Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 23/03790

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/03790 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXQC N° MINUTE : 11/2024 JUGEMENT rendu le 13 mars 2024 DEMANDEUR Monsieur [G] [F] [T], demeurant [Adresse 3] - , représenté par Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, 64 Rue Dulong 75017 Paris, Toque B1202 DÉFENDERESSE Madame [M] [Y] [S], [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, 3 Place du Panthéon 75005 Paris, Toque C0647 aide juridictionnelle numéro 751010012023018989 du 13/07/2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 13 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03790 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXQC Suivant acte du 6 novembre 2018, prenant effet au 1er décembre 2018, Monsieur [G] [F] [T] a donné à bail d'habitation à Madame [M] [Y] [S], un appartement situé [Adresse 2], et une cave, moyennant un loyer de 4150 euros par mois, outre 450 euros de montant forfaitaire de charges, un dépôt de garantie de 4150 euros ayant été versé par la locataire. Le bailleur soutient que la locataire payant irrégulièrement ses loyers et charges, malgré accord qui n'a pas été honoré, il lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le montant resté alors dû d'arriéré locatif de 65200 euros en principal. La CCAPEX a été saisie le 23 janvier 2023. Le 21 mars 2023, Monsieur [G] [F] [T] a fait délivrer par acte de commissaire de justice à Madame [M] [Y] [S], un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à communiquer son attestation d'assurance locative, également resté vain. Par assignation délivrée le 29 mars 2023, Monsieur [G] [F] [T] a attrait Madame [M] [Y] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: -de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l'attestation d'assurance et à titre plus subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur; -d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, du logement avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et statuer sur le sort des meubles ; -de condamner le locataire au paiement des sommes suivantes : -92600 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et charges) selon décompte arrêté au 9 mars 2023 ou subsidiairement jusqu'au jour de la résiliation judiciaire du bail, outre intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 ; -une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 mars 2023 et subsidiairement de la résiliation judiciaire du bail, égale au minimum au montant des loyers contractuels augmenté des charges et taxes et jusqu'à complète libération des lieux, par le remise des clefs, -2500 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer. L'affaire a été appelée à l'audience du 20 juin 2023. Elle a fait l'objet de deux renvois successifs pour être appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024. Décision du 13 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03790 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXQC Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son Conseil, a indiqué que la locataire ayant quitté les lieux le 1er avril 2023 en laissant les clefs sur la table, il se désiste de ses demandes visant à l'acquisition de la clause résolutoire, à une condamnation sous astreinte, à la séquestration des meubles et à l'octroi d'une indemnité d'occupation. Il indique maintenir sa demande en paiement de l'arriéré locatif qu'il sollicite à hauteur de 38500 euros en principal pour la période d'avril 2020 à mars 2023, outre 16200 euros de charges d'avril 2020 à mars 2023, soit un total de 54700 euros. Il demande en outre à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 4150 euros indiquant qu'il n'y pas eu d'état des lieux contradictoire mais qu'il produit un devis en date du 6 avril 2023 faisant état de 26000 euros de travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement. Il sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens comprenant le coût des deux commandements, et s'oppose à l'octroi de tous délais de grâce. Madame [M] [Y] [S], représentée par son Avocat, conteste le montant de l'arriéré locatif indiquant qu'il convient de déduire la somme de 31250 euros au titre de virements non pris en compte, outre 5400 euros au titre de la régularisation de charges. Elle demande en outre la restitution de son dépôt de garantie pour un montant de 4150 euros, estimant la retenue à ce titre non fondée, et demande la compensation de cette somme en déduction de l'arriéré locatif qu'elle estime à la somme de 20200 euros. Elle sollicite un échéancier sur 24 mois à hauteur de 23 échéances de 50 euros, la 24ème et dernière échéance soldant la dette. L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 30 mars 2023). Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 23/01/023). L'action est donc recevable. Sur la résiliation et l'expulsion : Il convient de constater le désistement de Monsieur [G] [F] [T] de ses demandes à l'encontre de Madame [M] [Y] [S] visant à l'acquisition de la clause résolutoire, à une condamnation sous astreinte, à la séquestration des meubles et à l'octroi d'une indemnité d'occupation. Concernant le dépôt de garantie : En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Il ressort des éléments produits aux débats qu'aucun état des lieux de sortie n'a été établi, ni contradictoirement entre les parties, ni par voie d'huissier à l'initiative du bailleur. De plus, les photographies non datées ni circonstanciées produites par Monsieur [G] [F] [T] ne sauraient valoir preuve des dégradations alléguées, pas plus qu'un simple devis établi après départ de la locataire. Dès lors, Monsieur [G] [F] [T] sera condamné à restituer le dépôt de garantie à Madame [M] [Y] [S] à hauteur de 4150 euros, lequel sera compensé avec la dette locative de cette dernière. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif : Aux termes des articles 1103, 1104, 1217 et 1231 et suivants du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1101 du code civil prévoit que " Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. ". L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est constant que nul ne peut se produire preuve à soi-même Il ressort des articles 1358 et suivants du code civil que l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant 1.500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il peut, cependant, être suppléé à l'écrit par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. En vertu de l'article 1362 du code civil " Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution. La mention d'un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit. ". Les faits juridiques peuvent être prouvés par tout moyen. Il est constant qu'un paiement constitue un fait juridique alors qu'un contrat constitue un acte juridique. Madame [M] [Y] [S] est redevable des loyers impayés et des charges en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'article 1383 du Code civil dispose que l'aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. L'aveu exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait. Il peut résulter des conclusions écrites de l'avocat. Monsieur [G] [F] [T] ne produit pas de décompte clair et intelligible ni d'explication tangible, justifiant sa demande en paiement de l'arriéré locatif qu'il sollicite à la barre à hauteur de 38500 euros en principal pour la période d'avril 2020 à mars 2023, outre 16200 euros de charges d'avril 2020 à mars 2023, (= 450 X 12 X3) soit un total de 54700 euros, alors que dans ses écrits qu'il dépose à l'audience, il explique que la dette principale est de 92466,61 euros au jour de l'assignation, au titre des impayés incluant le loyer, les charges et les indemnités, expliquant ensuite retirer 13800 euros de loyers prescrits (page 5) et admettant n'avoir pas pris en compte un versement de 1500 euros (page 6), soit un total restant de 77166,61 euros et non de 54700 euros. La synthèse locative qu'il produit en pièce 7 n'est pas plus éclairante, reprenant la même dette de 92466,61 euros tandis que le récapitulatif qu'il produit au verso de la première page mentionne un solde débiteur de 87679,94 euros. Force est de constater qu'il ne produit aucun décompte détaillé et précis reprenant les opérations comptables datées de débit et de crédit de nature à justifier les sommes qu'il réclame à hauteur de 54700 euros. Toutefois, Madame [M] [Y] [S] reconnaît à la barre le principe et le quatum d'une dette locative à hauteur de 20200 euros pour la période d'avril 2020 à mars 2023, déduction faite du dépôt de garantie de 4150 euros devant lui être restitué. Cet aveu judiciaire permet dès lors de condamner, à défaut d'autres justifications contraires, Madame [M] [Y] [S] à payer à Monsieur [G] [F] [T], la somme de 20200 euros au titre de son arriéré locatif pour la période d'avril 2020 à mars 2023, déduction faite du dépôt de garantie de 4150 euros par compensation, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement : Madame [M] [Y] [S] sollicite à la barre des délais de grâce à hauteur de 24 mois selon 23 échéances mensuelles de 50 euros et la 24ème et dernière échéance devant solder la dette, ce qui équivaudrait à reporter le paiement de la part la plus importante de la dette à deux ans. Madame [M] [Y] [S] indique être actuellement sans ressource et rechercher un travail, tandis que Monsieur [G] [F] [T], âgé de 74 ans fait état de la prise en charge des frais d'EPHAD de sa mère. En considération de ces éléments, il n'y a pas lieu à octroi de délais de grâce. Sur les demandes accessoires : Madame [M] [Y] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des deux commandements. L'équité justifie de condamner Madame [M] [Y] [S] à payer à Monsieur [G] [F] [T] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de Monsieur [G] [F] [T] ; CONSTATE le désistement de Monsieur [G] [F] [T] de ses demandes à l'encontre de Madame [M] [Y] [S] visant à l'acquisition de la clause résolutoire, à une condamnation sous astreinte, à la séquestration des meubles et à l'octroi d'une indemnité d'occupation ; CONDAMNE Monsieur [G] [F] [T] à restituer le dépôt de garantie à Madame [M] [Y] [S] à hauteur de 4150 euros, lequel sera compensé avec la dette locative de cette dernière ; CONDAMNE Madame [M] [Y] [S] à payer à Monsieur [G] [F] [T], la somme de 20200 euros au titre de son arriéré locatif pour la période d'avril 2020 à mars 2023, déduction faite du dépôt de garantie de 4150 euros par compensation, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DIT n'y avoir lieu à octroi de délais de grâce ; CONDAMNE Madame [M] [Y] [S] aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements ; CONDAMNE Madame [M] [Y] [S] à payer à Monsieur [G] [F] [T] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge.