Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/02281

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 JUIN 2022 N° 2022/ 519 Rôle N° RG 21/02281 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6OS [U] [F] C/ [H] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Brice EXPERT Me Walter VALENTINI Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal d'Instance de NICE en date du 07 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000088. APPELANT Monsieur [U] [F] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002806 du 13/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 07 Mars 1971 à [Localité 5] (TUNISIE), Sans domicile fixe, élisant domicile pour les besoin de la procédure d'appel et non pour ses suites au cabinet de Maître Brice EXPERT, Avocat au Barreau de Nice y demeurant au [Adresse 3] représenté par Me Brice EXPERT, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [H] [P] demeurant [Adresse 4] représenté par Me Walter VALENTINI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Benoît CITEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Mme Catherine OUVREL, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé à effet au 1er avril 2007, M. [H] [P] a donné à bail à M. [U] [F] un appartement situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 360 euros par mois, outre 60 euros de provision mensuelle sur charges. Par exploit d'huissier en date du 22 juillet 2019, M. [P] a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer la somme principale de 4 620 euros au titre d'un arriéré de loyers et de charges portant sur la période allant des mois de septembre 2018 à juillet 2019 visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Estimant que ce commandement de payer est resté infructueux, M. [P] l'a assigné, par acte d'huissier en date du 9 novembre 2019, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance contradictoire en date du 7 décembre 2020, ce magistrat a : - déclaré l'action de M. [P] recevable ; - constaté la résiliation du bail en date du 28 mars 2007 à effet au 22 septembre 2019 ; - ordonné l'expulsion de M. [F] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - dit qu'à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement litigieux, avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [F] à payer à M. [P] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer appelé, soit 360 euros, assorti de la provision pour charges locatives de 60 euros, soit 420 euros, à compter du 23 septembre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur ; - dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné M. [F] à payer à M. [P] la somme de 6 369,55 euros à titre de provision sur les loyers impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamné M. [F] à payer à M. [P] la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier avec intérêts légaux à compter de la présente décision ; - condamné M. [P] à payer à M. [F] la somme provisionnelle de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter de la présente décision; - dit que les condamnations ainsi prononcées à l'égard des deux parties se compenseront entre elles ; - ordonné à M. [P] de faire réaliser les travaux de mise aux normes, gaz et électricité ainsi que faire procéder à la réfection des carrelages défectueux et des fuites et autres travaux afin de remédier à l'existence de l'humidité de l'appartement loué à M. [F] après établissement de deux devis établis conformément aux constatations et conclusions de M. [M], expert en bâtiment, dans son rapport du 17 janvier 2020, dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision et, à défaut, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, au-delà duquel il pourra à nouveau être statué à la diligence des parties ; - rejeté la demande de M. [F] tendant à la désignation d'un expert judiciaire ; - condamné M. [F] à payer à M. [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes de M. [P] ; - rejeté toutes autres demandes reconventionnelles de M. [F] dont l'expertise judiciaire et sa demande indemnitaire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [F] aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer et de l'assignation. Selon déclaration reçue au greffe le 15 février 2021, M. [F] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a : - condamné M. [P] à payer à M. [F] la somme provisionnelle de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter de la présente décision; - dit que les condamnations ainsi prononcées à l'égard des deux parties se compenseront entre elles ; - ordonné à M. [P] de faire réaliser les travaux de mise aux normes, gaz et électricité ainsi que faire procéder à la réfection des carrelages défectueux et des fuites et autres travaux afin de remédier à l'existence de l'humidité de l'appartement loué à M. [F] après établissement de deux devis établis conformément aux constatations et conclusions de M. [M], expert en bâtiment, dans son rapport du 17 janvier 2020, dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision et, à défaut, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, au-delà duquel il pourra à nouveau être statué à la diligence des parties ; - rejeté le surplus des demandes de M. [P]. Par ordonnance d'incident en date du 3 mars 2022, le président de la chambre a déclaré irrecevable la demande de radiation présentée le 8 septembre 2021 par M. [P] sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile, actuel 524, applicable à la présente procédure et a condamné M. [P] aux dépens de l'incident. Par dernières conclusions transmises le 5 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [F] sollicite de la cour qu'elle : à titre liminaire, - constate qu'il n'est pas justifié de la notification à la préfecture de la présente procédure ; - prononce l'irrecevabilité de l'assignation délivrée par M. [P] à son encontre et, ainsi, la nullité de l'ordonnance entreprise ; à titre principal, - constate que seul le juge du fond est compétent en l'état de contestations sérieuses ; - réforme l'ordonnance attaquée ; à titre subsidiaire, - constate que le logement loué par M. [P] n'est pas décent ; - constate que M. [P] a mis en jeu la clause résolutoire du bail de mauvaise foi ; - ordonne la suspension de la clause résolutoire ; - réforme l'ordonnance de référé ; - condamne M. [P] à lui verser la somme de 5 000 € à titre provisionnel à valoir sur la réparation des préjudices subis ; - le condamne à réaliser les travaux de mise en conformité et de décence de l'appartement loué sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à titre infiniment subsidiaire, - ordonne une expertise en désignant tel expert avec pour mission de déterminer si le logement est décent ; - dit que les frais d'expertise seront pris en charges au titre de l'aide juridictionnelle ; en tout état de cause, - déboute M. [P] de l'ensemble de ses demandes ; - le condamne au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 9 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [P] sollicite de la cour qu'elle : à titre liminaire, - ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 9 mai 2022 afin d'accueillir aux débats les présentes conclusions ; - déclare irrecevables les conclusions d'appel de M. [F] et dise et juge que l'appel n'est pas soutenu à défaut par M. [F] de faire mention de son domicile ; Sur le fond, - déboute M. [F] de toutes ses demandes ; - fasse droit à son appel incident ; - réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à payer à M. [F] la somme provisionnelle de 2 500 € en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts et à réaliser les différents travaux visés dans le dispositif de l'ordonnance querellée ; - confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; - constate la résiliation du bail en date du 28 mars 2007 à effet au 22 septembre2019 avec expulsion de M. [F] ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - le condamne à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer appelé, soit 360 €, assorti de la provision pour charges locatives de 60 €, soit 420 €, à compter du 23 septembre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'ordonnance de première instance ; - le condamne à lui payer à la somme de 6 369,55 € à titre de provision sur les loyers impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance ; - le condamne à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et en réparation de son préjudice subi consécutif au comportement fautif de M. [F] tant sur les loyers que sur les valeurs communes ; - le condamner à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'ajoutant à l'indemnité de 1 000 € déjà allouée sur le même fondement en première instance ; - le condamne aux dépens. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 9 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par les parties, peu important que ceux-ci figurent dans le dispositif de leurs conclusions. Sur la révocation de l'ordonnance de clôture L'article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, le moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. Il est admis que des conclusions sont irrecevables lorsqu'elles ont été transmises le jour de l'ordonnance de clôture, mais également la veille, dès lors que la date de clôture de l'instruction a été communiquée à l'avance. L'article 803 du code de procédure civile, dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats sur décision du tribunal. En l'espèce, si l'avis de fixation adressé le 11 mars 2021 fait état d'une affaire qui sera appelée à l'audience du 16 février 2022 avec une instruction qui sera déclarée close le 2 février précédent, il convient de relever que ces dates n'ont pu être maintenues en l'état une ordonnance d'incident rendue le 3 mars 2022 par le président de la chambre. Les parties ont été avisées le 16 février 2022 d'un renvoi de l'affaire à l'audience du 23 mai 2022 et de la clôture de l'instruction le 9 mai 2022. Il apparaît que M. [F] a transmis des écritures le 5 mai 2022, soit quatre jours avant l'ordonnance de clôture, auxquelles M. [P] a répondu dans ses dernières conclusions transmises le 9 mai 2022, soit le jour de ladite ordonnance. Dès lors que les parties n'ont été avisées de la clôture de l'instruction que le 9 mai 2022, soit le jour où elle a été prononcée, cette circonstance constitue une cause grave justifiant sa révocation. Dans ces conditions, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et de dire que l'affaire est en état d'être jugée en prenant en compte les dernières conclusions transmises par l'appelante le 5 mai 2022 et par l'intimée le 9 mai 2022. Sur la recevabilité des conclusions transmises par l'appelante le 5 mai 2022 L'article 961 alinéa 1 du code de procédure civile stipule que les conclusions des parties sont signées par leurs avocats et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats. L'article 960 du même code indique que l'acte doit indiquer, si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. En l'espèce, alors même qu'il n'est pas contesté que M. [F] a été expulsé du bien appartenant à M. [P] constaté aux termes d'un procès-verbal d'expulsion dressé par huissier de justice le 28 septembre 2021, il apparaît que ce dernier a continué à indiquer dans des conclusions postérieures, et notamment celles d'incident transmises le 9 janvier 2022, l'adresse des lieux litigieux, et ce, jusqu'à ses dernières conclusions transmises le 5 mai 2022 dans lesquelles il indique être sans domicile fixe et élire domicile pour les besoins de la procédure d'appel au cabinet de Me Brice Expert, avocat au barreau de Nice, situé [Adresse 2]. Dès lors que cette adresse a été fournie avant la clôture de l'instruction et, en tout état de cause, avant la clôture des débats par suite de la révocation de l'ordonnance de clôture, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [P] tirée de l'absence de précision portant sur le domicile de M. [F]. Sur la recevabilité de l'assignation délivrée par M. [P] En application de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. En l'espèce, M. [P] justifie avoir dénoncé l'assignation délivrée le 9 novembre 2019 aux fins de constat de la résiliation du bail à la préfecture des Alpes-Maritimes par voie électronique par un huissier de justice le 19 novembre 2019, soit au moins deux mois avant l'audience fixée au 3 février 2020, et dans les formes requises. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [F] tirée de l'absence de notification de l'assignation à la diligence d'un huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département. Sur le caractère décent du bien loué et ses conséquences (exception d'exécution de payer les loyers, obligation d'exécuter des travaux de remise en état sous astreinte et indemnité provisionnelle à valoir sur le préjudice de jouissance) Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer. 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. En l'espèce, M. [F], qui reconnaît avoir cessé de régler ses loyers et charges à compter du mois de septembre 2018, se prévaut d'une exception d'inexécution de son obligation en l'état d'un manquement de M. [P] à son obligation de délivrer un logement décent. Afin d'étayer ses allégations, M. [F] verse aux débats un devis en date du 26 octobre 2018 adressé à M. [P] par courriel du même jour. Ce devis pour un montant de 47 012,40 euros toutes taxes comprises concerne des travaux de démolition (dépose de l'ensemble du carrelage, des plinthes, des faiences, des éléments sanitaires, des meubles cuisines et remise à niveau des sols et des murs), de fourniture et pose de carrelage, faux plafond et de boiserie et de peinture dans tout l'appartement ainsi que des travaux de plomberie (salle de bains et WC) et d'électricité (dépose des radiateurs, câblage et fourniture et pose d'un tableau électrique, de radiateurs et de prises électriques). Or, ce devis, qui a été dressé par la SARL [F], dont M. [F] est le gérant comme en atteste l'extrait K-Bis versé aux débats, doit être pris en compte avec la plus grande réserve comme n'étant pas dépourvu de toute objectivité. Il reste que si M. [P] indique à M. [F], par courriel du 27 octobre 2018, ne pas pouvoir accepter de travaux aussi importants, il indique qu'il a été convenu de remettre aux normes l'électricité et le gaz, de refaire le carrelage de la cuisine et de modifier le matériel de la salle de bains. Par courrier recommandé en date du 4 mars 2019, M. [F], qui rappelle à son bailleur occuper les lieux depuis 19 années, lui demande de procéder aux réparations nécessaires en mettant en conformité l'électricité, le gaz, l'eau, en refaisant la cuisine, la salle de bains, les toilettes, la peinture et en lui donnant les clés de la cave, à défaut de quoi il envisage de saisir la justice pour solliciter des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. M. [F] verse par ailleurs aux débats un compte-rendu d'état des lieux dressé le 17 janvier 2020 par M. [B] [M], ingénieur, à la demande de M. [F], aux termes duquel les désordres suivants sont constatés : - dans la cuisine : carreaux fissurés au sol, dont certains sont intégralement descellés de leur support ; revêtement en carrelage du tableau de la fenêtre descellé ; plafond qui présente des spectres de déformation et des signes d'instabilité ; porte d'entrée détérioriée ; fenêtre séparative avec la salle de bains qui ne comporte pas de vitrage ou d'occultant ; absence de dispositif de ventilation haute et basse de la cusine malgré la présence d'un chauffe-eau au gaz ; les vannes d'ouverture et de feremeture de l'alimentation du gaz et de l'eau sous l'évier ne sont pas manoeuvrables ; l'installation gaz dans la cuisine ne respecte par la norme française relative aux installations et raccordement d'équipements au gaz dans les locaux d'habitation ; - dans la salle de bains : carreaux fissurés au sol ; carreaux manquants sur les murs en faience ; pas de trappe sous la baignoire ; commande d'ouverture et de fermeture de l'eau et vidange de la baignoire défectueuses ; absence de ventilation avec humidité et décollement du revêtement en peinture des murs, encrasement des joints du revêtement, altération du plafond et création de fissurations ; sortie de fil électrique non protégée ; - dans les toilettes : joints non réalisés du revêtement des murs en carreaux de faience ; carreaux en pied de mur cassés ; fuite d'eau au niveau du robinet d'alimentation de la cuvette avec humidité et descellement des carreaux ; absence de dispositif approprié pour la ventilation lorsque la fenêtre est fermée ; - dans le salon : carreaux cassés au sol ; câbles électriques non protégés et raccordement non sécurisé ; occultation de la porte d'entrée incomplète ; - dans la chambre : carreaux cassés au sol ; fissuration au plafond ; prise électrique au sol non protégée ; - dans le couloir/hall d'entrée : carreaux désolidarisés de leur support au sol et qui sonnent creux; spot d'éclairage du faux-plafond qui ne fonctionne pas ; position du compter de gaz à vérifier au regard des normes d'installation qui préconise son positionnement à un endroit stratégique, posé entre 0,40 et 1,40 mètres du sol, avec un accès aisé à l'organe de coupure générale du gaz ; tableau électrique très vétuste avec des fils et connections non protégés ; installation électrique non conforme aux normes. M. [M] conclut son compte-rendu en ces termes : L'état actel de l'appartement occupé par Monsieur [F], locataire, présente des désordres qui portent atteinte à son habitabilité, au respect des caractéristiques de décence, ainsi qu'à la sécurité des personnes. Or, il convient de relever que M. [F] a fait appel à M. [M] plusieurs mois après avoir adressé à M. [P] son dernier courrier en date du 4 mars 2019 et à un moment où une action aux fins de constatation de la résiliation du bail a été engagée à son encontre. De plus, les constatations réalisées par M. [M], qui n'est ni un huissier de justice, ni un expert, ne l'ont pas été au contradictoire de M. [P]. Il reste que, pour en contester la valeur probante, M. [P] se prévaut d'un courrier en date du 16 juin 2020 que lui a adressé la ville de [Localité 6] aux termes duquel il a été constaté, par un inspecteur insalubrité qui s'est rendu sur place le 28 mai 2020, deux insalubrités tenant à l'absence d'amenée d'air frais en partie basse de la salle de bains et l'absence d'évacuation d'air vicié haute de la salle de bains et des WC ainsi que la vétusté de l'installation électrique, à la suite de quoi il est demandé à M. [P] de remédier aux deux insalubrités dans un délai de deux mois et de vérifier le système électrique. Il en résulte, à l'évidence, que le logement occupé par M. [F] ne disposait pas de dispositif de ventilation suffisant dans la salle de bains et les WC et que l'installation électrique était vétuste, sans que M. [P] ne verse aux débats, tel que cela lui avait été demandé par la ville de [Localité 6], une expertise concluant à une conformité de l'installation électrique au regard des normes en vigueur, étant rappelé que ce dernier reconnaissait déjà, dans son courriel du 27 octobre 2018, qu'il avait été convenu de remettre aux normes l'électricité. En revanche, les autres désordres allégués par M. [F] ne sont pas démontrés avec l'évidence requise en référé. S'il apparaît que M. [P] a manqué à son obligation de délivrance concernant le dispositif d'aération de la salle de bains et des WC et l'installation électrique, M. [F] ne démontre pas pour autant un logement totalement insalubre et inhabitable justifiant qu'il cesse, de manière unilatérale, sans aucune autorisation préalable d'un juge, de régler ses loyers et charges à compter du mois de septembre 2018 et ce, jusqu'à ce qu'il soit expulsé des lieux le 28 septembre 2021. Dans ces conditions, M. [F] ne peut valablement se prévaloir d'une exception d'inexécution justifiant son manquement à son obligation de régler ses loyers et charges. Par ailleurs, le premier juge ne pouvait, dans son ordonnance en date du 7 décembre 2020, à la fois, constaté la résiliation du bail à effet au 22 septembre 2019 et ordonné à M. [P] de réaliser, sous astreinte, des travaux de remise en état de l'installation électrique, du gaz, des carrelages défectueux, des fuites et autres travaux afin de remédier à l'humidité affectant le logement. En effet, étant occupant sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2019, soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux, M. [F] n'était pas fondé à solliciter la remise en état des lieux devant le premier juge, pas plus que devant la cour en l'état d'une occupation sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2019, comme cela sera confirmé ci-dessous, mais également de son expulsion effective des lieux depuis le 28 septembre 2021. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné M. [P] à réaliser des travaux sous astreinte. Enfin, dans la mesure où M. [P] a, à l'évidence, manqué à son obligation de délivrance sans qu'il ne démontre avoir réalisé les travaux et les vérifications préconisés par la ville de [Localité 6] suite aux constatations faites par un inspecteur insalubrite le 28 mai 2020 et ce, jusqu'à ce que M. [F] soit expulsé des lieux le 28 septembre 2021, le montant non sérieusement contestable du préjudice de jouissance subi par M. [F] sera évalué à la somme provisionnelle de 2 500 euros conformément à ce que le premier juge a décidé. Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [P] à verser à M. [F] une indemnité provisionnelle de 2 500 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par suite d'un manquement de M. [P] à son obligation de délivrance. Sur la demande susbsidiaire d'expertise judiciaire Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit qu'il justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine. Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. En l'espèce, M. [F] sollicite une expertise aux fins notamment de déterminer les désordres affectant l'appartement et d'évaluer ses préjudices. Or, dès lors que M. [F] a été expulsé des lieux le 28 septembre 2021, à la suite de quoi M. [P] a récupéré son bien, sans qu'aucun état des lieux de sortie n'ait été réalisé contradictoirement, la mesure d'expertise sollicitée aux fins de déterminer les désordres est dépourvue de toute utilité. En effet, l'état dans lequel se trouve le logement à ce jour n'a, de toute évidence, rien à voir avec celui dans lequel il se trouvait lorsque M. [F] occupait les lieux, étant relevé que huit mois se sont écoulés depuis que ce dernier a quitté les lieux. Par ailleurs, étant donné qu'il appartient à M. [F] d'apporter la preuve de la réalité des désordres affectant le logement du temps où il l'occupait, aucune expertise judiciaire ne pouvant être ordonnée en ce sens, il lui incombe également d'évaluer ses préjudices sans qu'il soit besoin de passer par une expertise, ce qu'il a fait en l'état d'une provision d'un montant de 2 500 euros qui lui a été allouée à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande d'expertise judiciaire. Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail, signé par les parties le 28 mars 2007, stipule dans un article 12 que le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Le 22 juillet 2019, M. [P] a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer la somme de principale de 4 620 euros au titre d'un arriéré de loyers et de charges portant sur la période allant des mois de septembre 2018 à juillet 2019. S'il résulte de ce qui précède que, si M. [P] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent justifiant sa condamnation à verser une indemnité provisionnelle d'un montant non sérieusement contestable de 2 500 euros à M. [F], ce dernier n'établit pas pour autant d'un logement totalement inhabitable justifiant qu'il suspende le paiement de ses loyers et charges à compter du mois de septembre 2018. C'est donc à juste titre que M. [P] a délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, de sorte que sa validité ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Dès lors que M. [F] n'a pas régularisé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 22 septembre 2019. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point. En revanche, étant donné que M. [F] a quitté les lieux suivant procès-verbal d'expulsion en date du 28 septembre 2021, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle ordonné l'expulsion de M. [F] avec toutes les conséquences en découlant, ces demandes étant devenues sans objet. Sur la demande de provision formée par la bailleresse au titre des loyers, charges locatives et de l'indemnité d'occupation Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. En l'espèce, M. [P], qui n'a pas actualisé sa créance à hauteur d'appel, se prévalait devant le premier juge d'un arriéré locatif d'un montant provisionnel de 6 369,55 euros selon décompte arrêté au mois de novembre 2019, outre une indemnité d'occupation de 420 euros par mois à compter du mois de septembre 2020 et ce, jusqu'à libération effective des lieux, laquelle est intervenue le 28 septembre 2021. Dès lors que M. [F] ne discute pas ces sommes, tant en leur principe qu'en leur montant, l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points. En revanche, dans la mesure où M. [P] n'apporte pas la preuve d'un préjudice financier résultant du retard pris par M. [F] dans le paiement de ses loyers et charges distinct de celui d'ores et déjà réparé par l'allocation d'intérêts moratoires alloués par le premier juge, pas plus que d'une résistance abusive de la part de M. [F], qui est bénéficiaire de l'aide judidictionnelle totale, M. [P] ne justifie pas sa demande provisionnelle formée de ce chef. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a alloué à M. [P] la somme provisionnelle de 1 000 euros de ce chef et de débouter ce dernier de sa demande provisionnelle de 1 500 euros à valoir sur le préjudice financier subi et pour résistance abusive de M. [F]. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Dès lors qu'il a été partiellement fait droit aux demandes reconventionnelles formées par M. [F] portant sur son préjudice de jouissance, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné ce dernier aux dépens et à verser à M. [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel, sauf le côut du commandement de payer en date du 22 juillet 2019 qui sera laissé à la charge de M. [F]. Dans ces conditions, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel par les parties non compris dans les dépens, de sorte que les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, Révoque l'ordonnance de clôture et constate que l'affaire est en état d'être jugée ; Déclare recevables les conclusions transmises par M. [U] [F] le 5 mai 2022 ; Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - ordonné l'expulsion de M. [U] [F] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - dit qu'à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement litigieux, avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [U] [F] à payer à M. [H] [P] la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier avec intérêts légaux à compter de la présente décision ; - condamné M. [U] [F] à payer à M. [H] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [U] [F] aux dépens, sauf en ce qui concerne le coût du commandement de payer ; La confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Constate que M. [U] [F], ainsi que les occupants de son chef, a quitté les lieux le 28 septembre 2021 et que les demandes d'expulsion et d'évacuation sont devenues sans objet ; Déboute M. [U] [F] de sa demande de voir ordonner à M. [H] [P] de remettre en état les lieux sous astreinte ; Déboute M. [H] [P] de sa demande de provision à valoir sur le préjudice financier subi et pour résistance abusive de M. [U] [F] ; Déboute M. [U] [F] et M. [H] [P] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d'appel non compris dans les dépens ; Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens exposés en première instance et en appel, excepté le coût du commandement de payer délivré le 22 juillet 2019 qui est laissé à la charge de M. [U] [F]. La Greffière La Présidente