Cour d'appel, 04 juin 2024. 23/01373

1ère Chambre ARRÊT N°173 N° RG 23/01373 [O] N° Portalis DBVL-V-B7H-TSB3 (Réf 1ère instance : 19/00540) M. [E] [I] [C] [M] Mme [A] [R] [S] [K] épouse [M] C/ Me [Y] [D] Me [X] [P] SCI DU HAVRE Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 04 JUIN 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 27 février 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 04 juin 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 21 mai 2024 à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [E] [I] [C] [M] né le 26 Septembre 1964 à [Localité 15] (35) [Adresse 3] [Localité 5] Madame [A] [R] [S] [K] épouse [M] née le 14 Mars 1965 à [Localité 13] [Adresse 3] [Localité 5] Représentés par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentés par Me David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS : Maître [Y] [D] né le 02 Avril 1970 à [Localité 14] (35) [Adresse 7] [Localité 15] Représenté par Me Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, avocat au barreau de RENNES Maître [X] [P] [Adresse 1] [Localité 14] Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES La SCI DU HAVRE, SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Rennes sous le n°515.164.895, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 14] Représentée par Me Thibaut CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE La SCI du Havre a mis en vente un bien immobilier sis [Adresse 1], sur les parcelles cadastrées Section P, numéros [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 4] et [Cadastre 6]. M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M], résidant aux Emirats Arabes Unis, se sont portés acquéreurs de cet ensemble immobilier. Le 13 septembre 2018, une promesse unilatérale de vente a été signée entre les parties. L'acte procédait à la désignation du bien immobilier en ces termes « une propriété comprenant, sur les parcelles cadastrées Section P numéros [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 4] : une maison de maître en bordure de mer ['], une petite maison en bordure de l'[Adresse 10], à l'angle Ouest de l'ensemble de la propriété ['] ; sur la parcelle cadastrée section P numéro [Cadastre 6] : une petite maison en bordure de mer, à l'Est de l'ensemble de la propriété [']». La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 27 décembre 2018 à seize heures. Le prix de vente était fixé à la somme de 2.300.000 €, hors frais. Les époux [M] étaient assistés lors de la signature de cet acte par Me [Y] [D]. Me [X] [P], rédacteur de l'acte, assistait la SCI du Havre. Aux termes de cet acte, les consorts [M] étaient tenus de régler entre les mains de Me [P], désignée en qualité de séquestre, la somme totale de 230.000 € au titre d'une indemnité d'immobilisation, en procédant à un premier versement de 115.000 € avant le 27 décembre 2018 et à un second versement de 115.000 € avant le 27 décembre 2018. Le 18 septembre 2018, M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] ont signé avec M. et Mme [L] une convention de substitution partielle. Le rendez-vous du 27 décembre 2018, prévu initialement pour permettre la signature de l'acte authentique, s'est tenu en présence d'un huissier de justice qui a établi un procès-verbal des échanges intervenus entre les parties. L'acte authentique de vente n'a pas été régularisé. ***** Par acte d'huissier du 8 mars 2019, M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, la SCI du Havre et Me [X] [P], en restitution de la somme de 230 000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation et séquestrée par cette dernière. Par acte d'huissier en date du 14 janvier 2020, M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] ont fait assigner Me [Y] [D] aux fins notamment de le voir condamner à leur verser une somme de 230 000 € à titre de dommages et intérêts et à les garantir de toute éventuelle condamnation. Par ordonnance du15 mai 2020, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des deux procédures. Par jugement du 27 février 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a : [O] déclaré recevables les demandes aux fins de restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation formulées par M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] ; [O] débouté la SCI du Havre de sa fin de non-recevoir à ce titre ; [O] débouté M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] de leur demande de restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation en exécution de la promesse de vente consentie à leur profit le 13 septembre 2018 par la SCI du Havre ; [O] enjoint à Me [X] [P] de verser à la SCI du Havre la somme de 230 000 € versée par les époux [M] à titre d'indemnité d'immobilisation en exécution de la promesse de vente consentie à leur profit le 13 septembre 2018 ; [O] débouté M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SCI du Havre en l'absence de fait fautif générateur ; [O] débouté M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de Me [X] [P] en l'absence de fait fautif générateur ; [O] débouté M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de Me [Y] [D] en l'absence de fait fautif générateur ; [O] condamné M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] à verser à la SCI du Havre une somme de 1 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; [O] condamné M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] à verser à Me [X] [P] une somme de 1 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; [O] condamné M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] à verser à Me [Y] [D] une somme de 1 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; [O] débouté M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; [O] condamné M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] aux entiers dépens qui seront recouvrés, en partie, par la SCP BG Associés représentée par Me Caroline Rieffel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; [O] débouté Me [Y] [D] de sa demande de voir imposer aux époux [M] la constitution d'une garantie ; [O] ordonné l'exécution provisoire. Suivant déclaration du 3 mars 2023, M. et Mme [M] ont interjeté appel de tous les chef de ce jugement. Par acte d'huissier du 7 mars 2023, les consorts [M] ont fait assigner la SCI du Havre et Me [P] devant le premier président de la cour d'appel de Rennes aux fins d'obtenir l'aménagement de l'exécution provisoire du jugement et la consignation des fonds entre les mains de Me [P]. Par ordonnance de référé du 13 avril 2023, le magistrat délégué a fait droit à cette demande de consignation dans l'attente de l'arrêt d'appel à intervenir. EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [E] [M] et Mme [A] [M] née [K] exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 16 février 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé. Ils demandent à la cour de : [O] confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 27 février 2023 en ce qu'il a : * déclaré recevables les demandes aux fins de restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation formulées par M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] ; *débouté la SCI du Havre de sa fin de non-recevoir à ce titre ; [O] infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 27 février 2023 en ce qu'il les a notamment déboutés de leur demande de restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation en exécution de la promesse de vente consentie à leur profit le 13 septembre 2018 par la SCI du Havre ; et statuant à nouveau, à titre principal : [O] ordonner la restitution de la somme de 230.000 € détenue par Me [X] [P], notaire, au profit de M. [E] [M] et de Mme [A] [M] ; [O] condamner la SCI du Havre au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts au profit de M. [E] [M] et de Mme [A] [M] ; à titre subsidiaire, [O] condamner in solidum Me [Y] [D] et Me [X] [P] au versement de la somme de 230.000 € à titre de dommages-intérêts au profit de M. [E] [M] et Mme [A] [M] avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ; [O] condamner in solidum Me [Y] [D] et Me [X] [P] au versement de la somme de 50.000 € à M. [E] [M] et Mme [A] [M] au titre du préjudice moral subi par ces derniers ; [O] condamner in solidum Me [Y] [D] et Me [X] [P] à garantir M. [E] [M] et Mme [A] [M] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ; en tout état de cause, [O] débouter la SCI du Havre de sa demande de condamnation in solidum de M. [E] [M] et Mme [A] [M] au paiement de la somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts ; [O] condamner la SCI du Havre, ou in solidum toutes parties succombantes, à payer à M. [E] [M] et Mme [A] [M] la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo ; [O] condamner la SCI du Havre, ou in solidum toutes parties succombantes, au paiement à M. [E] [M] et Mme [A] [M] de la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant la présente cour d'Appel ; [O] condamner la SCI du Havre, ou in solidum toutes parties succombantes, aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Christophe Lhermitte, avocat au Barreau de Rennes. Au soutien de leur appel, M. et Mme [M] font valoir les éléments suivants : [O] contrairement à ce que soutient la SCI du Havre, leur demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation est recevable. En effet, faute pour le promettant d'avoir conformément aux termes de la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 2018, sommé préalablement le bénéficiaire de faire connaître sa décision sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, aucune déchéance du droit à demander la restitution des sommes versées à ce titre ne peut leur être opposée, [O] la convention de substitution conclue avec les époux [L] est conforme aux stipulations de l'article « Faculté de substitution » figurant dans la promesse unilatérale de vente. Elle est parfaitement valable et opposable à la SCI du Havre qui ne pouvait refuser sa mise en 'uvre, [O] cette clause ne souffre d'aucune contradiction. La faculté de substitution partielle y est expressément et spécialement prévue. Elle correspond à la commune intention des parties, la SCI du Havre ayant accepté de modifier le projet initial de la promesse de vente à la demande du bénéficiaire pour intégrer cette faculté de substitution partielle, [O] la substitution partielle est possible dès lors que comme en l'espèce, chaque immeuble a fait l'objet dans l'avant-contrat d'une désignation individualisée avec affectation à chacun d'un prix de vente distinct, [O] la clause de substitution ne saurait s'analyser en une cession de contrat, nonobstant l'avis du CRIDON, aucune modification du régime de la substitution n'ayant été actée ni par le législateur ni par la jurisprudence depuis l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du régime des obligations. Il s'ensuit que les époux [M] n'avaient pas à respecter le formalisme de la cession de contrat mais seulement celui prévu par la promesse. Il leur suffisait donc « d'avertir » le promettant, au plus tard 15 jours avant la date de levée d'option, ce qui a été fait, [O] la SCI du Havre soutient à tort que la vente a échoué en raison de la non réalisation des conditions suspensives de la convention de substitution et de la non réalisation des conditions suspensives de la promesse de vente, [O] en effet, étant tiers à la convention de substitution, elle est irrecevable à se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives prévues par ce contrat, pour conclure ensuite à la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 13 septembre 2018, [O] la caducité ne peut être appréhendée qu'à l'aune du respect des exigences prévues par la promesse unilatérale de vente et non de celui des obligations de la convention de substitution, [O] toutes les conditions de réalisation de la promesse unilatérale de vente étaient remplies à la date d'expiration de la promesse, le 27 décembre 2018 à 16 heures, [O] ils étaient au 16 octobre 2018, titulaires d'une offre de prêt pour la somme de 2.780.000 €, soit un financement complet et l'intégralité du prix de vente était disponible sur le compte de Me [D] et prête à être virée au notaire vendeur si la vente avait été réitérée, [O] la non réalisation de la vente est entièrement imputable à la SCI du Havre qui a refusé de prendre en compte la substitution sans motif légitime et en déclarant de manière infondée la caducité de la promesse de vente, [O] l'attitude du promettant lui a permis de réaliser une opération immobilière extrêmement lucrative puisque son bien a ensuite été revendu 100.000 € plus cher, outre l'indemnité d'immobilisation revendiquée, [O] leur préjudice tient à l'échec de leur projet immobilier, au préjudice financier résultant de la privation pendant plusieurs années de la somme conséquente de 230.000 € alors que M. [M] est aujourd'hui au chômage, aux démarches qu'ils ont été contraints d'engager pour faire valoir leurs droits ainsi qu'à l'atteinte à leur honneur et à leur réputation. La demande de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 € au titre de leur préjudice moral, outre la restitution de l'indemnité d'immobilisation est donc justifiée. [O] A titre subsidiaire, si la cour invalidait la convention de substitution ou constatait la caducité de la promesse aux torts des époux [M], la responsabilité des notaires ne pourra qu'être retenue. Ces derniers seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 230.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que 50.000 € au titre de leur préjudice moral, [O] Le responsabilité de Me [D] devra être retenue pour ne pas s'être assuré de l'efficacité et de la validité de la convention de substitution rédigée sous sa plume, pour ne pas avoir attiré leur attention sur le risque d'invalidation de ladite convention et pour ne pas leur avoir suggéré la rédaction d'une nouvelle convention tenant compte des changements opérés, [O] La responsabilité de Me [P] devra être retenue en ce qu'elle les a entretenus dans l'illusion de la vente, ce qui les a incités à verser le complément de l'indemnité d'immobilisation, [O] Les demandes de la SCI du Havre sont infondées et la somme de 18.000 € au titre des honoraires de conseil de Me [P] est totalement injustifiée. ***** La SCI du Havre expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 05 février 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé. Elle demande à la cour de : [O] infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 27 février 2023 en ce qu'il a : * déclaré recevables les demandes aux fins de restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation formulées par M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] ; * débouté la SCI du Havre de sa fin de non-recevoir à ce titre ; et, statuant à nouveau: [O] déclarer Mme [A] [M] née [K] et M. [E] [M] irrecevables en leurs demandes de restitution de l'indemnité d'immobilisation ; [O] débouter Mme [A] [M] née [K] et M. [E] [M] de l'ensemble de leurs demandes ; [O] autoriser Me [X] [P], séquestre, à remettre à la SCI du Havre la somme de 230 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation ; à titre subsidiaire, [O] condamner in solidum Me [P] et Me [D] à garantir la SCI du Havre de toute condamnation (dont la demande de restitution) qui serait prononcée à son encontre ; en tout état de cause, [O] condamner Mme [A] [M] née [K] et M. [E] [M], in solidum, à verser à la SCI du Havre, la somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; [O] condamner Mme [A] [M] née [K] et M. [E] [M], in solidum, à verser à la SCI du Havre, la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation in solidum aux entiers dépens. La SCI du Havre expose pour l'essentiel : [O] s'agissant de son appel incident, que selon les termes de la promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires disposaient d'un délai de 7 jours à compter de la date d'expiration de la promesse de vente pour présenter une demande de restitution et en faire connaître les motifs, ce qu'ils n'ont pas fait, de sorte que leur demande est irrecevable, [O] s'agissant de l'appel principal des époux [M], que si la vente n'a pas pu se réaliser, c'est en raison de la substitution irrégulière du bénéficiaire de la promesse et de l'absence de levée des conditions suspensives, [O] sur l'irrégularité de la substitution du bénéficiaire, la SCI du Havre explique d'une part, que la clause de substitution figurant dans la promesse de vente doit s'interpréter comme interdisant toute substitution partielle et, d'autre part, que la substitution totale ou partielle d'un tiers à un contrat doit s'analyser en une cession de contrat (depuis l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats) et enfin, que faute d'avoir été notifiée à la SCI du Havre dans les conditions de l'article 1216 du Code civil, la substitution n'a pu valablement opérer, [O] subsidiairement, si la substitution était déclarée valable et opposable, la SCI du Havre estime qu'elle était néanmoins légitimement en droit de refuser d'accepter la vente à ces nouvelles conditions, compte tenu de la contradiction objective des termes de la clause et des risques et incertitudes pesant sur la conclusion d'une pareille vente, [O] la poursuite de la vente était conditionnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives qui à la date d'expiration de la promesse, n'étaient pas levées puisqu'aucune offre de prêt conforme à la promesse unilatérale de vente n'a été produite par les époux [M]. La promesse de vente est donc caduque, [O] subsidiairement, à supposer la convention de substitution régulière, il conviendra de considérer que celle-ci est devenue caduque, faute de réalisation de ses conditions suspensives, dans la mesure où les époux [L] n'ont pas obtenu de certificat d'urbanisme opérationnel positif. La convention de substitution étant caduque, les époux [M] devaient exécuter seuls la promesse de vente du 13 septembre 2018, ce qu'ils n'étaient pas en mesure de faire, faute de financement suffisant, [O] la demande indemnitaire est injustifiée dès lors que l'échec de la vente ne lui est pas imputable mais découle de la mauvaise foi des époux [M], ces derniers ne produisant par ailleurs aucun élément de nature à justifier le préjudice invoqué. ***** Me [X] [P] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 8 février 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé. Elle demande à la cour de : [O] statuer ce que de droit sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation, [O] confirmer la décision dont appel, [O] débouter les époux [M] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de Me [P], [O] juger que la demande formée par la SCI du Havre et tendant à obtenir la garantie de Me [P] est nouvelle, au sens de l'article 564 du Code de procédure civile, par rapport aux prétentions soumises par lui aux premiers juges, [O] la déclarer, en conséquence, irrecevable, par application de l'article 564 du Code de procédure civile, [O] déclarer cette même demande irrecevable en application de l'article 910-4 du Code de procédure civile pour ne pas avoir été formulée dans le délai de l'article 909 du même code, [O] débouter la SCI du Havre de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Me [P], [O] condamner les époux [M] à verser à Me [P] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, [O] condamner les mêmes aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Sylvie Pélois conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. La notaire sollicite qu'il soit statué ce que de droit sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation, sous le bénéfice des observations suivantes : [O] la substitution partielle des époux [M] par les époux [L] n'était pas possible en raison de l'incompatibilité avec le principe d'indivisibilité de l'objet de la vente et des termes contradictoires de la promesse. Il convenait selon elle de privilégier la clause particulière selon laquelle « toute substitution ne pourra porter que sur la totalité des biens et droits faisant l'objet de la promesse de vente et leur toute propriété. », [O] les conditions suspensives de la convention de substitution, tenant à l'obtention d'un prêt et d'un certificat d'urbanisme opérationnel positif par les époux [L], n'ont pas été réalisées de sorte que la substitution était caduque, -nonobstant la convention de substitution, les époux [M] n'avaient pas obtenu leur financement complet, de sorte que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt était défaillie. Par ailleurs, elle conteste toute responsabilité à l'égard des époux [M], qui lui reprochent indûment de les avoir entretenus dans l'illusion de la vente. Elle expose qu'elle ne pouvait leur conseiller de ne pas respecter les engagements de la promesse (en l'occurrence le versement du solde de l'indemnité d'immobilisation), que l'obligation de disposer d'un financement global de l'opération au plus tard à la date de la levée de l'option leur avait été rappelée et enfin qu'il ne pouvait être tiré aucune conséquence de la présence d'un huissier lors du rendez-vous de signature. Elle estime qu'elle ne saurait être tenue à une quelconque garantie à l'égard des époux [M] dans la mesure où si l'indemnité d'immobilisation ne leur est pas restituée, c'est que la cour aura considéré qu'ils n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, ce dont elle ne peut être tenue pour responsable. Elle fait valoir que la demande de garantie de la SCI du Havre se heurte quant à elle à une double irrecevabilité, tirée des articles 564 et 910-4 du Code de procédure civile. ***** Me [Y] [D] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 15 février 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé. Il demande à la cour de : [O] confirmer le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Saint-Malo le 27 février 2023 en ce qu'il a : * débouté M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] de leurs demandes à l'encontre de Me [Y] [D], * condamné M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] à verser à Me [Y] [D] une somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, * condamné M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BG ASSOCIES représentée par Me Caroline Rieffel, [O] débouter par conséquent M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M], et toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Me [Y] [D], [O] débouter également la SCI du Havre de son appel incident, [O] juger que la demande de la SCI du Havre tendant à ce que Me [Y] [D] soit condamné à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre est nouvelle au sens de l'article 564 du Code de Procédure Civile, et déclarer par conséquent irrecevable une telle demande, [O] juger également que la demande de la SCI du Havre tendant à ce que Me [Y] [D] soit condamné à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre n'a pas été présentée par la SCI du Havre dans ses conclusions notifiées dans le délai de l'article 909 du Code de Procédure Civile, et déclarer par conséquent irrecevable une telle demande en application de l'article 910-4 du Code de Procédure Civile, [O] débouter la SCI du Havre de toutes demandes, fins et conclusions à l'encontre de Me [Y] [D], [O] condamner M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M], ou toute autre partie succombante, à régler à Me [Y] [D] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, [O] condamner M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M], ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens, de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP BG ASSOCIES représentée par Me Caroline Rieffel. Me [D] conteste toute irrégularité de la convention de substitution qu'il a reçue et estime que l'échec de la vente ne lui est pas imputable. Il souligne, en premier lieu, que la faculté de substitution partielle découle de la volonté commune des parties et qu'elle était parfaitement possible sans bouleverser l'économie du contrat, dès lors que la vente portait sur deux lots distincts, faisant l'objet d'une désignation individualisée et d'un prix défini pour chacun d'eux. Il expose, en second lieu, que la clause de substitution ne saurait être qualifiée de cession de contrat, la promesse n'ayant d'ailleurs nullement prévu que cette faculté soit soumise aux formalités des articles 1216 et suivants du Code civil. Il en conclut que la substitution partielle des époux [M] à laquelle le vendeur avait donné son accord dans la promesse, a valablement été mise en 'uvre, dès lors qu'elle a été portée à la connaissance du vendeur dans les délais requis. En dernier lieu, il estime que la SCI du Havre a refusé à tort de prendre en compte la substitution dès lors qu'il n'existait aucun risque de nullité de la vente du fait de la substitution (qui ne modifiait en rien l'objet de la promesse initiale) et que le délai de rétractation ouvert aux acquéreurs substitués pouvait être purgé sans risque puisque les époux [M] restaient en tout état de cause engagés. Il s'oppose à la demande de garantie formée par la SCI du Havre, en soulevant l'irrecevabilité de cette demande, sur le fondement des articles 564 et 910-4 du Code de procédure civile. Il s'oppose tout autant aux demandes formées à titre subsidiaire par les époux [M], tendant à obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation et au titre d'un préjudice moral. Il soutient que la vente n'a pas échoué du fait de la prétendue irrégularité de la convention de substitution mais en raison du seul manquement des époux [M] aux obligations découlant de la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 2018 au rapport de Me [P]. Il expose qu'en raison de la défaillance des conditions suspensives de la convention de substitution (auxquelles les acquéreurs substitués n'avaient nullement renoncées), les consorts [T] avaient redéfini à son insu les modalités de leur participation à l'acquisition, de sorte que la convention de substitution ne pouvait plus s'appliquer. Il en résulte que les époux [M] restaient seuls tenus des engagements résultant de la promesse unilatérale de vente. Il ajoute qu'aucun manquement à son devoir de conseil ne peut lui être reproché par les époux [M] auxquels il avait rappelé la nécessité de disposer d'un financement global dans l'hypothèse où la convention de substitution ne pourrait finalement pas être mise en 'uvre. Par ailleurs, n'étant pas informé des modifications que souhaitaient opérer les consorts [T], il ne saurait lui être reproché de ne pas leur avoir conseillé la rédaction d'une nouvelle convention. Il conclut à l'absence de lien de causalité entre les griefs allégués et les préjudices dont la réparation est sollicitée. Il ajoute que la vente a définitivement échoué en raison de la volonté des époux [M] d'imposer une baisse du prix de vente auprès du vendeur, à l'occasion de pourparlers engagés postérieurement à la caducité de la promesse de vente, auxquels il est resté étranger. MOTIFS DE L'ARRÊT 1°/ Sur la recevabilité de la demande en restitution de l'indemnité d'occupation L'article 122 du Code de procédure civile dispose que: « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » Aux termes de la promesse de vente régularisée entre les parties le 13 septembre 2018, il est prévu que : «s'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le BÉNÉFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente. A défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BÉNÉFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Faute pour le BÉNÉFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au PROMETTANT ». Contrairement à ce que soutient la SCI du Havre, les époux [M] ne sont pas déchus de la possibilité de demander la restitution de l'indemnité d'immobilisation du seul fait qu'ils n'ont présenté aucune demande à ce titre dans le délai de sept jours à compter de l'expiration de la promesse. En effet, les modalités à suivre par le bénéficiaire pour obtenir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation ne sont prescrites sous peine de déchéance que si le promettant a préalablement sommé le bénéficiaire de prendre position et que celui-ci n'a pas répondu. Le premier délai de sept jours, courant à compter de l'expiration de la promesse, n'est quant à lui assorti d'aucune sanction. En l'espèce, il n'est pas démontré ni même soutenu que M. et Mme [M], qui résidaient alors aux Emirats arabes unis, ont été touchés par la sommation d'avoir à prendre position sur l'indemnité d'immobilisation qui leur a été adressée le 16 janvier 2019. Si tel avait été le cas, la SCI n'aurait d'ailleurs pas fait délivrer une seconde sommation, le 4 mars 2019, à Me [D]. Par ailleurs, la SCI du Havre soutient elle-même que la sommation faite le 4 mars 2019 à Me [D] ne saurait avoir ouvert aux époux [M] un nouveau délai de sept jours pour prendre position, dans la mesure où cette sommation n'a pas été adressée au «bénéficiaire de la promesse», conformément aux stipulations contractuelles. Ainsi, faute de sommation régulière et effective faite aux époux [M] d'avoir à prendre position sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, le mécanisme contractuel de déchéance du droit de demander la restitution de l'indemnité d'immobilisation n'a pas pu jouer à leur encontre. La SCI du Havre ne peut donc leur opposer aucune fin de non-recevoir à ce titre. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette fin de non-recevoir et en ce qu'il a déclaré recevables les demandes aux fins de restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation formées par M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M]. 2°/ Sur la caducité de la promesse de vente et le sort de l'indemnité d'immobilisation Les parties s'accordent pour dire que la promesse de vente régularisée le 13 septembre 2018 est caduque. Chaque partie revendique la libération à son profit des sommes séquestrées au titre de l'indemnité d'immobilisation, en se rejetant mutuellement la responsabilité de l'échec de la vente. L'article 1103 du Code civil énonce que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » a. Sur la régularité de la substitution partielle du bénéficiaire La promesse unilatérale de vente conclue entre la SCI du Havre et les époux [M] comporte une clause intitulée « FACULTÉ [12] » rédigée comme suit : « La réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du bénéficiaire ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu'il substituera totalement ou partiellement dans ses droits dans la présente promesse mais dans ce cas le BÉNÉFICIAIRE originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l'exécution des conditions et charges. Si l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation est applicable aux présentes, le bénéficiaire substitué aura un droit de rétractation en application dudit article. L'exercice par le bénéficiaire substitué de ce droit n'impliquera pas rétractation du BÉNÉFICIAIRE originaire, seule la substitution étant dans ce cas caduque et non avenue. Afin de permettre au bénéficiaire substitué d'exercer éventuellement son droit de rétractation avant la date d'expiration de la présente promesse de vente, le bénéficiaire reconnaît que la présente faculté de substitution devra être exercée, à peine d'irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant ladite date d'expiration.  (') Toute substitution ne pourra porter que sur la totalité des biens et droits faisant l'objet de la promesse de vente et leur toute propriété. Le promettant devra être averti de cette substitution. Le BÉNÉFICIAIRE d'origine fera son affaire personnelle, avec son substitué, du remboursement des sommes par lui versées en exécution des présentes ; il ne pourra réclamer aucune restitution u promettant en conséquence de la substitution. (') Enfin, elle devra comporter de la part du bénéficiaire substitué la reconnaissance que substitution n'est pas novation et que la relation contractuelle entre promettant et bénéficiaire concernant la condition suspensive légale de l'article L.312-16 du Code de la consommation n'est modifiable qu'avec l'agrément du promettant.  La faculté de substitution ci-dessus n'est possible qu'à titre gratuit ». Sur la validité de la clause de substitution partielle En l'espèce, la faculté de substitution partielle a été spécialement et expressément prévue dans la promesse unilatérale de vente rédigée par Me [P]. Cette faculté de « substitution partielle » n'est nullement contradictoire avec la clause suivante selon laquelle : « Toute substitution ne pourra porter que sur la totalité des biens et droits faisant l'objet de la promesse de vente et leur toute propriété » laquelle rappelle seulement que la substitution partielle n'est possible que pour autant qu'elle ne modifie pas le périmètre de la vente ni son objet. En effet, à l'issue de la substitution, le vendeur doit avoir cédé la pleine propriété de tous les immeubles objet de la vente. Par conséquent, cette clause doit s'analyser, non pas comme prohibant le principe de la substitution partielle (ce qui n'aurait aucun sens, en raison de la clause spéciale négociée entre les parties et insérée en amont), mais comme encadrant les modalités de celle-ci, en ce que la substitution partielle ne doit pas aboutir à ce que le bénéficiaire initial et le bénéficiaire substitué acquièrent des droits indivis ou démembrés. Il est, par ailleurs, admis que la substitution partielle est toujours possible lorsque dès l'origine, l'objet de la vente a été prévu comme étant divisible en plusieurs contrats, en ce qu'il porte sur des lots indépendants, faisant l'objet d'une désignation précise et individualisée, avec affectation d'un prix de vente distinct pour chacun d'eux. Est d'ailleurs versé au débat un avis du CRIDON du 13 octobre 2020, validant la possibilité de substitution partielle lorsque : « l'objet du contrat est-lui-même subdivisé en plusieurs sous contrats ou dans l'hypothèse où les parties ont expressément envisagé la subdivision de l'objet pour permettre une cession ou une exécution partielle. » Tel est le cas en l'espèce puisque la vente portait sur trois maisons distinctes : Une maison de maître en bordure de mer, avec une désignation précise, Une petite maison en bordure de l'[Adresse 10] avec une désignation précise, Une petite maison en bordure de mer à l'est de l'ensemble de la propriété, avec une désignation précise. D'évidence, les parties n'avaient pas exclu la possibilité d'une vente en deux lots puisqu'elles avaient stipulé une ventilation du prix entre les immeubles : un million trois cent mille € (1.300.000 €) pour la partie A et B, un million d'€ (1.000.000 €) pour la partie C. Aux termes de la convention de substitution, les époux [M] devaient acquérir les parties A et B au prix d'un million trois cent mille euros tandis qu'ils se faisaient substituer par les époux [L] concernant l'acquisition de la partie C, au prix d'un million d'euros. La convention de substitution était donc parfaitement compatible avec les stipulations de la promesse unilatérale de vente. Au surplus, il n'est pas contesté que la faculté de substitution partielle a été ajoutée par Me [P] au projet initial, à la demande de Me [D] pour répondre au souhait des acquéreurs de se faire substituer. Cette mention reflète donc la commune intention des parties et la SCI du Havre a expressément acceptée cette possibilité. Sur l'opposabilité au promettant de la convention de substitution régularisée le 18 septembre 2018 : La SCI du Havre estime que la clause de substitution est soumise au régime de la cession de contrat consacrée aux articles 1216 et suivant du Code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats ( « Un contractant, le cédant peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant, auquel cas la cession produit effet à l'égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte. La cession doit être constatée par écrit »). Force est cependant de constater que la SCI du Havre ne tire aucune conséquence précise de ce moyen, sauf à considérer qu'en l'espèce, les époux [M] ne pouvaient valablement lui opposer la convention de substitution, faute de l'avoir dûment notifiée au promettant. Sur ce point, outre que la qualification d'une clause de substitution en cession de contrat reste débattue en doctrine et n'a pas été tranchée par la Cour de cassation, qui avait au contraire expressément exclu la soumission de la substitution aux formalités de l'ancien article 1690 du Code civil (3ème Civ., 12 avril 2012, n°11-14.279), il est observé que la promesse de vente régularisée entre les parties le 13 septembre 2018 ne fait aucune référence à une quelconque « cession de contrat » ni aux formalités de l'article 1216 du Code civil. De fait, les parties ont expressément prévu dans la clause intitulée « FACULTÉ [12] » que le promettant devait simplement en être « averti ». Les parties n'ont donc entendu soumettre l'information du promettant à aucun formalisme précis. En revanche, celle-ci devait intervenir dans un délai de 15 jours avant l'expiration de la promesse afin de permettre le cas échéant, la purge du droit de rétractation. En l'espèce, il n'est pas contesté que la convention de substitution a été portée à la connaissance du promettant au moyen d'un courriel adressé à Me [P] le 12 décembre 2018, soit dans le délai requis, lequel précisait « comme convenu, pour vous permettre de préparer les deux ventes, vous trouverez en pièces jointes la convention de substitution ». La SCI du Havre a donc été informée en temps utile et selon les formes prescrites par la promesse, de la substitution mise en 'uvre par les bénéficiaires, dont elle avait accepté le principe. Enfin, la faculté de substitution partielle, qui ouvrait certes un délai de rétractation aux époux [L], ne comportait aucun risque pour la SCI du Havre dès lors que le bénéficiaire initial restait tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué du paiement du prix, des frais et de l'exécution des conditions et charges, d'une part, et que, d'autre part, en cas de rétractation des époux [L], les époux [M] restaient engagés. Il en résulte que la convention de substitution régularisée le 18 septembre 2018 avec les époux [L] était parfaitement opposable à la SCI du Havre. b. Sur les raisons de l'échec de la vente : M. et Mme [M] soutiennent que ni la SCI du Havre ni Me [P] ne pouvait refuser de prendre en compte la substitution partielle opérée au profit des époux [L] dès lors que celle-ci était valable et opposable. Ils ajoutent que la SCI du Havre était irrecevable à se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives de la convention de substitution pour conclure à la caducité de la promesse unilatérale de vente, étant précisé que toutes les conditions suspensives de cette dernière étaient en état d'être levées, l'intégralité du prix de vente pouvant être virée à Me [P] au jour de la signature. En l'espèce, la convention de substitution prévoyait une condition suspensive tenant à l'obtention par les époux [L] d'un certificat d'urbanisme opérationnel positif. Or, cette condition a défailli, puisque ces derniers ne l'ont pas obtenu. Si Me [D] a indiqué dans le courriel adressé le 12 décembre 2018 à sa cons'ur, Me [P], que ses clients envisageaient de renoncer à la réalisation de cette condition suspensive, aucune pièce du dossier ne confirme cette renonciation avant la date de levée d'option. Au contraire, plusieurs éléments démontrent qu'au jour de la signature, n'ayant pas obtenu de certificat d'urbanisme opérationnel positif, les époux [L] n'étaient, en réalité, plus prêts à s'engager dans les termes de la convention de substitution signée le 18 septembre 2018. À cet égard, le procès-verbal de constat dressé le 27 décembre 2018 par Me [U], aux fins de consigner les échanges entre les parties et faire toutes constatations utiles relatives à l'absence de réalisation de la promesse de vente, mentionne les éléments suivants : [O] Me [D] a indiqué « qu'il n'était plus réellement question de cette convention car les valeurs attribuées par les époux [M] et [L] portant sur partie du bien immobilier ont été modifiées depuis, sans accord écrit entre elles », [O] à la question posée par Mme [N] (représentant la SCI du Havre) aux époux [L]: «Madame et Monsieur [L], dites-nous si aujourd'hui, n'ayant pas obtenu de réponse positive à votre demande de CU opérationnel, vous accepteriez d'acheter la maison qui vous est attribuée dans la substitution pour 1.000.000 d'€ '», Mme [L] a répondu : « nous acceptons de prêter 1.000.000 d'€ à nos amis ». Il s'en déduit que les époux [L] n'étaient plus acquéreurs au jour de la signature. En outre, les pourparlers engagés postérieurement à l'expiration de la promesse (courant janvier 2019) entre la SCI du Havre, d'une part, et les consorts [T], d'autre part, confirment que ces derniers avaient complètement redéfini les modalités de leur participation à l'acquisition puisqu'ils proposaient de signer deux nouvelles promesses unilatérales de vente incluant une parcelle [Adresse 11] au prix de 1.600.000 € et une parcelle [L] au prix de 600.000 €. Il résulte de ces éléments que contrairement à ce que soutiennent les époux [M], la SCI du Havre ne s'est pas directement prévalue de la défaillance des conditions suspensives de la convention de substitution tirée de la non obtention par les époux [L] d'un certificat d'urbanisme opérationnel positif (ce qu'elle ne pouvait faire, étant tiers à cette convention) mais qu'elle n'a fait que constater, au jour de la levée de l'option, que la substitution ne pouvait valablement s'opérer, dans la mesure où les époux [L] n'étaient plus d'accord pour acquérir dans les termes de la convention de substitution signée le 18 septembre 2018, qui lui était seule opposable. Il ne peut donc être fait grief à la SCI du Havre de ne pas avoir pris en compte la convention de substitution signée le 18 septembre 2018, dès lors que les consorts [T] eux-mêmes ne souhaitaient plus l'appliquer. De même, la substitution n'étant opposable au promettant que pour autant qu'elle ne modifie pas les obligations résultant de la promesse unilatérale de vente, il ne peut être reproché à la SCI du Havre d'avoir refusé une substitution qui aboutissait à modifier les valeurs attribuées à chaque immeuble dans la promesse unilatérale de vente. Comme l'a retenu le tribunal, à défaut d'application de la convention de substitution, la promesse unilatérale de vente devait s'appliquer : les époux [M] étaient donc tenus de lever l'option, à leur seul profit, ce qu'ils n'ont pas fait. Dans un courriel daté du 12 décembre 2018, Me [D] assurait à sa cons'ur que « le prêt de M. et Mme [M] est déblocable et que le prêt de M. et Mme [L] est édité ». Dans son courriel daté du 23 décembre 2018, Me [X] [P] indiquait « en l'état actuel des choses, si et seulement si vous êtes en mesure de me justifier du déblocage de la totalité des fonds de vos clients, M. et Mme [M] et M. et Mme [L], preuve de la détermination de la volonté d'acquérir le bien immobilier de ma cliente à date du 27 décembre prochain, il peut être envisagé la rédaction d'un avenant à la promesse unilatérale de vente ('). » Il est établi par le procès-verbal de Me [U] que le jour du rendez-vous de signature, Me [D] a remis deux offres de prêt à Me [P] en indiquant que les fonds disponibles l'étaient  « sur la base de la substitution à savoir : 1.300.000 € pour les époux [M] et 1.000.000 d'€ pour les époux [L] ». Ces offres de prêt ne sont pas produites, ni aucune pièce de nature à justifier que les fonds étaient effectivement disponibles sur le compte de Me [D] au jour de la levée de l'option. En tout état de cause, du fait de la caducité de la convention de substitution, l'intégralité des fonds nécessaires à la levée de l'option n'aurait pas pu être virée en l'étude de Me [P] le jour de la signature, contrairement à ce que soutiennent les époux [M]. En effet, l'offre de prêt consentie aux époux [L] était nécessairement caduque dès lors qu'ils n'achetaient plus aux mêmes conditions. À cet égard, il ressort du procès-verbal de constat dressé par Me [U] que Me [D] a expliqué à ses clients qu'il n'était pas possible pour les époux [L] de compléter le financement des époux [M] par le prêt de leur propre financement (un million d'€) « eu égard aux demandes de garanties hypothécaires imposées par les banques ». Par ailleurs, les époux [M] ne justifient pas avoir réalisé par sécurité, (dans l'hypothèse où la convention de substitution ne pourrait s'appliquer) les démarches nécessaires à l'obtention d'un financement global de l'opération immobilière, selon les modalités fixées par la promesse, soit un prêt d'un montant maximal de 2.760.000 €, d'une durée maximale de deux ans et au taux d'intérêt maximal de 2,5% l'an (hors assurance). Une attestation du Crédit Agricole datée du 16 octobre 2018 est certes produite mais pour un financement à hauteur de 2.780 000 €, remboursable sur 240 mois et dont le taux contractuel n'est pas précisé. Les époux [M] soutiennent que la promesse les autorisait à renoncer au bénéfice de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ou à accepter des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles prévues à l'avant contrat. Toutefois, la clause dont les époux [M] entendent se prévaloir précise que dans cette hypothèse, le bénéficiaire doit notifier ces offres et acceptation moins favorables au promettant. De même, toute renonciation à un concours bancaire devait faire l'objet d'un écrit le mentionnant expressément. Force est de constater que les époux [M] n'ont pas respecté ce formalisme et surtout, qu'ils ne justifient d'aucune offre de prêt, quelle qu'elle soit, relativement à un financement global. La cour ne peut donc que constater qu'au jour de l'expiration de la promesse de vente, les époux [M] ne bénéficiaient pas d'un financement complet leur permettant de lever l'option et que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était pas réalisée de leur fait. Il s'en infère que la caducité de la promesse unilatérale de vente leur est imputable. Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation : La promesse de vente prévoit que l'indemnité d'immobilisation sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes : « a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ; b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci (') ; c)toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : [O] si l'une des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défailli selon les modalités et délais prévus au présent acte ('), -si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant. » En premier lieu, au paragraphe « refus de prêt-justification », la promesse imposait au bénéficiaire de déposer au moins deux demandes de prêts et en cas de non obtention du financement, de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques définies par la promesse. En l'espèce, les époux [M] ne justifient d'aucune offre de prêt permettant un financement global, ni de demandes faites aux conditions de la promesse ni d'aucun refus de prêt. Comme précédemment exposé, les époux [M] ne peuvent davantage se prévaloir d'une faute imputable au promettant dès lors que la convention de substitution du 18 septembre 2018, seule opposable au promettant, ne pouvait plus s'appliquer et qu'ils n'avaient pas le financement nécessaire à la levée de l'option. Les époux [M] n'étant en mesure de se prévaloir d'aucun des motifs contractuels de restitution de l'indemnité d'immobilisation au bénéficiaire, celle-ci reste donc acquise au promettant. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] de leur demande de restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation, en exécution de la promesse de vente consentie à leur profit le 13 septembre 2018 par la SCI du Havre. Il sera également confirmé en ce qu'il a enjoint Me [X] [P], prise en qualité de séquestre, de libérer la somme de 230.000 € détenue en son étude à titre d'indemnité d'immobilisation, au profit de la SCI du Havre. 3°/ Sur les demandes de dommages-et-intérêts a. Sur la demande des époux [M] : L'article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-et-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » Les époux [M] sollicitent la somme de 50.000 € en réparation du préjudice moral subi en raison de l'échec de leur projet immobilier le jour même de la signature, de la mauvaise foi contractuelle de la SCI du Havre, ainsi que des démarches subséquentes qu'ils ont été contraints de réaliser pour faire valoir leurs droits. Toutefois, la cour a jugé que l'échec de la vente n'est pas imputable à la SCI du Havre. La mauvaise foi contractuelle du vendeur ne résulte d'aucun élément, la présence d'un huissier de justice au jour de la signature, ne pouvant être retenue, au vu du contexte, comme un indice sérieux de mauvaise foi contractuelle. En tout état de cause, celle-ci serait sans lien avec les préjudices allégués, lesquels découlent exclusivement de la non réalisation de la vente. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [M] de leur demande. b. Sur la demande de la SCI du Havre : La SCI du Havre sollicite en cause d'appel des dommages et intérêts à hauteur de 18.000 €, correspondant aux honoraires de Me [P] au titre de son assistance juridique. La SCI du Havre expose que ces frais ont été vainement engagés compte tenu de l'échec de la vente projetée et qu'ils auraient pu être évités si les époux [M] l'avaient informée en temps utile de leur intention d'acquérir le bien avec les consorts [L]. Pour justifier du préjudice allégué, la SCI du Havre produit une facture datée du 15 mars 2019 établie par Me [P] au titre de son assistance juridique dans le dossier SCI du Havre/[M], pour la période du 27 décembre 2018 au 15 mars 2019. Cette facturation concerne donc exclusivement l'assistance de Me [P] dans le cadre des pourparlers que les parties ont engagés après avoir constaté la caducité de la promesse de vente à la date du 27 décembre 2018, faute de levée d'option. Les parties n'étant plus liées par la promesse de vente, la responsabilité de M. et Mme [M] ne peut qu'être recherchée sur le fondement délictuel, pour rupture abusive des pourparlers ou mauvaise foi dans la conduite de ces nouvelles négociations. C'est donc vainement que la SCI du Havre invoque la mauvaise foi des époux [M] dans l'exécution de leurs obligations découlant de la promesse unilatérale de vente, notamment la notification tardive de la convention de substitution, ce grief, ainsi qu'il a été jugé, n'étant au surplus pas fondé. La SCI du Havre sur qui pèse la charge de la preuve, échoue à caractériser l'attitude fautive de M. et Mme [M] dans le cadre des négociations engagées postérieurement à l'échec de la première vente. Le seul fait d'avoir tenté, par l'intermédiaire de leur avocat, d'obtenir une baisse du prix, ne saurait caractériser une faute susceptible d'engager leur responsabilité. Elle sera par conséquent déboutée de cette demande. 4°/ Sur la responsabilité des notaires Le notaire, qui est tenu à l'égard des parties d'assurer l'efficacité juridique de ses actes et d'un devoir d'information et de conseil lui imposant d'éclairer celles-ci et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu'il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du Code civil qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. À titre liminaire, compte tenu de la solution du litige, la demande formée subsidiairement par la SCI du Havre tendant à la condamnation in solidum de Me [P] et de Me [D] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, est sans objet. Seule l'action en responsabilité des notaires, engagée à titre subsidiaire par les époux [M], est à examiner. Sur la responsabilité de Me [P] : Me [P] était le notaire rédacteur de la promesse unilatérale de vente, elle devait également recevoir l'acte authentique et était désignée en qualité de séquestre. M. et Mme [M] lui font grief d'avoir manqué à son obligation de conseil, de les avoir entretenus dans l'illusion de la réalisation de la vente, ce qui les a incité à verser la totalité de l'indemnité d'immobilisation, d'avoir refusé de recevoir l'acte alors que la totalité des fonds était disponible et enfin d'avoir transformé le rendez-vous de signature en véritable guet-apens. Il est établi que la convention de substitution du 18 septembre 2018 a été portée à la connaissance de Me [P] le 12 décembre 2018 et que dès le 23 décembre 2018, celle-ci a avisé Me [D] qu'elle n'envisageait pas de régulariser deux ventes sur la base de cette convention de substitution partielle qu'elle qualifiait de « nulle et non avenue ». En alternative, elle proposait la régularisation d'un avenant à la promesse de vente « si et seulement si » il lui était justifié des déblocages de la totalité des fonds. Me [P] n'a donc pas fautivement entretenu les époux [M] dans l'illusion de la vente puisqu'elle a, au contraire, rapidement fait part de ses doutes quant à l'aboutissement de la vente, en l'état de la substitution partielle envisagée. Elle ne pouvait par ailleurs légitimement conseiller aux époux [M] de ne pas verser le solde de l'indemnité d'immobilisation ( ce qui revenait à leur conseiller l'inexécution du contrat) sans avoir connaissance de l'obtention ou non par ces derniers d'un prêt sur la totalité de l'opération, qui aurait pu à lui seul permettre l'aboutissement de la vente. Enfin, si Me [P] a estimé à tort que la substitution partielle envisagée par les époux [M] n'était ni valable ni opposable au promettant, il est certain que cette appréciation erronée du notaire n'est pas, en définitive, à l'origine de l'échec de la vente. De fait, c'est bien en raison du désengagement des époux [L] qui n'ayant pas obtenu leur certificat d'urbanisme opérationnel positif ne voulaient plus acheter dans les termes de la convention de substitution et de l'impossibilité pour les époux [M] de disposer d'un financement personnel intégral pour la totalité du prix de vente que l'option n'a pas été levée avant l'expiration de la promesse, entraînant ainsi sa caducité. Il n'existe donc aucun lien de causalité entre l'échec de la vente et le défaut de conseil du notaire. C'est à juste titre que la responsabilité de Me [P] a été écartée. Le jugement sera confirmé de ce chef. b. Sur la responsabilité de Me [D] : La cour ayant admis la régularité et l'opposabilité de la convention de substitution partielle, la responsabilité de Me [D], rédacteur de cet acte, ne peut être utilement recherchée par M. et Mme [M] de ce chef. Les époux [M] font également grief à leur notaire de ne pas leur avoir conseillé de rédiger une autre convention de substitution avant la date du 27 décembre 2018, alors qu'il était selon eux parfaitement 'conscient' de la volonté des consorts [G][L] de revenir sur les conditions de la convention de substitution initiale. Cependant, les époux [M] ne produisent aucune pièce de nature à démontrer qu'ils avaient informé en temps utile leur notaire des modifications de la convention de substitution qu'ils entendaient opérer. En tout état de cause, il n'est aucunement démontré qu'une nouvelle convention de substitution aurait pu permettre la régularisation de la vente à la date du 27 décembre 2018 avec l'accord du vendeur, dans la mesure où toute nouvelle convention de substitution aurait eu pour conséquence de modifier l'objet de la vente, d'une part, et n'aurait, d'autre part, pas été portée à la connaissance de la SCI du Havre dans les délais prévus par la promesse. Enfin, les époux [M] ont été parfaitement informés qu'ils resteraient seuls tenus par la promesse de vente, si les conditions de la substitution ne devaient pas être remplies à la date de la levée d'option et que, dans cette hypothèse, ils devaient pour respecter leurs engagements, effectuer des démarches pour obtenir un financement personnel complet de l'opération immobilière envisagée. Cette information résulte des termes clairs de la promesse de vente et de ceux de la convention de substitution. Par ailleurs, leurs obligations leur avaient été rappelées par Me [D] aux termes d'une correspondance électronique en date du 3 octobre 2018 adressée à leur courtier bancaire dont ils étaient mis en copie. Le notaire y indiquait : « Je vous remercie de faire également, comme convenu, les démarches pour l'obtention d'un financement pour le tout, du chef de Monsieur et Madame [M]. En effet, si la convention de substitution ne devait aboutir (étant conditionnée à l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif et à l'obtention d'un financement pour M. et Mme [L]), il me faut avoir un financement pour le tout du côté de Monsieur et Madame [M]. Voir, deux refus de prêts de leur seul chef, afin de pouvoir les dégager de la promesse de vente. » Il s'ensuit que les époux [M] avaient été alertés sur la nécessité de sécuriser l'opération immobilière en sollicitant, conformément à la promesse de vente à laquelle ils restaient tenus, deux offres de prêts portant sur la totalité du prix. Au regard de ces éléments, aucun manquement du notaire susceptible d'avoir causé l'échec de la vente n'est caractérisé. C'est à juste titre que la responsabilité de Me [D] a été écartée. Le jugement sera confirmé de ce chef. 5°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. Succombant en appel, M. et Mme [M] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer au titre des frais irrépétibles d'appel, la somme de 3.000 € à la SCI du Havre outre celle de 2.000 € à chacun des notaires intimés. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 27 février 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Malo en toutes ses dispositions ; Y ajoutant Déboute la société civile immobilière du Havre de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de M. [E] [M] et de Mme [A] [K] épouse [M] ; Condamne in solidum M. [E] [M] et de Mme [A] [K] épouse [M] aux dépens d'appel ; Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision ; Déboute M. [E] [M] et Mme [A] [K] épouse [M] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [E] [M] et de Mme [A] [K] épouse [M] à payer la somme de 3.000 € à la SCI du Havre ; Condamne in solidum M. [E] [M] et de Mme [A] [K] épouse [M] à payer la somme de 2.000 € à Me [X] [P] ; Condamne in solidum M. [E] [M] et de Mme [A] [K] épouse [M] à payer la somme de 2.000 € à [Y] [D]. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 22