Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 17 MARS 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10778 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF52A
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 12-22-0408
APPELANTE
Mme [M] [Y] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0125
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/021681 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Caroline PUILLANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2205
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 29 août 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a embauché, sous contrat à durée indéterminée, Mme [Y] [B] en qualité de gardienne de l'immeuble.
En application de ce contrat de travail, le syndicat des copropriétaires a attribué à Mme [Y] [B] la jouissance d'un logement de fonction dans ledit immeuble.
Mme [Y] [B] a été licenciée le 20 septembre 2021 et s'est maintenue depuis dans le logement.
Par acte du 20 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constat de l'occupation sans droit ni titre du logement de fonction par la défenderesse et expulsion de cette dernière.
Par ordonnance contradictoire du 13 mai 2022, le premier juge a :
déclaré valable l'assignation du 20 janvier 2022 délivrée par le syndicat des copropriétaires à Mme [Y] [B] ;
déclaré recevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [Y] [B] ;
déclaré le juge des référés compétent ;
déclaré Mme [Y] [B] occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], appartenant au syndicat des copropriétaires, depuis le 1er janvier 2022 ;
débouté Mme [Y] [B] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [Y] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-l et suivants, R.411-1 et suivants, et R.412-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné Mme [Y] [B] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.036,75 euros, charges comprises, et ce à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à complète libération des lieux ;
condamné Mme [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [Y] [B] aux dépens de l'instance ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Par déclaration du 3 juin 2022, Mme [Y] [B] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 février 2023, Mme [Y] [B] demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes ;
en conséquence,
prononcer le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires ;
déclarer irrecevables les demandes formées par ce dernier ;
à défaut de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes,
déclarer le juge des référés incompétent pour connaître du présent litige et inviter le syndicat des copropriétaires à se pourvoir au fond en raison des contestations sérieuses soulevées ;
à défaut,
lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux ;
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation ;
à titre subsidiaire, fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 122,25 euros ;
débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par ordonnance du 23 novembre 2022, les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été déclarées irrecevables en application de l'article 905-2 du code de procédure civile.
Par arrêt du 2 février 2023, la cour a rejeté la requête en déféré déposée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de cette ordonnance.
La clôture de la procédure a été prononcée le 15 février 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires
Il est soutenu par l'appelante que les demandes du syndicat des copropriétaires seraient irrecevables aux motifs d'une part, qu'il n'est pas justifié d'une autorisation du syndic d'agir en justice et, d'autre part, que l'intimé ne justifierait pas de sa qualité de propriétaire de la loge.
Selon l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire, notamment, pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.
Au cas présent, outre que Mme [Y] [B] n'a pas la qualité de copropriétaire et ne peut donc se prévaloir du défaut d'autorisation du syndic, la présente action engagée en référé ne nécessite aucune autorisation préalable de la copropriété. Ce premier moyen est donc dépourvu de pertinence.
Le second n'est pas davantage justifié dès lors que le caractère commun de la loge de gardien mise à la disposition de l'appelante par le syndicat des copropriétaires ressort de son contrat de travail et n'est dès lors pas discutable.
Les fins de non-recevoir soulevées seront donc rejetées et l'ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.
Sur la demande d'expulsion
Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.
L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite.
Au cas présent, pour contester l'occupation illicite des lieux, Mme [Y] [B] soutient qu'en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la suppression du poste de gardien doit faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, seule autorisée à décider du licenciement, après mise à l'ordre du jour de l'assemblée d'une résolution à ce titre.
Cependant et ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, il ne résulte pas des éléments soumis à son appréciation et à celle de la cour, que le syndicat des copropriétaires envisage de supprimer le poste de gardien.
Il résulte en effet de la lettre de licenciement du 8 juin 2021 adressée par le syndic à l'appelante que le licenciement est motivé par les absences prolongées de cette dernière perturbant le bon fonctionnement de l'immeuble et l'organisation de la copropriété.
L'article 31 du décret susvisé dispose que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
Ainsi, le moyen soulevé par Mme [Y] [B] n'est pas de nature à faire obstacle à la demande du syndicat des copropriétaires dès lors que le motif du licenciement dont il n'apparaît pas qu'il ait été contesté devant la juridiction compétente, est sans lien avec une suppression du poste de gardien et qu'en application du texte précité, le licenciement ne devait pas faire l'objet d'un vote de la copropriété.
Il en résulte que depuis la rupture de son contrat de travail, Mme [Y] [B], autorisée à occuper le logement de fonction jusqu'au 31décembre 2021, s'y est maintenue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, qu'il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.
Mme [Y] [B] soutient que celle-ci représente une atteinte manifeste et disproportionnée à son droit de disposer d'un logement et au droit au respect de sa vie privée et familiale.
Selon l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 'toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Il ne peut y avoir ingérence d'une autorité publique dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l'ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui.'
Or, l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article susvisé, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété.
Au surplus, il apparaît qu'en dépit de la situation personnelle difficile de l'appelante, ayant été victime d'un accident vasculaire cérébral et conservant depuis des séquelles physiques importantes, celle-ci a pu bénéficier, depuis la rupture de son contrat de travail, d'un délai de plus de vingt mois pour lui permettre de trouver une solution d'hébergement dans un logement adapté à son état.
Ainsi, elle a pu former une demande de logement social qui a été reconnue prioritaire et la cour relève, à la lecture de la lettre de la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement en date du 6 février 2023, qu'il lui a été proposé un logement dans le [Localité 1] sur lequel elle est en concurrence avec un autre candidat.
En conséquence, au regard de la prise en considération de la situation personnelle de l'appelante par la direction du logement et de l'habitat, estimée prioritaire et lui permettant de bénéficier d'un logement 'dans un délai serré' ainsi qu'il résulte de la lettre de cette direction du 3 février 2023, l'expulsion ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale de Mme [Y] [B].
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Mme [Y] [B] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux en raison de sa bonne foi et de son état de santé incompatible avec une expulsion.
Mais, au regard du caractère illicite de l'occupation et du temps dont a bénéficié l'appelante pour se reloger, la demande de délais pour quitter les lieux n'est pas justifiée. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Mme [Y] [B] conteste l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 1.036,75 euros par mois en ayant tenu compte de la valeur locative au m² et de la surface du logement de fonction. Elle soutient que l'indemnité d'occupation, si elle devait être fixée, ne doit l'être qu'à hauteur de l'avantage en nature dont elle a bénéficié avant la rupture de son contrat de travail et ne saurait être supérieure à la somme de 122,25 euros. Elle ajoute que ses difficultés financières l'ont conduite à saisir la commission de surendettement des particuliers, qui, a jugé recevable son dossier, ce qui lui interdit de procéder au règlement des dettes antérieures au 22 décembre 2022.
L'indemnité d'occupation est destinée à compenser le préjudice résultant pour le syndicat des copropriétaires de l'occupation illicite du logement. Le principe de l'obligation de Mme [Y] [B] au paiement d'une telle indemnité ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.
S'agissant de son montant, il sera relevé qu'il ressort du contrat de travail que le logement litigieux a une superficie de 37,70 m², qu'il est composé d'une pièce, de deux chambres, d'une salle d'eau avec wc et douche et d'une cuisine ouverte.
Ainsi, en ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1.036,75 euros, en tenant compte de la superficie du logement, de sa configuration et de sa localisation, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits soumis à son appréciation. La cour relève, au surplus, que dans le contrat, il avait été prévu, qu'en cas de suspension de celui-ci, le salarié aurait la possibilité soit de restituer le logement 'soit de régler une indemnité d'occupation correspondant au montant d'un loyer d'un logement de cette catégorie, soit 1304,42 euros plus les avantages en nature complémentaires, soit un montant total de 1.343,44 euros'. Il en résulte que le montant de l'indemnité d'occupation ne saurait, en cas de rupture du contrat de travail comme tel est le cas en l'espèce, être fixé à la somme proposée par l'appelante.
Il est exact que la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a déclaré, le 22 décembre 2022, recevable le dossier déposé par l'appelante, ce qui lui interdit de régler les dettes antérieures à la décision de recevabilité jusqu'à la décision de la commission adoptant les mesures imposées et suspend toute voie d'exécution de la part des créanciers déclarés dans le dossier, dont le syndicat des copropriétaires ainsi qu'il résulte de l'état des créances au 22 décembre 2022.
Cependant, la décision de recevabilité ne fait pas obstacle à la condamnation de l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation, le créancier pouvant obtenir, nonobstant la suspension des procédures d'exécution, un titre exécutoire qui pourra être mis à exécution en cas d'échec du plan.
Aussi convient-il de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [Y] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle et mensuelle de 1.036,75 euros à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à complète libération des lieux.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, Mme [Y] [B] supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
Condamne Mme [Y] [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Le Greffier, Le Président,
