Cour d'appel, 16 juin 2022. 21/03006

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 16/06/2022 N° de MINUTE : 22/609 N° RG 21/03006 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TU3D Jugement (N° 20/00057)rendu le 12 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Douai APPELANTE Madame [Z] [N] née le 25 avril 1979 à [Localité 4] ([Localité 4]) - de nationalité française [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Isabelle Seilliez-Bernard, avocat au barreau de Douai (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178022021005088 du 11/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Madame [V] [E] veuve [R] née le 22 juillet 1939 à [Localité 6] ([Localité 6]) - de nationalité française [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Fabien Chapon, avocat au barreau de Douai DÉBATS à l'audience publique du 22 mars 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Ménegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022 après prorogation du délibéré en date du 09 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 mars 2022 Par acte notarié du 22 janvier 2007, [S] [R] et Mme [V] [E], son épouse, ont donné à bail à Mme [Z] [N] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 330 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 660 euros. L'état des lieux d'entrée a été réalisé à l'amiable et contradictoirement le 22 janvier 2007. [S] [R] est décédé le 4 mars 2019. Mme [N] a délivré congé pour le 6 août 2019 tenant compte d'un préavis réduit à un mois alléguant du mauvais état du logement. L'état des lieux de sortie a été réalisé à cette date par huissier de justice. Par déclaration au greffe du 16 janvier 2020, Mme [N] a fait assigner Mme [E] demande le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai aux fins de condamner Mme [E] à lui payer la somme principale de 660 euros, correspondant au dépôt de garantie versé, avec majoration de 10% et 50 euros de dommages et intérêts. Par jugement contradictoire du 12 avril 2021, le juge des contentieux de la protection a : - déclaré les demandes reconventionnelles de Mme [E] recevables, - fixé la créance de Mme [E] à l'égard de Mme [N] à la somme de 221,78 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé en début de bail (660 euros), - fixé la créance de Mme [E] à l'égard de Mme [N] à la somme de 74,80 euros au titre de l'entretien annuel de la chaudière, - fixé la créance de Mme [N] à l'égard de Mme [E] à la somme de 9,60 euros au titre de la régularisation des charges (électricité et taxe d'enlèvement des ordures ménagères), - fixé la créance de Mme [N] à l'égard de Mme [V] [E] à la somme de 18 euros au titre du remboursement des frais de copie de chèques, - fixé la créance de Mme [N] à l'égard de Mme [E] à la somme de 23,85 euros au titre du remboursement des frais de gestion indûment perçus, Dès lors, après compensation des sommes dues de part et d'autre, - condamné Mme [N] à payer à Mme [E] à la somme de 245,13 euros, avec intérêts légaux à compter de la présente décision, - débouté Mme [N] de sa demande au titre des dommages intérêts pour résistance abusive, - débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Mme [N] a relevé appel de cette décision par déclaration du 31 mai 2021, déclaration d'appel critiquant les dispositions du jugement entrepris en ce qu'il a fixé les créances de Mme [E] à la somme de 221,78 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé en début de bail pour 660 euros, 9,60 euros au titre de la régularisation des charges d'électricité et d'ordures ménagères, en ce qu'il a limité sa créance à l'égard de Mme [E] à hauteur de 23,85 euros au titre du remboursement pour les frais de gestion indûment perçus, l'a déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie à son profit à hauteur de 660 euros en principal avec intérêt à compter du 6 septembre 2019, de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive et de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et l'a condamnée à payer à Mme [E], après compensation, la somme de 245,13 euros avec intérêt à compter du jugement dont appel. Par acte d'huissier du 23 juin 2021, Mme [N] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à Mme [E]. Mme [E] a constitué avocat en date du 1er juillet 2021. Dans ses dernières conclusions déposées le 14 janvier 2022, Mme [N] demande à la cour de: - dire recevable et bien fondé l'appel formé par Mme [N], - réformer le jugement dont appel, - condamner Mme [V] [R] née Mme [E] à payer à Mme [N] la somme de 660 euros en principal, et les intérêts sur cette somme au taux légal à compter du 6 septembre 2019, - condamner en outre, Mme [E] à payer à Mme [N] la somme de 78,84 euros en remboursement du trop perçu au titre des frais de gestion, - condamner en outre, Mme [E] à payer à Mme [N] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner en outre, Mme [E] à payer à Mme [N] la somme de 1000 euros par application de l'article 700 code de procédure civile, - débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner, en outre, Mme [E] aux dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 10 février 2022, Mme [E] demande à la cour de : - rejeter l'ensemble des demandes de Mme [N] soit de rejeter la demande de restitution du dépôt de garantie de l'appelante, en vertu des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, rejeter la demande de remboursement de frais de gestion prescrits, en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, rejeter la demande de condamnation à 1000 euros pour résistance abusive, car non fondée, rejeter la demande de condamnation au paiement à l'article 700 du code de procédure civile, et des dépens de l'article 696 dudit code, - confirmer le jugement dont appel sauf en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Mme [N] à payer l'ensemble des dépens en ce compris la moitié du constat effectué par l'huissier de justice, soit la somme de 108,05 euros, en vertu de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, - condamner Mme [N] à payer la somme de 3 225 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 562 du code de procédure civile, 6, 7 et 23, 22 et 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au litige et 696 et 700 du code de procédure civile ; Sur l'étendue de la saisine de la cour : Aux termes de la déclaration d'appel et de l'appel incident de Mme [E], la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement ayant déclaré recevables les demandes reconventionnelles de Mme [E], ayant fixé la créance de Mme [E] au titre de l'entretien annuel de la chaudière à 74,80 euros et celle de Mme [N] à la somme de 18 euros au titre des frais de copie de chèques. Il sera précisé que le chef du jugement condamnant après compensation Mme [N] à payer à Mme [E] la somme de 245,13 euros dépend nécessairement des chefs du jugement frappés d'appel de sorte que la cour est saisie de cette disposition. Sur les demandes indemnitaires au titre des dégradations et réparations locatives : L'article 7 c et d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé: - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement - de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'allocation de dommages-intérêts n'est pas soumise à la preuve de la réalisation des travaux de réparation ou réfection par le bailleur mais à la preuve des dégradations et réparations alléguées. Mme [E] en l'absence d'appel incident admet le montant de la créance au titre des dégradations et réparations locatives fixé par le premier juge à la somme de 221,78 euros après déduction du dépôt de garantie. Sur les frais de peinture : Le premier juge a dans les motifs du jugement fixé le montant de la créance à la somme de 442,75 euros. Il sera précisé que la demande indemnitaire de ce chef sera examinée en fonction des postes de travaux énoncés dans la facture de la société ED Peintures du 13 septembre 2019, à savoir : - dans le séjour : recollage de deux dalles polystyrène du plafond, la pose de deux couches de peinture sur les murs, le ponçage et l'époussetage des portes ainsi que leur mise en peinture - dans la cuisine : la mise en peinture des murs et la fourniture et la pose de trois carreaux de faïence - dans la chambre: le ponçage, l'époussetage et la mise en peinture du plafond, le ponçage, la révision partielle d'enduit, le ponçage et l'application de peinture des murs - dans la salle de bains : le ponçage et l'époussetage du plafond et le ponçage, l'application partielle d'enduit, la pose d'une toile de verre et la pose de deux couches de peinture. Les autres désordres, hors travaux sur les WC ci-après examinés, évoqués par la bailleresse ne seront pas examinés par la cour, dès lors qu'aucune demande indemnitaire n'a été formée pour ces autres désordres. Il sera d'ores et déjà précisé que c'est par une motivation pertinente que la cour adopte que le premier juge a retenu que cette facture se rapportait uniquement à l'immeuble litigieux et non autres habitations composant le bâtiment. Par ailleurs, outre que comme indiqué la production d'une facture n'est pas nécessaire pour allouer des dommages-intérêts au bailleur, cette facture établit que les travaux ont été effectués par la bailleresse. Si les parties discutent le contenu de l'état des lieux d'entrée du locataire succédant à Mme [N], cette pièce n'est pas utile à la solution du litige. L'état des lieux d'entrée a été dressé à l'amiable et contradictoirement en ce qu'il est signé par la bailleresse et par la déléguée à la tutelle de la locataire, la signature apposée sous le terme locataire correspondant manifestement à celle de la déléguée à la tutelle par comparaison avec celle apposée par ladite déléguée sur le bail notarié. Même si cet état des lieux est renseigné sur un formulaire prérempli, il est suffisamment détaillé tant par les cases cochées que par les mentions manuscrites pour permettre à la juridiction de première instance comme à la cour de déterminer l'état des lieux lors de la prise à bail. Selon cet état des lieux d'entrée, étant précisé qu'il sera également référé à la description faite par le premier juge de son contenu, les embellissements des murs et plafonds de l'immeuble ont été globalement pris à bail à l'état d'usage à l'exception des dalles des plafonds en bon état du séjour et de la cuisine ainsi que du mur en faïence de la salle de bains en bon état, la partie peinte étant à l'état d'usage. Seule l'huisserie de la chambre est en bon état, celles du séjour et de la salle de bains étant à l'état d'usage. Si, au vu des stipulations du bail et des factures des 27 mars et 10 mai 2007, la bailleresse a fait procéder, comme relevé par le premier juge, au traitement contre l'humidité d'une partie des murs de la chambre et à la réfection de la plâtrerie d'une partie des murs, il n'est pas justifié d'une remise en peinture ou de la pose de papier peint par la bailleresse sur les murs qui ont fait l'objet de travaux. Aussi, s'agissant de la chambre, une partie était à l'état d'usage, l'autre sans embellissement, à l'état brut, ce que confirme d'ailleurs l'état des lieux de sortie du 6 août 2019. L'état des lieux de sortie, dressé contradictoirement par huissier de justice le 6 août 2019 dont le contenu a été fidèlement relaté par le premier juge, description à laquelle il est référé, décrit une absence de nettoyage et d'hygiène s'agissant des embellissements des portes, murs et plafonds. Il sera relevé que si le vocabulaire utilisé par l'huissier de justice témoigne parfois de l'usure du temps : 'élimé', 'écaillé', relativement à un logement qui a été occupé pendant 12 ans et demi par la locataire et alors même que la majeure partie des embellissements était déjà à l'état d'usage lors de la prise à bail, d'autres mentions de l'état des lieux et les photographies qui y sont jointes attestent de dégradations, qui affectent partiellement des embellissements des portes, murs et plafonds et qui excèdent compte tenu du défaut du nettoyage l'usure normale par l'écoulement du temps d'un logement déjà à l'état d'usage et occupé pendant 12 ans et demi. Ainsi, à titre d'exemples : une partie basse de toile de verre de peinte en blanc est griffée en bas de mur de la chambre, les éclats sur les portes excèdent l'usure normale par leurs nombres, dans le salon certains pans de mur sont tachés et d'autres noircis par des traces laissées par les mains ou doigts, les murs dans la cuisine sont particulièrement sales. Ces constatations sont sans lien, sauf pour les traces d'infiltration sur un mur du séjour, avec les désordres d'humidité invoqués par la locataire. En toutes hypothèses, le courrier du 11 septembre 2015 en suite de la visite de l'inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3], lequel ne décrit pas les 'anomalies' constatées, est insuffisamment circonstancié pour établir la faute de la bailleresse ou un cas de force majeure, même combiné avec la circonstance qu'en 2007, une partie des murs de la chambre a été traitée contre l'humidité est insuffisante à établir que l'immeuble est affecté de désordres d'humidité imputables à la bailleresse. Néanmoins, la réfection des peintures des murs, plafonds et portes ne peut être mise à la charge de la locataire au titre de dégradations, sauf ce qui sera dit ci-après relativement à la faïence de la cuisine, malgré la saleté constatée. En effet, compte tenu de l'état initial et de la durée d'occupation la bailleresse ne subit aucun préjudice dès lors qu'elle aurait dû procéder à leur réfection même dans l'hypothèse où les embellissements des murs et plafonds auraient été correctement entretenus et nettoyés. Par ailleurs, le 'recollage' de deux dalles du plafond du séjour, décollées et non manquantes lors de la restitution du logement, relève des menues réparations à la charge de la locataire. En revanche, contrairement à ce que soutient la locataire, l'état des lieux d'entrée établit que de la faïence était posée autour de l'évier de la cuisine, et selon l'état des lieux de sortie celle-ci est manquante. La pose de faïence doit être mise à la charge de la locataire. Aussi, il sera alloué la somme de 150 euros au titre des frais de collage des deux dalles et de pose et de fournitures de la faïence par motifs partiellement substitués à ceux du premier juge, la vétusté étant sans effet sur la responsabilité du locataire en cas de dégradations locatives en application de l'article 7c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur les WC : L'état des lieux d'entrée décrit les WC comme en bon état d'usage tant s'agissant de la cuvette que de l'abattant. L'état des lieux de sortie établit que le pied de la cuvette des WC est cassé. La photographie montre une absence de porcelaine au niveau d'un côté de fixation. Le robinet d'arrêt est grippé et la chasse d'eau fonctionne. Il s'agit d'une dégradation dont Mme [N] ne démontre pas qu'elle relève du bailleur, de la force majeure ou du fait d'un tiers qu'elle n'a pas introduit dans le logement. Ce sont par d'exacts motifs que le premier juge a indiqué que la facture de remplacement du réservoir de chasse d'eau ne sera pas mise à la charge de Mme [N], la cour précisant que ledit réservoir est indépendant de la cuvette des toilettes et que la preuve de son caractère fendu n'est pas rapportée, le terme 'pseudo fissure' employés par le premier juge se rapportant manifestement au réservoir et non au pied cassé de la cuvette. Le premier juge, à l'exception du motif pris de la vétusté, a exactement considéré que les factures produites aux débats par Mme [E] présentaient un caractère excessif et a exactement fixé le montant de l'indemnité à la somme de 439,09 euros. Sur le total des sommes dues : Mme [E] est créancière d'une somme de 589,09 euros au titre des réparations et dégradations locatives. Sur la demande au titre des charges : Si la déclaration d'appel mentionne la disposition du jugement ayant fixé la créance de charges à 9,60 euros, Mme [N] ne développe aucun moyen à l'appui d'une réformation de ce chef. Toutefois, il s'avère que le jugement est affecté d'une contradiction entre les motifs et le dispositif du jugement en ce que dans les motifs la créance de 9,60 euros tenant compte d'un trop payé de 50 centimes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est détenue par Mme [E] et non Mme [N] alors que le dispositif fixe la créance de Mme [N]. D'ailleurs, Mme [N] dans sa déclaration d'appel énonce cette disposition en ce qu'elle a fixé la créance de Mme [E] à 9,60 euros. Aussi, le montant de la créance sera confirmé en l'absence de critique des parties mais il convient de rectifier le dispositif du jugement en ce que la créance est détenue par Mme [E] et non Mme [N]. Sur les frais de gestion : En ne formant pas d'appel incident, Mme [E] admet être redevable de la somme de 23,85 euros au titre des frais de gestion indûment acquittés par Mme [N] lesdits frais ne constituant pas une charge récupérable. Pour limiter le montant des sommes allouées de ce chef à Mme [N], le premier juge a retenu la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 invoquée par Mme [E] et limité la créance de Mme [N] aux frais de gestion acquittés de 2016 à 2018. Mme [N] demande la réformation du jugement et la restitution de l'ensemble des frais de gestion illégaux sollicités depuis 2009, mais n'articule aucun moyen visant à écarter la prescription. Le trop versé de 50 centimes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères a été imputée sur la créance de régularisation des charges détenue par Mme [E], il n'y a pas lieu de l'ajouter à la créance de Mme [N] au titre des frais de gestion. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la créance de Mme [N] à la somme de 23,85 euros. Sur l'état des lieux de sortie : En cause d'appel, Mme [E] demande la condamnation de Mme [N] à payer la somme de 108,85 euros correspondant à la moitié du coût de l'état des lieux. Contrairement à ce que soutient Mme [E], cette somme n'entre pas dans les dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile. Alors que Mme [N] a délivré un congé motivé par le mauvais état du logement, il est établi qu'un état des lieux ne pouvait être organisé de manière amiable et contradictoire. En application de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, chacune des parties supportera le coût de la moitié de l'état des lieux, soit la somme de 108,04 euros chacune. Mme [E] est titulaire d'une créance de 108,04 euros au titre de l'état des lieux de sortie. Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive : La solution du litige exclut tout abus de la part de Mme [E]. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande. Sur les comptes entre les parties : La créance de Mme [E] est ainsi composée : - dégradations/réparations locatives : 589,09 euros - entretien de la chaudière (disposition non dévolue à la cour) : 74,80 euros - régularisation des charges : 9,60 euros - état des lieux : 108,04 euros TOTAL : 781,53 euros Il convient d'imputer le dépôt de garantie de 660 euros sur ces sommes de sorte que ne reste due que la somme de 121,53 euros par Mme [N]. La créance de Mme [N] est ainsi ventilée : - frais de copie de chèques (disposition non dévolue à la cour): 18,00 euros - frais de gestion indus : 23,85 euros TOTAL : 41,85 euros Après compensation des respectives entre les parties, Mme [E] sera condamnée à payer à Mme [N] la somme de 79,68 euros. Sur les mesures accessoires : Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement sera confirmé de ces chefs. En cause d'appel, Mme [N] succombant principalement supportera les dépens d'appel. L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour statuant dans la limite de sa saisine ; Rectifie le dispositif du jugement querellé en ce que dans le dispositif il convient de lire 'fixe la créance de Mme [V] [E] à l'égard de Mme [Z] [N] à la somme de 9,60 euros (neuf euros et soixante centimes) au titre de la régularisation des charges (électricité et taxe d'enlèvement des ordures ménagères )' au lieu de : 'fixe la créance de Mme [Z] [N] à l'égard de Mme [V] [E] à la somme de 9,60 euros (neuf euros et soixante centimes) au titre de la régularisation des charges (électricité et taxe d'enlèvement des ordures ménagères)' Confirme le jugement rectifié en ce qu'il a : - fixé la créance de Mme [V] [E] à l'égard de Mme [Z] [N] à la somme de 9,60 euros au titre de la régularisation des charges (électricité et taxe d'enlèvement des ordures ménagères ) - fixé la créance de Mme [Z] [N] à l'égard de Mme [V] [E] à la somme de 23,85 euros au titre du remboursement des frais de gestion indûment perçus, - débouté Mme [Z] [N] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, - débouté les parties de la leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Fixe la créance de Mme [V] [E] à l'égard de Mme [Z] [N] à la somme de 589,09 euros au titre des dégradations et réparations locatives ; Fixe la créance de Mme [V] [E] à l'égard de Mme [Z] [N] à la somme de 108,04 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie ; Après imputation du dépôt de garantie de 660 euros sur le total des créances détenues par Mme [E] à l'encontre de Mme [Z] [N] et compensation des sommes dues entre les parties ; Condamne Mme [Z] [N] à payer à Mme [V] [E] la somme résiduelle de 79,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; Dit n'y avoir à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [Z] [N] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le GreffierLe Président H. PoyteauV. Dellelis