Texte intégral
R.G. N° 25/00525. Jugement du 27 novembre 2025
N° RG 25/00525 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E2SG
MINUTE N°
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES
JUGEMENT DU 27 Novembre 2025
DEMANDEUR(S) :
MORBIHAN HABITAT - Office Public de l'Habitat, venant aux droits de BRETAGNE SUD HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3]
représenté par Madame [Y] [L], munie d'un pouvoir
DÉFENDEUR(S) :
Madame [S] [F], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection
GREFFIER : Martine OLLIVIER
DÉBATS : A l'audience publique du 02 Octobre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe
Le :
Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT
Copie à : DDETS
R.G. N° 25/00525. Jugement du 27 novembre 2025
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé à effet au 28 février 2018, l’Office public de l’Habitat du Morbihan Bretagne Sud Habitat a donné à bail à Mme [S] [F] un local d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 266,37 euros, outre les sommes mensuelles de 14,76 euros à titre de provision sur charges et 33,30 euros pour la location du garage et/ou jardin.
Par courrier recommandé reçu le 4 octobre 2024, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a mis Mme [S] [F] en demeure de payer la somme de 1087,59 euros au titre des loyers et des charges impayés.
Le 30 janvier 2025, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.
Par acte du commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a fait assigner Mme [S] [F] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l'expulsion de Mme [S] [F] et tous occupants si besoin avec l'assistance de la force publique,condamner Mme [S] [F] à lui payer :3669,48 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu'au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM,condamner Mme [S] [F] à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.
Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 9 juillet 2025.
A l'audience du 2 octobre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué que Mme [S] [F] ne s'était pas présentée au rendez-vous qui aurait permis l'établissement de l’évaluation sociale mais que sa situation était connue du service de proximité depuis le mois de février précédent.
Il était précisé que selon le bailleur, Mme [F] avait repris le paiement des loyers et réglait une somme supplémentaire de 100 euros pour apurer sa dette.
Morbihan Habitat, valablement représenté par Mme [L] munie d’un pouvoir, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3268,41 euros au titre des loyers impayés.
Évoquant une reprise des paiements, l’office a demandé au juge de ne prononcer la résiliation du bail qu’à défaut pour Mme [F] de régler son loyer et d’apurer sa dette par versements d’une somme mensuelle de 100 euros.
MORBIHAN HABITAT a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.
Régulièrement assignée par remise de l’acte à sa personne, Mme [S] [F] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter ni excuser.
La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.
À la demande du juge sur le fondement des dispositions de l’article 446-3 du code de procédure civile, Morbihan Habitat a transmis un décompte des sommes dues depuis le 7 janvier 2021 et confirmé que la facturation de la cotisation d’assurance n’avait été appliquée qu’en mai 2021 pour l’année en cours et ne l’avait pas été en janvier 2022.
R.G. N° 25/00525. Jugement du 27 novembre 2025
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
(...).
Morbihan Habitat justifie que la Caisse d’Allocations Familiales a été avisée de la situation d’impayés par courrier en date du 20 septembre 2023.
La saisine de la Ccapex a été effectuée le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de
la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.
L’action est donc recevable en la forme.
Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé: a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus"
Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.
Morbihan Habitat demande au juge de condamner Mme [F] à lui régler la somme de 3268,41 euros au titre des loyers et charges impayés, en ce compris 178,42 euros au titre de l’assurance pour compte du locataire refacturée depuis avril 2021.
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;(...)
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.
Il est produit au dossier un courrier daté du 16 avril 2021 aux termes duquel Bretagne Sud Habitat a mis en demeure Mme [F] de lui adresser une attestation d’assurance habitation avant le 10 mai 2021, faute de quoi une assurance a minima serait souscrite pour son compte, pour un montant mensuel récupérable de 2,64 euros.
Selon le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, ce courrier faisait partie de l’envoi postal réalisé le 16 avril 2021.
S’il est justifié de la mise en demeure requise par la loi, force est cependant de constater, alors que les conditions financières de la souscription d’une telle assurance ne découlent pas du bail, que le bailleur, sur lequel repose la charge de la preuve de l’obligation dont il réclame l’exécution, ne produit aucun justificatif du coût total de l’assurance qu’il a réglée et n’établit ainsi pas le bien fondé du quantum réclamé.
Il est établi par les pièces du dossier qu’une somme de 178,42 euros a été facturée à la locataire au titre de l’assurance souscrite par le bailleur.
Au vu de ce qui précède, la demande à ce titre sera rejetée et la somme de 178,42 euros sera déduite des prétentions financières du demandeur.
Au surplus s’agissant des loyers et charges prévues au bail, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette en application des dispositions de l'article 1353, alinéa 2 du code civil.
Mme [S] [F] n’a pas comparu pour en contester le principe ou le quantum.
En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [S] [F] à verser à l’Office public Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, la somme de 3089,99 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 29 septembre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu'au présent jugement.
L'article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l'espèce, pose le principe selon lequel "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts"; tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle en outre que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.
En l'espèce, Morbihan Habitat expose que Mme [S] [F] a repris le paiement des échéances courantes du loyer et règle une somme mensuelle supplémentaire de 100 euros pour apurer sa dette.
L’office a demandé que la résiliation et l’expulsion ne soient ordonnées qu’à défaut pour la locataire d’apurer son passif par des versements mensuels échelonnés de 100 euros.
Au regard des éléments repris dans l’évaluation sociale, non contestés par le bailleur, Mme [S] [F] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.
Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.
A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Mme [S] [F] sera déchue du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l'expulsion ordonnée.
Morbihan Habitat sera alors fondé à réclamer, à compter de la résiliation du bail à titre de préjudice causé par le maintien de la locataire dans les lieux, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM, jusqu’à libération totale des lieux.
Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.
En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.
Sur les autres demandes
Partie perdante, Mme [S] [F], sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Mme [S] [F] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, la somme de 3089,99 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 29 septembre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu'au présent jugement ;
DEBOUTE Morbihan Habitat du surplus de ses demandes financières au titre de l’assurance locative ;
AUTORISE Mme [S] [F] à s’acquitter de sa dette - en principal et intérêts - par 30 mensualités de 100 euros et la 31ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;
DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;
DIT qu'à défaut de règlement du loyer et des charges courants ou de l'arriéré dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [S] [F] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
dans ce dernier cas :
PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;
A défaut pour Mme [S] [F] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [S] [F] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat,une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;
REJETTE tous les autres chefs de demande ;
DEBOUTE Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, de sa demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [S] [F] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
