Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 22/05631

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me LEVY ■ 18° chambre 2ème section N° RG 22/05631 N° Portalis 352J-W-B7G-CWW3P N° MINUTE : 2 Assignation du : 06 Mai 2022 JUGEMENT rendu le 07 Février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SCI MAZAL (RCS Paris 444 476 410) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Grégory LEVY de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0013 DÉFENDERESSE S.A.R.L. DJENNE (RCS Paris 819 702 788) [Adresse 2] [Localité 4] défaillante Décision du 07 Février 2024 18° chambre 2ème section N° RG 22/05631 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWW3P COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l’audience du 08 Novembre 2023 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Réputé contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 mai 2006, la S.C.I. JLF, aux droits de laquelle vient la S.C.I. SCI MAZAL (ci-après la SCI MAZAL), a consenti à la S.A.R.L. LE TRAITEUR, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. DJENNE, un bail portant sur des locaux sis [Adresse 2]) pour une durée de neuf ans à compter du 20 juillet 2006 et moyennant un loyer de 36 000 € HT par an. Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré locatif de 13 182,69 € visant la clause résolutoire du bail. Par ordonnance du 26 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, saisi par la bailleresse, a notamment : -rejeté une exception de nullité du commandement de payer, -condamné la locataire à payer une somme provisionnelle de 30 000 € à la bailleresse, -l'a autorisée à régler cette somme en vingt-quatre mensualités, -dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. Par exploit d'huissier du 04 mai 2022, la SCI MAZAL a assigné la S.A.R.L. DJENNE devant le tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant qu'il : -constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail, -subsidiairement, qu'il prononce la résolution judiciaire du bail, -ordonne l'expulsion immédiate et sans délai de la locataire et de tous occupants de son chef, si besoin avc l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -condamne la locataire au paiement d'une somme provisionnelle de 105 560,69 € à valoir sur l'arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 13 381,90 € et sur le surplus à compter de l'assignation, ainsi qu'au paiement des loyers, impôts, taxes et charges et TVA échus à la date de la décision à intervenir, -lui déclare le dépôt de garantie acquis à titre de dommages et intérêts provisionnels, -condamne la locataire à lui payer une indemnité de 30 000 € pour résistance abusive au paiement et troubles, -la condamne au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement appelé ainsi qu'aux charges contractuelles, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux, -la condamne aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles -ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. La défenderesse, régulièrement assignée, n'a pas comparu. La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 15 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire Il convient au préalable de rappeler que selon l'article 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Ainsi, l'une des parties à l'instance en référé peut saisir le juge du fond pour qu'il statue sur le litige, sans que la décision du juge des référés ne s'impose. De la sorte, en l'espèce, il y a lieu d'apprécier le bien-fondé de la demande tendant à constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail comporte bien une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, et notamment de défaut de paiement du loyer et des charges. Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la locataire le 21 janvier 2019. La locataire, à laquelle incombe la charge de la preuve de l'exécution de ses obligations, n'a pas comparu pour justifier du règlement de la dette d'arriéré de loyers dans le mois suivant la délivrance du commandement. Il est précisé que le tribunal ne saurait statuer sur les moyens (nullité ou caducité du commandement et demande de délai de grâce suspendant les effets dudit commandement) qu'elle avait opposés à la bailleresse dans le cadre de l'instance en référé, puisqu'elle n'est pas venue les soutenir de nouveau, comme il lui appartenait, le cas échéant, de le faire. Il convient en conséquence de constater que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation du bail sont réunies à la date du 22 février 2019 et d'ordonner l'expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif ci-après. L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur les sommes dues par la locataire En application des articles 9 du code de procédure civile et 1315 ancien, devenu l'article 1353, du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d'indemnités d'occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées. Il est constant qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, la locataire, occupante sans droit ni titre, ne doit plus payer les loyers et charges contractuels, mais une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent ; dès lors, la somme réclamée au titre de l'occupation des lieux postérieure à la date d'effet de la clause résolutoire n'est pas une dette de loyers et charges contractuels, mais une indemnité d'occupation. En l'espèce, il convient de constater que la bailleresse ne justifie pas d'une créance au titre de l'arriéré de loyers et charges contractuels, laquelle doit être arrêtée au 22 février 2019, dès lors qu'il ressort des termes de l'ordonnance de référé du 21 novembre 2021 et du décompte produit aux débats que divers paiements de la locataire, qui s'imputent sur la partie la plus ancienne de la dette, ont apuré cet arriéré. La demande à ce titre sera donc rejetée. Il y a lieu de requalifier la demande de paiement d'un arriéré locatif pour la période postérieure au 22 février 2019 en demande d'indemnité d'occupation. Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal aux loyers et charges prévus par le bail. La défenderesse sera en conséquence condamnée à payer à la demanderesse une somme mensuelle équivalente aux loyers et charges prévus par le bail entre le 22 février 2019 et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux, caractérisée par l'expulsion ou par la remise des clés. Le montant de cette somme ne sera pas fixé puisque le décompte fourni par la bailleresse, en date du 07 novembre 2023, n'a pas été communiqué à la défenderesse, partie non comparante, alors qu'en vertu de l'article 16 du code de procédure civile, selon lequel le juge doit à tout moment s'assurer du respect du contradictoire, le tribunal ne peut statuer en considération de pièces produites aux débats par l'une des parties si l'autre n'a pas été mise en mesure d'en prendre connaissance. Conformément à l'article 1153-1 ancien du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, et devenu l'article 1231-7 dudit code, l'indemnité d'occupation ne produira intérêts au taux légal qu'à compter de la présente décision. Sur le sort du dépôt de garantie Selon la clause « Dépôt de garantie » du bail, la locataire a versé à ce titre une somme équivalente à six mois de loyers, laquelle a été diminuée ou majorée à chaque réajustement du loyer ; il y est prévu que « Dans le cas de résiliation du bail, pour inexécution ou violation de ses clauses ou conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, cette somme restera acquise au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tout autre. » Il convient donc de faire droit à la demande tendant à déclarer le dépôt de garantie acquis à la bailleresse. Sur la demande d'indemnité pour résistance abusive au paiement et troubles L'article 1231-6 du code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » Il est constant que celui qui sollicite l'indemnisation d'un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Force est en l'espèce de constater que la bailleresse ne fait pas état ni ne justifie du dommage au titre duquel elle demande indemnisation pour « résistance abusive », qui serait distinct du préjudice déjà réparé par l'indemnité allouée au titre de la clause pénale ci-dessus. Elle ne précise pas en quoi consisterait le dommage résultant de « troubles » causés par la locataire et donc ne justifie pas davantage du bien-fondé de sa demande à ce titre. Il convient en conséquence de rejeter sa demande d'indemnisation pour résistance abusive et trouble. Sur les demandes accessoires La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 janvier 2019, ainsi qu'à payer une somme de 1 500 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles. Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, CONSTATE l'acquisition, au 22 février 2019, de la clause résolutoire du bail commercial consenti le 18 mai 2006, portant sur des locaux sis [Adresse 2]), ORDONNE à la S.A.R.L. DJENNE et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision, ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L. DJENNE ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE la S.A.R.L. DJENNE à payer à la S.C.I. SCI MAZAL une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal aux loyers et charges prévus par le bail, à compter du 22 février 2019 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par l'expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la locataire, DIT que la somme payée par la locataire à titre de dépôt de garantie restera acquise à la S.C.I. SCI MAZAL, de sorte qu'il ne pourra lui en être réclamé restitution, CONDAMNE la S.A.R.L. DJENNE aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 janvier 2019, ainsi qu'à payer une somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) à la S.C.I. SCI MAZAL en application de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes de la S.C.I. SCI MAZAL, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 07 Février 2024 Le GreffierLe Président Henriette DUROLucie FONTANELLA