Cour d'appel, 23 mars 2023. 22/00702

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 23 MARS 2023 N° 2023/ 239 Rôle N° RG 22/00702 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWF5 S.A.R.L. JMLD C/ S.A.S. SOCIETE D'EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 3] SERTLC Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe BRUZZO Me Robin STUCKEY Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de MARSEILLE en date du 17 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02701. APPELANTE S.A.R.L. JMLD dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO / DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Stéphane PRIMATESTA de la SCP TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS INTIMEE S.A.S. SOCIETE D'EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 3]-SERTLC dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Robin STUCKEY, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée par Me Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mr Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023, Signé par Mr Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 26 juillet 2006, la société à responsabilité limitée (SARL) JLMD a consenti à la société anonyme (SA) Madeo Exploitation, aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée (SAS) Société d'Exploitation Résidence de Tourisme [Localité 3], dite SERTLC, pour une durée de neuf années et deux mois, un bail commercial meublé portant sur des locaux (T2 + parking + parties communes) à usage de résidence de tourisme sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 6 940 euros HT soit 7 321,70 euros TCC. Par acte d'huissier en date du 28 septembre 2015, la SERTLC a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2015 moyennant un loyer annuel de de 4 200 euros HT. Par acte d'huissier, en date du 21 décembre 2015, la SARL JMLD a indiqué accepter le renouvellement du bail expiré à compter du 1er octobre 2015 pour une durée de 9 ans et deux mois, à condition que les clauses et conditions du bail expiré, au premier rang desquelles le loyer, demeurent inchangées. Par exploit en date du 23 septembre 2019, la SERTLC a saisi le juge des loyers commerciaux qui, après avoir ordonné une expertise, par jugement avant dire droit du 13 novembre suivant, a par décision en date du 21 avril 2022 fixé à 5 800 euros HT le loyer annuel dû à compter du 1er avril 2015. Par exploit en date du 22 février 2021, la SARL JMLD a fait délivrer à la SERTLC un commandement de payer la somme de 4 904,34 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de mars à septembre 2020 (700,62 x 7). Considérant que les causes du commandement sont restés infructueuses, elle l'a, par acte d'huissier du 11 juin 2021, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins, au principal, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner son expulsion et l'entendre condamner à lui verser une provision d'un montant correspondant à la dette locative. Par ordonnance contradictoire en date du 17 décembre 2021, ce magistrat a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL JMLD ; - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SERTLC ; - condamné la SARL JMLD à payer à la SERTLC la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL JMLD aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. Selon déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2022, la SARL JMLD a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SERTLC. Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau : - déboute la SAS SERTLC de toutes ses demandes, les jugeant mal fondées ; - juge qu'à compter du 23 mars 2021 à 0 heures, est acquis le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à effet au 1er octobre 2015, pour non-paiement des loyers ; - juge qu'à défaut pour la SAS SERTLC d'avoir libéré les lieux loués après la signification de l'ordonnance à intervenir, elle serait autorisée à faire procéder à son expulsion et celle tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et qu'en cas de besoin, le sort des meubles se trouvant sur les lieux donnerait lieu à application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamne par provision la SAS SERTLC à lui payer les sommes de : ' 4 904,34 euros TTC à titre de provision sur les loyers impayés et charges afférentes, ' 750,00 euros TTC à titre de provision sur l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 23 mars 2021 et ce, jusqu'à libération totale des lieux ; - condamne la SAS SERTLC à lui payer la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de l'état d'endettement. Par dernières conclusions transmises le 27 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS SERTLC sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - rejette l'intégralité des demandes de la société JMLD, compte tenu de l'existence de contestations sérieuses et des conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire ; - condamne la société JMLD à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la société JMLD aux entiers frais et dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 1er février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de relever, à titre liminaire, que la SAS SERTLC n'a pas formé appel incident à l'encontre de la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté ses demandes reconventionnelles en paiement d'une provision de 7 425,32 euros ou, subsidiairement, de 1 724,46 euros. La cour n'est donc pas saisie de ces dispositions de l'ordonnance déférée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Encore faut-il que la dette locative, visée par le commandement de payer, ne soit pas sérieusement contestable et que ledit commandement ait été délivré de bonne foi. L'article 10 du contrat de bail signé le 26 juillet 2006, par la SARL JLMD, bailleur, et la SA Madeo Exploitation, preneur, aux droits de laquelle vient la SAS Société d'Exploitation Résidence de Tourisme [Localité 3] prévoit une clause résolutoire ainsi rédigée : Il est expressément convenu qu'en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements et, notamment en cas de non paiement des loyers à l'une des échéances ou de non respect des obligations figurant sous l'article 3 'Destination', le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat : cette résiliation interviendra un mois après une mise en demeure ou une sommation de payer restée infructueuse, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Par exploit en date du 22 février 2021, la SARL JMLD a fait délivrer à la SERTLC un commandement de payer la somme de 4 904,34 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de mars à septembre 2020 (700,62 x 7). Il n'est pas contesté que la locataire ne s'est pas acquittée des causes de ce commandement dans le mois de sa délivrance. Néanmoins pour conclure au rejet des prétentions de la SARL JMLD, visant à entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion des lieux loués, elle soulève diverses contestations dont une portant sur le montant du loyer tel qu'il sera fixé par le juge des loyers commerciaux à l'issue de la procédure de révision en cours. Mme [M] [B], expert judiciaire commis par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Marseille en date du 7 janvier 2020, a déposé son rapport le 5 septembre 2022 et retenu une valeur locative annuelle de 6 220 euros au 1er octobre 2015 alors que le loyer initial était de 6 940 euros et que celui applicable et facturé en 2015 s'élevait, du fait des réévaluations périodiques, à la somme de 7 627,85 euros. Ce même magistrat a, dans des affaires connexes opposant l'intimée à M. [X] [D] et Mme [R] [F], au sujet d'appartements loués dans la même résidence, rendu, les 5 avril et 7 juin 2022, des décisions dans lesquelle il a systématiquement suivi les évaluations faites par Mme [B]. Ainsi, à retenir l'évaluation faite par cette dernière, de 18,46 % inférieure au loyer hors taxe ayant servi à calculer la dette locative mentionnée dans le commandement de payer, la SARL était débitrice au 1er octobre 2019, soit quatre mois avant la première des 7 échéances retenues dans ledit commandement, d'un excédant de loyers de 5 631,40 euros HT (soit 1 407,85 euros x 4) à l'endroit de sa locataire, somme excédant le montant de la dette locative alléguée (4 904,34 euros). Le montant la dette locative visée par le commandement de payer est dès lors sérieusement contestable alors que cet acte ne vise que ce motif de résiliation du bail, à l'exclusion de tout autre manquement aux obligations contractuelles et notamment à celle d'occuper lieux. La bonne foi de la bailleresse peut également être questionnée puisqu'elle a fait délivrer ce commandement de payer, visant la clause résolutoire, à une époque où le juge des loyers commerciaux était saisi et l'expertise judiciaire en cours. Dès lors et sans qu'il n'y ait lieu d'examiner les autres moyens soulevés par l'intimée, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l'acquisition de clause résolutoire, expulsion et paiement d'une provision formulées par la SARL JMLD. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la SARL JMLD aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et à payer à la SAS SERTLC la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL JMLD, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 500 euros en cause d'appel. La SARL JMLD supportera en outre les dépens de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne la SARL JMLD à payer à la SAS Société d'Exploitation Résidence de Tourisme [Localité 3] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SARL JMLD de sa demande sur ce même fondement ; Condamne la SARL JMLD aux dépens d'appel. La greffière Le président