Cour d'appel, 01 juin 2022. 21/22157

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 01 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22157 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3U4 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Novembre 2021 - Président du TJ de [Localité 4] - RG n° 21/53874 APPELANTE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet PLISSON IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Marc GAILLARD de la SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0962 INTIMEES S.C.I. DASTAIN prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 4] S.A.S. JQBD prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 4] Représentées par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Edmée BONGRAND, Conseillère qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Meggy RIBEIRO ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. **** Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], dans le 17ème arrondissement de Paris, faisant grief à la SCI Dastain, propriétaire du lot n°29 de l'immeuble, d'avoir donné à ce lot un usage professionnel au bénéfice d'une société JQBD, a, par acte du 26 mars 2021, fait assigner les sociétés Dastain et JQBD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de les voir condamner à lui communiquer sous astreinte, l'autorisation des services de la Ville de Paris d'affecter à usage commercial ou de bureaux le lot n°29 de l'immeuble et les enjoindre, sous astreinte passé un délai d'un mois sans justifier de cette autorisation, de cesser d'utiliser le lot 29. Par ordonnance contradictoire du 10 novembre 2021, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], et l'a condamné à payer à la société Dastain la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. Par déclaration du 16 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a relevé appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif. Il demande, par dernières conclusions remises et notifiées le 30 mars 2022, à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de : - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré recevable son action à l'encontre des sociétés Dastain et JQBD ; - infirmer l'ordonnance rendue le 10 novembre 2021, en toutes ses autres dispositions ; statuer à nouveau, - condamner solidairement les sociétés Dastain et JQBD, à produire l'autorisation administrative obtenue auprès des services de la Ville de Paris, d'affecter à usage commercial, ou de bureaux, le lot n° 29 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 2] ; - assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour, passé un délai de huit jours à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, a défaut, passé un délai d'un mois, d'avoir justifié de l'autorisation d'affecter, à usage commercial ou de bureaux, le lot n° 29 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 2], condamner solidairement les sociétés Dastain et JQBD, à cesser l'utilisation dudit lot n° 29 ; - assortir cette condamnation d'une astreinte de 250 euros par jour qui courra jusqu'à ce qu'il soit justifié, par la production d'un procès-verbal de constat, de l'affectation dudit lot à usage d'habitation, ou de l'absence de tout meuble à l'intérieur de celui-ci ; - condamner la société Dastain aux entiers dépens de première instance et d'appel, et au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Il conclut à la recevabilité de son action, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'étant pas requise pour les demandes relevant du pouvoir du juge des référés, ainsi que le prévoit l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.  Sur les conditions d'utilisation du lot litigieux, il fait valoir que le président du tribunal judiciaire de Paris a, à tort, retenu que les locaux litigieux étaient utilisés pour l'exploitation d'un cabinet d'avocats, alors qu'ils le sont par une société spécialisée dans l'horlogerie et la haute joaillerie. Le règlement de copropriété prévoit expressément que le lot litigieux n°29 peut avoir un usage commercial sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires ; il convient donc que la société Dastain justifie de cette autorisation administrative, et ce par une procédure en référé, et non au fond ; l'obligation de détenir une autorisation administrative pour affecter le lot n°29 à un usage professionnel ou commercial n'est pas sérieusement contestable, cette exigence est expressément prévue en page 53 du règlement de copropriété, corroboré par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, ce dont ne justifient ni la société Dastain, propriétaire, ni la société JQBD, locataire. Il souligne que l'état descriptif de l'immeuble établi en 2004 liste les composants du lot n°29 et mentionne une configuration qui correspond à celle d'un logement (chambre avec salle de bain, cuisine, séjour, etc.), et à l'époque de la mise en copropriété de l'immeuble il n'était pas question d'en faire un local à usage commercial ; à la date de son achat par la société Dastain, le local servait à un cabinet dentaire, ce qui est différent d'un local à usage commercial. Il prétend qu'il appartient à la société Dastain de produire la fiche de révision foncière de son lot pour établir que celui-ci est affecté depuis le 1er janvier 1970 à un usage commercial, ou à la société JQBD de produire une autorisation administrative délivrée à titre personnel d'utilisation commerciale dudit lot. Il ajoute que l'accueil du public par la société JQBD cause un trouble manifestement illicite aux copropriétaires car, pour accéder au lot situé au 3ème étage de l'immeuble, les clients pénètrent dans les parties communes de l'immeuble, empruntant l'ascenseur ou l'escalier, ce qui présente un danger pour la sécurité des occupants de l'immeuble. Les sociétés Dastain et JQBD demandent, par dernières conclusions remises et notifiées le 16 mars 2022, à la cour de : à titre principal, - infirmer l'ordonnance en ce qu'elle déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires ; statuant à nouveau, - déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires faute d'une assemblée d'habilitation préalable ; à titre subsidiaire, - constater qu'il n'y a pas d'urgence compte tenu de l'ancienneté de la question posée, et en conséquence, dire n'y avoir lieu à référé ; - confirmer en tous points l'ordonnance entreprise ; y ajoutant, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Me Fromantin dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Elles font valoir que : - dans l'acte authentique d'acquisition du bien, il est fait mention, au paragraphe relatif à l'usage du bien, du fait que le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage professionnel de cabinet dentaire, et que l'acquéreur n'entend pas conserver cet usage destinant le bien à un usage d'habitation ou professionnel, ainsi le local a toujours été commercial ;  - par ailleurs dans l'acte de vente une clause de destination prévoit que certains lots de copropriété, dont le lot litigieux n°29, pourront avoir un usage commercial ou professionnel, sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires,   - la présente procédure ne fait pas partie des demandes qui sont dispensées d'une assemblée générale préalable, en effet la présente action n'est pas une action en référé mais une action en interprétation du règlement de copropriété ; le dépôt par le syndicat des copropriétaires d'un ordre de jour complémentaire pour l'assemblée du 15 mars 2022 lui permettant d'engager une action au fond revient implicitement à considérer que l'action initiée par le syndicat est une action au fond, et non en référé, rendant irrecevables son action ;  - le conflit est ancien, il n'existe aucune urgence ni aucun changement de situation de nature à justifier la prise de mesures conservatoires, ainsi, conformément à ce qu'a retenu le tribunal, le syndicat des copropriétaires ne démontre par l'urgence qui justifierait de lui communiquer une autorisation de changement de destination ;  - enfin, l'interprétation du juge qui a retenu que l'usage d'habitation du bien a pu varier dans le temps selon les éléments de la cause, ce qui suppose une interprétation de fond excédent l'office du juge des référés, doit être confirmée ; - la fréquentation par du public des parties communes ne peut être considérée comme un trouble manifestement illicite. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. MOTIFS, L'article 834 du code de procédure civile dispose que, 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.' Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Sur la recevabilité des demandes Les intimées ne sont fondées à invoquer l'irrecevabilité des demandes pour défaut de délibération d'assemblée générale des copropriétaires, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'étant pas requise pour les demandes relevant du pouvoir du juge des référés, ainsi que le prévoit l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié qui dispose 'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. (...) Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.'. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté les sociétés Dastain et JQBD de leur exception d'irrecevabilité. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Les intimées ne sont pas fondées à invoquer l'absence d'urgence : les demandes étant présentées au visa des 'articles 834 et suivants du code de procédure civile' aux termes de l'assignation délivrée le 26 mars 2021 et sur le fondement des 'articles 834 et 835 du code de procédure civile' par conclusions en appel du syndicat des copropriétaires, la condition de l'urgence n'est pas requise par l'article 835 du même code. Le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes sur le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2], qui prévoit que 'l'immeuble est principalement destiné à usage d'habitation. Toutefois, les lots de copropriété numéros un (1), deux (2), trois (3), cinq (5), six (6), sept (7), huit (8), neuf (9), quatorze (14), quinze (15), vingt-trois (23), vingt-quatre (24), vingt-neuf (29), trente-quatre (34), quarante (40), et cent un (101), pourront avoir un usage commercial et/ou professionnel et/ou de bureaux, sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires et du paiement des droits, taxes et redevances y afférents.' ((pièce n° 5 - page 53). Les intimées, qui soutiennent que les locaux en cause étaient déjà commerciaux avant 1970 et qu'il n'est pas nécessaire d'effectuer une quelconque compensation, justifient, au vu de la lettre de la ville de [Localité 4] du 12 juin 2020 (pièce n°4) que 'des locaux de l'immeuble ont fait l'objet d'une autorisation de changement d'usage avec compensation depuis 1970.' Il s'en déduit que, comme l'a justement retenu le premier juge, compte tenu de l'ancienneté de l'utilisation commerciale du lot considéré, l'interprétation des dispositions applicables, sur le point de savoir si le copropriétaire et/ou l'occupant doit justifier d'un changement d'affectation ou d'une autorisation spécifique individuelle lors de chaque changement d'utilisateur, excède l'office du juge des référés. Le syndicat des copropriétaires échoue, par ailleurs, à établir l'existence d'un trouble manifestement illicite faute de démonstrer une violation évidente de la règle de droit. L'ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé ainsi que sur les condamnations accessoires. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], dans le 17ème arrondissement de [Localité 4], aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Le condamne à payer à chacune des sociétés Dastain et JQBD la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT