Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 18/01654

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES 13 Mai 2024 2ème Chambre civile 50F N° RG 18/01654 - N° Portalis DBYC-W-B7C-HUTW AFFAIRE : S.C.I. CBBC INVEST, C/ Société LEXONOT, copie exécutoire délivrée le : à : DEUXIEME CHAMBRE CIVILE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision. DEBATS A l’audience publique du 18 Mars 2024 JUGEMENT En premier ressort, contradictoire, prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente par sa mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats. Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND, ENTRE : DEMANDERESSE : S.C.I. CBBC INVEST, inscrite au RCS de Compiègne sous le numéro 531 768 778, domicilié es qualité au siège social [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, Maître Audrey d’HALLUIN de la SCP Manuel GROS, Héloïse HICTER, Audrey d’HALLUIN et associés, avocats au barreau de Lille ET : DEFENDERESSE : Société LEXONOT, anciennement dénommée S.C.P. GENTILHOMME, BEAUMANOIR, [H], LATRILLE SAS, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 305 945 560 [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant FAITS ET PRETENTIONS La SCI CBBC INVEST, acquéreur d’un bien immobilier situé au lieu-dit [Localité 1], sur la commune de [Localité 4] (60), suivant acte authentique au rapport de maître [I] [H], notaire associé à [Localité 5], en date du 6 juin 2011, entend mettre en cause la responsabilité civile professionnelle de sa société civile professionnelle Gentilhomme et associés, pour avoir omis de mentionner l’existence de servitudes grevant le fonds cédé, à l’origine d’un procès initié par les propriétaires des fonds dominants devant le tribunal de grande instance de Compiègne. C’est dans ce contexte que le 15 février 2018 la société CBBC INVEST a fait assigner la SCP Gentilhomme (Lexonot) devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de : - surseoir à statuer dans l’attente de la décision de justice définitive statuant sur l’existence des servitudes et des condamnations prononcées à son encontre, - dire et juger que la SCP Lexonot a manqué à son obligation de conseil et n’a pas garanti l’efficacité de son acte, - condamner la SCP Lexonot à assumer les conséquences financières inhérentes à la reconnaissance et au rétablissement des servitudes revendiquées par les propriétaires des fonds servants (sic) telles qu’elles résulteront de la décision de justice à venir, - condamner la SCP Lexonot à lui payer les frais liés au retard du chantier et au différend avec les propriétaires des fonds dominants, évalués à 23.000 €, - condamner la SCP Lexonot à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, - ordonner l’exécution provisoire. La SCP Gentilhomme et associés a constitué avocat. Par ordonnance rendue le 22 novembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’une décision de justice définitive sur l’existence de servitudes au profit des fonds appartenant aux consorts [R] et l’éventuelle condamnation de la SCI CBBC INVEST à la suite de la mesure d’expertise ordonnée par le tribunal de grande instance de Compiègne le 15 mai 2013. La cour d’appel d’Amiens a tranché le 2 juin 2022 le litige opposant la société CBBC INVEST aux consorts [R]. L’affaire a été rétablie au rôle de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes le 04 août 2022. *** Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société civile immobilière CBBC INVEST reproche au notaire, rédacteur de l’acte authentique du 6 juin 2011, de n’avoir pas fait état de l’existence de servitudes par destination du père de famille qui ont été reconnues ultérieurement par décision de justice et de n’avoir pas ainsi conféré à son acte l’efficacité attendue. La société demanderesse entend faire supporter au notaire les dommages-intérêts résultant de la condamnation aujourd’hui définitive prononcée par la cour d’appel d’Amiens au profit des consorts [R], dont elle justifie s’être acquittée, outre ses frais d’avocat et d’huissier, l’article 700 et les dépens, soit un total supporté de 120.559,19 €. Elle entend également lui faire prendre en charge les dommages qu’elle a subis du fait de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de réaliser les projets de rénovation du bâti existant et de diviser le terrain en huit lots constructibles aux fins de commercialisation. Elle sollicite à ce titre la condamnation de la SCP notariale au paiement de la somme de 540.750 €, à parfaire au titre des “préjudices subis à raison des servitudes grevant le bien et de la perte de chance de réaliser ses projets”. La société CBBC INVEST requiert enfin condamnation de la SCP notariale au paiement d’une indemnité de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. *** Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCP Gentilhomme et associés conteste l’existence d’une faute professionnelle, estimant que son obligation de diligence se limitait à la recherche de servitudes conventionnelles, et considère que la cour d’appel d’Amiens, adoptant une position contraire à celle de la Cour de cassation, n’aurait pas dû admettre l’existence d’une servitude par destination du père de famille, dont les conditions n’étaient pas ici réunies. Maître [H] soutient qu’il n’a commis aucune faute dans les obligations d’investigation et de contrôle qui lui incombaient car il ne disposait d’aucun élément de fait lui permettant de suspecter l’existence d’une servitude par destination du père de famille. Le notaire conteste également les préjudices allégués et le lien de causalité. Il conclut au rejet de toutes les demandes et sollicite condamnation de la SCI CBBC au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. *** La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 février 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2024 et la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2024. MOTIFS Le notaire intervenant en tant qu’officier ministériel engage sa responsabilité délictuelle lorsqu’il commet une faute dans l’exercice de ses fonctions. Juriste professionnel, le notaire ne doit pas commettre d’erreur de droit. Il est tenu de procéder à des recherches sur l’existence et la consistance des biens faisant l’objet d’une cession. Il doit fournir tous les éléments d’information en sa possession susceptibles d’éclairer son client sur la nature et la portée de ses engagements. Il doit veiller à l’efficacité technique et pratique des actes qu’il instrumente et assurer leur sécurité, en fonction des possibilités de contrôle et de vérification dont il dispose. Au cas présent, maître [I] [H] n’ignorait pas, en instrumentant le 6 juin 2011, que la parcelle cédée par [Z] [S] à la société CBBC INVEST provenait de la division en trois lots d’une propriété unique, intervenue dans le cadre d’un partage successoral, homologué par jugement du tribunal de grande instance de Compiègne en date du 4 janvier 2005, reçu par son confrère [F] le 6 avril 2005, publié au bureau des hypothèques de Compiègne le 7 juin 2005. Cette circonstance aurait dû éveiller son attention de juriste professionnel, ne pouvant ignorer les dispositions des articles 692 à 694 du Code civil relatives aux servitudes par destination du père de famille, qui trouvent précisément à s’appliquer lorsqu’une personne propriétaire de bâtiments voisins a réalisé entre eux un aménagement matériel qui aurait supposé une servitude si ces immeubles avaient appartenu à des propriétaires différents, et qui naît précisément lorsque chaque immeuble est attribué à un héritier différent. Le notaire n’a pas effectué cette investigation incontournable, se bornant à reporter dans l’acte les servitudes conventionnelles existantes et à faire état d’une clause de style. Pourtant, sans même avoir à se déplacer sur les lieux, le notaire disposait d’indices d’ordre technique suffisants devant le conduire à s’interroger sur l’existence de servitudes par destination du père de famille, nonobstant le silence des titres de propriété antérieurs et de l’état hypothécaire, dès lors que le vendeur prenait l’engagement dans l’acte de faire déplacer l’ensemble des compteurs des fluides n’alimentant pas les biens vendus. Deux clauses de son acte, l’une relative à la constitution de séquestre pour sûreté de l’engagement pris par le vendeur de faire déplacer l’ensemble des compteurs des fluides n’alimentant pas les biens vendus, et l’autre de prise en charge des frais de raccordement aux réseaux de distribution d’eau et d’électricité du bâtiment à rénover, devaient en outre nécessairement le conduire à s’interroger sur l’existence de servitudes non apparentes. Il entrait ainsi dans les obligations professionnelles du notaire de rechercher les servitudes non apparentes et par destination du père de famille, et de les mentionner dans l’acte de vente, dès lors que l’acte de partage emportant division de la propriété en trois lots ne comportait aucune mention mettant fin à ces servitudes. En instrumentant un acte incomplet, le notaire a commis un manquement professionnel. Celui-ci est en lien direct et causal avec le procès engagé ultérieurement le 20 juin 2013 devant le tribunal de grande instance de Compiègne par [V] [R], l’une des trois copartageantes, aux fins de se voir déclarer titulaire d’une servitude par destination du père de famille et de constater la voie de fait réalisée par la SCI CBBC INVEST, résultant de coupures de l’alimentation électrique passant sur son terrain. La SCI CBBC INVEST aurait pu faire l’économie de ce contentieux si l’officier ministériel avait mentionné à l’acte du 10 juin 2011 toutes les servitudes qui ont été reconnues par l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 2 juin 2022 au profit de madame [R] et de messieurs [A] et [M] [W] [R]. Les critiques émises par maître [I] [H] à l’encontre de cet arrêt, sont inopérantes, dès lors que cette décision est aujourd’hui passé en force de chose jugée et que rien ne l’empêchait de faire valoir son analyse en intervenant volontairement à cette instance. C’est donc finalement le juge qui a établi l’existence des servitudes et ainsi pallié le manquement du notaire. Ce contentieux qui aurait pu être évité si le notaire avait fait preuve de plus de clairvoyance a occasionné des frais de défense en justice pour la société demanderesse. Il convient par conséquent de faire supporter à la SCP Gentilhomme le coût du procès comprenant les frais et honoraires d’avocat exposés pour assurer la défense de la société en première instance et d’appel, soit 16.959,88 €, les frais irrépétibles supportés en première instance, soit 8.000 €, et ceux d’appel, soit 6.000 €, outre les dépens de première instance et d’appel. Ceux-ci n’étant pas communiqués ne seront pas pris en compte. Il convient également d’ajouter les 2.000 € alloués à madame [V] [R] au titre de la résistance abusive, le notaire ayant dans son courrier du 8 juillet 2011 confirmé qu’il n’existait de servitudes antérieures ni dans les titres de propriété ni sur l’état hypothécaire et qu’il n’existait pas selon lui de servitudes relatives au compteur, cette analyse relayée en justice par la société CBBC INVEST s’étant avérée erronée. Peut également être pris en compte le coût du constat dressé le 25 août 2022 pour constater l’accomplissement des travaux ordonnés par la cour et éviter d’avoir à supporter l’astreinte, soit 393,20 €. Par contre, le coût des deux constats des 27 avril et 20 octobre 2021 ne sera pas retenu dans la mesure où leur objet et leurs finalités ne sont pas précisés. Par ailleurs, il est évident que convenablement informée sur l’existence des réseaux électriques enterrés, la SCI CBBC INVEST aurait pu en informer les entreprises qui sont intervenues sur son terrain le 6 juin 2012 et éviter ainsi la mise à l’air libre et le sectionnement des câbles électriques positionnés en souterrain ayant provoqué la coupure de l’alimentation électrique des fonds dominants correspondant aux communs côté nord et au château. Pour autant, l’officier ministériel n’est pas responsable de la lenteur de la société CBBC INVEST à apporter des solutions correctives destinées à mettre fin à la voie de fait dont elle était seule personnellement responsable vis-à-vis des consorts [R]. Il appartenait à cette société de faire diligence pour remettre en état les servitudes dans les meilleurs délais et faire cesser au plus vite le trouble occasionné aux consorts [R]. La cour d’appel d’Amiens a relevé que ce sont les consorts [R] qui ont été contraints de mettre en place des installations provisoires, pour un accès, au moins partiel de l’énergie dans leurs propriétés, [V] [R] étant totalement privée d’électricité jusqu’à la mise en place d’un raccordement provisoire en septembre 2014 et s’étant trouvée dans une situation énergétique précaire de septembre 2014 jusqu’au raccordement définitif le 7 décembre 2016 de sa propriété, tandis que [A] et [M] [W] [R] avaient enduré de nombreuses coupures entre juin et septembre 2012. La cour d’appel d’Amiens a sanctionné financièrement le comportement négligent de la société SCI CBBC INVEST vis-à-vis des consorts [R], en leur reconnaissant des préjudices de jouissance dont le notaire n’est nullement responsable. Ainsi, l’absence de mention des servitudes dans l’acte du 6 juin 2011 apparaît étrangère au comportement dilatoire de la société CBBC INVEST à compter du mois de juin 2012 vis-à-vis des consorts [R], qui est seul et exclusif en lien direct et causal avec le dommage qu’ils ont enduré. Dans ces conditions, le notaire n’a pas à supporter les indemnités de privation de jouissance et de préjudice moral mises à la charge de la société CBBC INVEST par la cour d’appel d’Amiens. Seuls les coûts des travaux supportés par les consorts [R] pour rétablir la desserte de leurs fonds mis à charge de la société CBBC INVEST par la cour d’appel, soit 17.596,88 € seront retenus. Enfin la société CBBC INVEST expose que du fait de l’arrachement accidentel des câbles, étant demeurée pendant des années avec un compteur triphasé dont la puissance n’était pas adaptée à ses projets initiaux de promotion, elle a dû revoir ses ambitions à la baisse, subir des surcoûts de consommation d’électricité, supporter des coûts d’architecte rendus inutiles, et perdu la chance de réaliser un bénéfice escompté de 500.000 €. Elle réclame en réparation la somme totale de 540.750 € au titre “de la perte de chance et de la dépréciation de la valeur vénale du bien acquis à raison de l’existence des servitudes”. Outre que le lien causal entre l’absence d’énonciation des servitudes par destination du père de famille dans l’acte instrumenté et le bilan déficitaire de l’opération de promotion immobilière projetée n’est pas établi, le notaire ne peut en tout état de cause être tenu pour responsable de l’échec d’une opération de promotion immobilière qui s’est heurtée à l’aléa de la construction, et ce de plus fort qu’il ignorait le détail et l’économie du projet de CBBC INVEST au moment où il a reçu l’acte. Par ailleurs, la perte de chance de réaliser un profit de 500.000 € n’est étayée par aucune pièce établissant l’existence d’un différentiel entre le budget prévisionnel et le bilan définitif de l’opération de promotion immobilière. Dans ces conditions, il convient de débouter intégralement la société CBBC INVEST au titre de son dommage de perte de chance de gain et de frais exposés inutilement. Au titre des seuls préjudices retenus ci-dessus, il revient donc à la société requérante une indemnité globale de 50 949,96 € se décomposant comme suit : 16.959,88 €+ 8.000 €+ 6.000 €+ 2.000 €+ 393,20 €+17.596,88 €. L’équité commande que la SCP Gentilhomme supporte une indemnité de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile. Succombant, la SCP Gentilhomme supportera les entiers dépens. La nature et l’ancienneté de l’affaire justifient le prononcé de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SCP Gentilhomme à payer à la société CBBC INVEST, 6 Thornes Office Park, Monkton road, Wakefield, Grande-Bretagne, la somme de 50.949,96 €. DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. CONDAMNE la SCP Gentilhomme à payer à la société CBBC INVEST la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNE la SCP Gentilhomme aux entiers dépens de l’instance. PRONONCE l’exécution provisoire du jugement. LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE