Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00205

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 5] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00205 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4DM JUGEMENT DU : 31 Mai 2024 S.A. LES RESIDENCES C/ Mme [O] [X] M. [V] [X] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 31 Mai 2024. DEMANDERESSE: S.A. LES RESIDENCES [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE DEFENDEURS: Madame [O] [X] [Adresse 2] Esc A - Etg 02 - pte 23 [Localité 6] comparante en personne Monsieur [V] [X] [Adresse 2] Esc A - Etg 02 - pte 23 [Localité 6] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 28 Mars 2024 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me HALIMI + CCC CCC défendeurs Exposé du litige : En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 30/12/2014, Mme [O] [X] et M. [V] [X] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 2]. A, étage 2, porte 23) à [Localité 6], et appartenant à l’OPIEVOY. Par acte d'Huissier de Justice du 11/10/2023, la société LES RESIDENCES, venant aux droits de l’OPIEVOY, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.982,98 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 3/10/2023. Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 711,21 euros par mois. Par acte d’huissier en date du 3/01/2024, la société LES RESIDENCES a fait assigner Mme [O] [X] et M. [V] [X] devant le tribunal d’instance d' EVRY et demande : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, et ordonner l'expulsion des locataires,  - autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.503,33 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner solidairement les locataires aux entiers dépens. A l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 4.369,72 euros, au titre des loyers échus à la date du 20/03/2024. Cités par actes délivrés à domicile et à personne, Mme [O] [X] et M. [V] [X] ont comparu, indiquent avoir respectivement un revenu de 1.300 euros et 1.780 euros dans le cadre de contrats à durée indéterminée et demandent à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 80 euros en sus du loyer courant. L’affaire a été mise en délibéré au 31/05/2024, date indiquée à l'issue des débats. Motifs de la décision : Sur quoi, Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 20/03/2024, que les locataires ont repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ; Sur les loyers et charges impayés Sur l'arriéré de loyers et charges Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que la société LES RESIDENCES verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ; Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 4.369,72 euros ; Mais attendu que le décompte produit comprend les actes d’huissier qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal, laquelle est susceptible d’être échelonnée selon des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; que le non paiement des actes d’huissier dans le cadre de délais de paiement serait donc susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire, ce qui est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les actes d’huissier feront donc partie des dépens et non de la créance en principal ; Mais attendu qu’en application des dispositions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai d'un mois, à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre ; Qu’en l’absence de production d’éléments justificatifs sur l’application de ce surloyer, il convient de déduire les pénalités du montant du loyer conventionnellement convenu ; Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 20/03/2024, la dette s’élève à la somme de 4.004,07 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2024 inclus ; qu'il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ; Sur la solidarité passive Attendu que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ; Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ; Sur les délais de paiement Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [O] [X] et M. [V] [X] , il y a lieu de leur accorder par application de l'article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 80 euros ; Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ; Sur les dommages-intérêts Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ; Qu’en l’espèce, le demandeur n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ; Qu’en conséquence, la société LES RESIDENCES sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ; Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 4/01/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 28/03/2024 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Attendu que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ; Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 17/10/2023, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014; Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf disposition amiable plus favorable au locataire ; Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ; Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 11/10/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11/12/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ; Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail ; Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Sur la demande d'expulsion Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ; Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; Sur les demandes accessoires Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écratée ; Attendu que Mme [O] [X] et M. [V] [X] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens ; Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne solidairement Mme [O] [X] et M. [V] [X] à verser à la société LES RESIDENCES la somme de 4.004,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 20/03/2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11/10/2023 ; Autorise Mme [O] [X] et M. [V] [X] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 80 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ; Dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; A défaut de respect de l'échéancier: Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ; Ordonne l’expulsion de Mme [O] [X] et M. [V] [X] , faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne solidairement Mme [O] [X] et M. [V] [X] à verser à la société LES RESIDENCES à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ; En tout état de cause: Déboute la société LES RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts ; Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Mme [O] [X] et M. [V] [X] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés. Le greffier, Le président,