Tribunal judiciaire, 26 novembre 2025. 25/50145

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] ■ N° RG 25/50145 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6UAO N° : 2 Assignation du : 27 Décembre 2024 [1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 26 novembre 2025 par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet J. LESIEUR ET CIE, S.A.S. [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Maître Jennifer GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS - #P0056 DEFENDEURS Monsieur [V] [Y] [Adresse 2] [Localité 6] Madame [F] [H] épouse [Y] [Adresse 2] [Localité 6] représentés par Maître Cindy SAMAMA, avocat au barreau de PARIS - #L0223 DÉBATS A l’audience du 24 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, Par actes de commissaire de justice en date des 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à PARIS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H], propriétaires d'un appartement consituant le lot n°3 selon l'état descriptif de division dudit ensemble immobilier, et ce, afin de les voir notamment condamner à procéder à diverses remises en état. Après plusieurs renvois octroyés aux parties afin de leur permettre de poursuivre leurs pourparlers, lesquels n'ont pas abouti, l'affaire a été évoquée à l'audience du 24 octobre 2025. A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de : "Vu l'article 835 du Code de procédure civile, Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 14 et 25 b, - Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] recevable et bien fondé en ses demandes, En conséquence, y faisant droit, - Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y] à remettre les lieux dans leur état initial en : o remplaçant le conduit par des matériaux conformes, o libérant la cour, partie commune, o supprimant le bloc de climatisation, o libérant les baies (puits de lumière). sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et aux frais des défendeurs, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard et par infraction commençant à courir dès le prononcé de l'ordonnance de référé. - Se réserver le pouvoir de liquider les astreintes prononcées ; - DEBOUTER Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat établis les 6 novembre 2024." Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, Monsieur [Y] et Madame [H] sollicitent notamment du juge des référés : Principalement, - dire que le juge des référés est incompétent, - débouter purement et simplement la partie demanderesse de toutes ses demandes, - constater que les griefs relatifs au conduit de cheminée, à la cour, à la pompe à chaleur, aux baies et à la caméra sont dépourvus de fondement, soit déjà purgés, A titre subsidiaire, - condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer en urgence les travaux conservatoires et urgents à savoir : o le traitement et la remise en état des surfaces contaminées par le plomb, o la prévention immédiate des risques d'exposition aux poussières toxiques, o la réfection complète du coffrage du garde-manger de l'appartement occupé par Madame [S] dont l'état dégradé et fissuré est dûment constaté par l'huissier, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme provisionnelle de 10.000 euros en réparation de leurs préjudices matériels et des frais qu'ils ont versés, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme provisionnelle de 8.000 euros en réparation de leur préjudice moral, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme provisionnelle de 2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires à supprimer leur quote-part de charges de copropriété, les honoraires d'avocats et de commissaires de justice soit la somme de 461,79 euros, - réserver expressément tous leurs droits au titre des procédures en cours devant le juge du fond. Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, SUR CE : A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes de "juger", "dire", "constater" ou encore celles de "réserver" ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, en sorte que le juge des référés n'est pas tenu d'y répondre. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires, au visa des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de celles de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, sollicite que Monsieur [Y] et Madame [H] procèdent au remplacement du tubage intégral du conduit de cheminée auquel ils ont procédé, à la libération de la cour accessible depuis leur lot, à la suppression du bloc de climatisation qu'ils ont installé ainsi qu'à la libération des puits de lumière, dès lors que d'une part, les travaux entrepris concernent des parties communes de l'immeuble soumis par suite à autorisation de l'assemblée générale et d'autre part que la cour litigieuse est une partie commune sur laquelle ils n'ont aucun droit privatif. En conséquence, l'absence d'autorisations de l'assemblée générale des copropriétaires pour l'ensemble de ces éléments caractérisent des troubles manifestement illicites qu'il convient de faire cesser. De leurs côtés, Monsieur [Y] et Madame [H] mettent en avant l'existence de contestations sérieuses à l'ensemble des obligations de faire qui sont demandées par le syndicat des copropriétaires, notamment au regard de l'absence d'urgence et de la disproportion manifeste de l'ensemble desdites mesures. Ils pointent notamment, concernant la demande de remplacement du tubage intégral du conduit de cheminée qu'il appartenait au syndic en exercice, comme il ressort de la résolution n°20 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de procéder au contrôle des travaux effectués en ce sens. S'agissant de la demande aux fins de voir libérer la cour, uniquement accessible depuis leur lot, ils énoncent que cette cour revêt la qualification de partie privative, en sorte qu'ils peuvent en disposer et en jouir paisiblement. Au surplus, ils peuvent se prévaloir, au visa des dispositions des articles 2261 et 2265 du code civil d'une prescription acquisitive trentenaire, compte tenu de la durée de la possession des précédents propriétaires sur ladite cour. Dans ces conditions, l'installation d'un bloc de pompe à chaleur, (NR : désigné par le syndicat des copropriétaires comme étant un "bloc de climatisation"), au niveau de la cour privative leur est permise sans autorisation de l'assemblée générale. Enfin, concernant l'obstruction des puits de lumière se situant au niveau de leur cour privative, ils énoncent avoir positionné sur ces derniers une grille relevable, laquelle ne les obstrue absolument pas. Au surplus, ces puits de lumière desservent l'une des pièces du lot situé en-dessous qui n'est que peu utilisée. Sur ce, En application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Et, en vertu des dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Sur la dépose du système de tubage du conduit de cheminée En l'espèce, il ne saurait être contesté que Monsieur [Y] et Madame [H] ont procédé au tubage intégral du conduit de cheminée de la loge, laquelle est située en dessous de leur appartement. En effet, il ressort du rapport d'intervention en date du 22 mai 2024 de la société DECOFOR, laquelle a été mandatée par le syndic, que "conformément à votre demande, nous nous sommes rendus dans l'immeuble cité en référence afin de contrôler les travaux réalisés par l'entrepreneur de Mr [Y] dans son appartement situé au 1er étage au niveau du conduit de fumée reprenant le chauffe-bains gaz dans la loge. Dans la loge, nous avons constaté la présence d'un chauffe-bains à gaz dans la cuisine, réalisation d'essais de l'installation, nous avons constaté que le chauffe-bains se met en sécurité et présence (sic) d'une odeur de monoxyde de carbone. Mise à l'arrêt du chauffe-bains par mesure conservatoire. Dans l'appartement de Mr [Y] au 1er étage gauche ascenseur (...) : Nous avons constaté que le boisseur de cheminée maçonné a été cassé sur la hauteur de l'étage et l'entrepreneur a mis en place un conduit en aluminium sur la hauteur de l'étage simplement jointé en ciment au sol et au plafond. Cette installation n'est pas conforme au (sic) règles de l'art. Nous allons adresser un devis à Mr [Y] pour le tubage du conduit depuis le chauffe-bains dans la loge jusqu'à la sortie en toiture." Madame [H] et Monsieur [Y] produisent une facture établie par la société EUROPE SAINITAIRE CHAUFFAGE en date du 10 juin 2024 aux termes de laquelle des travaux ont été effectués au niveau d'un conduit ou d'une gaine aux fins de tubage avec la fixation d'un collier en partie haute et ce pour un montant de 1.281,44 euros. En revanche, le devis mentionné par la socitété initialement mandatée par le syndic en exercice, la société DECOFOR, aux termes de son intervention en date du 22 mai 2024, n'est pas produit. Cela étant posé, le syndicat des copropriétaires sollicite qu'ils soient condamnés au remplacement du conduit par des matériaux conformes. Or, si l'opposition entre les parties sur ce point ne concerne pas la nature commune dudit conduit et par suite de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour pouvoir procéder audit tubage, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas démontré que les travaux réalisés par la société EUROPE SANITAIRE CHAUFFAGE ne sont pas "conformes." A toutes fins utiles, et comme le relèvent les défendeurs à l'instance, aux termes de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 13 mai 2024, l'assemblée générale, dans sa résolution n°20, sollicite du syndic qu'il fasse contrôler la bonne exécution des travaux qui seraient réalisés à ce titre. En conséquence, et à ce stade, dès lors qu'il n'est pas démontré que les travaux de tubage préconisés par la société DECOFOR et réalisés en tout ou partie par la société EUROPE SANITAIRE CHAUFFAGE ne sont pas conformes aux règles de l'art, la demande formée en ce sens par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. Sur la demande aux fins de libération de la cour En l'espèce, au vu des photographies produites aux termes des divers constats de commissaire de justice et notamment celui établi le 8 mai 2025 par Maître [X] [D], commissaire de justice, ce qui du reste n'est pas contesté, il apparaît que l'appartement des parties défenderesses, situé au 1er étage de l'immeuble, donne accès à une cour. Il n'est pas non plus contesté que seul cet appartement donne accès à cette cour. Quoi qu'il en soit, le règlement de copropriété versé aux débats, fait seulement état de la cour dépendant du lot n°1 selon l'état descriptif de division de l'immeuble, laquelle est considérée comme une partie privative. Le lot n°3, propriété de Monsieur [Y] et de Madame [H], répond, aux termes dudit règlement, en un "appartement au premier étage, à droite, comprenant entrée, quatre pièces principales, cuisine, water closets, salle de bains, débarras chambre de bonne n°7 au sixième étage cave numérotée 13." En conséquence, le règlement de copropriété ne fait pas mention, dans sa description, de la cour ou plutôt la terrasse dont l'accès est uniquement possible depuis l'appartement correspondant au lot n°13. Par ailleurs, faute d'avoir produit les différents actes de vente du lot n°3, il n'est pas non plus démontré qu'elle ait été mentionné aux termes desdits actes de vente, en sorte que Monsieur [Y] et Madame [H] ne justifient par l’existence d’un titre qu’elle ait incluse dans leur lot. En conséquence, et au vu, au surplus, de la description des parties communes, qui comprennent notamment la totalité des sols mais également les toitures, la cour litigieuse n'est, de toute évidence, pas privative. Cela étant posé, il sera relevé que les parties défenderesses ont acquis leur appartement par acte notarié en date du 4 mars 2024 et que ledit appartement a notamment et précédemment appartenu à Monsieur [N], lequel a obtenu le 2 mars 1993, l'autorisation de créer une porte-fenêtres permettant ainsi l'accès à ladite cour ou terrasse. Il est en effet indiqué aux termes de cette résolution que "Monsieur [N] prend note que cette transformation ne lui confèrera aucun droit droit (sic) d'accès sur le toit de la courette et les travaux, si ils sont effectués devront l'être dans les règles de l'art (...)." Il s’ensuit que Monsieur [N] a bénéficié d'une simple tolérance de la part de l'assemblée générale de l'époque ; en conséquence, aucune prescription acquisitive ne peut avoir débuté de son fait, au sens des dispositions de l'article 2262 du code civil. Pour le reste, il est établi qu'avant d'acquérir leur bien, ce dernier a appartenu depuis le 10 juin 1999 aux consorts [L]. Par suite, aucune prescription trentenaire ne peut utilement être arguée depuis cette date, par jonction des possessions en vertu des dispositions de l'article 2265 du code civil. Au vu de l'ensemble de ces éléments, aucune contestation sérieuse sur la nature commune de ladite cour n'est démontrée. Au demeurant, il sera relevé que les déclarations de la gardienne au moment de la visite de l'appartement acquis par Monsieur [Y] et Madame [H] ne sauraient constituer un élément suffisant pour démontrer son caractère privatif. Au surplus, et au regard des développements précités, il n'est pas non plus justifié de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur cette partie commune. En effet, faute de produire les actes de vente dudit lot, en l'absence de la production de toute décision en ce sens par les assemblées générales des copropriétaires et au regard du règlement de copropriété, la cour litigieuse doit être considérée, à ce stade et de toute évidence, comme commune. Il s'ensuit, et sans qu'il soit utilement invoqué le caractère manifestement disproportionné du prononcé d’une obligation de remise en état, que Monsieur [Y] et Madame [H] ont fait procéder à la pose d'un bloc de climatisation ou de pompe à chaleur, peu important la qualification donnée par les parties, alors même qu'ils n'en avaient pas la possibilité sans une décision favorable votée selon les conditions fixées aux termes des dispositions précitées de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, il conviendra d'ordonner sa dépose dans les termes du dispositif, dès lors qu'il est constant que le défaut d'autorisation par l'assemblée générale de travaux ou de modification effectués sur les parties communes constitue un trouble manifestement illicite et peu, important que ladite installation ne cause aucune nuisance. Au surplus, le caractère d'urgence n'est à démontrer pour faire cesser un tel trouble. Il en sera de même de la “grille” fixée sur les puits de lumière et par suite leur obstruction. Dès lors que le caractère privatif de la cour en cause n'est manifestement pas démontré, il convient d'en ordonner la dépose. Monsieur [Y] et Madame [H] seront, dans les termes du dispositif, condamnés à déposer l'installation, certes rétractable s'agissant d'une grille qui se relève, qui a été posée au niveau des puits de lumière. Cette installation, qui aurait dû être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite. Au surplus, ici également, il sera précisé que le caractère d'urgence n'est pas à justifier pour mettre un terme à la violation évidente de la règle de droit précédemment rappelée. A toutes fins utiles, et eu égard à la formulation de ses demandes par le syndicat des copropriétaires, la "demande de libération de la cour" s'entend par les équipements dont la dépose est spécifiquement ordonnée. Toute demande plus ample sera, en conséquence, rejetée. Enfin, et il importe peu, que Monsieur [Y] et Madame [H] ont pu légitimement croire que ladite cour faisait partie du lot qu'ils ont acquis. Il sera rappelé qu'ils ont été accompagnés pour l'acquisition et, à tout le moins, pour l'établissement de l'acte de vente par un professionnel de l'immobilier, lequel est assujetti à une obligation de conseil. A toutes fins utiles, il sera, enfin et par ailleurs, rappelé que si Monsieur [Y] et Madame [H] ont présenté plusieurs résolutions pour régulariser l'ensemble des travaux et installations effectués au niveau de la cour litigieuse ou encore de confirmer que ladite cour est privative, il n'en demeure pas moins que toutes ces résolutions ont été rejetées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2025. Si Monsieur [Y] et Madame [H] ont assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS le syndicat des copropriétaires précité en annulation desdites résolutions, il n'en demeure pas moins que les travaux et installations litigieuses sont des travaux qui auraient dû être autorisés avant leur réalisation par l'assemblée générale des copropriétaires, en sorte que l'éventuelle annulation qui serait prononcée n'a aucune incidence dans le cadre de la présente instance. Sur l'astreinte Les travaux de dépose auxquels sont condamnés Monsieur [Y] et Madame [H] seront assortis d'une astreinte dans les termes du dispositif afin de s'assurer l'effectivité de la présente décision. Il n'y a pas lieu, en revanche, de se réserver la liquidation de l'astreinte qui le sera, le cas échéant et en conséquence, par son juge naturel. Sur les demandes reconventionnelles Sur les demandes de travaux Vu les dispositions précitées de l'article 835 du code de procédure civile, En l'espèce, Monsieur [Y] et Madame [H] sollicitent la réalisation de travaux urgents au niveau des parties communes et notamment le traitement et la remise en état des surfaces contaminées au plomb, à la prévention des risques d'exposition aux poussières toxiques ainsi qu'à la réfection complète du garde-manger de l'appartement occupé par Madame [S], il sera relevé d'une part que les constats de commissaire de justice versés sont insuffisants pour caractériser un trouble manifestement illicite. En outre, le diagnostic immobilier versé aux débats, lequel a été établi le 18 juillet 2023 par la société WE-CONCERT comporte un certain nombre de passages biffés et par suite illisibles en pages 1, 2, 7 et 8 ne permettant pas d'apprécier dans leur plénitude les risques invoqués. Par suite, les parties défenderesses ne démontrent pas l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser à ce stade. Ils seront déboutés de leurs demandes formées en ce sens. Sur les demandes provisionnelles indemnitaires Sans qu'il soit besoin d'aller plus avant et dès lors qu'à ce stade la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas établie et retenue, les demandes provisionnelles indemnitaires reconventionnelles fondées sur les préjudices moraux, matériels et de jouissance allégués par les parties défenderesses ne sauraient prospérer. En outre, les demandes indemnitaires provisionnelles en lien avec le préjudice moral allégué en raison des insultes proférées à l'endroit des parties défenderesses, pour lesquelles Monsieur [Y] a déposé plainte, ne sauraient être imputés au syndicat des copropriétaires, dès lors qu'elles ont, si elles sont avérées, été prononcées par des occupants nommément désignés. Le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu des propos ou gestes infamants ou injurieux prononcés par des occupants de l'immeuble à l'endroit de Monsieur [Y] ou de Madame [H]. Sur les demandes annexes ou accessoires Parties perdantes, Monsieur [Y] et Madame [H] seront condamnés in solidum aux dépens et ce en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais. Toute demande en ce sens sera en conséquence rejetée. Enfin, parties tenues aux dépens, Monsieur [Y] et Madame [H] seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires précité, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A toutes fins utiles, au vu du sens de la décision, Monsieur [Y] et Madame [H] ne sauraient être dispensés de leur quote-part de charges au titre des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Leur demande de voir supprimer les quote-parts de charges qui leur ont été imputées à ce titre sera, en conséquence, rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort, Condamnons in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] à procéder à la dépose de la pompe à chaleur, autrement appelée bloc de climatisation, positionnée au niveau de la cour de l'immeuble situé au 1er étage dans le prolongement de leur appartement constituant le lot n°3 ; Condamnons in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] à procéder à la dépose de l'installation positionnée au niveau de la cour de l'immeuble situé au 1er étage dans le prolongement de leur appartement constituant le lot n°3, à l'aplomb des baies autrement appelés puits de lumières ; Condamnons Madame [F] [H] à procéder auxdites déposes, sous la supervision de l'architecte de l'immeuble, et dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 4 mois; Condamnons Monsieur [V] [Y] à procéder auxdites déposes, sous la supervision de l'architecte de l'immeuble, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 4 mois ; Disons n'y avoir lieu à se réserver la liquidation desdites astreintes ; Rejetons l'ensemble des demandes plus amples ou contraires des parties ; Condamnons in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] aux dépens ; Condamnons in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que l'ordonnance est, de droit, exécutoire par provision. Fait à [Localité 7] le 26 novembre 2025 Le Greffier, Le Président, Estelle FRANTZ David CHRIQUI