Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 22/08730

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Georges-Henri LAUDRAIN Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Frédéric RENAUDIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 22/08730 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYKUT N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 27 février 2024 DEMANDERESSE S.A.S.U. PYLIMMO [Adresse 1] représentée par Maître Frédéric RENAUDIN de la SELARL CLAIRANCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Société VIVA FINANCE INTERNATIONAL [Adresse 2] représentée par Me Georges-Henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 février 2024 par [T] [B], juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 22/08730 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYKUT RAPPEL DES FAITS Par contrat de bail professionnel et d’habitation en date du 25 octobre 2005, d’une durée de 3 ans et soumis conventionnellement à la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Y] [H] et Madame [Z] [U] épouse [H], ont donné à bail à la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL, un appartement de 32m2 avec emplacement de parking, situé au [Adresse 2], au rez-de-chaussée fond droite, [Localité 3], pour un loyer initial de 1100 euros, outre 50 euros de provisions sur charges mensuelles. Par avenant en date du 24 juin 2007 visant à la location d’une pièce supplémentaire et par avenant en date du 27 mars 2012 intervenu suite au décès de Monsieur [Y] [H], Madame [Z] [U] épouse [H] et la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL ont convenu de rappeler que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables au contrat conclu et ont précisé que le loyer hors charges s’élevait au 1er avril 2012 à la somme de 1858 euros. Suite au décès de Monsieur [Y] [H], Madame [Z] [U] épouse [H] est devenue usufruitière de l’appartement sis [Adresse 2], tandis que Madame [M] [L] et Madame [J] [S] en sont devenues nues-propriétaires. Par contrat de mandat de gestion à effet au 1er août 2019 et renouvelable tacitement chaque année, Madame [Z] [U] épouse [H], Madame [M] [L] et Madame [J] [S] ont donné mandat à la SASU PYLIMMO de gérer l’appartement sis [Adresse 2] et d’engager toute procédure dans l’intérêt De leur patrimoine. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20/07/2022 pour avoir paiement d'un arriéré en principal de la somme de 11 564,41 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 27/10/2022, la SASU PYLIMMO fait assigner, pour le compte de ses mandants, la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, - dire et juger que la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL et tous les occupants de son chef sont occupants sans droit ni tire à compter de la date de la résolution du bail, -voir ordonner l’expulsion de la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 250 euros par jour à défaut de libération des lieux et remise des clés à compter de la date du jugement à intervenir, - voir ordonner la séquestration des meubles et effets mobiliers trouvés dans le logement dans tel local de son choix aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - voir condamner la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL au paiement : - d'une somme de 11.090,01 euros, au titre de l’arriéré, mois de septembre 2022 inclus selon décompte en date du 13 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir avec capitalisation des intérêts et une majoration de 10% en application de la clause pénale, Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 22/08730 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYKUT - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges (2262,80 euros), qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés, - d'une somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 28 février 2023 au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à celle du 21 avril 2023, et au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à celle du 21 juin 2023. Suite à cette audience, une réouverture des débats a été nécessaire afin de démontrer l’intérêt à agir de la société PYLIMMO et son lien avec les propriétaires bailleurs, et l’apport d’éléments établissant la notification de l’assignation à la préfecture. Les parties ont été finalement convoquée à l’audience du 24 novembre 2023 pendant laquelle elles furent représentées par leurs avocats. A l’audience du 24 novembre 2023, la société PYLIMMO, agissant pour le compte de Madame [Z] [U] épouse [H], Madame [M] [L] et Madame [J] [S] - représentée par son avocat – maintenait toutes ses demandes sauf en ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif pour lequel une note en délibéré était sollicitée aux fins d’actualisation. Au regard du montant de la dette et de la récurrence des retards de paiements, la demanderesse s’est opposée à tous délais de paiements et à la suspension de la clause résolutoire. Par note en délibéré transmise au greffe du tribunal ainsi qu’à l’avocat de la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL le 8 décembre 2023, le conseil du bailleur actualisait la dette locative à la somme de 9245,25 euros, échéance de décembre 2023 incluse. La SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL - représenté par son avocat - reprenant les termes de ses conclusions à l'audience, demande au juge des contentieux de la protection : - suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail, - d'accorder 12 mois de délais la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL à compter de la décision à intervenir pour le paiement de la dette, - de condamner la SASU PYLIMMO au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Par observations orales à l’audience, le conseil de la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL a précisé que l’échéance du mois de novembre 2023 a été payé le jour de l’audience, et qu’il n’y aura plus de dette locative. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures débattues à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par voie électronique et enregistrée le 28 octobre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience (6 semaines à partir du 29 juillet 2023), conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au moment de la délivrance du commandement de payer prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". L’avenant au bail conclu le 27 mars 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 20 juillet 2022. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2022 à minuit, soit à partir du 21 septembre 2022. Selon les décomptes produits par le bailleur et en l’absence de toute autre élément produit à ce jour par la défenderesse, il apparaît que le versement intégral du loyer courant n’est pas repris. Par ailleurs, aucun élément n’est produit permettant d’espérer que le montant important de la dette puisse être apuré. Il ne peut donc être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du locataire, le bailleur ne la sollicitant pas non plus, en vertu de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89. Par conséquent, il convient d’ordonner l'expulsion de la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sans astreinte, aucune circonstance ne le justifiant. La SASU PYLIMMO sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé fourni que la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL reste devoir une somme de 9245,25 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 8 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse. La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il convient en conséquence de condamner la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la capitalisation La capitalisation est de droit pourvu que les intérêts soient échus pour une année entière. Par conséquent, les intérêts produiront intérêts à compter de signification du présent jugement, en application de l'article 1343-2 du code civil. Sur la clause pénale L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Le bailleur sollicite le paiement d'une somme correspondant au montant de la clause pénale prévue au contrat de bail. Néanmoins, celle-ci étant réputée non écrite, il n'y pas lieu de faire droit à la demande. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL au paiement de celle-ci. Sur les autres demandes Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SASU PYLIMMO, la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21 septembre 2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], avec emplacement de parking, DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL à payer la SASU PYLIMMO, agissant pour le compte de Madame [Z] [U] épouse [H], Madame [M] [L] et Madame [J] [S], la somme de 9245,25 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 08/ 12/ 2023, décembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière à compter de la date de signification du présent jugement, DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SASU PYLIMMO, agissant pour le compte de Madame [Z] [U] épouse [H], Madame [M] [L] et Madame [J] [S], pourra faire procéder à l'expulsion de la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte AUTORISE la SASU PYLIMMO, agissant pour le compte de Madame [Z] [U] épouse [H], Madame [M] [L] et Madame [J] [S], à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL à défaut de local désigné DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, CONDAMNE la SAS VIVA FINANCE INTERNATIONAL à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION