Cour d'appel, 07 février 2023. 20/11856

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 07 FEVRIER 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11856 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHV5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2020 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS RG n° 11-18-0015 APPELANTE S.C.I. SDN INVEST agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] N° SIRET : 521 787 887 Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 et assistée par Me Pierre CALLET, avovat au barreau de PARIS, toque : P144 INTIMEE Madame [E] [U] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 et assistée par Me Sidonie FRAICHE DUPEYRAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P238 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [P] [D] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 décembre 1985, les consorts [S] ont donné à bail à Mme [E] [U] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 331,99 francs ; cet appartement était classé en catégorie III A de la loi du 1er septembre 1948. La société SDN Invest a acquis ce logement le 20 septembre 2010. Par acte d'huissier du 23 juin 2015, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé à effet du 1er octobre 2015 sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Par acte d'huissier du 11 août 2015, la bailleresse lui a notifié un décompte de surface corrigé afin de voir fixer le loyer à la somme de 139,24 euros par mois. Mme [U] a contesté cette notification par acte du 8 octobre 2015. Par acte d'huissier du 19 septembre 2018, la bailleresse a fait assigner Mme [U] devant le tribunal d'instance de Saint-Denis afin de voir fixer le loyer mensuel à la somme de 139,24 euros. Par jugement du 28 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a : - condamné la bailleresse à remettre à Mme [U] les quittances de loyer depuis le 1er octobre 2012 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - condamné la bailleresse à transmettre à Mme [U], à l'avenir et à compter de la signification du jugement, une quittance de loyer portant le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges suite à chaque versement, et ceci dans un délai de quinze jours après la réception du versement, - condamné la bailleresse à remettre à Mme [U] les régularisations annuelles de charges qui auraient été dues à compter du 19 septembre 2015, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, - dit que, à défaut, la bailleresse serait condamnée à rembourser à Mme [U] les provisions pour charges versées au titre des trois dernières années, soit à compter du 19 septembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de deux mois suivant la signification du jugement, - condamné la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires aux fins de faire réparer la fenêtre de la chambre dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, - dit que, à défaut, la bailleresse serait condamnée à les réaliser sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - débouté Mme [U] du surplus de ses demandes, - débouté la bailleresse du surplus de ses demandes, - condamné la bailleresse au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la bailleresse aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 7 août 2020, la SCI SDN Invest a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 3 mai 2021, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris, - déclarer régulière la notification de loyer faite le 11 août 2015 et fixer le montant du loyer à une somme autre que celle résultant du contrat de bail, - débouter Mme [U] de son appel incident tendant à contester la régularité et le bien-fondé de cette notification, - en application de l'article 34 de la loi du 1er septembre 1948 et de l'accord entre les parties, fixer le loyer à 163,02 euros par mois depuis le 1er octobre 2012 et à 169,41 euros par mois depuis le 1er juillet 2014, et ce avec dispense de charges tant pour le passé que pour l'avenir, - infirmer le jugement et débouter Mme [U] de sa demande tendant à condamner la bailleresse à lui remettre sous astreinte des quittances depuis le 1er octobre 2012 et pour l'avenir, - infirmer le jugement et débouter Mme [U] de son appel incident tendant à la condamner à lui remettre des régularisations de charges depuis le 19 septembre 2015 et, à défaut, à les lui rembourser avec intérêts au taux légal, - subsidiairement, débouter Mme [U] de sa demande tendant à fixer au 20 novembre 2010 la période couverte par la régularisation des charges et confirmer le jugement qui l'a fixée au 19 septembre 2015, - subsidiairement, en cas d'astreintes, réduire leur montant, - réformer le jugement et débouter Mme [U] de sa demande en réparation sous astreinte de la fenêtre de la chambre, - le confirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en réparation de la fenêtre de salle de bains, - le confirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance du fait des travaux réalisés dans les parties communes et en réalisation de travaux, - la débouter de toutes ses autres demandes, - la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'intimée aux dépens, y compris les frais de signification du décompte de surface corrigée. Par dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2022, Mme [U] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la bailleresse et en ce qu'il a condamné celle-ci, - le réformer du chef du quantum des astreintes et délais d'exécution, - juger que la condamnation de la bailleresse à lui remettre l'ensemble des quittances depuis le 1er octobre 2012 n'a pas été exécutée et la condamner à s'exécuter en distinguant le loyer et les charges sur les quittances à remettre, en assortissant cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, - dire que la date de la période couverte par la condamnation de la bailleresse à lui remettre la régularisation annuelle de charges remonte au 20 novembre 2010, date d'acquisition de l'immeuble, et assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, - adresser un avertissement à la bailleresse et lui enjoindre de procéder, pour l'avenir, à la régularisation annuelle des charges, - dire que les trous percés dans les fenêtres sont insuffisants à constituer l'exécution des travaux ordonnés par le jugement et assortir l'injonction de réaliser les travaux de réparation de la fenêtre de la chambre d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, - condamner la bailleresse au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour réparer son trouble de jouissance en raison des fenêtres défaillantes dans l'appartement depuis près de deux ans et demi ainsi que des travaux réalisés et encore en cours dans les parties communes de l'immeuble, - enjoindre à la bailleresse de réaliser les travaux suivants sous trente jours et sous astreinte de 100 euros par jour de retard : au rez-de-chaussée, le boîtier incendie ; entre les 3ème et 4ème étages, réparer le carreau de la fenêtre cassée dans l'escalier, - débouter la bailleresse de toutes ses demandes, - la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2022. MOTIFS Sur la réévaluation du loyer La notification de loyer du 11 août 2015 était intitulée 'Notification de loyer selon l'article 32 de la loi N° 48-1360 du 1er septembre 1948' et visait les articles 32, 32 bis et 34 bis de la loi du 1er septembre 1948 pour justifier la fixation du loyer à la somme de 139,24 euros. Or, chacun de ces textes correspond à une situation juridique différente : fixation du loyer initial pour l'article 32, révision du loyer en cours de bail en cas de modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer pour l'article 32 bis et fixation du loyer d'un commun accord entre les parties dans la limite de la valeur locative pour l'article 34 bis. Au vu d'un tel acte visant trois textes différents, Mme [U] ne pouvait connaître le fondement exact de la proposition faite par la bailleresse. C'est d'ailleurs ce qu'elle a indiqué à la bailleresse dans sa contestation du 8 octobre 2015, en affirmant que le visa de ces trois textes avait 'créé une incertitude sur le fondement textuel de la notification de loyer'. Elle a à juste titre répondu à la bailleresse que l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948 était inapplicable en l'espèce s'agissant des modalités de fixation du loyer initial. L'article 32 bis ne pouvait non plus trouver à s'appliquer puisque la notification litigieuse ne faisait pas état d'une quelconque modification partielle ou totale des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer initial. L'article 34 bis n'était pas plus applicable puisque la notification ne faisait pas état d'un accord qui serait intervenu entre les parties pour réviser le loyer. L'appelante admet d'ailleurs implicitement qu'aucun de ces trois textes n'était applicable en l'espèce puisque, dans ses dernières conclusions, elle invoque les dispositions de l'article 34 de la loi de 1948, qui n'étaient pas visées dans la notification de loyer. La bailleresse prétend que Mme [U] aurait donné son accord à une revalorisation du loyer à travers une lettre adressée le 4 avril 2013 dans laquelle elle aurait elle-même fixé le loyer trimestriel à la somme de 516,64 euros, soit 172,21 euros par mois. Mais cette lettre comportait plusieurs erreurs démontrant que l'accord de la locataire n'était pas parfaitement éclairé : - Mme [U] avait pris pour base le loyer total (charges comprises) mentionné dans l'avis d'échéance du 3ème trimestre 2012, soit 489,07 euros, et y avait ajouté une majoration de 1,88 % correspondant selon elle à l'indice de référence du loyer applicable à compter du 4ème trimestre 2012 ; or cette indexation n'était pas prévue dans le bail, lequel ne mentionnait d'ailleurs aucune indexation du loyer, seule la modification de la valeur locative résultant de la variation de l'un des éléments ayant servi à l'établissement du loyer pouvant justifier la révision de celui-ci ; Mme [U] s'était donc manifestement trompée en appliquant cette indexation qui n'était ni conventionnelle, ni légale ; - en outre, même si une indexation avait été prévue, elle n'aurait pu s'appliquer aux charges récupérables, alors que Mme [U] les avait inclues dans son calcul. Par ailleurs, cette lettre n'avait donné lieu à aucun accord commun des deux parties, puisque la société SDN Invest n'y avait pas répondu et n'avait établi aucun avis d'échéance sur la base du calcul opéré par Mme [U]. La meilleure preuve du fait que les parties ne s'étaient pas mises d'accord sur cette somme résulte de la notification de loyer du 11 août 2015, postérieure à la lettre de Mme [U], aux termes de laquelle la bailleresse proposait de porter le loyer mensuel à la somme de 139,24 euros, soit à une somme inférieure à celle mentionnée par la locataire dans la lettre susvisée. Il n'y a donc jamais eu de rencontre de la volonté des deux parties sur un montant précis de révision du loyer. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de validation de la notification au motif qu'elle avait créé une confusion dans l'esprit de Mme [U] et qu'elle visait des textes inadaptés à la situation juridique des parties. Par conséquent, l'appelante doit être déboutée de sa demande visant à voir fixer le loyer mensuel à la somme de 163,02 euros à compter du 1er octobre 2012, puis à celle de 169,41 euros depuis le 1er juillet 2014, ces sommes ne correspondant d'ailleurs pas au montant du loyer révisé figurant dans sa notification du 11 août 2015. Le loyer mensuel actuel dû par Mme [U] est donc toujours de 113,02 euros conformément à l'avis d'échéance du 3ème trimestre 2012. Sur la remise des quittances Contrairement à ce qu'affirme l'appelante, Mme [U] n'a pas reçu de quittances conformes à la décision du premier juge, en ce que les documents adressés par son conseil le 12 septembre 2020 mentionnent un loyer mensuel de 163,02 euros sans charges à compter du 1er octobre 2012 puis de 169,41 euros sans charges à compter du 1er juillet 2014, alors que ces montants n'avaient fait l'objet d'aucun accord commun des parties. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à remettre à Mme [U] les quittances depuis le 1er octobre 2012, sauf à préciser qu'elles devront mentionner un loyer mensuel de 113,02 euros, soit 339,06 euros par trimestre. Le premier juge avait par ailleurs imposé à la bailleresse de remettre à la locataire, à compter de la signification du jugement, des quittances permettant de distinguer le loyer et les charges. Concernant les charges, le bail comportait une ambiguïté en ce qu'il ne mentionnait aucune provision sur charges chiffrée, mais évoquait sans plus de précisions les 'charges réelles récupérables au trimestre'. Seul l'avis d'échéance du 3ème trimestre 2012 mentionne une provision sur charges de 150 euros par trimestre. Selon l'appelante, aucune provision sur charges ne serait due par la locataire depuis cet avis d'échéance. Compte tenu de l'ambiguïté du bail à cet égard et de la renonciation explicite de la bailleresse à réclamer le paiement de charges depuis le 1er octobre 2012, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à remettre à Mme [U] des quittances portant le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges. Sur la régularisation des charges locatives Comme il a été dit précédemment, l'appelante, dans ses conclusions, a clairement et explicitement renoncé à réclamer des charges locatives à Mme [U] depuis le 1er octobre 2012. Aucune charge n'étant due depuis cette date, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse à remettre à l'intimée les régularisations annuelles de charges qui auraient été dues depuis le 19 septembre 2015 et en ce qu'il l'a condamnée, à défaut, à lui rembourser ces provisions. Pour le même motif, l'intimée doit être déboutée de sa demande de régularisation des charges. Sur les travaux réclamés par Mme [U] A titre liminaire, il convient d'observer que l'intimée ne réclame plus devant la cour les travaux de remise en état de la fenêtre de salle de bains puisque, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie la cour aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne vise que les travaux relatifs à la fenêtre de la chambre. Au sujet de cette dernière fenêtre, Mme [U] produit un constat d'huissier en date du 24 janvier 2020 décrivant un décollement du papier peint en allège de la fenêtre, un espace franc entre la plinthe et le mur et l'aspect tuilé du parquet à l'aplomb de la fenêtre. Au vu de ce constat, il apparaît que la fenêtre n'assure pas une étanchéité parfaite à l'air et à l'eau, comme l'exige l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent. Si la bailleresse justifie avoir fait intervenir, le 14 janvier 2021, une entreprise qui a débouché le conduit et percé des trous dans la fenêtre pour faciliter l'évacuation de l'eau, elle ne démontre pas en quoi ces travaux auraient permis de lutter efficacement contre les infiltrations d'eau et les entrées d'air. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse à faire réparer cette fenêtre sous astreinte de 50 euros par jour de retard, sans qu'il soit utile d'augmenter ni de diminuer le montant de cette astreinte. Sur le trouble de jouissance Mme [U] se plaint de nuisances dues aux travaux entrepris dans les parties communes de l'immeuble ; mais elle ne produit aucune pièce permettant à la cour d'apprécier quelles ont été l'ampleur et la durée de ces travaux. De plus, les simples photographies non datées et non corroborées par un constat d'huissier ne suffisent pas à démontrer que ces travaux ne seraient pas terminés ni qu'ils auraient été mal exécutés La preuve du préjudice invoqué n'étant pas suffisamment rapportée, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande indemnitaire portant sur les parties communes et de sa demande de réalisation de travaux dans celles-ci. En revanche, la réparation de la fenêtre de la chambre n'ayant toujours pas été effectuée, alors que Mme [U] avait signalé ce désordre à la bailleresse dès le 7 septembre 2018, son préjudice de jouissance lié aux infiltrations d'eau et aux entrées d'air doit être indemnisé à hauteur de la somme de 1 000 euros. Sur les demandes accessoires L'appelante, qui succombe en la plus grande partie de ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement étant confirmé en la plupart de ses dispositions, il doit également l'être en ce qu'il a condamné la bailleresse aux dépens et au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à l'intimée la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la SCI SDN Invest à transmettre à Mme [U] à compter de la signification du jugement des quittances de loyer portant le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges, à lui remettre les régularisations annuelles de charges à compter du 19 septembre 2015 et en ce qu'il l'a condamnée, à défaut, à rembourser à Mme [U] les provisions sur charges versées au titre des trois dernières années, Statuant à nouveau sur les points infirmés : Constate que la SCI SDN Invest a renoncé à réclamer à Mme [U] le paiement de charges locatives depuis le 1er octobre 2012 et, en conséquence, déboute Mme [U] de sa demande portant sur la remise de quittances distinguant le loyer et les charges et de celle portant sur les régularisations annuelles de charges, Y ajoutant : Condamne la SCI SDN Invest à payer à Mme [E] [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance lié à l'absence de travaux de réparation de la fenêtre de la chambre, Condamne la SCI SDN Invest à payer à Mme [U] la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne la SCI SDN Invest aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président