Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 22/03266

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : S.C.I. BALMOS c/ Etablissement public L’Etat français, pris en la personne de l’Agent Ju diciaire de l’Etat MINUTE N° 24/ Du 25 Juin 2024 3ème Chambre civile N° RG 22/03266 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OK65 Grosse délivrée à Me Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG , Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI expédition délivrée à le mentions diverses Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt cinq Juin deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Patricia LABEAUME, Vice-Président, (rapporteur) Assesseur : Anne VINCENT, Vice-Président Assesseur : Dominique SEUVE, Magistrat honoraire Greffier : Louisa KACIOUI, Greffier présente uniquement aux débats présents aux débats et ont délibéré DÉBATS A l'audience publique du 20 Février 2024 le prononcé du jugement a été fixé au 16 Mai 2024 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction, PRONONCE Par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame LABEAUME, Présidente et Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSE: S.C.I. BALMOS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DEFENDERESSE: L’Etat français, pris en la personne de l’Agent Judiciaire de l’Etat agissant es qualité de détenteur légal de représentation de l’état Ministère de l’économie, de l’industrie et de l’emploi [Adresse 3] [Adresse 3] représenté par Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant PROCÉDURE Vu l’acte d’huissier du 4 août 2022 par lequel la SCI BALMOS a fait assigner l’Etat français, pris en la personne de l’Agent Judiciaire de l’Etat, aux fins de le voir condamner à lui payer : - la somme de 1 798 € 24, au titre du solde de loyers restant dûs, sur les locaux situés à [Adresse 5], objet d’un bail en date du 12 décembre 2012, résilié en octobre 2020, - celle de 81 093 € 01, au titre de la régularisation des charges, - et celle 4 267 € 50, au titre de la remise en état du local, - les intérêts de ces sommes au taux légal avec anatocisme, à compter du 13 novembre 2020, date de la première mise en demeure, - ainsi qu’une indemnité de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 21 juin 2023 par lesquelles l’ Agent Judiciaire de l’Etat s’est opposé à ces demandes, en soutenant : - que les factures adressées au pôle Chorus, selon le processus dématérialisé en vigueur, avaient toutes été réglées, - que le Service Administratif Interrégional judiciare ( S.A.I.J en abrégé) de la Cour d’appel d’Aix en Provence n’avait jamais reçu les demandes de paiement dont se prévaut aujourd’hui la SCI BALMOS, - que la régularisation des charges réclamée par la SCI BALMOS n’était pas assortie de pièces justificatives, se contentant d’un état liquidatif imprécis, et dont la réalité n’est pas établie, - et qu’ à défaut d’état des lieux d’entrée en 2012, la preuve n’était pas rapportée que les dégradations alléguées étaient imputables à son occupation des locaux. Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA par lesquelles la SCI BALMOS : ➔ a répliqué : - que l’Etat, au même titre que n’importe quel locataire, doit s’acquitter des loyers et charges aux termes convenus, et qu’au regard du décompte, il restait devoir un solde 1798€24, au titre des loyers et provisions sur charges, - qu’en vertu du bail, où seuls les travaux de l’article 606 du code civil incombaient au bailleur, elle était fondée à réclamer au locataire la part de charges de copropriété afférente aux locaux loués, et dont le montant est très important en raison d’appels de fonds de travaux sur la climatisation commune, - qu’elle produisait tous les justificatifs des sommes réclamées ( relevés de charges du syndic, justificatifs des charges de copropriété, échanges de mails avec l’administration assurant d’un paiement à venir), - et que l’Etat, en tant que locataire était responsable des dégradations causées au local, notamment quant à l’arrachage des moquettes, ➔ a réitéré l’ensemble des demandes financières formulées dans son assignation, au titre des loyers ( 1 798 € 24), des charges ( 81 093 € 01), et de la remise en état du local ( 4 267 € 50), avec intérêts légaux et anatocisme, et une somme de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ➔ et y ajoutant , a sollicité en sus des dommages-intérêts de 5 000 €,pour résistance abusive. Vu l’ordonnance du 22 janvier 2024 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 6 février 2024. SUR QUOI : 1) Faits et Procédure Suivant bail en date des 11 et 12 décembre 2012, la SCI BALMOS a consenti à l’Etat Français la location de divers locaux ( lots 226, 227 et 228) à usage de bureaux situés , à [Adresse 4], au 7ème étage, avec 4 emplacements de stationnement en sous-sol, en vue de l’installation du Tribunal des Affaires de Sécurité Sociale (TASS) et du Tribunal du Contentieux de l’Incapacité de la région PACA (TCI). Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 42 858 €, réparti à concurrence : - de 31 715 € pour le TASS - et de 11 143 € pour le TCI. outre une provision sur charges de 9 000 € par an, répartie à hauteur de 7 030 € HT pour le TASS et de 2 470 € HT pour le TCI. Suite à la réforme judiciaire de 2016 , relative à la modernisation de la Justice du XXIème siècle, ayant transféré le TASS et le TCI , à compter du 1er janvier 2019, devant les tribunaux de grande instance, un avenant au bail du Pôle Social du tribunal de grande instance de Nice a été signé le 26 avril 2019 prévoyant que les locaux occupés par le TASS et le TCI seraient désormais administrés par le SAIJ, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. Par lettre recommandée du 10 octobre 2019, avec avis de réception, l’Administrateur des Finances Publiques a notifié à la Direction Générale des Finances Publiques la résiliation du bail à compter du 10 avril 2020, en raison de la concentration des services, et le transfert du Pôle Social ( ex-TASS) sur les locaux occupés par le Conseil des Prud’hommes de Nice. Par courrier recommandé AR du 13 novembre 2020, la SCI BALMOS a mis en demeure l’ Agent Judiciaire de l’Etat d’avoir à lui régler diverses sommes au titre d’un solde de loyers, d’une régularisation des charges et de la réparation de diverses dégradations, soit un montant total de 70 594 € 91. Il s’en est suivi un échange de mails entre l’avocat de la SCI BALMOS et le SAIJ, faisant apparaître les multiples relances de la SCI BALMOS. Par mail du 22 avril 2021, le directeur du SAIJ écrivait à l’avocat de la SCI BALMOS qu’il pensait avoir déjà fait le nécessaire, et s’engageait à lui répondre sous 8 jours, ce qu’il ne fit pas. Après moult relances de la SCI BALMOS, le directeur du SAIJ répondait à celle-ci, par courriel du 19 octobre 2021 qu’il était débordé, mais qu’il alllait traiter en premier cette réclamation. Cette promesse n’ayant pas été suivie d’effet, la SCI BALMOS a engagé la présente procédure en paiement. 2) Sur les sommes réclamées Il échet de relever que le bail du 12 décembre 2012, malgré sa durée de 9 ans, n’est pas un bail commercial, mais un bail de droit commun régi par les règles du code civil, l’Etat français ne pouvant bénéficier d’un bail commercial. A) Sur le solde de loyers et provisions sur charges En application de l’article 1353 du code civil : “ Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. “Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.” Par ailleurs, en vertu de l’article 1728- 2°) du code civil , le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, les parties sont liés par le bail du 12 décembre 2012, prévoyant pour le TASS un loyer annuel initial de 31 715 € et 7 030 € de provisions sur charges par an ( soit au total 38 745 € par an, hors charges et hors taxes). Ce bail a été résilié par le locataire par courrier recommandé du 10 octobre 2019, à compter du 10 avril 2020. Pour le premier trimestre 2020, le montant total des loyers et provisions sur charges s’élevait à 13 482 € 80 hors taxes, soit 16 179 € 36 TTC ( cf: facture du 1er janvier 2020 - pièce n°9). Il résulte du décompte versé aux débats ( pièce n°2) qu’à son départ des lieux loués, l’Etat Français, locataire de locaux sis au 7 ème étage du [Adresse 2], restait devoir la somme de 1 798 €24, au titre de sa quote- part de loyers au 10 avril 2020, date d’effet de la résiliation du bail. En effet, bien que contestant ce reliquat, l’Etat français ne justifie pas l’avoir réglé. En effet, l’ état des paiements certifié par le bureau de l’exécution comptable du SAIJ (pièce n°3) , dont il se prévaut pour justifier du paiement réclamé porte sur une somme de 86 832 € 23, correspondant au montant total des appels de fonds pour la période d’occupation des locaux du 1er janvier 2019 au 31 mars 2020, mais dans la mesure où la résiliation n’ a pas pris effet au 31mars 2020, mais au 10 avril 2020, il restait devoir, en tant que locataire, le reliquat de loyers et provisions sur charges pour la période de 10 jours d’avril 2020, soit la somme de 1 798 € 24, correspondant au prorata temporis de loyers et provisions sur charges afférents à cette période, non comprise dans l’état de paiement certifié. Il ne justifie pas avoir réglé ce solde. La SCI BALMOS est donc bien-fondée à lui réclamer paiement du montant de ce reliquat de 1798 € 24. L’Etat Français sera donc condamné au paiement de cette somme. B) Sur la régularisation des charges Le bail liant les parties stipule : - en page 3, que le locataire est tenu d’une provision sur charges, mais que la régularisation de ces charges et de la taxe foncière serait effectuée en fin d’exercice sur présentation des pièces justificatives, - et en page 4 : - qu’en plus du loyer le preneur rembourserait au bailleur l’intégralité des charges locatives récupérables, c’est à dire “ celles non afférentes aux grosses réparations telles que celles définies par l’article 606 du code civil.” - et que toutes les impositions ou contributions et taxe foncière, ainsi que toutes charges ou taxes locales, qui auraient rapport aux locaux loués sont à la charge du preneur et remboursés sur justification par le service occupant, à l’exception de la taxe d’ordures ménagères dont l’Etat est exonéré par l’article 1521-II du code général des impôts, pour les locaux sans caractère industriel ou commercial. Ce bail étant un bail civil de droit commun, les dispositions du code civil en la matière ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent valablement y déroger, notamment quant à la répartition des charges entre bailleur et locataire. La SCI BALMOS réclame à l’Etat Français, la somme de 81 093 € 01, au titre de la régularisation des charges de 2017 à 2020 , provisions de charges déduites. Elle a fourni un tableau de décompte par elle dressé des montants de régularisation de charges pour les exercices 2017, 2018, 2019 et 2020, comprenant également une refacturation de la taxe foncière 2020, ventilant ces charges entre le TASS et le TCI, faisant apparaitre un solde de : -pour le TASS................................................................................ 7 065 € 88 - pour le TCI................................................................................... 20 225 € 35 - pour le SAIJ :24 960 € 60 + 28 841 € 18 = ....................... 53 801 € 78 = 81 093 € 01 Elle a produit les décomptes des charges du syndic BILLON pour les exercices concernés justifiant du montant important de ces charges pour les locaux loués. Le montant important de ces charges correspond, essentiellement , au coût de travaux sur la climatisation des parties communes. Les travaux de réfection de la climatisation des parties communes ne constituent pas des grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil et incombant comme telles au bailleur. Leur coût doit donc être supporté par le locataire, en application des dispositions contractuelles, qui ne mettent à la charge du bailleur que les travaux de l’article 606 du code civil. L’Etat Français ne justifie pas avoir réglé le montant de cette régularisation de charges, l’état des paiements par elle effectués, certifié par le responsable de gestion budgétaire du pôle Chorus du SAIJ ( pièce n°3) ne portant que sur les loyers et provisions sur charges 2019 et 2020 et ne faisant pas apparaître de régularisation de charges. En l’état du dossier, force est de constater que l’Etat Français, à qui incombe la charge de la preuve de la libération de sa dette, ne justifie pas avoir réglé des sommes autres que les loyers et provisions sur charges 2019 et 1er trimestre 2020, et l’impôt foncier 2019. En conséquence, il doit être condamné à payer à la SCI BALMOS la somme réclamée de 81 093 € 01, au titre de la régularisation des charges pour les années 2017 à 2020, et dont les justificatifs émanant du syndic de l’immeuble sont produits. C) Sur la remise en état du local La SCI BALMOS sollicite la condamnation de l’Etat Français à lui régler une somme de 4 267 € 50 hors taxes, en réparation du coût de réfection de la moquette après son départ des lieux. L’Etat français s’oppose à cette demande, en l’absence d’état des lieux d’entrée. En application de l’article 1731 du code civil : “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.” En l’espèce, il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée. En revanche, il a été établi, le 30 juin 2020, un état des lieux contradictoire avec photographies signé par les deux parties, avec mention “certifié exact” au-dessus de la signature de leur représentant respectif, et dont les 142 pages ont été par eux paraphées. Cet état des lieux fait mention pour plusieurs pièces d’un mauvais état de la moquette “tachée et usagée”, et de dégradations éparses sur les dalles et le plafond. Cet état des lieux a été approuvé par le représentant du locataire qui n’a émis ni obsevations, ni contestations, ni réserves , et l’a paraphé et signé. En conséquence, nonobstant l’absence d’état des lieux d’entrée, il y a lieu de considérer que les lieux sont présumés, en application de l’articl 1371 du code civil, avoir été reçus en bon état, mais que lors de leur restitution les moquettes étaient abîmées. La SCI BALMOS justifie par un devis de l’entreprise MICU en date du 4 septembre 2020, que le coût d’arrachage et de réfection de la moquette s’élève à la somme de 4 267 € 50. Elle est donc fondée à réclamer le coût de cette réparation à son ancien locataire, dont les services occupants sont à l’origine des dégradations. 3) Sur les dommages-intérêts La SCI BALMOS ne justifie pas avoir subi un retard indépendant de celui causé par le retard mis par l’Agent Judiciaire de l’Etat à s’acquitter des sommes restant dues. Il ne peut donc lui être alloué de dommages-intérêts autres que les intérêts moratoires de sa créance à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2020, sur la somme de 70 594 € 91, réclamée dans cette mise en demeure, et à compter de l’assignation du 4 août 2022 pour le surplus. 4) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Compte-tenu de l’issue du litige, les dépens seront entièrement supportés par l’Etat Français, partie perdante. L’équité commande, par ailleurs, de faire droit, à hauteur de 2 000 €, à la demande complémentaire formulée par la SCI BALMOS, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard aux frais irrépétibles inhérents à la présente procédure. PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, Condamne l’Etat Français, pris en la personne de l’ Agent Judiciaire de l’Etat à payer à la SCI BALMOS : - la somme de 1 798 € 24 ( mille sept cent quatre-vingt-dix- huit euros et vingt-quatre centimes), correspondant au prorata de loyer et provision sur charges pour la période du 1er au 10 avril 2020, - la somme de 81 093 € 01 ( quatre vingt mille quatre-vingt-treize euros et un centime) , au titre de la régularisation des charges, à la date de résiliation du bail, - celle de 4 267 € 50 ( quatre mille deux cent soixante-sept euros et cinquante centimes) , au titre de la remise en état des locaux loués, - les intérêts légaux sur la somme de 70 594 € 91 depuis la mise en demeure de pareil montant en date du 13 novembre 2020, et à compter de l’assignation du 4 août 2022 pour le surplus, et avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, - ainsi qu’une indemnité de 2 000 € ( deux mille euros), au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, l’assignation étant postérieure au 1er janvier 2020, date d’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019 portant réforme de la procédure civile, Condamne la SCI BALMOS aux entiers dépens . Et la Présidente a signé avec la greffière. La greffièreLa Présidente