Cour d'appel, 30 janvier 2023. 21/03921

MINUTE N° 23/101 Copie exécutoire à : - Me Thierry CAHN - Me Tanguy GERARD Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 30 Janvier 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03921 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVIR Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Mulhouse APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE LA SEINE représenté par son syndic la société NEXITY LAMY [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [B] [W] [Adresse 1] [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004992 du 26/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Tanguy GERARD, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Monsieur [B] [W] est propriétaire du lot numéro 7 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2]. Faisant valoir que Monsieur [W] reste devoir un solde de charges de copropriété, le [Adresse 5], sise [Adresse 2], représenté par son syndic la Sas Lamy Nexity, l'a assigné le 4 novembre 2019 devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 3 171,37 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2019, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 500 € au titre de ses frais irrépétibles, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il a fait valoir que d'éventuels manquements du syndic ne pouvaient justifier le refus du défendeur de régler les charges ; que les demandes reconventionnelles formées par ce dernier ne sont pas en lien de connexité avec la demande principale ; qu'elles sont subsidiairement mal fondées, à défaut de pièces justificatives. Monsieur [B] [W] a conclu au rejet des demandes, au motif que les charges ne sont pas justifiées ; que notamment, les sommes réclamées au titre de l'eau et de l'électricité, au titre d'une consommation commune, proviennent en fait de surfaces privées, tels des caves et greniers dans lesquels des copropriétaires ont installé des congélateurs ou machines à laver, de sorte qu'il ne s'agit pas de dépenses communes ; que le syndicat ne respecte pas les points abordés en assemblée générale, en ce que les copropriétaires avaient voté l'installation de portes grises et que des portes blanches ont été posées. Il a sollicité qu'il soit enjoint au syndicat de produire une copie du schéma électrique et du réseau d'eau de l'immeuble et que le demandeur soit condamné à installer des compteurs d'eau ainsi qu'à mettre aux normes l'installation électrique. Il a demandé paiement d'une somme de 10 000 € au titre de la résistance abusive, ainsi que d'une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a : -débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence de la Seine, [Adresse 2], représenté par son syndic la Sas Lamy Nexity, de la totalité de ses demandes, -déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Monsieur [B] [W] tendant à la pose de compteurs d'eau, à la réfection du système électrique et à la communication des plans des réseaux d'eau et d'électricité, -débouté Monsieur [B] [W] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, -dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposée, -dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Pour rejeter la demande au titre des charges de copropriété, le premier juge a retenu que les appels de provision pour charges produits faisaient systématiquement apparaître un solde antérieur de 3 975,04 €, supérieur au montant réclamé dans l'assignation et dont il ne peut être déterminé à quoi il correspond ; que les demandes reconventionnelles ne sont pas en lien de connexité avec la demande principale et sont donc irrecevables. Le [Adresse 5], sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société Lamy Nexity Sas, a interjeté appel de cette décision le 20 août 2021. Par écritures notifiées le 28 octobre 2022, il conclut à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de : - dire et juger les demandes reconventionnelles de Monsieur [B] [W] irrecevables pour défaut de connexité, - à défaut, dire et juger ses demandes infondées, - débouter Monsieur [B] [W] de toutes ses demandes, - condamner Monsieur [B] [W] à payer au [Adresse 5], si [Adresse 2] les sommes suivantes : - 6 066,43 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires selon décompte du 1er juillet 2016 au 26 octobre 2022 (3 143,89 € de charges et 2 222,54 € de frais), augmentée des intérêts en matière civile à compter du commandement de payer du 12 février 2019, - 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause de première instance, - 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive en cause d'appel, - 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance, - 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - le condamner aux entiers dépens de l'instance, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Il fait valoir qu'il a produit en première instance un décompte depuis l'origine de la dette, les procès-verbaux d'assemblée générale votant les budgets prévisionnels, les dépenses autres et approuvant les comptes, ainsi que les appels de fonds correspondant aux sommes portées sur le décompte, que l'intimé n'a jamais contesté ; qu'il a vendu son lot en cours de procédure, la cession notifiée au syndicat le 16 mai 2022 ; que l'intimé reste redevable d'un solde définitif de charges et frais de 6 066,43 € ; qu'il reste de même redevable des frais d'état daté, fixés à 380 € par décret du 21 février 2020, en sa qualité de copropriétaire vendeur ; que lui-même a fait opposition au prix de vente du lot, pour un coût qui devra rester à la charge de l'intimé ; que ce dernier fait preuve de résistance abusive, lui occasionnant un préjudice justifiant l'allocation de dommages et intérêts tant pour la première instance que pour la procédure d'appel. Il maintient que les demandes de Monsieur [B] [W] sont irrecevables, au surplus mal fondées ; qu'elles ne sont pas en lien de connexité avec la demande principale ; qu'il est de jurisprudence que l'obligation du copropriétaire de régler les charges à leur échéance est insusceptible de suspension au titre de l'exception d'inexécution contractuelle ; qu'il incombe au copropriétaire d'ester en justice pour solliciter la réparation de son préjudice ; qu'en l'espèce, sa demande tend au paiement de charges votées en l'assemblée générale et qui n'ont pas été contestées, sans lien avec les prétentions de l'intimé ; que les allégations de ce dernier sur le détournement d'eau et d'électricité sont mensongères, ne sont nullement démontrées et sont sans incidence sur son obligation de régler les provisions pour charges et le paiement des régularisations approuvées en assemblée générale ; qu'en l'absence de procédure introduite par Monsieur [W], les budgets et régularisations de charges sont définitifs ; que les demandes qu'il forme sont dilatoires, étant précisé au surplus que le règlement de copropriété, versé aux débats et en possession du copropriétaire, comprend un plan des locaux et qu'aucun autre schéma n'existe, de sorte qu'il n'est pas en mesure de verser le plan des réseaux de l'immeuble. Il fait valoir que les relevés de consommation d'eau qu'il produit sont présumés exacts et qu'il appartient à l'intimé de rapporter la preuve qu'ils sont erronés ; que Monsieur [W] a refusé à plusieurs reprises de laisser accéder à son compteur la société chargée de les relever et qu'il n'a pas communiqué ses relevés malgré demandes, de sorte qu'un forfait de consommation d'eau lui a été appliqué, inférieur aux consommations enregistrées pour les autres copropriétaires ; qu'aucune consommation d'eau n'a été mise à la charge de Monsieur [W] au titre des années 2016 et 2017 et qu'un forfait modique a été calculé pour les exercices suivants ; que la consommation réelle a pu être calculée pour 2021 ; qu'en tout état de cause, un décompte définitif a été recalculé sur la base du dernier relevé de la société de services confirmé par une photographie du compteur d'eau versée aux débats par le débiteur et qu'il a déduit une somme de 458,05 € portée au crédit de l'intimé le 26 octobre 2022, de sorte que les charges d'eau correspondant à une consommation réelle ne peuvent être contestées ; qu'aucune faute ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires, alors que l'intimé a refusé le relevé de ses compteurs. Il précise de même qu'aucune fuite n'a été détectée sur le réseau courant 2022. Il soutient que l'intimé, dont la dette dépasse 6 000 € et dont la contestation portait sur moins de 500 €, s'est rendu coupable de résistance abusive ; que sa demande de délai de paiement n'est pas fondée, alors qu'il indique avoir volontairement cessé de régler les charges et qu'il n'a effectué aucun versement depuis quatre ans. Par écritures notifiées le 7 octobre 2022, Monsieur [B] [W] a conclu au rejet de l'appel principal et à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables ses demandes reconventionnelles tendant à la pose de compteurs d'eau, à la réfection du système électrique et à la communication des plans des réseaux d'eau et d'électricité. Il demande à la cour d'ordonner avant dire droit au syndicat des copropriétaires de produire une copie du schéma électrique et du réseau d'eau de l'immeuble et au besoin de l'y condamner. Subsidiairement, en cas de condamnation au paiement de charges de copropriété, il sollicite que lui soient accordés les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, sinon un report de paiement de deux ans compte tenu de sa situation économique, sans intérêt ou avec application au seul taux d'intérêt légal durant ce délai. Il demande en tout état de cause condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à Maître Gérard la somme de 2 500 € sur le fondement des articles 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91- 647 du 10 juillet 1991, subsidiairement à payer cette somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que condamnation du syndicat des copropriétaires aux frais et dépens. Il fait valoir que le logement dont il est propriétaire au sein de la résidence est inoccupé ; que depuis plusieurs années, il rencontre de grandes difficultés avec le syndic, la société Nexity, qui ne prend pas en compte ses revendications légitimes ; qu'il avait vainement sollicité la désignation d'un syndic judiciaire auprès du président du tribunal judiciaire de Mulhouse ; qu'en raison du flou entourant notamment les charges de copropriété, il a décidé de ne plus les régler. Il affirme que des occupants de l'immeuble utilisent l'eau et l'électricité des parties communes, de sorte que l'appelant doit être condamné à produire une copie du schéma électrique et du réseau d'eau de l'immeuble ; que cette demande est en lien de connexité évident avec la demande principale de règlement des charges, dans la mesure où il estime que leur calcul repose sur une utilisation frauduleuse des réseaux communs. Il fait valoir que le syndicat ne justifie pas sa demande et que le décompte comporte des charges privées, passées en charges communes, qui ne lui incombent pas ; qu'il existe de même une erreur manifeste dans le relevé de son compteur d'eau, en ce qu'il lui est réclamé plus de 120 m³ alors que son compteur affiche moins de 6 m³ ; que son recours n'est pas dilatoire, car il s'appuie sur des incohérences manifeste dans le calcul des charges, ce d'autant qu'une fuite d'eau a été présumée au début de l'année 2022, que l'absence de compteur pour les parties communes ne permet pas de vérifier. Subsidiairement, il fait valoir qu'il rencontre des difficultés financières ; qu'il devrait néanmoins être en mesure de couvrir l'éventuelle dette de charges de copropriété au travers d'un échéancier de vingt-quatre mois. Il conclut au rejet de la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, faisant valoir que l'état de la situation n'est dû qu'à l'attitude négative du syndic de copropriété qui gère mal la situation, ne répond pas à ses missives et interrogations légitimes et n'a jamais tenté de trouver la moindre issue amiable au litige. MOTIFS Il convient à titre liminaire d'écarter des débats les observations écrites adressées à la cour le 23 novembre 2022 directement par Monsieur [B] [W] ainsi que les pièces annexées qu'il entend verser unilatéralement aux débats, seules pouvant être prises en compte les écritures et pièces communiquées régulièrement par son avocat dans le cadre de cette procédure avec représentation obligatoire. Aux termes du dispositif de ses écritures d'appel portant appel incident, Monsieur [B] [W] sollicite qu'il soit ordonné avant dire droit au syndicat des copropriétaires de produire une copie du schéma électrique et du réseau d'eau de l'immeuble. Cette prétention avant-dire droit, qui ne s'analyse pas en une demande reconventionnelle, tend à obtenir du syndicat des copropriétaires la production d'une pièce destinée à soutenir sa contestation des charges d'eau. Il sera cependant relevé que la production de ce schéma, que l'appelant déclare au demeurant ne pas posséder, n'est pas de nature à permettre de remettre en cause la demande principale tendant à la condamnation de l'intimé au paiement d'un arriéré de charges, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande insusceptible d'influer sur la solution du litige. En effet, il ne résulte pas des éléments du dossier que Monsieur [W] rapporte la preuve de l'utilisation privative des équipements communs de fourniture d'eau et en tout état de cause, les plans des circuits de distribution des fluides, à supposer qu'ils existent, sont impropres à établir la preuve de branchements frauduleux. Sur le paiement des charges de copropriété : En vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. Selon décompte du 26 octobre 2022, débutant le 7 juillet 2016 sans aucun report d'une dette antérieure, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d'un solde débiteur de 6 066,43 € au titre des appels de fonds pour travaux et de provisions pour charges pour la période du 1er juillet 2016 au 1er avril 2022, tenant compte des régularisations annuelles, outre des frais. L'examen de ce décompte révèle que Monsieur [B] [W] n'a procédé à aucun versement au titre des différents appels de fonds, les seules sommes portées au crédit de son compte résultant des régularisations créditrices de charges. La demande au titre des appels de charges et travaux est justifiée par la production des appels de fonds au titre des provisions sur charges et au titre des travaux votés à compter du 1er juillet 2016, du compte individuel de charges de l'intimé ainsi que des procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2015, 7 juin 2016, 23 mai 2017, 24 mai 2018, 9 avril 2019, 14 septembre 2020, du 20 mai 2021 et du 16 mai 2022, portant approbation des comptes des exercices écoulés et du budget prévisionnel pour les exercices suivants. L'intimé conteste les montants affectés notamment au titre des charges d'eau, en ce qu'ils ne reflèteraient pas sa consommation réelle telle que ressortant du relevé de son compteur individuel. Les pièces versées aux débats établissent que le syndicat des copropriétaires a souscrit avec la société Proxiserve un contrat d'abonnement au service du comptage de l'eau avec radio relevé le 11 mai 2005 ; que Monsieur [B] [W] a fait l'objet de courriers de la part du syndicat des copropriétaires le 23 février 2017, le 13 février 2019 et le 22 février 2022, l'informant de ce que le relevé de sa consommation n'a pu être effectué par la société prestataire de services, qui n'a pu avoir accès à son compteur. Une somme forfaitaire lui a donc été imputée au titre de plusieurs exercices. Les contestations formées par Monsieur [B] [W] quant aux montants ainsi répercutés ne sont cependant plus d'actualité, dans la mesure où, à la suite de photographies de son compteur qu'il a adressées, un décompte rectificatif a pu être établi, conduisant à déduire une somme de 458,05 € au titre de sa consommation d'eau froide, régulièrement imputée sur les charges dues, d'un solde final de 6 066,43 €. De même, l'intimé ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que les frais d'eau et d'électricité des communs, répartis entre les copropriétaires conformément aux modalités du règlement de copropriété, seraient en réalité des dépenses privées de certains copropriétaires. En effet et alors que les charges générales et leur répartition ont été approuvées par les assemblées générales des copropriétaires, la production de photographies de robinets dans différentes parties d'un immeuble n'est pas de nature à établir qu'une consommation afférente serait utilisée à titre privé par des occupants et néanmoins mise à la charge de l'ensemble des copropriétaires. De même, la note aux résidents qu'il produit, selon laquelle le service des eaux de la ville de [Localité 4] aurait détecté une présomption de fuite après avoir constaté une consommation d'eau inhabituelle et demandant aux copropriétaires de vérifier, avant le 9 mars 2022, l'existence d'une fuite sur une canalisation d'eau potable, ne permet nullement de remettre en cause les montants facturés qui correspondent pour 2021 et 2022 aux consommations relevées antérieurement. Pour le surplus, Monsieur [B] [W] ne peut se soustraire au paiement de charges dûment justifiées, nécessaires au fonctionnement de la copropriété, au motif que le syndic aurait commis des erreurs dans sa gestion, ce qu'il ne démontre au surplus d'aucune manière. Il sera relevé au demeurant que Monsieur [B] [W] n'émet aucune critique quant aux frais nécessaires facturés par le syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant au paiement du solde du compte de l'intimé, qui sera condamné à payer à l'appelant la somme de 6 066,43 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2019, date de la sommation de payer, sur la somme de 2 132,07 € et à compter du 28 octobre 2022, date d'augmentation de la demande, sur le surplus. Bien que Monsieur [B] [W] ait manqué à ses obligations de s'acquitter du paiement des charges courantes, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve, faute d'éléments utiles versés à cet effet aux débats, de ce que cette carence a généré pour lui un préjudice susceptible d'indemnisation, au-delà de celui résultant du retard apporté au paiement de sa créance déjà réparé par l'allocation d'intérêts de retard. La demande en dommages-intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée, tant en cause de première instance que d'appel. Sur l'appel incident : Bien que Monsieur [B] [W] ait conclu à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable ses demandes reconventionnelles tendant à la pose de compteurs d'eau, à la réfection du système électrique et à la communication des plans des réseaux d'eau et d'électricité, il sera relevé qu'il ne forme aucune demande dans le dispositif de ses conclusions d'appel, au titre de la pose de compteurs d'eau et à la réfection du système électrique, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs, la cour n'étant saisie d'aucune demande. Sur demande de délai de paiement : Monsieur [B] [W] verse aux débats les pièces justifiant de ce qu'il perçoit des revenus de l'ordre de 523 € au titre d'une pension de retraite. Outre que ses ressources mensuelles ne lui permettent pas d'apurer significativement la dette dans le délai maximal de vingt-quatre mois pouvant lui être accordé, il sera retenu que l'intimé n'a effectué strictement aucun versement au titre des avances sur charges pour la période concernée, de sorte que la demande de délai de paiement doit être rejetée, de même que la demande tendant au report de la dette, l'intimé n'expliquant pas en quoi il serait en mesure de s'acquitter de son obligation de paiement à l'issue du délai accordé. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées. Partie perdante, Monsieur [B] [W] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991. Il sera en revanche alloué à l'appelant une somme globale de 2 000  € au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer en première instance et en appel pour faire valoir ses droits. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, ECARTE des débats les observations écrites adressées à la cour le 23 novembre 2022 directement par Monsieur [B] [W] ainsi que les pièces annexées, INFIRME le jugement déféré dans les limites des appels principal et incident, Statuant à nouveau, DECLARE recevable la demande tendant à ce qu'il soit ordonné au [Adresse 5], sise [Adresse 2] de verser aux débats une copie du schéma électrique et du réseau d'eau de l'immeuble, REJETTE la demande tendant à ce qu'il soit ordonné au [Adresse 5], sise [Adresse 2] de verser aux débats une copie du schéma électrique et du réseau d'eau de l'immeuble, CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer au [Adresse 5], sise [Adresse 2] la somme de 6 066,43 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2019 sur la somme de 2 132,07 € et à compter du 28 octobre 2022 sur le surplus, REJETTE la demande du [Adresse 5], sise [Adresse 2], en dommages-intérêts, DEBOUTE Monsieur [B] [W] de sa demande de délai de paiement, CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer au [Adresse 5], sise [Adresse 2] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [B] [W] de sa demande fondée sur l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux dépens de première instance et d'appel. La Greffière La Présidente