus en cas de fausses attestations et s'avèrent ainsi insuffisantes à démontrer cette cohabitation, au regard des autres pièces mentionnées. Enfin, l'attestation de la CAF versée par la demanderesse datée du 02 avril 2022 concernant Madame [P] [X] mentionne encore une adresse différente des deux adresses susmentionnées située cette fois dans le [Localité 3], nerapportant donc pas la preuve de la communauté de vie familiale au sein de l'appartement du [Adresse 1] [Localité 4] depuis 2015. Dès lors, les demandeurs échouent à rapporter la preuve qu'ils remplissent les conditions exigées par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et seront déboutés de leur demande de transfert de bail sans que le moyen soulevé par la demanderesse, relatif à la régularité du séjour de Monsieur [E] [F] sur le territoire français, n'ait besoin d'être examiné. Par conséquent, il convient de constater que le bail consenti le 03 septembre 2012 à Monsieur [N] [F] s'est trouvé résilié de plein droit le 31 janvier 2016, date de son décès et que Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 1] [Localité 4] escalier 4, étage 2, porte B depuis cette date. Leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef sera, de ce fait, ordonnée dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Sur la demande de délais pour quitter les lieux L'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] demeurent dans le logement du[Adresse 1]s [Localité 4] avec leur quatre enfants nés en 2016, 2020, 2021 et 2022. Une demande de logement social a été initiée le 30 août 2022 et renouvelée le 25 août 2023. La situation des demandeurs, qui ne sont pas entrés dans les locaux à l'aide de quelconques manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, justifient que leur soient accordés des délais pour quitter le logement, ce à quoi la demanderesse ne s'oppose pas. Au regard de ce qui précède, il sera accordé un délai d'un an, jusqu'au 28 février 2025, pour quitter le logement litigieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, il résulte du décompte locatif produit le jour de l'audience et daté du 14 novembre 2023 que le loyer est de 568,74 euros par mois. Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] seront donc condamnés in solidum en ce qu'ils soutiennent vivre ensemble au sein du logement, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi depuis le 31 janvier 2016, étant précisé qu’elle a été acquitté jusqu’au mois de septembre 2023 inclus. En effet, il ressort de ce même décompte qu'au 14 novembre 2023, ils étaient redevables de la somme de 568,74 euros correspondant à l'indemnité due pour le mois d'octobre 2023, qu'il seront ainsi condamnés, in solidum, à verser à la société ELOGIE-SIEMP. Sur les demandes accessoires Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X], parties perdantes, seront condamnées aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien ne justifie en l'espèce qu'elle soit écartée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 03 septembre 2012 entre la société ELOGIE-SIEMP et Monsieur [N] [F] portant sur l'appartement sis[Adresse 1]s [Localité 4] escalier 4, étage 2, porte B, du fait du décès de ce dernier survenu le 31 janvier 2016, DÉBOUTE Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] de leur demande de transfert de bail, DIT que Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] [Localité 4] escalier 4, étage 2, porte B depuis le 31 janvier 2016, ACCORDE à Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] un délai pour libérer les lieux situés [Adresse 1] [Localité 4] escalier 4, étage 2, porte B jusqu'au 28 février 2025, AUTORISE la société ELOGIE-SIEMP à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ne pouvant intervenir avant le 28 février 2025 à l'expulsion de Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux situés[Adresse 1]s [Localité 4] escalier 4, étage 2, porte B, RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] à payer in solidum à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, outre la provision pour charges, à compter du 31 janvier 2016 et jusqu’à libération des lieux, ladite indemnité étant réévaluée annuellement conformément aux conditions particulières du contrat de bail, et sous réserve de la régularisation des charges locatives, DIT que le montant de cette indemnité a été acquitté par Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, CONDAMNE Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] à payer in solidum à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 568,74 euros (cinq cent soixante-huit euros et soixante quatorze centimes) correspondant à l'indemnité d'occupation du mois d'octobre 2023 selon le décompte du 14 novembre 2023, CONDAMNE Monsieur [E] [F] et Madame [P] [X] , in solidum, aux dépens de l'instance, DÉBOUTE la société ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 28 février 2024 La greffièreLa juge Décision du 28 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00918 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6N4 Fait et jugé à Paris le 28 février 2024 le greffierle Président