Tribunal judiciaire, 25 mars 2024. 23/09666

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [P] [X] [T] [J] Madame [Y] [M] [Z] épouse [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/09666 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RE6 N° MINUTE : 8/2024 ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024 PROROGÉE EN DATE DU 25 MARS 2024 DEMANDERESSE ICF LA SABLIERE SA D’HLM dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 4] représentée le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971 DÉFENDEURS Monsieur [P] [X] [T] [J] Madame [Y] [M] [Z] épouse [J] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparants en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 janvier 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 25 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09666 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RE6 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 26 février 2014, la société ICF HABITAT NOVEDIS, aux droits de laquelle vient ICF LA SABLIERE SA D’HLM, a consenti un bail d’habitation à M. [P] [X] [T] [J] et à Mme [Y] [M] [J] née [Z] portant sur des locaux (comprenant une cave) situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 444,15 euros et d’une provision pour charges de 200,52 euros. Par actes de commissaire de justice du 2 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2953,23 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [X] [T] [J] et de Mme [Y] [M] [J] née [Z] le 3 mars 2023. Par assignations du 22 novembre 2023, ICF LA SABLIERE SA D’HLM a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5961,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience. À l'audience du 12 janvier 2024, ICF LA SABLIERE SA D’HLM maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 décembre 2023, s'élève désormais à 6825,43 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs sous réserve du bon encaissement des sommes que ceux-ci exposent avoir réglées. ICF LA SABLIERE SA D’HLM considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] indiquent avoir récemment effectué deux virements (864.14 euros et 1000 euros) et réglé 500 euros par carte. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 300 euros, en plus du loyer courant. M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En cours de délibéré, la bailleresse, autorisée lors de l’audience, a produit une note aux termes de laquelle elle indique que le montant de la dette au jour de l’audience est de 3097.15 euros après encaissements des virements de 864.14 euros et 1000 euros et paiement par carte de 500 euros. Elle confirme son accord pour l’octroi de délais de paiement avec clause de déchéance du terme. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société ICF LA SABLIERE SA D’HLM justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 2 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2953,23 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 3 mai 2023. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, ICF LA SABLIERE SA D’HLM verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2024, M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] lui devaient la somme de 3097.15 euros. M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 2953,23 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à titre provisoire. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à ICF LA SABLIERE SA D’HLM ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de ICF LA SABLIERE SA D’HLM concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 26 février 2014 entre la société ICF HABITAT NOVEDIS, aux droits de la quelle vient ICF LA SABLIERE SA D’HLM, d’une part, et M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z], d’autre part, concernant les locaux (comprenant une cave) situés au [Adresse 2] à [Localité 3] étaient remplies le 3 mai 2023, CONDAMNE solidairement M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] à payer à la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM la somme de 3097,15 euros (trois mille quatre-vingt-dix-sept euros et quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 2953,23 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 mai 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE in solidum M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] à payer à la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [P] [X] [T] [J] et Mme [Y] [M] [J] née [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 mars 2023 et celui des assignations du 22 novembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge