Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 22/00019

Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 5] - [Localité 12] - tél : [XXXXXXXX01] Le 15 Mai 2024 N° RG 22/00019 - N° Portalis DBYC-W-B7G-KAZI [Localité 12] MÉTROPOLE la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS C/ [C] [Z] épouse [R] [G] [R] Maître Gilles CAILLET J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E Nous, Philippe BOYMOND, Juge au Tribunal judiciaire de Rennes, Juge de l'Expropriation pour le Département de l'Ille et Vilaine, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier, ENTRE : [Localité 12] MÉTROPOLE, [Adresse 2] - [Localité 12], représentée par sa Présidente en exercice, Madame [P] [L] DEMANDEUR EXPROPRIANT Ayant pour avocat la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS, société d’avocats interbarreaux [Localité 11]-[Localité 12], ayant son siège social [Adresse 10], [Localité 12]. Représentée par Me HEITZMANN Sarah avocat au barreau de RENNES . ET : Madame [C] [Z] épouse [R] née le 28 Février 1957 à [Localité 12] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 8] - [Localité 9] Monsieur [G] [R] né le 16 Mai 1958 à [Localité 12] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 8] - [Localité 9] DÉFENDEURS EXPROPRIÉS Ayant pour avocat Maître Gilles CAILLET, SELARL HELIANS, avocat au barreau de Paris ET : Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, Division France Domaine, [Adresse 6] à [Localité 12], représenté par Monsieur [D] [E], Commissaire du Gouvernement. PARTIE INTERVENANTE EXPOSE DU LITIGE Par arrêté du 04 octobre 2021, le préfet de la région Bretagne, préfet d'Ille et Vilaine, a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement, par [Localité 12] métropole, de la zone d'activité économique du Hil 3 implantée sur la commune de [Localité 9], lequel implique la constitution de réserves foncières par voie d'acquisition amiable ou d'expropriation. Ce projet a nécessité, notamment, l'acquisition par voie d'expropriation de cinq parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 3] à [Cadastre 4], d'une surface totale de 8 721 m2, sises [Adresse 7], propriété de M. [G] [R] et de Mme [C] [Z] épouse [R]. L'établissement public [Localité 12] métropole a vainement proposé à ces propriétaires expropriés une offre amiable d'indemnisation ; face à leur refus, il a ensuite saisi la juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire enregistré au greffe le 18 octobre 2022. Le transport sur les lieux a été fixé au 11 mars 2024, par une ordonnance du 10 janvier précédent, à l'issue duquel l'audience s'est tenue en salle du conseil de la mairie. Les parties, ainsi que le commissaire du gouvernement, au cours de cette audience, se sont référés à leurs écritures respectives dont ils ont développé certains éléments. Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre au procès-verbal de transport et d'audience, à leurs mémoires contradictoirement produits ainsi qu'aux conclusions du commissaire du gouvernement, en application des dispositions des articles R 311-9 et suivants du code de l'expropriation, comme l'y autorisent les dispositions de l'article 455 de celui de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 du code de l'expropriation. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les règles relatives à la fixation des indemnités dues aux expropriés L'article L 321-1 du code de l'expropriation dispose que : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ». Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral. Il est fait obligation au juge de l'expropriation, par les dispositions de l'article L 321-3 du même code, de distinguer l'indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d'une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales : - il résulte de l’article L 322-2 du code de l'expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ; - la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ; - il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date était destinée à « assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation » (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038, Bull. QPC). Ces règles sont d'ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du même code et il revient au juge de l'expropriation, au besoin, de les soulever d’office après avoir recueilli les observations des parties. Sur le bien à évaluer Les parcelles à évaluer, formant tènement de forme rectangulaire, sont situées à l'entrée Sud de la zone d'activité économique du Hil. Elles sont en nature de friche mais comportent, toutefois, des arbres et arbustes. A la demande des parties, la juridiction a examiné lors du transport quatre termes de comparaison, dont le premier des expropriés, à savoir la cession intervenue en 2022 d'un tènement, composé de trois parcelles, voisin du leur. Entouré d'une haie bocagère et d'un grillage lui conférant une forme d'intimité, ce bien, désormais à l'état d'abandon, a manifestement été un terrain d'agrément équipé de constructions légères. Sur la détermination des dates de référence En application des règles sus énoncées, la valeur vénale du bien à exproprier doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement. Sa consistance doit être prise en compte, pour cette estimation, au 19 septembre 2022, date de l'ordonnance portant transfert de sa propriété. Ces deux dates ne font pas débat. La date à laquelle doivent être déterminés la qualification et l'usage effectif du bien exproprié est le 04 février 2020, comme le soutiennent à raison l'expropriant et le commissaire du gouvernement, en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme. C'est à cette date en effet que le plan intercommunal d'urbanisme, approuvé par délibération communautaire du 19 décembre 2019 et délimitant la zone dans laquelle est situé le tènement exproprié, est devenu opposable aux tiers (pièce expropriant n°4). Si M. et Mme [R] soutiennent que cette date doit être fixée au 21 septembre 2020, date à laquelle serait opposable aux tiers la dernière modification du plan précité, ils ne versent toutefois aux débats aucune pièce pour en justifier. Sur la qualification du bien exproprié ou non en terrain à bâtir L'article L 322-3 du code de l'expropriation dispose que : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2 ». Pour être qualifiée de terrain à bâtir, une parcelle doit donc remplir deux conditions cumulatives, respecter un critère matériel (être desservie par une voie d'accès et des réseaux utiles à proximité immédiate) et un critère juridique (être située dans un secteur constructible). L'exproprié qui revendique la qualification de terrain à bâtir doit justifier que les conditions en sont réunies, l'expropriant pouvant apporter la preuve contraire, notamment quant à l'insuffisance des réseaux (Civ. 3ème 07 octobre 2014 n° 13-22.362). Les parties et le commissaire du gouvernement s'accordent pour ne pas retenir, à la date de référence, cette qualification et pour reconnaître, par contre, au bien exproprié, une situation privilégiée, laquelle sera dès lors prise en compte dans le cadre de la présente évaluation. Sur l'évaluation du bien à exproprier et le montant de l'indemnité principale en résultant L'article R 311-22 du code de l'expropriation, en son premier alinéa, dispose que : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Le choix de la méthode d'évaluation relève de la libre appréciation des juridictions du fond, lesquelles doivent retenir celle qui leur paraît la mieux appropriée compte tenu des caractéristiques du terrain et des circonstances de la cause (Civ 3ème 18 mars 1970 n° 69-70.148 Bull. n°213). L'évaluation du bien exproprié, en l'espèce, se fera selon la méthode de la comparaison, sur laquelle s'accordent les parties et le commissaire du gouvernement, par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères. [Localité 12] métropole propose une valorisation de 2,60 € du m2, laquelle correspond au prix de cession le plus élevé des cinq termes de comparaison qu'elle propose, une fois déduit un abattement de 0,28 € du m2 (soit un montant de 2 442 €) pour tenir compte du coût d'évacuation des gravats présents sur le tènement exproprié. M. et Mme [R] ne peuvent utilement soutenir que doivent être écartés ces cinq termes de comparaison au seul motif, entaché d'une erreur de droit, qu'ils correspondent à des accords amiables conclus par [Localité 12] métropole avec d'autres propriétaires expropriés, lesquels seraient dès lors constitutifs d'un marché captif et contraint. Le premier alinéa de l'article L 322-8 du code de l'expropriation dispose en effet que : « Sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ». Le juge de l'expropriation a ainsi l'obligation d'examiner les accords conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, au besoin d'office (Civ 3ème 04 mars 1992 n° 90-70.122 Bull. n° 74), même si les parties n'ont pas expressément fait état de l'accord amiable dans leurs mémoires, dès l'instant où ce magistrat a pu en avoir connaissance (Civ 3ème 03 octobre 1991 n° 89-70.428 Bull. n° 225). Il peut, toutefois, écarter les accords amiables invoqués par l'expropriant mais à la condition qu'il soit démontré par l'exproprié, sur qui repose la charge de la preuve (Civ 3ème 17 juin 1998 n° 97-70.067), que ses parcelles présentent des caractéristiques matérielles et juridiques différentes de celles des parcelles objet de ces cessions amiables (Civ 3ème 20 décembre 2018 n° 17-28.362). Au cas présent, M. et Mme [R] ne démontrent pas, ni même n'allèguent que leurs parcelles présentent des caractéristiques matérielles et juridiques différentes de celles objet des cinq cessions amiables invoquées par [Localité 12] métropole. Il en résulte que ces cinq termes de comparaison doivent être retenus dans le cadre de la présente évaluation. M. et Mme [R] proposent ensuite cinq termes. Le premier, visité lors du transport, en ce qu'il correspond à la cession de terrains d'agrément à usage de jardin supportant des bâtis légers (pièce expropriant n° 6), n'est pas comparable au bien exproprié et doit dès lors être écarté. Il en va de même du second, lequel correspond à la vente de terrains agricoles, dotés selon l'expropriant qui n'a pas été contredit, de serres ainsi que d'un hangar selon le commissaire du gouvernement. Les trois autres termes correspondent à des cessions de terrains de grande superficie, situés sur la commune voisine de [Localité 14] (TC n° 3) et sur celle de [Localité 13] (TC n° 4 et 5). L'expropriant demande de les écarter au motif principal, dépourvu de fondement juridique, que sont disponibles des termes de comparaison sur la commune sur laquelle se trouve le bien exproprié. Il ajoute que les deux derniers sont également trop anciens, puisque correspondant à des cessions intervenues les 1er février et 03 juillet 2019. Le commissaire du gouvernement n'a pas formé d'observations sur ces trois derniers termes. Si, compte étant tenu de ce que sont soumis aux débats plusieurs cessions récentes, les deux derniers termes des époux [R] doivent effectivement être écartés en raison de leur trop grande ancienneté (Civ 3ème 14 janvier 2014 n° 12-27.704), il en va différemment de leur troisième, correspondant à une acquisition réalisée au prix de 5 € du m2 par un aménageur public local, professionnel de l'immobilier ayant dès lors une connaissance du marché et dont la pertinence n'est pas autrement discutée par l'expropriant. Le commissaire du gouvernement propose trois termes, numérotés de 6 à 8, mais correspondant à des cessions de parcelles comportant des zonages (A et N) différents de celui du tènement exproprié (2AU). L'expropriant ajoute, de façon argumentée et surtout sans être contredit, que les deux dernières sont intervenues à des prix de convenance. Il s'ensuit que ces trois termes ne peuvent pas retenus dans le cadre de la présente évaluation. Il se dégage des cinq termes de l'expropriant un prix moyen de 2,26 € du m2 et médian de 2,12 €, desquels il faut rapprocher le prix de celui des expropriés, à savoir de 5 € du m2. Il doit, par ailleurs, être tenu compte du facteur de moins-value affectant le bien exproprié, constitué par la présence, non contestée par les époux [R], de gravats contenant des déchets et que l'expropriant a justement valorisé à hauteur de 0,28 € du m2. Il résulte de ce qui précède que la valeur vénale du bien exproprié s'établit à 3,50 € du m2. En conséquence, l'indemnité principale dont [Localité 12] métropole est redevable envers les époux [R] ressort à : 8 721 m2 x 3,50 € = 30 523,50 € Sur l’indemnité de remploi L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par l'exproprié pour acquérir des biens similaires sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit la somme de 4 052,35 € . Sur les dépens et les frais L'article L 312-1 du code de l’expropriation dispose que « l'expropriant supporte seul les dépens de première instance ». En application de cette disposition, [Localité 12] métropole supportera seul la charge des dépens de la présente instance. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 de celui de l'expropriation, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L'équité commande de condamner [Localité 12] métropole à verser, de ce chef, la somme de 1 500 €. DISPOSITIF La juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe : FIXE à la somme de : - 30 523,50 € (trente mille cinq cent vingt-trois euros et cinquante centimes), le montant de l’indemnité principale due par l'établissement public [Localité 12] métropole à M. [G] [R] et à Mme [C] [Z] épouse [R] ; - 4 052,35 € (quatre mille cinquante-deux euros et trente-cinq centimes), le montant de l'indemnité de remploi ; LAISSE la charge des dépens à l'établissement public [Localité 12] métropole ; le CONDAMNE à payer à M. [G] [R] et à Mme [C] [Z] épouse [R] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ; REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire. La greffière Le juge de l'expropriation