Cour d'appel, 08 mars 2023. 22/03455

5ème Chambre ARRÊT N°-96 N° RG 22/03455 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SZXT S.A.S. GPP GROUPE PHOENIX PRIMPTANIA C/ COMMUNAUTÉ DES COMMUNES CHALLANS GOIS COMMUNAUTÉ Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 08 MARS 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Gaëlle DEJOIE, Conseillère, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 11 Janvier 2023 devant Madame Virginie PARENT et Madame Pascale LE CHAMPION, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S. GPP GROUPE PHOENIX PRIMPTANIA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège. [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Aristide EBONGUE de la SAS LAGRANGE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON INTIMÉE : COMMUNAUTÉ DES COMMUNES CHALLANS GOIS COMMUNAUTÉ, agissant poursuites et diligence de son président en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Par acte du 12 décembre 2019, la communauté des communes Challans Gois a loué à la société GPP Groupe Phoenix Primptania un local à usage commercial situé [Adresse 3], dans le cadre d'un bail dérogatoire. La locataire se maintenant dans les lieux au-delà du terme conventionnellement fixé au 31 janvier 2022, la communauté des communes Challans Gois l'a assignée devant le juge des référés pour, notamment, voir ordonner son expulsion des lieux loués et la voir condamner à lui payer à titre provisionnel sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés la somme de 30 458,78 euros. Par ordonnance du 28 avril 2022, le juge des référés a : - ordonné l'expulsion de la société GPP Groupe Phoenix Primptania et de tous occupants de son chef, sans délai, au besoin avec l'assistance de la force publique, des lieux dont il s'agit situés [Adresse 3], cadastralement référencés BR[Cadastre 4] et BR[Cadastre 5], - condamné la société GPP Groupe Phoenix Primptania par provision à régler à la communauté des communes Challans Gois, à compter du 5 mars 2022, une somme mensuelle de 2 000 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux, - condamné la société GPP Groupe Phoenix Primptania aux dépens, - condamné la société GPP Groupe Phoenix Primptania à payer à la communauté des communes Challans Gois la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le 2 juin 2022, la société GPP Groupe Phoenix Primptania a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 décembre 2022, elle demande à la cour de : - la recevoir en son appel, le dire bien fondé et y faisant droit, - infirmer en toutes ses dispositions critiquées l'ordonnance litigieuse et particulièrement en ce qu'elle : * a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sans délai, au besoin avec l'assistance de la force publique, des lieux dont il s'agit situés [Adresse 3], cadastralement référencés BR[Cadastre 4] et BR [Cadastre 5], * l'a condamnée par provision à régler à la communauté des communes Challans Gois, à compter du 5 mars 2022, une somme mensuelle de 2 000 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux, * l'a condamnée aux dépens, * l'a condamnée à payer à la communauté des communes Challans Gois une somme de 1 000 euros, Et statuant à nouveau : - dire qu'il n'y a pas lieu à référé, - renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, Subsidiairement, - déclarer la communauté des communes Challans Gois irrecevable et mal fondée en tous ses moyens, chefs et conclusions, et l'en débouter, - constater que la location des locaux litigieux a été consentie à titre provisoire et précaire, avec pour le preneur la faculté de les acquérir en fin de bail avec imputation des loyers versés sur le prix de cession, compte tenu également des loyers impayés, - qu'à l'issue de la période d'occupation des lieux, elle a fait valoir son droit d'acquérir les lieux suivant les modalités convenues entre les parties, les loyers versés devant s'imputer du prix de vente, - que son maintien dans les lieux est donc justifié par les avances déjà consenties sur le prix de vente au titre de redevances (loyers + épargne), la régularisation devant être faite en tenant compte des loyers non réglés, conformément à la commune volonté des parties, Et par conséquent : - ordonner la poursuite du processus de vente tel que convenu par les parties, par imputation sur le prix de vente des loyers versés, en tenant compte des loyers non réglés, - dire qu'elle devra s'acquitter des redevances mensuelles convenues avec la communauté des communes Challans Gois à compter du 5 mars 2022, soit une somme mensuelle de 1 305,38 euros HT jusqu'à réitération de la vente devant notaire, Très subsidiairement, - constater qu'à l'instar de toutes les entreprises de la filière de l'événementiel, elle a très sévèrement été impactée par la pandémie mondiale liée à la Covid-19, qui s'est manifestée en France dès le printemps 2020, mettant à mal sa trésorerie, - lui accorder en conséquence termes et délais afin de pouvoir s'acquitter des sommes qu'elle resterait devoir à la communauté des communes Challans Gois au titre de son arriéré de dette COVID, compte tenu de sa situation de débiteur malheureux et néanmoins de bonne foi, - dire en conséquence qu'elle bénéficiera d'un report de paiement de la dette mise à sa charge, jusqu'à l'issue d'un délai de deux ans, à compter de la décision à venir, - dire que la période de report suspendra le cours des intérêts, En toutes hypothèses, Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée, - condamner la communauté des communes Challans Gois à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la communauté des communes Challans Gois aux entiers dépens, avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit. Par dernières conclusions notifiées le 26 août 2022, la communauté des communes Challans Gois demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du juge des référés du 28 avril 2022 en toutes ses dispositions - condamner la société GPP Groupe Phoenix Primptania à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION La SAS GPP Groupe Phoenix Primptania précise que, peu après son arrivée dans les lieux, les locaux sont apparus sous-dimensionnés de sorte que les parties ont convenu d'une extension de la location au module voisin. Elle indique qu'au 12 décembre 2019, la communauté des communes Challans Gois Communauté a décidé de substituer au bail dérogatoire précédemment signé, une convention d'occupation précaire pour les deux locaux. Elle affirme qu'à l'issue de la période d'occupation, elle pouvait acquérir la propriété de l'immeuble. Elle rappelle qu'elle a été la cible des fermetures administratives pendant la pandémie de Covid-19 mais qu'elle a régularisé sa dette antérieure à l'épidémie. Elle signale des défauts affectant les locaux loués. Elle expose qu'elle a sollicité à plusieurs reprises la bailleresse pour avoir le montant du prix de vente des locaux. Elle analyse le contrat conclu en un contrat de location-vente et affirme que les loyers payés s'imputent sur le prix de vente. Selon elle, depuis la fin de la période de location, elle se trouve en instance d'acquisition de la propriété des locaux. La SAS GPP Groupe Phoenix Primptania considère que le juge des référés a tranché le fond du droit. Subsidiairement, elle estime que son maintien dans les lieux est justifié par les avances déjà consenties sur le prix de vente et souhaite la poursuite du processus de vente. À titre très subsidiaire, l'appelant affirme qu'un report de sa dette de deux ans lui permettra d'en assurer le paiement. En réponse, la communauté de communes Challans Gois Communauté précise que la SAS GPP Groupe Phoenix Primptania n'a jamais formalisé son intention d'acquérir les locaux et que cette dernière se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2022. Elle indique que le bail du 12 décembre 2019 ne comporte aucune disposition relative à une quelconque levée d'option d'achat au profit du preneur. Elle conteste la qualification du contrat en location-vente. Elle s'oppose aux délais sollicités. En préliminaire, la cour rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire que' qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le bail du 12 décembre 2019 prévoit en son article IV intitulé 'Durée' les dispositions suivantes : La présente location est consentie et acceptée pour une durée de 26 mois à compter du 1er décembre 2019 pour se terminer le 31 janvier 2022 inclus. Le preneur pourra cependant résilier à tout moment la présente location moyennant un préavis d'un mois adressé à la communauté de communes 'Challans Glois Communauté' par lettre recommandée avec accusé de réception. Conformément aux dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce, le preneur s'engage expressément à libérer les locaux à cette dernière date, et à en rendre la libre disposition et jouissance du bailleur, sans invoquer la qualité de locataire ou se prévaloir d'un droit au bail ou au maintien dans les lieux, ni réclamer une indemnité quelconque au titre de la cessation du présent bail. En application de l'article 1130 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ce bail ne fait aucunement mention d'une possibilité d'achat du bien de la part du preneur. Il ne peut être interprété, comme le fait la SAS GPP Groupe Phoenix Primptania, en un contrat de location-vente. Dans un courrier du 2 septembre 2021, le président de la communauté de commune a précisé : Cette location, qui a été consentie à titre provisoire et précaire pour une durée de 26 mois, doit donc s'achever le 31 janvier prochain. Vous aurez l'opportunité d'acquérir ces deux locaux à l'issue de votre bail dérogatoire. Le prix de cession prendra en compte les loyers versés par vos soins ainsi que les éventuels loyers non réglés. À défaut d'acquisition par vos soins à l'issue du bail, je vous donne, par la présente, congé de ce bâtiment pour le 31 janvier 2022, conformément à l'article IV-Durée du bail de location signé le 12 décembre 2019 entre nos deux parties. Les termes de ce courrier ont été réitérés dans un courrier du 3 décembre 2021. Néanmoins, les parties ne produisent aux débats aucune pièce relative à un achat des locaux ni à la possibilité pour la société GPP Groupe Phoenix Primptania de rester dans les locaux après la date contractuellement prévue. Le bail précaire a donc pris fin le 31 janvier 2022 et depuis cette date, la société GPP Groupe Phoenix Primptania est occupante sans droit ni titre des locaux. Cette occupation constitue un trouble manifestement illicite et ce d'autant plus que le bailleur a manifesté sa volonté de reprendre les locaux et de ne pas poursuivre le bail. L'ordonnance critiquée est confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société GPP Groupe Phoenix Primptania. La demande de cette société de poursuivre le processus de vente est sans objet puisque les délais sont expirés. Concernant l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SAS GPP Groupe Phoenix Primptania à compter du 1er février 2022, à titre de provision, elle est fixée à la somme de 1 677,13 euros HT jusqu'à la parfaite libération des lieux. L'ordonnance est infirmée en ce qui concerne le montant. Si le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, encore faut-il que la SAS GPP Groupe Phoenix Primptania justifie de sa demande ; sa seule pièce 3 est insuffisante et ce d'autant plus que la société ne précise même pas le montant de sa dette et les conditions de son paiement. La SAS GPP Groupe Phoenix Primptania est déboutée de cette demande. Succombant principalement en son appel, la SAS GPP Groupe Phoenix Primptania est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la communauté des communes Challans Gois Communauté la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs rappelé que les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme l'ordonnance entreprise sauf en sa disposition concernant l'indemnité d'occupation ; Statuant à nouveau, Condamne la SAS GPP Groupe Phoenix Primptania à payer, à titre de provision, à la communauté des communes Challans Gois Communauté une indemnité d'occupation mensuelle de 1 677,13 euros HT jusqu'à la parfaite libération des lieux ; Y ajoutant, Déboute la SAS GPP Groupe Phoenix Primptania de ses demandes ; Condamne SAS GPP Groupe Phoenix Primptania à payer à la communauté des communes Challans Gois Communauté la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne SAS GPP Groupe Phoenix Primptania aux dépens. La greffière La présidente