Cour d'appel, 14 septembre 2022. 19/05137

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/05137 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OIL7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 JUIN 2019 TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 1118000354 APPELANTS : Monsieur [M], [P] [L] né le 12 Janvier 1968 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Madame [B] [F] épouse [L] née le 15 Novembre 1968 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMEE : SAS Societe Nationale de Gestion (SNG) [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et par Me Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de Marseille, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marianne FEBVRE, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère Madame Marianne FEBVRE, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Henriane MILOT ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, prévu le 1er juin, délibéré prorogé aux 15 juin 2022, 29 juin 2022, 06 juillet 2022 et 14 septembre 2022 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier. FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Le 22 janvier 2007, Monsieur et Madame [L] ont conclu avec la société nationale de gestion (la SNG, ci-après) un mandat de gestion locatif concernant un lot composé d'un appartement de type 3 et de deux parkings leur appartenant au sein de la résidence de l'Europe à [Localité 7]. En 2011, Monsieur [L] a entrepris des travaux de remise en état de l'appartement. Le 13 mars 2012, la SNG a loué le bien aux époux [A] moyennant un loyer mensuel de 570 € outre 40 € pour les charges. Le 9 décembre 2013, la SNG a informé les propriétaires que le contrat d'assurance destiné à garantir les loyers impayés, les dégradations et la vacance locative passé avec la Cameic arrivé à échéance le 31 décembre 2013 était remplacé par un nouveau contrat souscrit chez Sada qui offrait des prestations similaires. Le 9 avril 2014, l'agence immobilière les a également avisés du départ des époux [D] pour le 7 juillet 2014 puis, par un courrier daté du 10 avril suivant, elle leur a notifié que le délai congé était réduit de 3 à 1 mois et que les locataires étaient sortants le 9 mai 2014. L'état des lieux réalisé le 11 mai 2014 a fait ressortir que des éléments de l'appartement étaient en mauvais état, nécessitant une reprise de peinture et le remplacement de divers éléments. La SNG ayant cependant entretemps trouvé un nouveau locataire en la personne de Monsieur [C] [O], avec lequel elle avait - dès le 24 avril 2014 - conclu un contrat de bail à effet au 13 mai 2014, aucun des travaux de reprise n'a donc été effectué. Monsieur [O] a quant à lui quitté l'appartement le 8 octobre 2014. La nouvelle compagnie d'assurance garantissant les impayés de loyer, les dégradations et la vacance locative à compter du 1er janvier 2014 a refusé de prendre en charge les dégradations immobilières déclarées par la SNG le 23 mai 2014 - en affirmant qu'elle relevaient pour l'essentiel d'un défaut d'entretien - ainsi que la vacance de location déclarée le 14 octobre 2014 - du fait que l'appartement n'avait pas été loué à Monsieur [O] pendant six mois consécutifs -. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 mars 2015, Monsieur [L] s'est plaint auprès de la SNG de la mauvaise qualité de sa gestion et lui a signifié la résiliation de son mandat, avec mise en demeure de restituer la totalité des clés. De son côté et par courrier du 2 mai 2016, la SNG a notifié à Monsieur et Madame [L] la fin de son mandat à leurs torts en invoquant le fait qu'ils avaient loué le bien immobilier directement, sans passer par son intermédiaire. Le 17 janvier 2017, par l'intermédiaire de leur conseil, les époux [L] l'ont à leur tour mise en demeure de leur payer la somme de 9.297,08 € en réparation de divers préjudices subis. C'est dans ce contexte que, par acte du 8 février 2018, Monsieur et Madame [L] ont fait assigner la SNG devant le tribunal d'instance de Montpellier en paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la mauvaise exécution de son mandat. Vu le jugement contradictoire en date du 25 juin 2019 par lequel ce tribunal a : - débouté Monsieur et Madame [L] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la SNG, - débouté la SNG de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, - condamné Monsieur et Madame [L] à payer la somme de 1.000 € à la SNG au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Vu la déclaration d'appel de Monsieur et Madame [L] en date du 19 juillet 2019, Vu leurs dernières conclusions en date du 30 avril 2020, par lesquels ils demandent en substance à la cour de réformer la décision entreprise qui les a débouté de l'ensemble de leurs demandes, - condamner la société SNG à leur payer la somme de 9.272,44 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit au taux légal à compter du 26 mars 2015 et capitalisation des intérêts, - débouter la société SNG de l'intégralité de ses propres demandes, - condamner la société SNG à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les dernières conclusions de la SAS SNG en date du 29 juillet 2020 aux fins pour l'essentiel de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [L] de leurs demandes à son encontre, à savoir le paiement d'une somme de 9.272,44 € avec intérêts de droit au 26 mars 2015 et capitalisation des intérêts, - l'infirmer en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle et, dans le cadre de son appel incident, condamner les époux [L] à lui payer la somme de 586,04 € sur le fondement de l'article 1147 ancien devenu 1231-1 du code civil et de l'article 2000 du code civil, - très subsidiairement, si une réformation partielle devait intervenir sur l'appel principal des époux [L], réduire le montant de l'indemnité accordée en l'absence de justificatifs de la réalité du préjudice, - déduire de l'ensemble des sommes qui pourraient être allouées, une somme de 20 % correspondant aux prélèvements sociaux et fiscaux et appliquer un pourcentage de 50% au titre de l'incidence de la perte de chance, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [L] à payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 en première instance et condamner ces derniers à lui payer une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 relativement à la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens, Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 mars 2022, Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère au jugement ainsi qu'aux conclusions écrites susvisées. MOTIFS Sur les fautes reprochées au mandataire par le mandant Se fondant sur les dispositions des articles 1992 et 1993 du code civil, Monsieur et Madame [L] reprochent à la SNG des fautes dans la gestion de leur immeuble ainsi qu'un manquement de sa part à l'obligation de rendre compte de sa gestion. Ils lui font ainsi grief en premier lieu de leur avoir fait souscrire une nouvelle garantie vacance locative et loyers impayés auprès de la compagnie Sada à compter du 1er janvier 2014 sur la base d'une fausse déclaration que la couverture serait la même qu'avec la précédente compagnie et sans leur transmettre les conditions de cette nouvelle police d'assurance. Ils soulignent qu'il s'agit d'une assurance groupe et que c'est la SNG qui a souscrit cette nouvelle police pour leur compte alors qu'elle n'offrait pas les mêmes garanties que précédemment. Et ils estiment que la SNG doit être tenue pour responsable du refus de garantie qui leur a été opposé suite au départ de la famille [D]. Pour autant, les appelants font une confusion car, au vu des réponses données par le courtier de la compagnie d'assurance, ce n'est pas une limitation de garantie qui a été opposée pour ne pas prendre en charge le coût des réparations suite à la sortie de ces locataires : le mail du 28 mai 2014 explique que le sinistre déclaré par la SNG - conformément à son mandat - ne pouvait donner lieu à indemnisation car résultant d'un défaut d'entretien (et non de dégradations imputables au locataire). Par ailleurs, les mandants ne justifient pas que le changement de compagnie d'assurance leur a fait perdre une chance d'obtenir l'indemnisation du sinistre litigieux. De même, s'il leur a effectivement été opposé un temps de location insuffisant pour la mise en oeuvre de la garantie 'vacance locative' pour le sinistre déclaré le 14 octobre 2014 suite au départ de Monsieur [O], Monsieur et Madame [L] n'établissent pas que la précédente police d'assurance était plus favorable et n'imposait pas de délai pour la mise en oeuvre de cette garantie. Par ailleurs, il est justifié par les pièces versées aux débats que la SNG est bien intervenue auprès de la compagnie d'assurance pour déclarer les sinistres. En l'état, ils ne justifient pas d'une faute de la part de la SNG dans l'exécution de son mandat de ce chef. Les mandants font également grief à la SNG d'avoir accepté que la famille [A] bénéficie d'un préavis d'un mois et non de trois, alors qu'il est justifié de ce que Mme [A] étant bénéficiaire du RSA depuis le mois de mars 2014, la réduction du délai de préavis était légalement justifiée. Par ailleurs, le mandataire établit avoir géré la sortie de ces locataires et que le compte de remboursement de caution faisait ressortir un solde de 956,28 € (dont 40,02 € au titre de la clause pénale) soit une dette locative de 915,28 € de la part de locataires qui ont régulièrement réglé leur loyer, la dette résultant de l'insuffisance de la caution (570 €) pour couvrir les charges après régularisation (taxe des ordures ménagères, solde de charges 2013 et 2014) ainsi que les frais de nettoyage et remise en état du logement (pour un total de 1.104,40 €). Il est au contraire établi, d'une part, que la SNG a immédiatement trouvé un nouveau locataire qui a pris possession deux jours après l'état des lieux de sortie de la famille [A] et, de l'autre, qu'elle n'avait pas mandat pour engager une quelconque démarche au-delà d'une dépense de 150 € de sorte qu'il ne peut lui être rien reproché concernant le défaut de recouvrement de la dette de 915,28 € ou de l'absence de réalisation des travaux de remise en état du logement (cf le courrier des propriétaires daté du 3 juin 2014 semblant d'ores et déjà mettre fin à son mandat, alors qu'ils ont continué de percevoir les loyers et payer les honoraires ). Par ailleurs, ce mandat (limité à la gestion locative) ne garantissait pas l'état de l'appartement à la sortie des locataires et Monsieur et Madame [L] ne sont pas fondés à réclamer à la SNG le paiement d'une somme de 3.658 € représentant le coût de travaux de remise en état et de remplacement d'éléments de cuisine endommagés en l'absence de faute caractérisée de la part de la mandataire et également de justificatif de l'engagement d'une telle dépense. Par ailleurs, il appartenait aux propriétaires de faire eux-même les démarches utiles s'ils contestaient le refus de la compagnie d'assurance de prendre ces réparations en charge, voire de donner des instructions dans ce sens à la SNG ce qu'ils se sont abstenus de faire. Il est d'ailleurs frappant de souligner que Monsieur et Madame [L] n'ont donné aucune suite à la proposition d'effectuer une remise en état pour un montant de 1.120 € TTC après la sortie de Monsieur [O] (mail du représentant de la SNG en date du 7 janvier 2015 et devis du 22 décembre 2014). Enfin, pour ce qui est des frais de remplacement d'éléments de cuisine engagés en novembre 2015, outre que le délai et les informations insuffisantes quant à ces dépenses, Monsieur et Madame [L] n'établissent pas en quoi ils pourraient être réclamés à la SNG quand bien même les locataires sortis en mai 2014 auraient injustement dégradé les équipements présents dans l'appartement. Pour ce qui concerne les griefs formulés concernant la location [O], la cour observe qu'aucune faute de gestion ne peut être imputée à la SNG et que les appelants ne rapportent pas la preuve de ce qu'ils auraient mis fin au mandat avant cette nouvelle location au cours de laquelle les loyers ont régulièrement été réglés. Ils incriminent également leur mandataire de ne pas leur avoir restitué les clés de l'appartement avant le mois de mai 2015 alors qu'il est au contraire établi qu'ils avaient installé un locataire à l'insu de la SNG qui leur a transmis les clés dès que celles-ci leur ont été demandées, après qu'il ait été mis fin au mandat. Entre-temps, conformément à celui-ci, la SNG conservait les clés pour pouvoir effectuer les visites en vue d'une éventuelle nouvelle location. Enfin, Monsieur et Madame [L] ne sont pas fondés à réclamer le remboursement la somme de 644 € au titre des honoraires versés dans le cadre d'un mandat auquel ils n'avaient pas mis fin. Par suite, c'est à bon droit et par de justes motifs que le premier juge a débouté les propriétaires appelants de leur demande indemnitaire. Sur les dommages et intérêts réclamés par le mandataire au mandant La SNG réclame pour sa part la condamnation de Monsieur et Madame [L] à lui payer la somme de 586,04 € correspondant à 13 mois d'honoraires calculés sur la base du dernier loyer, au motif que le contrat de gestion aurait dû se poursuivre jusqu'au 22 janvier 2016 compte tenu d'une durée contractuelle de neuf ans. Pour autant, la SNG dont les honoraires sont en effet fonction des loyers perçus ne justifie pas des démarches effectuées dans le cadre de son mandat pour relouer le bien immobilier appartenant aux époux [L] entre le mois d'octobre 2014 et le mois de mars 2015, de sorte qu'elle n'établit pas l'existence d'un préjudice en relation avec la rupture anticipée du contrat. Par conséquent, le jugement mérite également confirmation en ce qu'il a rejeté les prétentions de la société intimée. Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, les époux [L] supporteront les dépens d'appel et seront condamnés à payer à la société SNG une indemnité au titre des frais exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne Monsieur et Madame [L] à payer à la SNG la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Condamne également Monsieur et Madame [L] aux dépens d'appel. LE GREFFIERLE PRESIDENT