Tribunal judiciaire, 29 mai 2024. 24/00563

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Sylvie JOUAN Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [I] [P] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00563 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YGZ N° MINUTE : 15/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 29 mai 2024 DEMANDERESSE [4] Société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN-WATELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P226 DÉFENDEUR Monsieur [I] [P] [4] [Adresse 1] [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 29 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00563 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YGZ EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 29 octobre 2018, la SA [4] a donné en location une chambre n° A424 à Monsieur [P] [I] située dans le foyer-logement du [Adresse 1], moyennant une redevance mensuelle de 427,29 euros, pour une durée d'un mois renouvelable. Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SA [4] a, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 août 2023, mis en demeure Monsieur [P] [I] de faire cesser cet hébergement. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 09 octobre 2023, constat dressé le 28 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2024, la SA [4] a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’au départ des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA [4] reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 8 du contrat de résidence et 9 et 10 du règlement intérieur et malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence. A l'audience du 15 mars 2024, la SA [4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [P] [I], comparant en personne, indique qu'il a déclaré la présence de son cousin sur le registre prévu à cet effet dans le foyer et que ce dernier n'est pas resté durant quatre mois, comme cela a été indiqué dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [P] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). L'article 9 du règlement intérieur remis au résident, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)". Le commissaire de justice relate pourtant, dans son procès-verbal du 28 octobre 2023, qu'outre la présence de Monsieur [P] [I] dans la chambre, il a constaté celle de Monsieur [E] [V] qui a déclaré occuper les lieux depuis trois mois et la présence d'un matelas au sol. Toutefois, Monsieur [P] [I] soulève une contestation sérieuse en indiquant que son cousin est dans les lieux depuis trois mois seulement et que sa présence a été déclarée sur le registre à disposition des résidents du foyer, ce dont il n'est pas en capacité de rapporter la preuve puisque cet élément est à la seule disposition de la SA [4] à qui il appartenait ainsi de le verser au débat pour démontrer les faits qu'elle allègue. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé concernant la demande formée par la SA [4] de constater la résiliation de la convention d'occupation et il convient de l'en débouter, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires La SA [4], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DISONS n'y avoir lieu à référé concernant la demande formée par la SA [4] de constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 29 octobre 2018, DÉBOUTONS la SA [4] de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNONS la SA [4] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge.