Tribunal judiciaire, 12 février 2024. 23/57518

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57518 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23HY N° : 10 Assignation du : 06 Octobre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND le 12 février 2024 par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La Ville de [Localité 7] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Madame [M] [I] [Adresse 8] [Localité 2] / France représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844 DEFENDEUR Monsieur [R] [K] né le 15 septembre 1976 à [Localité 5] (99) [Adresse 9] [Adresse 4] [Localité 3] et encore [Localité 6] [Localité 10] SUISSE représenté par Me Nicolas ROZENBAUM, avocat au barreau de PARIS - #G0733 DÉBATS A l’audience du 15 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par assignation en date du 6 octobre 2023, la Ville de [Localité 7] prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner Monsieur [R] [K], né le 15 septembre 1976 à [Localité 5] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1] (lot 341). Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 7] demande de : -condamner Monsieur [R] [K] à payer à la Ville de [Localité 7] une amende civile de 50 000 euros conformément aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; -ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] (lot 341), sous astreinte de 229 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ; se réserver la liquidation de l’astreinte ; -condamner Monsieur [R] [K] à payer une amende civile de 10.000 euros conformément aux dispositions de l'article L.324-1-1 du code de tourisme ; -condamner Monsieur [R] [K] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 7] fait valoir que Monsieur [R] [K] a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l'appartement situé sis [Adresse 1] (lot 341). La Ville de [Localité 7] expose que cet appartement n'est pas la résidence principale de la partie défenderesse, qu'il est à usage exclusif d'habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d'usage qui doit être sanctionné. La demanderesse ajoute que n'ayant pas transmis à la commune le nombre de nuitées louées durant l'année civile précédant la demande que lui a adressée la Ville de [Localité 7], Monsieur [R] [K] a violé les obligations résultant de l'article L324-1-1 IV du code du tourisme et encourt l'amende de 10 000 euros prévue à l'article L324-1-1 V du même code. Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Monsieur [R] [K] demande de : A titre principal : -débouter la Ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes; A titre subsidiaire : -ramener le montant de l'amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 2.500 euros ; En tout état de cause : -condamner la Ville de [Localité 7] à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la Ville de [Localité 7] aux dépens. Par observations orales, Monsieur [R] [K] a contesté avoir enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. D'une part, il a fait valoir qu’il y a une insuffisance de preuve quant à l’affectation du bien litigieux. D'autre part, il a indiqué que les locations sont conformes à la réglementation des baux mobilités. A titre subsidiaire et s'agissant du quantum de l'amende civile, il invoque sa bonne foi, sa collaboration avec les services de la Ville de [Localité 7], la cessation des locations de courte durée et le retour du bien à l'usage d'habitation. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus. La date de délibéré a été fixée au 12 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir : -l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; -un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre. Sur l'usage d’habitation du local Il ressort des éléments de la procédure que la fiche H2 produite par la Ville de [Localité 7] est datée et signée du 15 octobre 1970, elle comporte en outre le tampon de l'administrateur de biens. Elle précise le nom du locataire entré dans les lieux en 1954 ainsi que le montant du loyer au 1er janvier 1970. La mention d'un loyer sur ce formulaire impliquant que l'appartement faisait l'objet d'un bail d'habitation au premier janvier 1970, ce document permet donc d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970. Il en résulte que cette affectation du local à un usage d'habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970. Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : Le constat de location meublée touristique du 8 juin 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 7], fait état d’une annonce sur le site TRIPADVISOR et sur le site PLUMGUIDE, dont l'hôte se prénomme [R]. Le calendrier de réservation est actif et l'annonce indique que le logement est réservable pour une période de 30 jours. Lors d'une visite inopinée le 24 mars 2023 par le contrôleur assermenté, celui-ci a constaté que le local était occupé par un couple de touristes américains qui ont indiqué rester dans l'appartement pour une durée de deux semaines et avoir procédé à la réservation via le site AIRBNB. Le décompte des locations transmis par AIRBNB fait état de 200 nuitées en 2019, 112 nuitées en 2020 et 230 nuitées en 2021. Cependant, Monsieur [R] [K] a transmis dans le cadre de la procédure, le décompte des réservations effectuées sur le site AIRBNB dont il résulte qu'entre le 4 juillet 2019 et le 12 octobre 2023, le local a été loué exclusivement en baux mobilité pour un total de 17 réservations portant sur des durées comprises entre 1 et 4 mois et de manière quasi continuelle. Il verse également une grande partie des contrats afférents à ces locations, signés et accompagnés de justificatifs. Il ressort de ces éléments que lors de la visite inopinée du bien le 24 mars 2023 par l'agent assermenté de la Ville de [Localité 7], le bien était loué en bail mobilité à Madame [E] [O] pour une durée de 4 mois. Dès lors, l'imputation de la location par Monsieur [R] [K] à des touristes américains n'est pas suffisamment établie. Enfin, s'agissant des locations via la plate-forme TRIPADVISOR, il convient de constater que la location pour des durées inférieures à 1 mois n'est pas possible. Le procès-verbal ne comporte aucune mention de commentaire de locataire permettant de présumer de l'existence de locations de courte durée. Il en va de même pour les locations sur le site PLUMGUIDE, le procès-verbal de constat restant lacunaire à cet égard. La condition nécessaire à l'application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas remplie, la Ville de [Localité 7] sera déboutée de sa demande visant à voir condamner Monsieur [R] [K] à une amende civile de 50.000 euros, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés par les parties. Il résulte de tout ce qui précède que le manquement aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé. La demande de la Ville de [Localité 7] portant sur retour à l’habitation des locaux sera rejetée. Dans la mesure où le manquement aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé, la demande de la Ville de [Localité 7] portant sur retour à l’habitation des locaux sera rejetée. Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose : “I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme. La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée. Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration. Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement. IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...] V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]” Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de Paris a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement. S'agissant de la demande portant l'amende de 10.000 euros pour défaut de transmission d'information relative au nombre de jours loués en infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, il y a lieu d'observer que l'obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale. Au cas d'espèce, ces dispositions ne sont pas applicables à Monsieur [R] [K], dès lors qu'il n'est ni démontré ni allégué par la Ville de [Localité 7] que le bien loué constitue sa résidence principale. Dans ces conditions, la demande visant à prononcer une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme sera rejetée. Sur les mesures accessoires : L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La Ville de [Localité 7], partie perdante, supportera la charge des dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. La Ville de [Localité 7] devra verser une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Rejette la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; Rejette la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux; Rejette la demande de la Ville de [Localité 7] fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ; Condamne la Ville de [Localité 7] à payer à Monsieur [R] [K] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la Ville de [Localité 7] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 12 février 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELCaroline FAYAT