Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 22/04882

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 01 N° RG 22/04882 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WMAG JUGEMENT DU 10 JUIN 2024 DEMANDERESSE : S.A.S. PEI2, inscrite au RCS NANTERRE sous le n° 812 857 886 [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS, plaidant DÉFENDERESSE : S.A.S. ORGANISATION INTRA-GROUPE DES ACHATS “OIA”, inscrite au RCS LILLE METROPOLE sous le n° 421 982 745 [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Stéphane BOUILLOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire, Greffier : Benjamin LAPLUME, DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 05 Juillet 2023 avec effet au 30 Juin 2023; A l’audience publique du 18 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Mai 2024 puis prorogé pour être rendu le 10 Juin 2024 JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Juin 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2016, la S.C.I. Te Huur a donné à bail à la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats (OIA) des locaux à usage de bureaux dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] d'une surface de 1 770,30 m² situés au rez-de-chaussée et 1er étage des bâtiments D et E, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er septembre 2016 moyennant un loyer annuel en principal de 203 584,50 euros hors taxes hors charges. Le 12 octobre 2017, la S.A.S. PEI2 est devenue propriétaire de l'immeuble. Par acte extrajudiciaire du 18 février 2019, la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats a donné congé des locaux à la S.A.S. PEI2 pour le 31 août 2019. Le 27 juin 2019, un pré-état des lieux a été établi contradictoirement. Puis, le 28 août 2019, un état des lieux de sortie a été dressé en présence des deux parties au bail. Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mai 2020, par l'intermédiaire de son conseil, la société PEI2 a mis en demeure la société OIA de lui régler la somme de 258 586,67 euros soit 310 304 euros TTC au titre des réparations locatives et indemnité d'immobilisation. Une sommation de payer lui a ensuite été signifiée le 6 juillet 2020. Le 22 juillet 2020, la société OIA a fait délivrer à la société PEI2 une protestation à sommation de payer et une sommation de payer le dépôt de garantie. Par acte d'huissier signifié le 24 février 2021, la S.A.S. PEI 2 a assigné la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation au paiement des travaux de remise en état des locaux. L'affaire a été radiée le 4 mars 2022, faute de diligence des parties et a été réinscrite au rôle de l'audience du 30 septembre 2022. Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 février 2023, la S.A.S. PEI 2 sollicite de la juridiction de : Condamner la société OIA à lui payer la somme de 187 326 € au titre de la remise en état des locaux suite aux dégradations locatives constatées, avec intérêts légaux à compter du 27 mai 2020, date de réception de la mise en demeure de payer ; Assortir cette condamnation de la majoration de 3 % prévue à l’article 22 alinéa 4 du bail, Condamner la société OIA à lui payer la somme de 122 978,31 € au titre de l’indemnité d’immobilisation pendant la durée des travaux nécessaires prévue à l’article 15 alinéa 3 du bail commercial ; La Condamner à lui payer la somme à parfaire de 417 408,40 € à titre de dommages-intérêts ; La Débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires et reconventionnelles ; Ordonner l’exécution provisoire, compatible et nécessaire au regard des considérations de l’espèce ; Condamner la société OIA à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Catherine FOLLET, avocat au Barreau de Lille. Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 avril 2022, la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats s'oppose aux demandes formées à son encontre et demande à la juridiction de : Débouter la société PEI2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; La Juger recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles, Y faisant droit, Condamner la société PEI2, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir, à lui restituer la somme de 51 263,15 euros qu’elle persiste à retenir à titre de dépôt de garantie depuis le 31 décembre 2019 ; Juger que cette somme portera intérêts au taux légal capitalisés à compter du 22 juillet 2020, date de première mise en demeure ; En tout état de cause, Juger que la nature de l’affaire est incompatible avec l’exécution provisoire; Condamner la société PEI2 à lui payer la somme de 6 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; La Condamner aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture des débats est intervenue le 30 juin 20232022 par ordonnance du 5 juillet 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 18 mars 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci. I- Sur la demande en paiement au titre des travaux A- Sur le coût des travaux Sur les obligations contractuelles du preneur Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. D'après l'article 1730 dudit code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L'article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l'article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : – Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ; – Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; – Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; – Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; – Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. En vertu de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par les parties. Enfin, l'article R.145-35 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 interdit la mise à la charge du locataire des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent de grosses réparations de l'article 606. Aux termes de l'article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. Aux termes de l'article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. En l'espèce, il est stipulé à l’article 7 du bail Entretien – Travaux que : « Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d'entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations locatives, de menu-entretien visées à l'article 1754 du code civil et de gros-entretien visées à l'article 605 du code civil, à l'exception des grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil, qui demeureront à la charge du bailleur. […] De plus, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve ne pourront être imputées au preneur et resteront à la charge du bailleur. […] Le preneur aura l’obligation : de ne pas modifier l’aménagement des locaux présentement loués, […]de maintenir les locaux présentement loués en bon état de réparations locatives et d'entretien, de telle sorte qu'en fin de bail ou au départ du preneur, ils soient rendus en bon état, et conformes à l'état des lieux dressé contradictoirement après travaux de rénovation. Tous les travaux et modifications effectués par le preneur resteront, à l’expiration de la période contractuelle, la propriété du bailleur, sans indemnité, à moins que ce dernier ne demande la restitution des locaux en l’état d’origine. Il sera précisé que le preneur sera dispensé de remise en état pour les travaux d'aménagement qui auront été autorisés par le Bailleur. A ce titre, il est précisé que les travaux de remise en état prévus à l'entrée en jouissance, sont validés par le Bailleur, lequel autorise par les présentes le Preneur à les réaliser. Le Preneur sera toutefois tenu de communiquer pour accord au Bailleur, avant réalisation desdits travaux, un plan d'aménagement ainsi qu'un descriptif spécifiant notamment les prestations et le cloisonnement. Le Bailleur ne pourra demander une restitution à l'état d'origine. Le Preneur reste toutefois tenu de maintenir les locaux en bon état et conforme à l'état des lieux d'origine réalisé après travaux de remise en état. [...] ». Il est spécifié à l'article 15 Restitution des locaux que : « […] Le Preneur devra, au plus tard le jour de l'expiration du bail, rendre les lieux loués en bon état d'entretien et de réparation, conforme à l’état des lieux d’entrée complémentaire réalisé après travaux de rénovation, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés au Bailleur. Cet état des lieux dont la date sera fixée d'un commun accord, comportera s'il y a lieu le relevé des réparations à effectuer. [...] Si des réparations ou travaux s'avéraient nécessaires, ceux-ci seraient réalisés par le preneur ou toute entreprise désignée par celui-ci à ses frais. A défaut, ces travaux seront réalisés par le bailleur mais aux frais du preneur. [...]» Par ailleurs, il est prévu une clause particulière à l'article 2 du bail puisqu'il est spécifié que « Lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, un état des lieux sera établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le preneur. Un état des lieux complémentaire s'établira dans les deux mois à compter de la date de prise d'effet et après la réalisation des travaux de remise en état par le Preneur, au titre de l'indemnité de 80.000 € perçue par le Preneur de la part de l'ancien locataire, étant précisé que cette indemnité permettra au preneur de remplacer les sols usagers et de remettre en peinture les locaux.[...] ». En l'espèce, un procès-verbal de constat d'état des lieux a été dressé le 31 août 2016 en présence du bailleur, du locataire sortant et du locataire entrant, lors de l'entrée en possession des locaux. Il y était notamment constaté que les sols et les murs étaient en très mauvais état. Un second état des lieux a été établi le 2 novembre 2016, après réalisation des travaux de remplacement du revêtement de sol par la pose d'une nouvelle moquette et la réfection des peintures murales sur la fibre de verre sur les trois niveaux. Il résulte de la clause de l'article 2 que le second état des lieux a pour but d'attester de l'état du bien après les travaux de rénovation réalisés par le preneur, mais uniquement ceux correspondant à l'indemnité de 80 000 euros, lesquels consistent en le remplacement des sols usagers et la remise en peinture des locaux. Ainsi, pour comparer l'état du bien à l'entrée dans les lieux et à sa restitution en vue d'établir les réparations locatives imputables au preneur, il convient de prendre en compte l'état des lieux du 2 novembre 2016, uniquement s'agissant de l'état des sols et des murs et de se référer à celui du 31 août 2016 pour le reste. – Sur le préjudice La société PEI2 réclame la somme totale de 187 326 euros au titre des réparations locatives, laquelle se décompose de la manière suivante : rez-de-chaussée bas : 54 180 euros hors taxerez-de-chaussée haut : 41 800 euros hors taxeétage : 59 690 euros hors taxenettoyage sommaire des locaux avant travaux : 395 euros hors taxe. Il n'est produit aucun autre décompte, par type de réparation ou par facture. Il est uniquement produit 33 devis et factures, sans analyse, ni articulation de celles-ci au regard de l'état des locaux. Au demeurant, le total des factures produites est d'un montant de 258 875,14 euros, nettement supérieur au montant réclamé, sans explication sur les factures qui ne sont pas imputées au locataire. Il convient par ailleurs de souligner que les photographies annexées au procès-verbal de constat de l'état des lieux de sortiesont de très mauvaises qualité et ne permettent pas d'apprécier le nombre et l'ampleur des taches, trous et autres désordres constatés par l'huissier de justice. Devis n° 20 et Factures 21 de 69 141,60 euros hors taxe : S'agissant de la dépose des cloisons, il résulte du procès-verbal d'entrée dans les lieux du 31 août 2016, que le local était déjà garni de cloisons, de sorte qu'il ne peut être reproché au dernier preneur de ne pas avoir démonté les cloisons déjà présentes à sa prise de possession des locaux. Il convient ainsi d'écarter les sommes réclamées au titre de la dépose des cloisons, des ensembles portes, des ensembles portes double à l'entrée des plateaux, de la neutralisation électrique des cloisons, et de la reprise des menuiseries et plâtreries suite à la dépose des cloisons. S'agissant de la dépose de la moquette, il est réclamé pour 1 493 m², soit l'intégralité de la moquette. D'après le procès-verbal du 2 novembre 2016, la moquette était neuve. Il résulte du procès-verbal de constat du 28 août 2019, des constatations littérales et des photographies de très mauvaise qualité y annexées que la moquette est globalement en état d'usage, avec quelques taches par endroits, des dalles décollées à quelques endroits, des décolorations liées à l'intensité du soleil. Dans quelques pièces, il est fait état d'un balatum en mauvais état, usagé. Il convient de rappeler que la vétusté n'a pas été transférée au preneur, de sorte que les traces de pied de meubles et des salissures légères, tout comme la décoloration par le soleil ou le décollement de dalles ne lui sont pas imputables. Dès lors, seul le remplacement du balatum, puisque le preneur devait remplacer l'ensemble des sols lors de son entrée dans les lieux, et de la moquette fortement tachée dans un bureau, ce qui excède une usure normale, doit être mis à sa charge. En l'absence d'indication de la surface des pièces concernées, il convient de mettre à la charge du preneur, 5% du coût de ce poste, soit 365,79 euros (7315,70 € x 5 %). S'agissant des dalles de faux-plafond, le procès-verbal de constat d'entrée dans les lieux du 31 août 2016 mentionnait des dalles qui ne sont plus blanches, tachées par endroits, certaines abîmées, griffées, percées, une tache noire... Dans le procès-verbal de sortie, il n'est relevé que très peu de traces sur les dalles du plafond. Dès lors, il n'est pas justifié de mettre à la charge du preneur leur remplacement, les dégradations ou traces d'usure étant antérieures à l'entrée en jouissance. S'agissant des peintures, il résulte du procès-verbal de constat du 2 novembre 2016 que l'ensemble des peintures murales sur fibre de verre sont neuves., conformément à l'accord pris. Dans l'état des lieux de sortie, il n'est relevé des traces des salissures que sur quelques murs dans quatre pièces et un dégagement, quelques traces de scellements et trous et de décollements d'adhésif. Ces éléments ne constituent pas des dégradations mais correspondent à un usage normal des locaux et à de la vétusté, de sorte que ce poste sera écarté. S'agissant du poste relatif à l'électricité, il ne ressort pas du procès-verbal de sortie la nécessité de remplacer les luminaires, le fait que certains spots ne fonctionnent pas lors de l'état des lieux pouvant correspondre à la seule nécessité de remplacer les ampoules et non le dispositif complet. Ce poste sera écarté. Devis n°22 Factures n°23 de 98 611,44 euros Cette facture correspond à des travaux de rénovation d'un plateau de bureaux, avec chauffage, plafonds techniques et ventilation V3. Ces travaux, tels que décrits dans la facture (dépose de plafonds techniques, ventilation, électricité, menuiseries...) ne correspondent pas à la réparation de dégradations causées par le locataire, de sorte que la facture sera écartée. Devis n°24 et Factures n° 25 de 17 713,90 euros Il s'agit d'un ragréage et de la pose de moquette. Compte tenu des développements précédents relatifs au bon état général et à l'usure normale de la chose, la vétusté étant à la charge du bailleur, il sera accordé 5 % de la somme réclamée pour cette facture, soit 885,70 euros (17 713,90 € x 5%). Devis n°26 et factures n°27 de 69 692,20 euros Il s'agit de la rénovation et création de sanitaires. Or, il ne résulte de l'état des lieux de sortie un mauvais état ou une dégradation des sanitaires. Il ne s'agit donc pas de réparations locatives pouvant être mises à la charge du preneur sortant. Devis n°28 et Facture n°29 de 3716 euros hors taxe Il s'agit de la fabrication et installation d'un habillage mural, ce qui ne relève pas des réparations locatives. Au total, il sera accordé la somme de 1251,49 euros hors taxe (365,79€ +885,70€). Le preneur sera condamné au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2020. B- Sur la clause pénale Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'espèce, il est prévu à l'article 22 alinéa 4 du bail une majoration de 3 % des sommes dues impayées à titre d'indemnité forfaitaire de frais, contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire. Elle apparaît manifestement excessive, la bailleresse n'établissant aucun autre préjudice que le retard de paiement et une demande spécifique étant présentée s'agissant de la perte de la possibilité de relouer le bien. En conséquence, l'indemnité sera réduite à 1 euro. II- Sur la demande d'indemnité d'immobilisation Il est stipulé à l'article 15 alinéa 6 du bail que « Le preneur, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état et à compter de la date d'expiration du bail, versera au bailleur une indemnité journalière fixée d'ores et déjà à 1,5 % TTC du montant du dernier loyer trimestriel révisé, accessoires compris. » Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire. Au regard de l'ampleur des travaux entrepris par la bailleresse dans les locaux loués, pour un coût total de plus de 258 000 euros d'après les factures communiquées, et de la modicité des réparations locatives finalement imputées au locataire par la présente décision (remplacement des sols à hauteur de 5 %, soit 1251,49 euros), il n'est pas démontré que la société PEI2 a subi un préjudice d'immobilisation lié exclusivement à la nécessité de remplacer le balatum et la moquette dans un seul bureau. En conséquence, la clause apparaît manifestement excessive au regard de l'absence de préjudice de ce type effectivement subi par la bailleresse, de sorte qu'il convient de mettre à néant cette clause et de n'accorder aucune somme à ce titre. III- Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Selon l'article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. L'article 1231-3 précise que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. La société PEI2 se plaint de ce que les locaux n'ont pas trouvé preneur plus de trois années après leur restitution le 28 août 2019, en raison principalement de leur état, bien que de nombreuses visites aient eu lieu dans l'immeuble et bien qu'elle ait fait réaliser des travaux dans les bâtiments D-E pour servir de bureaux-témoins. Elle réclame ainsi l'indemnisation d'une perte de vingt-quatre mois de loyers, puisque le délai moyen de relocation est de six mois à un an et que le bien libéré le 28 août 2019 n'était pas reloué à la date des conclusions soit en février 2023. Elle réclame ainsi une somme de 417 408,40 euros. La société PEI2 justifie de dix mandats de commercialisation conclus en juillet 2019 (1), juillet 2020 (3), mars 2021 (3) et septembre 2022 (3) et d'un tableau de visites indiquant quinze visites entre décembre 2019 et juin 2022, ainsi que de courriers de dénonce de plusieurs visites. Elle produit en outre un courrier d'Advenis, l'une des agences immobilières, du 6 janvier 2022, aux termes duquel il est indiqué « Selon moi, certaines surfaces nécessitent des travaux de rénovation (moquette, peinture) et un décloisonnement total. En l'état, les clients ont des difficultés à se projeter. Quand bien même vous seriez prêts à négocier la prise à bail avec une prise en charge des travaux, les clients sont souvent dans l'urgence ce qui pose un problème de timing. De plus, nous avons à faire à des chefs d'entreprise. Ce sont des interlocuteurs qui ont du mal à se projeter dans des locaux cloisonnés et à rénover. Pour ma part je préconise fortement le curage d'un plateau ainsi que sa rénovation. Ainsi, nous faciliterons les visites et les clients pourront plus facilement se projeter. De plus, nous aurons une meilleure visibilité en cas de souhait de division. » (pièce 17). Or, s'il s'agit de la position de l'agent d'Advenis, non seulement il n'est produit aucun document des autres agences immobilières partageant le même avis, mais encore il n'est fait justifié d'aucun refus de location par des clients potentiels pour ce motif. Au contraire, il résulte d'un courriel (pièce 50) que le prospect ne donnera pas suite « car les conditions financières sont au-dessus de son budget. ». De plus, les travaux de remise en état des locaux ont été réalisés d'après la date d'édition des factures en 2020, et ont été terminés, d'après l'attestation de l'entreprise Espaces intérieurs aménagement qui y a procédé (pièce 53), le 31 janvier 2021. Dès lors, au-delà de cette date, la société PEI2 ne peut se plaindre de ce que le manquement du preneur à son obligation de restituer les lieux en bon état a fait obstacle à la relocation du bien. Par ailleurs, de manière confuse, la société PEI2 argue de travaux correspondant aux réparations locatives d'un montant de 187 326 euros hors taxe, produit des factures de travaux réalisés pour un montant total de 258 875,14 euros hors taxe et fait état de travaux de rénovation des plateaux de bureaux du bâtiment D-E pour un coût de de 357 187,12 euros TTC, tout en indiquant ne pas avoir intégralement rénové les locaux mais seulement des plateaux témoins. Au regard de l'ensemble de ces éléments, et de la faible ampleur des réparations locatives à la charge du preneur (1251,49 euros), il n'est pas établi que le manquement du preneur à ses obligations contractuelles est la cause directe de l'absence de relocation du bien. En conséquence, la demande de dommages-intérêts à ce titre sera rejetée. IV- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Il est prévu à l'article 21 du contrat de bail un dépôt de garantie, lequel devait être restitué au départ du locataire. Il convient de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie pour un montant de 51 263,15 euros, la condamnation de la bailleresse étant majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juillet 2020. En revanche, le refus de restitution s'inscrivant dans le contexte du contentieux opposant les parties sur le montant des réparations locatives à la charge du preneur, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire à garantir l'exécution du paiement, le preneur disposant des voies de droit pour obtenir l'exécution forcée de la décision. V- Sur les demandes accessoires 1. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature et l'issue de l'affaire de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. 2. Sur les frais irrépétibles et les dépens Compte tenu de l'issue du litige, il convient de prévoir que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et de n'accorder aucune indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'une ou l'autre des parties. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats à payer à la S.A.S. PEI 2 la somme de 1 251,49 euros TTC au titre de la remise en état des locaux, avec intérêt au taux légal à compter du 27 mai 2020 ; LA CONDAMNE à lui payer la somme de 1 euro au titre de la majoration contractuelle de 3% ; DÉBOUTE la société PEI2 de sa demande au titre de l'indemnité d'immobilisation ; LA DÉBOUTE de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE la S.A.S. PEI2 à rembourser à la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats la somme de 51 263,15 euros correspondant au dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 22 juillet 2020 ; DÉBOUTE la société Organisation Intra-groupe des Achats de sa demande d'astreinte; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DÉBOUTE la S.A.S. PEI 2 de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la S.A.S. PEI 2 de ses autres demandes ; DÉBOUTE la S.A.S. Organisation Intra-groupe des Achats de ses autres demandes ; LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE Benjamin LAPLUMEAurélie VERON