Cour d'appel, 08 décembre 2022. 20/02240

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 20/02240 - N° Portalis DBVS-V-B7E-FMNA Minute n° 22/00428 S.C.I. IMMO OPPORTUNITIES C/ Syndic. de copro. [Adresse 5] Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 16 Octobre 2020, enregistrée sous le n° 20/000291 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2022 APPELANTE : S.C.I. IMMO OPPORTUNITIES prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : Syndicat de copropriétés [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 13 octobre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 8 décembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE': Par acte d'huissier du 2 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy, a assigné devant le tribunal judiciaire de Metz la SCI Immo Opportunities, copropriétaire des lots n° 41, 247, 294, 309, 396, 397 et 448, aux fins de l'entendre condamner à lui régler la somme de 5.022,41 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2017, due au titre des charges de copropriété afférentes à ces lots, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 16 octobre 2020, le tribunal a condamné la SCI Immo Opportunities à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic, la somme de 4.108,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019 sur la somme de 1.692,22 euros et à compter du 2 mars 2020 pour le surplus et la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 8 décembre 2020, la SCI Immo Opportunities a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions du 30 juin 2021, elle a demandé à la cour de : - à titre principal, prononcer la nullité du jugement rendu le 16 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Metz et condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens - à titre subsidiaire infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Metz, débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de toutes ses demandes et le condamner à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. L'appelante, faisant valoir qu'en violation du principe de la contradiction, elle n'a pas été valablement citée devant le premier juge, a prétendu sur le fond que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne suffisent pas à démontrer le caractère certain, liquide et exigible de sa créance et fixer avec précision les montants dus au titre des frais et charges de copropriété, alors que l'assignation vise un montant de 5.022,41 euros, que le décompte produit par l'appelante fait apparaître celui de 4.402,94 euros et que le jugement l'a condamnée au paiement de la somme de 4.108,90 euros. Elle précise que si le montant réclamé englobe à la fois le compte charges et le compte travaux, il convient de déduire la somme de 1.728,26 euros dont elle s'est acquittée au titre de travaux, de même que la somme de 798,04 euros qui figure sur l'appel de fonds travaux en date du 1er avril 2021 et qui a été réglée par chèque émis par Mme [J], ajoutant devoir faire face à d'importants impayés de la part de ses locataires. Par conclusions du 6 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, a demandé à la cour de rejeter l'appel, confirmer le jugement entrepris et condamner la SCI Immo Opportunities à lui payer la somme de 4.175,85 euros due au 1er juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la demande initiale, sous réserve des sommes exigibles à la date de clôture de la procédure, et la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il a exposé que l'appelante a été régulièrement convoquée à la première audience du tribunal, et sur le fond, que la loi de 1965 et son décret d'application qui imposent à chaque copropriétaire de pourvoir aux charges de copropriété sont d'ordre public et que la situation d'impayés de locataires ne peut justifier ni une exception d'inexécution, ni un différé de paiement, s'agissant de liens contractuels différents. Il a relevé que le principe de la créance n'est pas contesté et s'agissant de son montant, expliqué ses variations par le fait que les charges de copropriété procèdent d'exécutions successives des budgets prévisionnels au titre des charges votées et fractionnées en quatre trimestres, les positions comptables variant à la hausse ou à la baisse selon les régularisations de compte et les paiements opérés par le copropriétaire. Il a précisé que le premier juge a statué au vu des comptes au jour tant de la saisine que de la date de la décision rendue et que si le montant de la demande à hauteur d'appel s'élève à la somme de 4.175,85 euros, il ne s'agit pas d'une demande nouvelle. Par arrêt mixte du 26 novembre 2021, la cour a annulé le jugement prononcé le 16 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Metz, a invité avant dire droit le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] à produire aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires portant approbation des comptes de l'exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, les appels de provision pour charges courantes adressés trimestriellement à la SCI Immo Opportunities pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2021 ainsi que les appels de fonds pour travaux, le décompte individuel de charges adressé à la SCI Immo Opportunities pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, renvoyé l'affaire à une audience de plaidoiries et réservé le surplus des demandes et les dépens. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] a produit les pièces réclamées le 30 mars 2022. Aucune partie n'a déposé de nouvelles conclusions. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande en paiement Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. L'article 14-1 de la loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En application de l'article 14-2, les dépenses pour travaux qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et les sommes afférentes à ces travaux sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Il sera également rappelé que si, en l'absence de recours en annulation dans les formes et délais prévus par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la décision d'approbation des comptes présentée par le syndic emporte ratification de la gestion financière du syndic de copropriété et interdit toute révision ultérieure des dépenses de copropriété dont l'assemblée générale a eu connaissance, elle ne constitue pas en revanche, ainsi que stipulé à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1965, une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires qui est en droit de le contester. Enfin, par application de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges de copropriété contestées par un copropriétaire de produire, non seulement le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, mais également tous les décomptes de répartition des charges et documents comptables relatifs aux périodes concernées, lesquels doivent faire apparaître les dépenses, les sommes à répartir et les tantièmes de répartition selon les critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic, produit en pièce n° 27, au soutien de sa demande qu'il porte à la somme de 4.175,85 euros, le relevé de compte de la SCI Immo Opportunities, titulaire des lots de copropriété n° 247, 294, 41 CA, 396, 397, 309 et 448, recensant les opérations effectuées pour la période du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2021, soit : - au titre des charges courantes (compte n° 450111023442004) ' au débit : les appels trimestriels de provision de charges 2017-2018 (162 euros x 2 + 161,94 euros x 2), 2018-2019 (158,08 euros + 176,87 euros x 3), 2019-2020 (172,84 euros x 4) et 2020-2021 (176,89 euros x 4) et le premier appel de provision 2021-22 (182,04 euros) ; les régularisations des appels de provision (18,79 euros le 1er octobre 2018 et 700 euros le 15 mars 2021) ainsi que les répartitions des charges du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 (188,14 euros), du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (134,96 euros) et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 (375,10 euros) outre les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et remise de dossier à l'avocat pour assignation, les frais d'assignation, les montants au titre de l'article 700 du code de procédure civile ' au crédit : le transfert de solde créditeur nouveau MS (241,08 euros), la régularisation des appels de provision 2017-2018 (0,12 euro) ainsi que les encaissements en date des 31 août 2018 (133,83 euros), 11 mars 2020 (243,99 euros et 52 euros), 30 juin 2020 (687,33 euros) et 15 janvier 2021 (387,18 euros) - au titre des travaux (compte n° 4850211023442004) ' au débit : les appels pour travaux (remplacement des enrobés) des 15 janvier, 15 février, 15 mars 2019 (640,51 euros x 3), les appels pour pose potelets et pierre Jaumont du 15 décembre 2019 (168,17 euros), les appels pour réparation des abris vélos des 15 décembre 2019, 15 janvier, 15 février, 15 mars et 15 avril 2021 (22,96 euros, 10 euros, 10 euros, 10 euros et 5,85 euros) et l'appel pour marquage privé sur emplacements extérieurs en date du 15 décembre 2019 (47,34 euros) ; les frais de mise en demeure, de relance et de dernier avis avant poursuite ' au crédit : la somme de 59,05 euros au titre de la répartition des travaux de lampadaire ainsi que les encaissements des 23 mars 2020 (581,46 euros), 8 mars 2021 (966,07 euros) et 27 avril 2021 (642,04 euros + 52 euros + 52 euros + 52 euros) - au titre des cotisations au fonds travaux Alur (compte n° 4850511023442004) ' au débit : la somme de 3,38 euros au titre de la régularisation sur échéance antérieure ainsi que les appels de cotisation du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 (5 euros x 2 et 6,69 euros x 2), du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (6,41 euros x 4), du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 (6,26 euros x 4), du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 (6,41 euros x 4) et du 1er juillet au 30 septembre 2021 (6,59 euros) ' au crédit : les encaissements enregistrés les 31 août 2018 (33,17 euros), 11 mars 2020 (38,01 euros), 30 juin 2020 (12,67 euros) et 15 janvier 2021 (12,82 euros). Pour justifier du bien fondé de sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires suivants : - 4 décembre 2017 portant approbation des comptes de l'exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, approbation de travaux de voirie - 17 décembre 2018 portant approbation des comptes de l'exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et arrêtant les travaux de remplacement des enrobés au montant de 159.985,89 euros en précisant les modalités des appels de fonds - 29 novembre 2019 portant approbation des comptes de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, approbation des travaux de pose de pierres de Jaumont et de potelets anti stationnement pour les montants de 1.555,20 euros et 12.873,30 euros, des travaux de réparation des abris à vélos pour un montant de 1.831,50 euros TTC, des travaux de marquage privé sur les places de parking pour un montant de 3.146,00 euros TTC en prévoyant les modalités des appels de fonds - 30 novembre 2020 portant approbation des comptes de l'exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et ratification de la fourniture et la pose pierres de Jaumont pour 3.032,26 euros ainsi que d'un complément financier relatif aux travaux des abris à vélos pour 3.100 euros. Sont également produits : - les appels de provisions pour charges et fonds travaux adressés trimestriellement à la SCI Immo Opportunities, mentionnant les montants à répartir au titre des charges communes générales PC1, au titre du bâtiment PC7 hors lot 1 et au titre des charges d'eau froide, ainsi que les bases de répartition et la quote part en fonction des tantièmes à la charge de chacun des lots (les 2 août 2017, 20 septembre 2017, 27 décembre 2017 et 19 mars 2018 pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 ; les 25 juin 2018, 25 septembre 2018, 20 décembre 2018 et 14 mars 2019 pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ; les 1er juillet 2019, 17 septembre 2019 et 16 décembre 2019 pour la période du 1er juillet 2019 au 31 mars 2020 ; les 16 mars 2020, 15 juin 2020, 17 septembre 2020, 21 décembre 2021 et 19 mars 2021 pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021) - les appels de fonds travaux (remplacement enrobés, pose potelets et pierres de Jaumont, marquage privé sur emplacements extérieurs, abris à vélos) adressés à la SCI les 4 janvier 2019, 5 février 2019, 5 mars 2019 et 6 décembre 2019, les 15 janvier 2021, 15 février 2021, 15 mars 2021, 1er avril 2021 - les décomptes individuels de charges adressés à la SCI Immo Opportunities, concernant les lots n° 247, 294, 396, 397, n° 41 CA et 309 et 448, le 3 janvier 2020 pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, le 6 décembre 2019 pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et le 4 décembre 2020 pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, indiquant les dépenses à répartir au titre des charges communes générales PC1 et des charges du bâtiment PC 7, en mentionnant les bases de répartition pour chaque catégorie de charge et la quote-part à la charge de chaque lot en fonction des tantièmes, ainsi que les dépenses d'eau froide en fonction du relevé des index du compteur individuel. Si l'appelante qui fait état d'un réglement par chèque de 798,04 euros correspondant au solde à régler au titre de l'appel de fonds du 1er avril 2021, elle ne produit aucun justificatif de ce chèque. En revanche, il ressort de l'arrêté de compte du syndicat des copropriétaires que la somme totale de 798,04 euros a été portée au crédit du compte de la SCI le 1er avril 2021. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI Opportunities reste devoir au syndicat des copropriétaires, pour la période du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2021, la somme totale de 4.334,52 euros au titre des charges courantes dont à déduire les versements opérés totalisant 1.745,53 euros, soit un solde restant dû de 2.588,99 euros, et au titre des cotisations au fonds Alur la somme de 109,67 euros dont à déduire les versements effectués totalisant 96,67 euros, soit un solde restant dû de 13 euros. En revanche, l'appelante qui est redevable au titre des appels pour travaux de la somme de 2.195,45 euros a réglé un montant total de 2.404,62 euros soit un trop versé de 209,17 euros. Il est par ailleurs rappelé que les dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les charges impayées à l'encontre d'un copropriétaire défaillant constituent des frais relevant de l'administration de l'immeuble auxquels tous les copropriétaires doivent contribuer, sous réserve de l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet d'imputer au seul copropriétaire débiteur les frais nécessaires de recouvrement de sa créance exposés par le syndic, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justificative concernant les frais qu'il porte en compte au titre des relances après mise en demeure en date des 16 mars 2018, 13 juin 2018, 14 septembre 2018, 12 septembre 2019, des derniers avis avant poursuite en date des 23 mars 2018, 21 septembre 2018 et 13 septembre 2019 et du commandement en date du 11 janvier 2018. Par ailleurs, s'il verse aux débats les copies des mises en demeure qu'il affirme avoir adressées en recommandé avec accusé de réception à la SCI Immo Opportunities les 7 décembre 2017, 23 février 2018, 24 mai 2018, 31 août 2018, 21 mai 2019, 22 novembre 2019, à défaut de produire les avis de réception correspondants, il ne rapporte pas la preuve de leur envoi ni de leur réception par la destinataire. Seul sera donc mis à la charge de l'appelante le coût de la sommation de payer valant mise en demeure, qui lui a été notifiée le 10 janvier 2019, soit la somme de 148,39 euros, ces frais étant nécessaires au recouvrement de la créance compte tenu du montant du solde débiteur du compte. S'agissant des frais de "constitution remise dossier à avocat pour assignation" en date du 7 février 2020 à hauteur de la somme de 180 euros, il est rappelé que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire défaillant constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas que ces frais sont afférents à des diligences sortant de sa gestion courante et répondent à des diligences exceptionnelles ainsi que le prévoit le contrat de syndic, il n'y a pas lieu de les imputer à la SCI Immo Opportunities. Enfin, les frais d'assignation qui relèvent des dépens ne sont pas visés par l'article 10-1 précité et le jugement du 16 octobre 2020 ayant été annulé, il n'y a pas lieu de porter en compte l'indemnité allouée par cette décision au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il découle de l'ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance liquide et exigible à la date du 1er juillet 2021 d'un montant de 2.541,21 euros se détaillant comme suit : - charges courantes de copropriété : 2.588,99 euros - cotisations au fonds Alur : 13 euros - frais de mise en demeure : 148,39 euros - dont à déduire le trop versé au titre des appels de travaux : 209,17 euros. Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI Immo Opportunities à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, la somme de 2.541,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 2 mars 2020. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SCI Immo Opportunities, partie perdante, devra supporter les dépens de première instance et d'appel et il est équitable qu'elle soit condamnée à verser à l'intimé la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, CONDAMNE la SCI Immo Opportunities à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, la somme de 2.541,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2020 ; CONDAMNE la SCI Immo Opportunities à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, une indemnité de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCI Immo Opportunities de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI Immo Opportunities aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT