Cour d'appel, 27 juin 2024. 24/00321

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 27 JUIN 2024 N° 2024/429 Rôle N° RG 24/00321 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMMLP S.A. BATIGERE HABITAT C/ [E] [J] [C] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Brigitte CAMATTE Me Rose MBA N.KAMAGNE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 07 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02255. APPELANTE S.A. BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST, dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE INTIMÉS Monsieur [E] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/1025 du 11/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 15 Mars 1974 aux PHILIPPINES, demeurant [Adresse 2] représenté par Me Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE Madame [C] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-001023 du 14/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 26 Juin 1976 aux PHILIPPINES (06200), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige: Monsieur [E] [J] et madame [C] [J] sont locataires d'un logement situé [Adresse 3], suivant contrat du 5 juillet 2019, signé avec l'indivision [R], moyennant paiement d'un loyer de 475 euros et d'une provision sur charge de 110 euros par mois. Par acte du 29 juin 2020, la société anonyme (SA) d'habitation à loyers modérés (HLM) dénommée Batigere, a acquis la propriété de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], comprenant notamment l'appartement des époux [J]. Par acte du 10 mars 2023, la SA Batigere, propriétaire bailleur depuis son acquisition de l'immeuble, a fait délivrer aux époux [J] un commandement de payer la somme totale de 1 843,90 euros incluant, outre les loyers et charges impayés pour un montant de 1 714,09 euros, les frais lui incombant. Faisant valoir que ce commandement était resté infructueux, la SA Batigere a fait assigner M. [E] [J] et Mme [C] [J], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, par acte du 26 mai 2023, principalement aux fins : - de constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire au 10 mai 2023, - d'ordonner leur expulsion, - de rejeter tout délai de paiement, - de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux de 694,85 euros par mois, et d'une provision de 2 309,02 euros au titre des loyers impayés. Les époux [J] ont sollicité le rejet de toutes les demandes formées à leur encontre, faisant valoir l'existence d'une contestation sérieuse tenant à l'augmentation significative et injustifiée, selon eux, des charges locatives. Par ordonnance de référé contradictoire du 7 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nicen a : - dit n'y avoir lieu à référé en l'état de l'existence d'une contestation sérieuse ; - condamné la société Batigere Habitat, anciennement dénommée Batigere Grand Est, société anonyme d'HLM, représentée par son président directeur général M.[M] [P], aux dépens ; - condamné la société Batigere Habitat, anciennement dénommée Batigere Grand Est, société anonyme d'HLM, représentée par son président directeur général M.[M] [P], à payer à M. [E] [J] et Mme [C] [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge a notamment considéré : - qu'il ressortait du relevé de compte du 12 octobre 2023 produit par le bailleur que les charges locatives étaient passées de 110 euros par mois à 275,47 euros par mois en novembre 2022, puis à 219,85 euros par mois en avril 2023, - que le bailleur ne communiquait pas les justificatifs afférents à l'évolution du montant de ces charges, de sorte que la contestation des locataires sur le montant des charges impayées était sérieuse. Par déclaration reçue au greffe le 10 janvier 2024, la société Batigere Habitat a interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 19 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau : - de constater que par l'effet du commandement de payer, la clause résolutoire du contrat de bail est acquise depuis le 10 mai 2023 et que les époux [J] sont occupants sans droit ni titre, - de constater la résiliation du bail liant les parties, - d'ordonner l'expulsion des locataires, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - de condamner solidairement les époux [J] à lui payer la somme provisionnelle de 3 003, 87 euros, arrêtée au 17 janvier 2024, - de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à 694,85 euros, charges comprises, - de condamner solidairement les époux [J] à lui payer la somme provisionnelle de 694,85 euros l'indemnité d'occupation mensuelle susvisée, jusqu'à libération complète des lieux et la remise des clés, - de constater qu'elle s'oppose à tous délais de paiement, - de condamner solidairement les époux [J] à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner solidairement les époux [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer. Par dernières conclusions transmises le 15 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, les époux [J] demandent à la cour : - à titre principal, de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes, - à titre subsidiaire, * d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, * de leur accorder les délais les plus amples pour le règlement de la somme retenue par la décision à intervenir, en fixant à 100 euros le montant de l'échéance mensuelle à respecter au titre du règlement de l'arriéré, - de condamner l'appelante à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2024. MOTIFS: Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire, pour défaut de paiement du loyer et des charges, lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, le contrat de bail prévoit le versement par le locataire d'un loyer de 475 euros par mois, payable d'avance, avant le 5 de chaque mois, révisé automatiquement et de plein droit chaque année et pour la première fois le 1er août 2020 suivant l'indice de référence des loyers (IRL) du 4ème trimestre 2018 (valeur 129,03), et en sus, d'une provision sur charges et taxes fixées mensuellement au jour de la signature du bail à 110 euros, étant précisé que ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année. S'agissant de la détermination des charges, l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire : - un décompte des charges selon leur nature. - dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, ainsi que la clé de répartition des charges entre les logements d'un immeuble collectif lorsque celui-ci appartient au même bailleur. A compter de l'envoi du décompte à son locataire, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois. En cas de contestation, il appartiendra au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires ci-dessus évoquées qu'au regard des pièces produites à l'appui de la réclamation. Une clause résolutoire ne saurait jouer pour non-paiement des charges, dès lors que celles-ci ne sont pas exigibles, faute d'avoir donné lieu, par exemple, à une régularisation annuelle, ou faute pour le bailleur d'avoir préalablement communiqué au locataire le mode de répartition des charges et d'avoir tenu à sa disposition les pièces justificatives. En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties : - que le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: ' le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement de payer resté infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat (.....)' - que le commandement de payer les loyers et charges dûs visant cette clause résolutoire, délivré par acte du 10 mars 2023, vise une somme totale de 1 714,09 euros et renvoie à un décompte détaillé en date du 7 mars 2023 annexé faisant apparaître une régularisation de charges à la date du 9 juillet 2022 pour un montant de 139,68 euros, non réglée, l'augmentation des provisions pour charges à 275,47 euros à compter du mois de novembre 2022, et l'absence de paiement des loyers et des provisions pour charges du mois de janvier 2023 et du mois de mars 2023, - que le relevé de compte récapitulatif de la période allant du 1er juillet 2020 au 12 octobre 2023, établi par le bailleur le 12 octobre 2023, mentionne les versements suivants pour la période des deux mois suivant le commandement de payer susvisé : * une réduction sur la provision des charges locatives du mois de mars 2023 créditée pour la somme de 55,62 euros, * un règlement par TIP Chèque en date du 13 mars 2023 pour un montant de 750,47 euros correspondant au loyer augmenté de la provision pour charges appelé pour le mois de mars 2023. S'il est exact que le montant des provisions sur charges appelées par le bailleur et visées au commandement de payer est sérieusement contestable puisque le bailleur ne justifie par aucune pièce les avis de modifications des provisions qu'il a lui-même émis le 11 octobre 2022 et le 10 mars 2023, ni davantage le décompte de régularisation des charges établi le 27 février 2023, puisqu'il ne fournit aucune facture d'électricité ou d'eau, aucun contrat de fourniture, ni aucun élément relatif à la clé de répartition des charges entre les logements, notamment s'agissant des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, il reste qu'à l'examen des décomptes versés aux débats et des pièces produites, les locataires ne justifient pas avoir réglé le loyer du mois de janvier 2023 réclamé au commandement de payer qui leur a été délivré le 10 mars 2023, dans les deux mois de ce dernier, de sorte qu'il est resté infructueux. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera réformée et il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 10 mai 2023. Sur les demandes de provisions au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il résulte des décomptes versés aux débats par le bailleur, et notamment du dernier décompte actualisé du 17 janvier 2024, que les locataires ont, après le commandement de payer qui leur a été délivré le 10 mars 2023, repris le règlement des loyers chaque mois à compter du 13 mars 2023, ainsi que d'une provision sur charges de 219,85 euros par mois, soit la somme totale de 694,85 euros par mois. Compte tenu de ce qui a été indiqué précédemment concernant l'absence de justification des charges pour la période 2022 et 2023, les régularisations pour charges concernant l'année 2023 et jusqu'au 10 mars 2023 inclus, appelées pour la somme de 139,68 euros le 9 juillet 2022 et celle de 821,95 euros le 9 mars 2023, non justifiées, constituent des créances sérieusement contestables. Il en est de même pour les frais d'huissier qui ne peuvent être pris en compte dans le montant de la provision au titre de la dette locative, soit les sommes de 129,81 euros et de 449,26 euros visées en page 5 du dernier décompte actualisé du 17 janvier 2024, respectivement au 14 mars 2023 et au 6 juin 2023. Il s'ensuit que : - l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme provisionnelle de 694,85 euros par mois correspondant à 475 euros au titre du loyer et 219,85 euros au titre de la provision sur charges locatives réglée par les locataires depuis le 1er avril 2023, ce montant n'étant pas sérieusement contesté, - le montant de la provision à valoir sur l'arriéré locatif doit être fixé à la somme de 966,76 euros calculée comme suit, après avoir retranché du dernier décompte actualisé du 17 janvier 2024 faisant état d'un solde négatif de 3 003,87 euros, les sommes susvisées, soit : - 139,68 euros, - 821,95 euros, - 129,81 euros, - 449,26 euros, - 496,41 euros (soit trois fois la somme de 165,47 euros correspondant à la différence entre la provision sur charges de 110 euros non contestée avant l'augmentation sur les mois de décembre 2022, février et mars 2023 et la somme de 275,47 euros sérieusement contestée). En conséquence, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions et de faire droit à la demande de l'appelante en fixant l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme de 694,85 euros par mois, provision sur charges comprise, sous réserve de ce qui va être examiné concernant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Et, il convient de condamner solidairement M. et Mme [J] à verser à la SA Batigere Habitat une provision de 966,76 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 janvier 2024. Sur les demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers En l'espèce, compte tenu du faible montant de la dette locative non sérieusement contestable susvisée, de la reprise régulière du paiement des loyers courants et des provisions sur charges appelées postérieurement au commandement de payer qui leur a été délivré, ainsi que des revenus justifiés de M. [J], employé depuis le 14 mars 2022 comme employé polyvalent en cuisine (salaire net 1340,15 euros en février 2023), il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder un délai de paiement aux époux [J] en leur permettant de régler leur dette locative comme suit : - 15 mensualités de 60 euros à compter du 5 août 2024, - une 16ème et dernière mensualité de 66,76 euros, suivant les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Compte tenu de la solution du litige, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Batigere Habitat aux dépens, ainsi qu'à payer une indemnité de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure aux époux [J]. Succombant chacun partiellement, il convient de condamner la société Batigere Habitat et les époux [J] à supporter les dépens de première instance et d'appel par moitié, excepté pour les frais du commandement de payer qui seront supportés par les époux [J], et de rejeter leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, et, y ajoutant : Constate la résiliation du bail conclu 5 juillet 2019 entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 10 mai 2023 ; Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus à compter du 10 mai 2023 pour une durée de 16 mois à compter du 5 août 2024 ; Dit que ce délai ne suspend pas le paiement du loyer et des charges échus et à échoir depuis le 10 mai 2023 ; Condamne solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] à payer à la SA Batigere Habitat la somme provisionnelle de 966,76 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 janvier 2024 ; Accorde à M. [E] [J] et Mme [C] [J] des délais de paiement pour s'acquitter de cette dette comme suit : - 15 mensualités de 60 euros à compter du 5 août 2024, - une 16ème et dernière mensualité de 66,76 euros ; Dit, qu'en cas de remboursement intégral par M. [E] [J] et Mme [C] [J] de leur dette dans les délais susvisés, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ; Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité dans les délais susvisés : * la clause résolutoire reprendra ses effets, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible augmenté des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 et ce, jusqu'à parfait paiement ; * à défaut pour M. [E] [J] et Mme [C] [J] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par ce dernier ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; * M. [E] [J] et Mme [C] [J] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 694,85 euros à compter du 10 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Rejette les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] d'une part, et la SA Batigere d'autre part, aux dépens de première instance et d'appel, excepté concernant le coût du commandement de payer qui sera intégralement supporté par M. [E] [J] et Mme [C] [J]. La greffière La présidente