Cour d'appel, 27 février 2024. 22/01074

LB/ND Numéro 24/715 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 27/02/2024 Dossier : N° RG 22/01074 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFYH Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : S.A.R.L. EDEN PATRIMOINE S.A.R.L. FINANCIERE DU BANC D'ARGUIN C/ S.A.S. APICAP VALO 1 S.A.S. VICTORIA COMPAGNIE FINANCIERE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 06 Novembre 2023, devant : Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère Madame JoëlleGUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTES : S.A.R.L. EDEN PATRIMOINE immatriculée au RCS de Paris sous le n° 484 599 121 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 8] S.A.R.L. FINANCIERE DU BANC D'ARGUIN immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 508 580 438 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 7] Représentées par Me Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne INTIMEES : S.A.S. APICAP VALO 1 immatriculée au RCS de Paris sous le n° 841 956 089, ayant son siège social sis [Adresse 1] à [Localité 10], représentée pa sa Présidente la société Apicap Développement (S.A.S.), immatriculée au RCS de Paris sous le n° 898 979 323, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 10], elle-même représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de Bayonne Assistée de Me Pierre SÉGUIN (SELARL AAPS), avocat au barreau de Paris S.A.S. VICTORIA COMPAGNIE FINANCIERE immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 793 562 570, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau Assistée de Me Thomas PERINET (SELARL QUESNEL & Associés), avocat au barreau de Bordeaux sur appel de la décision en date du 04 AVRIL 2022 rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE EXPOSE DU LITIGE : Le 23 mars 2018, l'association Fédération Unie des Auberges de Jeunesse (ci-après FUAJ) a consenti à la société Victoria Compagnie Financière, spécialisée dans la promotion immobilière, une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] (64) sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Le prix de vente était 1.600.000 €, outre des honoraires de négociation de 120.000 € TTC à payer la société Tandem ([Localité 11]) par le bénéficiaire. La promesse stipulait que le bénéficiaire aurait la faculté de substituer, dans le bénéfice de la promesse, toute autre personne physique ou morale qu'il se réservait de désigner pour acquérir l'immeuble. La société Victoria Compagnie Financière a contacté en juin 2018 la société Eden patrimoine, spécialisée dans le conseil en gestion de patrimoine et mandat en transaction immobilière, car elle envisageait la revente du bien immobilier. Pour ce faire, la société Eden patrimoine a pris attache avec la société Financière du Banc d'Arguin, spécialisée en transactions immobilières sur la Côte Basque. Les sociétés Eden patrimoine et Financière du banc d'Arguin ont conclu une convention de partage d'honoraires le 22 juillet 2018 en vertu de laquelle la seconde s'engageait à rétrocéder à la première 50%HT du montant de l'opération. La société Financière du Banc d'Arguin et la société Eden patrimoine ont contacté la société Apicap Valo 1, un de leurs clients, qui est un fonds d'investissement spécialisé dans les opérations de marchands de biens immobiliers. La société Victoria Compagnie Financière a donné un mandat de vente sans exclusivité numéro 20944 à la société Financière du Banc d'Arguin d'une durée de douze mois prenant fin le 2 juillet 2019 pour le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Le prix de vente du bien était fixé à la somme de 2.320.000 euros FAI et la rémunération du mandataire était fixée à 120.000 euros TTC. Le 18 juillet 2018, la société Apicap a visité le bien. La société Financière du Banc d'Arguin avait préparé une "Note synthétique du 18/07/2018"à destination de la société Victoria Compagnie Financière et de la société Apicap. La société Apicap a envoyé à la société Victoria Compagnie Financière une lettre d'intérêt en date du 25 juillet 2018 faisant part de son intention d'investir dans la réalisation de l'opération immobilière à travers la sas Apicap Valo 1 à hauteur d'environ 2.430.000 euros HT à certaines conditions, l'offre étant valable jusqu'au 10 août 2018. Elle indiquait en particulier que Apicap serait substituée à la société Victoria Compagnie Financière dans le bénéfice de la promesse de vente au jour de sa réitération par acte authentique, prévue pour décembre 2018. Le 6 septembre 2018, la Mairie d'[Localité 9] a délivré à la société Victoria Compagnie Financière le permis de démolir et de construire. Le 4 octobre 2018, la FUAJ a déposé une déclaration de cessation des paiements auprès du greffe du Tribunal de Grande Instance de Paris, lequel a nommé un administrateur judiciaire par ordonnance du 23 octobre 2018. La société Financière du Banc d'Arguin a envoyé à la société Apicap Valo 1 une facture de 120.000 € TTC en date du 21 novembre 2018 pour ses honoraires relatifs à la vente du bien. Par ailleurs, le 23 novembre 2018, un "mandat de commercialisation" sans exclusivité a été consenti par la société Victoria Compagnie Financière à la société Financière du Banc d'Arguin pour la vente de 14 logements et 20 places de stationnement de l'opération de réhabilitation de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] ; ce mandat prévoyait notamment que le mandant aurait la faculté de se substituer toute autre société ou personne de son choix pour l'exécution du mandat dont les autres conditions resteraient inchangées. La rémunération du mandataire était fixée à 6% HT du prix de vente de chacun des lots qu'il vendrait, ces commissions n'étant dues que sous réserve de la régularisation des acquisitions par acte authentique de vente. Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire de la FUAJ. Madame [R] [X] désignée en qualité d'administrateur judiciaire a lancé le 21 décembre 2018 un appel d'offres pour la vente du bien immobilier avec une date limite de dépôt des offres fixée au 18 janvier 2019. La société Apicap a remis une offre d'achat et le juge-commissaire de la procédure a autorisé l'administrateur judiciaire à procéder à la cession de gré à gré de l'ensemble immobilier au profit de la société Apicap Valo 1 le 21 février 2019. Suivant acte authentique en date du 11 avril 2019, la FUAJ a vendu à la société Apicap Valo 1 l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour un prix de 1.600.000 €, outre des honoraires de négociation de 120.000 € TTC versés à la société Tandem à la charge de l'acquéreur. Parallèlement la société Apicap a conclu le 17 janvier 2019 avec la société Victoria Compagnie Financière une convention de maitrise d'ouvrage déléguée pour un montant de 811 318 € HT. Par acte sous seing privé du 27 mars 2019, la société Victoria Compagnie Financière a substitué sans conditions la société Apicap dans ses droits et obligations au titre du mandat de commercialisation sans exclusivité donné à la société Financière du Banc d'Arguin le 23 novembre 2018. Cette substitution a été notifiée à la société Financière du Banc d'Arguin par lettre recommandée avec avis de réception. Le 10 octobre 2019, la Mairie d'[Localité 9] a accordé à la société Apicap Valo 1 le transfert du permis de construire délivré initialement à la société Victoria Compagnie Financière . Par courrier du 13 février 2020, le conseil des sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden patrimoine a signalé à la société Apicap la difficulté existant dans le paiement de leur commission commune de 120.000 euros et a sollicité un échange avant toute saisine de l'Autorité des Marchés Financiers. Par courrier du l4 février 2020 le conseil de la société Apicap a con'rmé le refus de cette société de payer des honoraires à la société Financière du Banc d'Arguin. Par actes d'huissier en date des 28 et 29 décembre 2020, la sarl Financière du banc d'Arguin et la sarl Eden patrimoine ont assigné les sas Victoria Compagnie Financière et Apicap Valo 1 devant le tribunal de commerce de Bayonne aux fins de voir engager la responsabilité délictuelle de la sas Apicap Valo 1 et la responsabilité contractuelle de la société Victoria Compagnie Financière en faisant valoir qu'elles avaient de concert fait usage de man'uvres frauduleuses à l'effet de les évincer du paiement des commissions qui leur étaient dues. Elles sollicitaient notamment leur condamnation solidaire à leur payer chacune la somme de 60.000 euros au titre de la perte de commissionnement subie, outre la somme de 10.000 euros chacune au titre de la réticence dolosive dont elles ont fait preuve. Par jugement en date du 4 avril 2022, le tribunal de commerce de Bayonne a : Vu les articles 1128 , 1137, 1178, 1179, 1181, 1240 du Code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces du dossier, Reçu les parties en leurs demandes, fins et conclusions, Prononcé la nullité du mandat de vente n°20944 entre Financière du banc d'Arguin et Victoria compagnie financière, Débouté Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Débouté Apicap Valo 1 de ses demandes reconventionnelles, Débouté Victoria compagnie financière de sa demande sur le fondement de l'article 700 du CPC, Condamné Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine in solidum au paiement à Apicap Valo 1 de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et débouté Apicap Valo 1 du complément de sa demande, Condamné Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine aux entiers dépens, dont les frais de Greffe liquidés à la somme de 312,18 €. Par déclaration du 19 avril 2022, les SARL Eden patrimoine et Financière du banc d'Arguin ont relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2023. *** Dans leurs dernières conclusions du 13 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer expressément en ce qui concerne l'exposé complet de leurs moyens et prétentions, la société Financière du Banc d'Arguin et de la société Eden patrimoine demandent à la cour de : Vu les articles 1240 et suivants du Code civil ; Vu les pièces versées aux débats ; Vu l'ordonnance de radiation ; Vu les conclusions aux fins de réinscription ; dire et juger recevable l'appel interjeté par les SARL FBA et Eden patrimoine sur le jugement du Tribunal de commerce de Bayonne en date du 29 avril 2022 (sic) ; réformer le jugement entrepris par le Tribunal de commerce de Bayonne en date du 29 avril 2022, ce en toutes ses dispositions (sic) ; Statuant à nouveau, dire et juger valide le mandat de vente conclu entre les SARL FBA et SAS VCF en date du 3 juillet 2018 ; débouter les SAS VCF et Apicap Valo 1 de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; débouter la SAS Apicap Valo 1 de sa demande sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile ; condamner solidairement les SAS VCF et Apicap Valo 1 à leur verser la somme de 60.000€ chacune au titre de la perte de commissionnement subie ; condamner solidairement les SAS VCF et Apicap Valo 1 à leur verser la somme de 10.000€ chacune au titre de la réticence dolosive dont elles ont fait preuve ; condamner solidairement les SAS VCF et Apicap Valo 1 à leur verser la somme de 4.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens. Elles font valoir que : Sur la validité du mandat de vente du 3 juillet 2018 : ' la nullité du mandat ne saurait être prononcée au profit du mandant de par une déclaration qu'il a lui-même établie, car nul ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude, la commune intention des parties reposait sur la volonté de la société Victoria compagnie financière de mandater la société Financière du banc d'Arguin dans la recherche d'un acquéreur du complexe immobilier dont elle était en cours d'acquisition, la nullité ne saurait dès lors être encourue de par l'imprécision d'une clause générique intégrée au mandat de vente. La société Apicap Valo 1 n'apporte pas la preuve d'un préjudice issu de la clause litigieuse de sorte qu'elle ne saurait opposer la nullité ; ' la nullité du contrat n'a jamais été sollicitée par la société VCF de sorte que les premiers juges ne pouvaient la prononcer d'office ; sur les responsabilités Alors que la décision de placement de la FUAJ en redressement judiciaire conditionnait uniquement la vente projetée à l'autorisation du juge commissaire à la procédure (article L. 622-13 du code de commerce), par une collusion frauduleuse, la société Apicap Valo 1 et la société Victoria compagnie financière ont entendu voir dénoncer la promesse unilatérale de vente susvisée afin de permettre à la première de répondre à l'appel d'offres émis par l'administrateur judiciaire dans des conditions rompant toute égalité entre les offrants. La responsabilité contractuelle de la société Victoria compagnie financière est engagée au regard des dispositions relatives au contrat de mandat et aux obligations du mandant vis-à-vis du mandataire (obligation de loyauté notamment) en général, étant rappelé que si l'agent est évincé du fait de la collusion entre vendeurs et acquéreurs, celui-ci a droit à une indemnité réparatrice égale à son commissionnement dont le mandant sera solidairement tenu au paiement ; elle est engagée également au regard des obligations particulières du contrat de mandat de vente du 3 juillet 2018 ( §2.2). La responsabilité délictuelle de la société Apicap est engagée sur le fondement de l'article 1240 du Code civil : l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice. Les tiers à un contrat sont fondés à invoquer tout manquement du débiteur contractuel lorsque ce manquement leur a causé un dommage, sans avoir apporté d'autres preuves. * Par conclusions en date du 7 mars 2023 auxquelles il convient de se référer expressément ce qui concerne l'exposé de ses moyens et prétentions, la société Apicap Valo 1 demande à la cour de: Vu l'article 6-I de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, Vu les articles 1128 et 1984 du Code civil, Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile. A titre principal Confirmer le jugement du 4 avril 2022, Dire et juger que le mandat de vente conclu entre les sociétés Financière du banc d'Arguin et Victoria compagnie financière est nul. En conséquence, débouter les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine de toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire Dire et juger que le mandat de vente conclu entre les sociétés Financière du banc d'Arguin et Victoria compagnie financière est inopposable à Apicap Valo 1 et qu'il ne saurait faire naître d'obligation à son endroit à l'égard de Financière du banc d'Arguin et/ou de Eden patrimoine. En conséquence, débouter les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine de toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre très subsidiaire Constater que les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine n'ont aucun droit à commission faute d'être intervenue dans la vente conclue entre la Fédération Unie des Auberges de Jeunesse et Apicap Valo 1 ; vente autorisée par le juge commissaire en charge de la procédure de redressement judiciaire de la Fédération Unie des Auberges de Jeunesse. En conséquence, débouter les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine de toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire Constater qu'aucune fraude ne peut être reprochée directement ou indirectement à Apicap Valo 1. En conséquence, débouter les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine de toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre extrêmement subsidiaire Dire et juger que Victoria compagnie financière doit garantir intégralement Apicap Valo 1 de toute condamnation qui serait mise, le cas échéant, à sa charge. En conséquence, Condamner Victoria compagnie financière à garantir intégralement Apicap Valo 1 de toute condamnation éventuelle qui pourrait être mise à sa charge. En tout état de cause et à titre d'appel incident Infirmer le jugement du 4 avril 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles d'Apicap Valo 1, Statuant à nouveau Dire et juger que les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine ont abusé de leur droit d'ester en justice. En conséquence, Condamner les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine au paiement de toute amende civile qu'il lui plaira de fixer. Condamner in solidum les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêt en réparation du préjudice moral causé par l'abus de droit commis par les demanderesses. En tout état de cause Condamner in solidum les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine à lui payer la somme de 21 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner in solidum les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine à supporter les entiers dépens. La société Apicap Valo 1 soutient que : ' Le mandat de vente donné par la société Victoria compagnie financière à la société Financière du banc d'Arguin est nul en ce qu'il portait sur un bien dont le mandant n'était pas propriétaire mais seulement bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives. La société Victoria compagnie financière n'avait donc ni la capacité ni la qualité pour contracter lorsqu'elle l'a conclu de sorte que faute de satisfaire aux conditions de validité des conventions posées par l'article 1128 du Code civil, le mandat dont se prévalent les sociétés appelantes est juridiquement nul et ne peut trouver application ni au titre de la responsabilité contractuelle ni au titre de la responsabilité délictuelle. ' Les juges disposent d'un pouvoir discrétionnaire pour prononcer la nullité d'un contrat lorsque les conditions sont remplies sans qu'elle ait été soulevée par une des parties ; en outre la nullité dudit contrat est bien demandée par une des parties contractantes puisque dans ses conclusions d'appel la société Victoria compagnie financière demande qu'elle soit prononcée. À titre subsidiaire le mandat de vente litigieux lui est inopposable car elle n'était pas partie au mandat, ne l'a pas ratifié ultérieurement, et il ne lui a pas été dénoncé. ' A titre très subsidiaire, les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine n'ont pas de droit au commissionnement faute d'intervention dans la vente immobilière finalement conclue ; la promesse de vente conclue entre la FUAJ et Victoria Compagnie Financière est devenue caduque le 17 décembre 2018. C'est indépendamment de la volonté des parties que la promesse conclue entre la FUAJ et Victoria compagnie financière n'a pas été exécutée par l'effet des dispositions légales et réglementaires applicables aux procédure collectives. Les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine ne sont en outre pas intervenues dans le processus de rachat à la barre du tribunal de grande instance et n'ont donc pas droit à commissionnement dans le cadre de la cession finalement intervenue. ' En outre les dispositions de l'article 6-I de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet prohibent le paiement d'une commission à un mandataire si la vente n'est pas conclue mais également si l'engagement de payer les honoraires ne figure pas dans l'acte constatant la réalisation de l'opération. Les sociétés appelantes n'ont donc droit à aucun honoraire. ' Les sociétés appelantes ne peuvent invoquer une collusion frauduleuse entre elles alors que faute de mandat il n'y avait aucun droit à honoraires et qu'elles n'ont retiré aucun avantage particulier ayant payé une commission identique à celle qu'elles réclament. La fraude alléguée n'est pas démontrée. * Par conclusions en date du 13 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer expressément en ce qui concerne l'exposé de ses moyens et prétentions, la société Victoria compagnie financière demande à la cour de : Vu les articles 1178 et suivants du Code Civil ; Vu les pièces versées aux débats ; A titre principal Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Bayonne le 04 avril 2022 en ce qu'il a : * Prononcé la nullité du mandat de vente n°2099 entre Financière du banc d'Arguin et Victoria compagnie financière, * Débouté Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine de toutes leurs demandes, fins et conclusions, * Débouté Apicap Valo I de ses demandes reconventionnelles, * Débouté Victoria compagnie financière de sa demande sur le fondement de l'article 700 du CPC, * Condamné Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine in solidum au paiement à Apicap Valo I de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, et déboute Apicap Valo I du complément de sa demande, * Condamné Financière du banc d'Arguin et Eden patrimoine aux entiers dépens, dont les frais de Greffe liquidés à la somme de 312,18 €. - Débouter les sociétés FBA et Eden patrimoine de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire Prononcer la nullité du mandat de vente ; Débouter les sociétés FBA et Eden patrimoine de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; A titre infiniment subsidiaire Débouter les sociétés FBA et Eden patrimoine de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; En tout état de cause, Condamner solidairement les sociétés FBA et Eden patrimoine à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient que : ' le mandat de vente qu'elle a conclu avec la société Financière du banc d'Arguin est nul car elle n'a jamais été propriétaire de l'ensemble immobilier et ne possédait ni la qualité, ni la capacité pour signer un quelconque mandat de vente. De nombreuses stipulations de ce mandat sont parfaitement erronées alors que l'agent immobilier aurait dû vérifier l'exactitude des mentions dudit mandat. À titre subsidiaire, si la cour devait considérer que le tribunal de commerce de Bayonne ne disposait pas du pouvoir de prononcer la nullité du mandat de votre conclu la cour ne pourrait en tout état de cause que prononcer cette nullité, ' le mandat de commercialisation numéro 20949 qu'elle a donné à la société Financière du banc d'Arguin le 23 novembre 2018 a nécessairement remplacé et annulé le précédent mandat irrégulier ; or aucune commercialisation n'étant intervenue, les sociétés appelantes ne peuvent réclamer aucune somme au titre dudit mandat. ' La prétendue collusion frauduleuse invoquée par les sociétés appelantes n'est pas étayée ; elles n'ont pas entendu éluder les droits de l'intermédiaire ; en outre les sociétés FBA et Eden patrimoine ne peuvent prétendre à la moindre rémunération au titre de la vente intervenue car non seulement le mandat est nul mais plus encore la vente n'est jamais intervenue à son bénéfice du fait de l'administrateur judiciaire désigné par le tribunal qui n'a pas souhaité donner suite.Elle a au contraire toujours maintenu les relations avec la société Financière du banc d'Arguin afin qu'elle exécute au mieux ses missions tirées de son mandat de commercialisation. MOTIFS : Au préalable, il est précisé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'appel interjeté par les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden Patrimoine qui n'est pas contestée. Sur la nullité du mandat de vente En vertu des dispositions de l'article 1128 du Code civil sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain. La société Victoria compagnie financière a donné à la société Financière du Banc d'Arguin un mandat de vente sans exclusivité concernant le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Le contrat de mandat stipule que « le mandant déclare qu'il est le seul et légitime propriétaire du bien ou droit immobilier faisant l'objet du présent mandat, et que la situation juridique et hypothécaire dudit bien ou droit ne fait pas obstacle à l'exécution dudit mandat, d'une part, et ne mettra pas en péril les intérêts du futur acquéreur d'autre part. (') » Or la société Victoria compagnie financière n'était pas propriétaire du bien dont il s'agit à la date à laquelle ce contrat a été conclu mais seulement bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire de la part du véritable propriétaire qui était à l'époque l'association FUAJ. Il résulte des dates apposées sur ce contrat et du courriel de Victoria Groupe du 11 juillet 2018 qu'il a été conclu au mois de juillet 2018. La société Victoria compagnie financière, qui invoque la nullité de ce mandat, ne pouvait pas ignorer qu'elle n'était pas propriétaire du bien immobilier qui en était l'objet mais seulement bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives. De même la société Apicap Valo 1 lorsqu'elle s'est intéressée à l'opération immobilière a eu connaissance de cette réalité ainsi que cela ressort expressément de sa lettre d'intérêt adressée à la société Victoria compagnie financière en date du 25 juillet 2018. Dès lors ces sociétés ne justifient pas que les mentions erronées contenues dans ce contrat, qui ne peuvent que constituer des causes de nullité relative, leur ont causé un grief. Il convient en conséquence d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la nullité du mandat de vente n° 20944 entre les sociétés Financière du banc d'Arguin et Victoria Compagnie Financière. La société Victoria compagnie financière et la société Apicap Valo 1 seront donc déboutées de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat de vente conclu entre les sociétés Financière du banc d'Arguin et Victoria Compagnie Financière. N'étant pas annulé, ce contrat sera considéré comme valide. Sur les responsabilités S'agissant des conditions de la responsabilité contractuelle, l'article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En ce qui concerne la responsabilité délictuelle, l'article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, la promesse unilatérale de vente donnée le 23 mars 2018 par l'association FUAJ à la société Victoria compagnie financière sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire prévoyait une signature de l'acte authentique définitif de vente au plus tard le 17 décembre 2018. L'acte authentique de vente n'a pas été signé entre les parties concernées dans ce délai. Au regard des stipulations de la promesse du 23 mars 2018, faute de levée d'option par le bénéficiaire ou d'accord contraire des parties, elle est devenue caduque le 17 décembre 2018. En outre, dans le cadre de la procédure collective de redressement judiciaire de l'association FUAJ ouverte par jugement du 20 décembre 2018 du tribunal de grande instance de Paris, Maître [X], en qualité d'administrateur judiciaire, a lancé un appel d'offres pour la vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] le 21 décembre 2018 avec une date limite de dépôt des offres fixée au 18 janvier 2019. La société Apicap Valo 1 s'est portée acquéreur de l'ensemble immobilier propriété de l'association FUAJ auprès de maître [X]. Par ordonnance du 21 février 2019 la juge-commissaire du tribunal de grande instance de Paris a autorisé la scp Abitbol & [X], prise en la personne de maître [R] [X] en sa qualité d'administrateur judiciaire de l'association FUAJ, à procéder à la cession de gré à gré des biens immobiliers situés à [Adresse 3]. Il n'a pas été relevé appel de cette ordonnance qui est définitive. Il ne peut être reproché à la société Apicap Valo 1 de s'être portée acquéreur de l'ensemble immobilier alors qu'elle a respecté les règles de la procédure collective et que la cession a été autorisée par une décision de justice dans ce cadre. En outre et à titre superfétatoire il y a lieu de préciser que la promesse unilatérale de vente du 23 mars 2018 était devenue caduque, et que l'administrateur judiciaire n'a pas entendu y donner suite en décidant de lancer un appel d'offres. Par ailleurs les raisons pour lesquelles la promesse de vente du 23 mars 2018 n'a pas été suivie d'un acte authentique de vente avant sa date butoir ne sont pas connues mais interviennent dans un contexte de difficultés financières de l'association FUAJ alors propriétaire du bien immobilier ayant conduit à un état de cessation des paiements. En outre, les allégations de collusions frauduleuses destinées à lui nuire sont contredites par le fait que la société Financière du Banc d'Arguin était bénéficiaire d'une convention de commercialisation consentie initialement par la société Victoria compagnie financière et reprise par la société Apicap Valo 1 de sorte qu'elle devait au départ participer dans ce cadre à l'opération. Dans ce contexte la signature le 17 janvier 2019 d'une convention de maîtrise d'ouvrage déléguée liant la société Apicap Valo 1 et la société Victoria compagnie financière, de même que le transfert du permis de construire obtenu par la seconde à la première ne sont pas incohérents au regard de la réponse faite par la société Apicap Valo 1 à l'appel d'offres lancé par l'administrateur judiciaire de l'association FUAJ et ne peuvent être interprétés comme des indices d'une collusion frauduleuse destinée à évincer les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine. La société Apicap Valo 1 n'avait pas à tenir informer les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine de la date de la signature définitive de l'acte définitif de vente alors qu'elles n'avaient pas à y intervenir, et ne pouvaient plus prétendre à un commissionnement dans ce cadre. Alors que l'intervention de ces dernières s'inscrivait dans la réalisation envisagée de la vente entre l'association FUAJ et la société Victoria compagnie financière, avec substitution de la société Apicap Valo 1 dans le bénéfice de la promesse, la non réalisation de la vente au bénéfice de la société Victoria compagnie financière a rendu le mandat donné au mois de juillet 2018 par cette dernière inopérant. Ainsi, s'il est exact que les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine ont réalisé un travail dans le but de voir la vente se réaliser au bénéfice de la société Victoria compagnie Financière ou de la société Apicap Valo 1 se substituant à elle, leur commissionnement était conditionné à la réalisation de l'acte authentique faisant suite à la promesse unilatérale de vente au bénéfice de Victoria compagnie financière. Conformément à l'article 6-I de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, elles ne pouvaient exiger le paiement de leur commissionnement en l'absence de signature de l'acte authentique devant intervenir suite à la promesse unilatérale de vente du 23 mars 2018 car le mandat de vente donné par la société Victoria compagnie financière s'inscrivait uniquement dans ce cadre. La société Victoria compagnie financière qui n'a pas au final acquis le bien immobilier dont il s'agit n'a donc pas violé l'interdiction qui était stipulée dans le mandat de vente du mois de juillet 2018 de traiter avec un acquéreur présenté par le mandataire. Par ailleurs les sociétés Financière du banc d'Arguin et Eden Patrimoine ne pouvaient exiger le paiement d'un commissionnement de la société Apicap Valo 1 qui n'avait pas signé de contrat l'y obligeant. Au regard des développements qui précédent, les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine ne rapportent pas la preuve d'une collusion frauduleuse, d'une réticence dolosive ou de toute faute commise par la société Apicap Valo 1, susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle, ou par la société Victoria compagnie financière pouvant engager sa responsabilité contractuelle. Les demandes des sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine de condamnation solidaire des sociétés Victoria compagnie financière et Apicap Valo 1 au titre de la perte de commissionnement subie ou au titre d'une réticence dolosive sont donc infondées. Eu égard à la solution du litige il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande formulée au titre des frais irrépétibles. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine de toutes leurs demandes. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts La société Apicap Valo 1 sollicite la condamnation des sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine au paiement d'une amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement in solidum de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par l'abus de droit qu'elles ont commis. Elle fait valoir que les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine ont abusé de leur droit d'ester en justice en ce qu'elles sollicitent un paiement qu'elles savent dû mais surtout n'hésitent pas à porter des accusations graves en sachant qu'elles sont totalement infondées. L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif. En outre l'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. En l'espèce, la société Apicap Valo 1 ne démontre pas en quoi l'exercice par les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine de leur droit d'ester en justice est fautif. Elle ne démontre ni leur mauvaise foi, ni la conscience de ce que leur argumentation est infondée. Ces sociétés ont développé une argumentation en droit et en fait basée sur des pièces qu'elles ont produites. En l'absence de faute démontrée à leur endroit, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société Apicap Valo 1 est infondée. De même il n'y a pas lieu de prononcer une amende civile à leur encontre. Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Apicap Valo 1 de ses demandes reconventionnelles. Sur les dépens et les frais irrépétibles Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine aux dépens et au paiement in solidum à la société Apicap Valo 1 de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient de condamner in solidum les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine à payer la somme de 2.000 à la société Apicap Valo 1, ainsi que la somme de 2.000 euros à la société Victoria compagnie financière, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine seront déboutées des demandes formulées sur ce fondement en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme partiellement le jugement déféré, Statuant à nouveau, Déboute la société Apicap Valo 1 et la société Victoria compagnie financière de leur demande tendant à prononcer la nullité du mandat de vente conclu entre les sociétés Financière du banc d'Arguin et Victoria compagnie financière ; En conséquence, Valide le mandat de vente conclu entre les sociétés Financière du banc d'Arguin et Victoria compagnie financière ; Confirme le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, Condamne in solidum les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine aux dépens d'appel. Condamne in solidum les sociétés Financière du Banc d'Arguin et Eden Patrimoine à payer la somme de 2.000 à la société Apicap Valo 1, ainsi que la somme de 2.000 euros à la société Victoria compagnie financière, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties. Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, conseillère suite à l'empêchement de Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,