Cour d'appel, 27 février 2023. 22/01901

MINUTE N° 23/152 Copie exécutoire à : - Me Nadine HEICHELBECH - Me Marion POLIDORI Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 27 Février 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01901 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2YQ Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection de SELESTAT APPELANTE : Madame [K] [L] divorcée [R] [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1841 du 14/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [Y] [F] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Marion POLIDORI, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 décembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Madame DAYRE, Conseiller, chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Madame DAYRE, Conseiller Mme ISSENLOR, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat en date du 15 août 2010, ayant pris effet le 14 août 2010, Monsieur [Y] [F] a donné à bail à Madame [K] [L] divorcée [R] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 480 € et d'une avance sur charges de 30 €. Par acte du 13 février 2019, Monsieur [Y] [F] a fait signifier à Madame [K] [L] divorcée [R] un congé reprise pour habiter le logement, pour le 13 août 2019, afin d'y fixer son habitation principale en raison de la mise en vente de son habitation principale actuelle. Par acte du 3 décembre 2019, Monsieur [Y] [F] a assigné Madame [K] [L] divorcée [R] devant le tribunal de proximité de Sélestat, aux fins de voir déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 13 février 2019, de voir déclarer la défenderesse occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle occupe, voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et la voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait du si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale, jusqu'à son départ effectif des lieux, ainsi qu'une indemnité de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens incluant le coût du congé et de l'assignation. Madame [L] a conclu à la nullité du congé, au rejet des demandes de Monsieur [Y] [F] et a sollicité condamnation de ce dernier au paiement d'une indemnité de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 25 avril 2022, le tribunal de proximité de Sélestat a : -débouté Madame [K] [L] divorcée [R] de ses demandes, ainsi que de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -constaté que Madame [K] [L] divorcée [R] est occupante sans droit ni titre, depuis le 15 août 2019, de l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], -ordonné à Madame [K] [L] divorcée [R] de libérer l'appartement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, -dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion dès l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, -fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 510 € par mois à compter du 15 août 2019 et au besoin condamné Madame [K] [L] divorcée [R] à s'acquitter de cette indemnité envers Monsieur [Y] [F] jusqu'à complète libération des lieux, -condamné Madame [K] [L] divorcée [R] à payer à Monsieur [Y] [F] une indemnité de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Madame [K] [L] divorcée [R] aux dépens, -ordonné l'exécution provisoire du jugement. Madame [K] [L] divorcée [R] a interjeté appel de cette décision le 12 mai 2022. Par écritures notifiées le 29 juin 2022, elle conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de : -déclarer non valide le congé délivré le 13 février 2019, -débouter Monsieur [Y] [F] de ses demandes, -condamner Monsieur [Y] [F] à payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts, -le condamner aux dépens. Elle fait valoir que contrairement à ce qu'il est prévu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Y] [F] n'a pas justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; qu'il ne produit en effet qu'un mandat de vente de sa maison datant de décembre 2018 et ne justifie pas de diligences de l'agence immobilière et des raisons pour lesquelles le bien n'a pas été vendu ; qu'il n'apparaît par ailleurs pas crédible que Monsieur [F] et son épouse aient sérieusement voulu intégrer l'appartement dont elle dispose, alors que leur maison d'habitation mise en vente comporte 331 m² et que son logement dispose d'une surface inférieure à 50 m² et est mansardé ; que l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3], composé d'un rez-de-chaussée et de trois étages dont le dernier est occupé par elle, appartient en totalité à Monsieur [Y] [F] ; qu'au deuxième étage, les occupants ont quitté les lieux début 2018 ; que l'appartement est resté vide et a finalement été donné en location à une entreprise depuis le 14 décembre 2020 ; qu'il est actuellement vide ; que Monsieur [Y] [F] aurait très bien pu intégrer ce logement plutôt que de lui délivrer congé ; qu'il n'a en réalité jamais eu sérieusement l'intention de vendre sa maison, dont le mandat de vente a été vite retiré et qu'il souhaitait non pas habiter son appartement, mais le vendre. Elle soutient qu'elle subit un préjudice du fait du congé frauduleux et de l'attitude de l'intimé, qui n'apporte pas de réponse à la caisse d'allocations familiales pour le rétablissement de l'aide personnalisée au logement, ce qui l'oblige à régler l'entier loyer malgré la modestie de ses revenus ; qu'il refuse de lui fournir des quittances de loyer, n'a jamais fait un décompte de charges ni envoyé de courrier pour l'informer de l'indexation du loyer ; qu'il a à plusieurs reprises refusé de lui remettre la clé des communs ; qu'elle se trouve dans l'impossibilité de déménager, faute de pouvoir en assumer les frais et faute de quittance de loyer. Par écritures notifiées le 19 juillet 2022, Monsieur [Y] [F] a conclu à l'irrecevabilité, en tout cas au mal fondé de l'appel et a sollicité la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions ainsi que le rejet de l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [L]. Il a demandé condamnation de cette dernière aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Il fait valoir que le congé est régulier tant en la forme qu'au fond ; qu'il entend mettre en vente son habitation principale actuelle pour occuper le logement donné à bail à l'appelante ; que le mandat de vente de sa maison n'a jamais été retiré ; que la vente de son habitation principale constitue un motif réel et sérieux de reprise ; que Madame [L], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre nullement que le congé est frauduleux ; que le contrôle de la réalité du motif ne peut conduire à un contrôle de son opportunité, de sorte que l'appelante ne peut critiquer sa décision de quitter une maison pour occuper un appartement plus petit ; qu'il a de même le libre choix de l'appartement sur lequel il entend exercer son droit de reprise ; qu'il n'est pas démontré qu'il souhaite vendre l'immeuble dans lequel se situe l'appartement litigieux et qu'il aurait au demeurant pu délivrer un congé pour vendre. Il fait valoir que Madame [L] a accepté le principe du congé et de libérer les lieux ; qu'elle est donc mal fondée à le remettre en cause aujourd'hui ; que les allégations de l'appelante selon lesquelles il ferait obstruction à ses droits sont contestés et ne sont pas prouvées. MOTIFS En vertu des dispositions de l'article 15 I de la loi du 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En l'espèce, Monsieur [Y] [F] a justifié le congé pour reprise par la mise en vente de son habitation principale actuelle. Il verse aux débats le mandat de vente exclusif n° 5431 qu'il a signé le 14 décembre 2018 au bénéfice de la société immobilière Guy Hocquet à [Localité 3], portant sur sa maison d'habitation située [Adresse 2]. Il n'est en rien justifier de ce que ce mandat de vente aurait été retiré, dans la mesure où le mandat auquel Monsieur [Y] [F] a mis fin par lettre du 21 mai 2019 est un mandat de vente simple n° 1590 qui avait été confié à la même agence en date du 18 octobre 2018, soit antérieurement au mandat exclusif donné le 14 décembre 2018. Madame [L] verse par ailleurs aux débats un procès-verbal de constat dressé le 24 mai 2022 par Maître [B], huissier de justice, qui relate un message téléphonique reçu par elle le 18 mai 2022 de Madame [C], de l'agence Christelle Clauss Immobilier à [Localité 3], relatif à une estimation de son appartement, ainsi qu'un autre message reçu le 17 janvier 2022 d'un numéro de téléphone mobile dont Madame [L] soutient unilatéralement qu'il s'agit de celui d'un agent immobilier et qui se borne à lui demander des disponibilités. Cependant, le fait que Monsieur [Y] [F] ait le cas échéant souhaité obtenir une estimation de cet appartement courant 2022 n'est pas de nature à rapporter la preuve d'une intention de vente à cette date, ni a fortiori lors de la délivrance du congé pour reprise le 13 février 2019. Il en est de même des attestations de témoins dont l'appelante se prévaut et qui se bornent, soit à rapporter les messages contenus sur son téléphone, déjà résumés dans le procès-verbal de constat, soit à affirmer, de façon non circonstanciée et manifestement pour les besoins de la cause, que Monsieur [J] [S] aurait été d'accord en août 2021 pour racheter à son ami « [P] » [F] la maison située [Adresse 1] à [Localité 3]. Enfin, aucune preuve n'est rapportée de ce que Monsieur [Y] [F] aurait disposé dans l'immeuble d'un appartement similaire à celui donné à bail à Madame [L] et qui aurait été libre de toute occupation au moment où le congé a été délivré, voire même ultérieurement. De même, la vérification du caractère réel et sérieux du congé ne saurait s'étendre, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, à un contrôle d'opportunité, le bailleur étant libre de choisir d'habiter dans un appartement plus petit que son habitation précédente. Monsieur [Y] [F] rapportant ainsi la preuve du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté Madame [L] de ses demandes et l'a déclarée occupante sans droit ni titre du logement depuis le 15 août 2019, date d'effet du congé. Sur la demande indemnitaire : Madame [L] divorcée [R] ne peut arguer d'un préjudice résultant d'un refus du bailleur de lui délivrer des quittances de loyer, alors qu'elle est en mesure de verser aux débats une telle quittance délivrée le 6 octobre 2020 pour la période du 14 août 2010 jusqu'au 30 septembre 2020 et qu'elle ne justifie d'aucune demande antérieure qui serait restée vaine. Il est de même pas établi que l'intimé aurait refusé de répondre à la caisse d'allocations familiales et serait ainsi à l'origine d'une suppression de l'aide personnalisée au logement. De même, le fait que l'appelante ait déposé une main courante le 22 avril 2022 au motif que son bailleur aurait refusé de lui remettre un double de clés de la porte d'entrée de l'immeuble dont elle disait avoir cassé son exemplaire et que son conseil ait délivré le 2 mai 2022 au conseil de Monsieur [Y] [F], pour le compte de son client, une sommation de lui délivrer, au plus tard pour le mardi 3 mai à 16 heures, une clé permettant d'accéder à l'immeuble, ne caractérise pas une faute de l'intimé susceptible d'engager sa responsabilité. En effet, l'appelante, dont le bail avait pris fin le 15 août 2019, ne démontre en tout état de cause pas qu'elle se trouvait dans l'impossibilité de faire refaire une clé sur l'empreinte de la sienne, prestation dont le coût lui incombait en totalité, pas plus qu'elle ne justifie de l'impossibilité, ni même de difficultés, dans lesquelles elle se serait trouvée d'accéder à son appartement. La demande indemnitaire ne pouvant au demeurant être fondée sur le congé, régulièrement délivré, l'appelante sera déboutée de sa prétention de ce chef. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, l'appelante sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à de l'article 696 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à l'intimé la somme de 700 € par application de l'article 700 du même code. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement déféré, Y ajoutant, DEBOUTE Madame [K] [L] divorcée [R] de sa demande indemnitaire, CONDAMNE Madame [K] [L] divorcée [R] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Madame [K] [L] divorcée [R] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [K] [L] divorcée [R] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier, Le Président,