Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02143

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 3] [Localité 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/02143 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YL5U Minute : 24/567 S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES Représentant : Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0344 C/ Monsieur [Z] [Y] [E] [G] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR: S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [Y] [E] [G], demeurant [Adresse 8] [Adresse 7] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2020, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] [E] [G] un logement (résidence [Adresse 9], lot de copropriété n°7020, logement n°29, rez-de-chaussée) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 459,98 euros, et 46,27 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Monsieur [Z] [Y] [E] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1736,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 23 août 2023 la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [Y] [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : déclarer recevable et bien fondée la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] [E] [G] ainsi que de tout occupant de son chef,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur, ou à défaut sur place,condamner Monsieur [Z] [Y] [E] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2884,10 euros, selon un décompte provisoirement arrêté au 30 octobre 2023 (terme du mois d’octobre 2023 inclus), avec intérêts de droit, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation en vigueur, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 novembre 2023. À l'audience du 22 avril 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1274,00 euros arrêtée au 19 avril 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Elle s’en rapporte au tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement. La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [Y] [E] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant. Monsieur [Z] [Y] [E] [G], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, il souligne avoir eu une fin de mois compliquée parce qu’il est étudiant en alternance, et perçoit 800 euros. Monsieur [Z] [Y] [E] [G] assure avoir appelé le gestionnaire pour demander un écheancier, mais que ce dernier lui aurait répondu que cela était impossible. Il précise enfin que sa situation est précaire, d’autant plus qu’il a une dette auprès de pôle emploi. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 23 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 avril 2024 que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [Y] [E] [G] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 1274,00 euros, au titre des sommes dues au 19 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 8, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 23 août 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. S’il est indiqué un délai de deux mois laissé au locataire pour rembourser la dette, force est de constater que le délai légal, d’ordre public, prévu par la loi, dans sa version applicable à la date de la mise en œuvre de la clause résolutoire, est de six semaines. Il convient de retenir ce délai. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2020 à compter du 5 octobre 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [Z] [Y] [E] [G] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Z] [Y] [E] [G] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à rembourser une partie de sa dette. En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] [E] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [Y] [E] [G] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 octobre 2023, Monsieur [Z] [Y] [E] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [Y] [E] [G] à son paiement à compter de 5 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [Y] [E] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [Z] [Y] [E] [G] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2020 entre la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d'une part, et Monsieur [Z] [Y] [E] [G] d'autre part, concernant le logement (résidence [Adresse 9], lot de copropriété n°7020, logement n°29, rez-de-chaussée) situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 octobre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] [E] [G] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 1274,00 euros (mille deux cent soixante-quatorze euros) au titre des loyers et charges arrêtés au 19 avril 2024 échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ACCORDE un délai à Monsieur [Z] [Y] [E] [G] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Monsieur [Z] [Y] [E] [G] à s’acquitter de la dette en 25 fois, en procédant à 24 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [Y] [E] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] [E] [G] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 5 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] [E] [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] [E] [G] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 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